Licencias de obra en Málaga (I)

La licencia de obras en Málaga (I)

Clases de licencias. Requisitos. Documentación técnica. Transmisión de licencias.

La Normativa urbanística contenida en el vigente documento de Revisión-adaptación del Plan General de Ordenación Urbanística de Málaga define las siguientes clases de Licencias urbanísticas:

• de parcelación
• de urbanización
• de edificación, obras e instalaciones
• de ocupación (cuando el uso previsto sea el de vivienda) y de utilización (en los demás casos)
• de otras actuaciones urbanísticas estables
• de usos y obras provisionales
• de demolición.

Por otra parte, los actos de realización de obras se clasifican, según su entidad, en actos:

• de obra mayor
• de obra menor.

Requisitos de los actos de edificación

Los actos de edificación en unidades aptas para ello -parcelas que tengan la condición de solar- sólo pueden ser realizados por los propietarios o por titulares de derechos suficientes al efecto, previa obtención de la Licencia de obras correspondiente. Si se pretende introducir alteraciones durante la ejecución de las obras, será necesario modificar expresamente la licencia.

Documentación técnica para solicitudes de Licencia de obras

Los proyectos técnicos necesarios para obtener Licencias de obras deben ser redactados por técnicos competentes, por relación al objeto y características de lo proyectado, y deben recibir visado por el Colegio profesional que corresponda siempre que este requisito sea exigible conforme a la legislación vigente. Si no se exige la presentación de proyecto técnico, la solicitud de licencia deberá ir acompañada de una memoria descriptiva y gráfica capaz de definir las características generales de las obras que se pretende ejecutar y del inmueble objeto de la intervención.

Transmisión de Licencias de obras

La transmisión de Licencias de obras en Málaga requiere que el adquirente se comprometa expresamente a ejecutar las obras conforme al contenido de la Licencia urbanística concedida y al proyecto técnico presentado para el otorgamiento de la misma. Si las obras se encuentran ya en ejecución se deberá acompañar, además, acta de conformidad suscrita por ambas partes, en la que se especifique el grado de ejecución. Si las obras de edificación se debían ejecutar simultáneamente con obras de urbanización, el acta de conformidad deberá precisar también el grado de ejecución de estas últimas.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras en Málaga y provincia

Info 01. Las superficies en los edificios

Arquitecto Daniel Trujillano

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Informes de medición de edificaciones y construcciones

Licencias de obra menor en Estepona (II)

La licencia de obra menor en Estepona (II)

Documentación básica y adicional para licencia de obra menor. Garantías.

En Estepona, los solicitantes de licencia urbanística para obra menor deben presentar su solicitud acompañada de la documentación básica y de la documentación adicional que resulten necesarias para la correcta definición de las obras. La documentación básica se concreta en el siguiente contenido mínimo:

• modelo normalizado de solicitud
• valoración del presupuesto de ejecución material, desglosado por partidas, con su medición y precio
• justificante del ingreso del impuesto y de la tasa por tramitación de licencias urbanísticas
• certificación catastral o bien documento de información catastral o último recibo del I.B.I. correspondiente al inmueble en el que se proyecta las obras
• cuando sea necesario, copia de las autorizaciones, acreditaciones o concesiones que resulten exigibles.

Documentación adicional para licencia de obra menor

Además de la documentación básica, en las intervenciones de obra menor que no puedan ser tramitadas por el procedimiento simplificado se debe aportar la siguiente documentación adicional:

• memoria descriptiva de las obras y justificativa del cumplimiento de las ordenanzas vigentes de aplicación
• valoración de las obras
• fotografías del conjunto del inmueble
• fotografías de las zonas de actuación
• plano de situación del inmueble
• planos de plantas y alzados de las zonas afectadas por las obras proyectadas, describiendo el estado actual y el estado reformado
• planos de detalle, en la medida en que sean necesarios para la descripción de las obras
• certificado de intervención de dirección técnica, acreditativo de que las obras se realizarán bajo control, vigilancia y responsabilidad de un facultativo o técnico competente
• Estudio Básico de Seguridad y Salud, en caso de que la naturaleza de las obras lo hagan exigible
• documentación específica en función de la entidad de las obras proyectadas, suficiente para la comprobación de la adecuación a la normativa en vigor.

Garantías en obra menor

Dependiendo de la entidad y del alcance de las obras proyectadas se puede requerir fianza para garantizar:

• la adecuada gestión de residuos generados en las obras
• la limpieza y reparación de pavimentos
• la reparación de instalaciones municipales
• el pago de sanciones y tributos.

Si el importe a garantizar no excede los 1.000 euros, no se exigirá fianza.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación técnica para obra menor en Estepona y alrededores

Licencias de obra menor en Estepona (V)

La licencia de obra menor en Estepona (V)

Resolución, plazos, control, inspección y final de obra

Tras la presentación de toda la documentación requerida para la solicitud de Licencia de obra menor en procedimiento simplificado, los servicios técnicos y jurídicos municipales la analizarán para comprobar su corrección. Tras el análisis, se deberá proceder de alguna de las siguientes formas:

• si la documentación aportada está completa y la actuación pretendida se adecua al ordenamiento jurídico y a las condiciones que autorizan la tramitación por procedimiento simplificado, se dará el visto bueno a la solicitud
• si la documentación aportada es insuficiente o presenta deficiencias subsanables, se requerirá al solicitante para que complete la documentación o subsane las deficiencias dentro del plazo máximo de diez días
• si se estima que la actuación pretendida no está incluida entre las previstas para ser tramitadas por procedimiento simplificado, o bien que no se ajusta al planeamiento o que supone incumplimientos no sustanciales del planeamiento o de la normativa vigente, se notificará al solicitante de que su solicitud va a pasar a tramitarse siguiendo el procedimiento general.

El plazo máximo para que los servicios técnicos y jurídicos opten por alguna de las tres opciones es de diez días contados desde la fecha de presentación de la documentación. Si transcurre el plazo otorgado para la subsanación de deficiencias y ésta no se realiza, se declarará la caducidad del procedimiento.

Plazos en el procedimiento simplificado para el otorgamiento de licencias de obra menor

Las obras autorizadas mediante el procedimiento simplificado deben comenzar dentro del plazo máximo de dos meses contados desde la fecha de otorgamiento de la Licencia de obra menor, y deben finalizar dentro del plazo máximo de seis meses, contados desde la misma fecha. Si se agota cualquiera de los dos plazos, la licencia caducará, a no ser que el interesado solicite prórroga o aplazamiento, por un plazo que podrá ser, como máximo, de un mes adicional para el comienzo de las obras y de tres meses adicionales para la finalización.

Control e inspección en el procedimiento simplificado

Las obras autorizadas mediante el procedimiento simplificado están sujetas a control e inspección municipal, destinados a comprobar que la ejecución se adecua a los términos de la solicitud y a los de la resolución de la Licencia de obra menor. Los servicios técnicos municipales tienen potestad para formular reparos de legalidad, seguridad o salubridad, los cuales pueden dar lugar, si procede, a la incoación de procedimientos de protección de la legalidad urbanística.

Final de obra en el procedimiento simplificado para licencias de obra menor

El final de las obras debe ser comunicado al Ayuntamiento de Estepona. Si los servicios técnicos municipales otorgan el visto bueno al estado en que ha quedado la vía pública, el Ayuntamiento procederá a la devolución de la fianza depositada.

Daniel Trujillano, arquitecto
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Documentación técnica para obra menor en Estepona y alrededores

Licencias de obra menor en Estepona (IV)

La licencia de obra menor en Estepona (IV)

El procedimiento simplificado en solicitudes de Licencia de obra menor

En Estepona, el procedimiento simplificado para la solicitud de licencia de obra menor se inicia mediante la presentación en el Registro general del Ayuntamiento del impreso específico disponible al efecto, acompañado de la documentación que permita describir suficientemente su objeto, la cual deberá definir correctamente los actos proyectados de construcción, edificación, instalación o uso del suelo, del vuelo y del subsuelo. Deben quedar identificados el promotor y todos los técnicos que hayan de intervenir tanto en el proyecto como en la dirección facultativa de las obras. El impreso de solicitud de licencia de obra menor por procedimiento simplificado debe presentarse suscrito por el promotor. Si las obras solicitadas han de ejecutarse sobre propiedad ajena al solicitante, el mismo deberá acreditar la posesión de título legal que le habilite para la actuación. El procedimiento simplificado no puede utilizarse para solicitar la ejecución de obras en las que previamente se haya ordenado la paralización o suspensión cautelar, ni para emplazamientos en los que se haya iniciado cualquier tipo de expediente de disciplina urbanística. Si se trata de una actuación a ejecutar sobre una edificación situada fuera de ordenación, el solicitante deberá renunciar expresamente al posible incremento del valor de expropiación que pudiera producirse como consecuencia de la ejecución de las obras.

Condiciones a cumplir por la obra menor en procedimiento simplificado

La obra menor proyectada deberá cumplir las siguientes condiciones:

• si las obras afectan a las fachadas, ya sea mediante pintura, reparaciones, recogida de aguas, sustitución de carpintería o cerrajería en huecos existentes, o construcción de zócalos, se deberá respetar y conservar la composición de las mismas, la verticalidad de los huecos y el uso de materiales y colores que establezca el planeamiento vigente o que expresamente proponga el Ayuntamiento
• será responsabilidad del promotor y del constructor el adoptar las medidas necesarias para garantizar el cumplimiento de la normativa referente a Seguridad y Salud en obras de construcción
• todos los escombros generados deben ser tratados conforme a la normativa de gestión de residuos.

Daniel Trujillano, arquitecto
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Documentación técnica para obra menor en Estepona y alrededores

Licencias de obra menor en Estepona (III)

La licencia de obra menor en Estepona (III)

Procedimiento para Licencias de obra menor. Requisitos del procedimiento simplificado.

Las obras que se limitan a actuaciones sobre elementos interiores o secundarios de la construcción y que no requieren de proyecto técnico completo debido a su escasa complejidad técnica y a que no inciden en las condiciones urbanísticas, de uso ni de utilización, requieren la solicitud de una Licencia de obra menor. En Estepona se diferencia dos procedimientos distintos para el otorgamiento de Licencias de obra menor:

• el procedimiento general
• el procedimiento simplificado, aplicable para obras de reposición o colocación de revestimientos, para pequeñas redistribuciones interiores, para la reparación de humedades, para la recolocación o sustitución de faldones de teja, para pequeñas reparaciones en tableros de cubiertas, para la impermeabilización de cerramientos verticales u horizontales, para la colocación de puertas, ventanas y rejas en huecos ya existentes, para la construcción, reparación o adaptación de locales húmedos y para la ejecución, reparación y adaptación de instalaciones generales, siempre que la sencillez de la intervención permita prescindir de proyecto técnico, la ejecución se asigne a personal autorizado y se cumpla las exigencias de la empresa suministradora.

Requisitos del procedimiento simplificado en obra menor

Para que las actuaciones de obra menor puedan tramitarse según el procedimiento simplificado que prevé la Ordenanza municipal reguladora de la concesión de licencias urbanísticas en Estepona, se debe cumplir cada uno de los requisitos siguientes:

• que las obras se realicen dentro de Suelo Urbano, en alguno de los Núcleos urbanos consolidados o en el Casco urbano, pero fuera de la delimitación del Plan especial de protección y mejora del casco urbano de Estepona
• que aún encontrándose dentro de la delimitación del Plan especial de protección y mejora del casco, no modifiquen las características estéticas del exterior del inmueble (fachada, cubierta o cerramientos) ni se trate de edificaciones, elementos o bienes incluidos en el Catálogo de bienes protegidos
• que las obras no afecten a los elementos estructurales o resistentes de la edificación (cimentación o estructura)
• que no se trate de obras de nueva planta ni de demolición total
• que no se comprometa la seguridad de las personas ni la integridad de los bienes
• que la actuación a ejecutar quede perfectamente definida, su emplazamiento identificado según datos catastrales, y que se garantice la correcta ejecución, por medio de la memoria, los planos y demás documentación que se presente
• que el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de las obras no exceda los 6.000 euros
• que las obras proyectadas no tengan como finalidad el establecimiento ni la modificación de una actividad sometida a Licencia de apertura.

Para garantizar la seguridad de las personas y la integridad de los bienes, el Ayuntamiento de Estepona puede exigir certificado suscrito por técnico competente en el que se garantice la correcta ejecución de las obras o instalaciones y la adecuación al uso previsto según la normativa vigente. Si es necesario actualizar los datos catastrales, dicha actualización deberá tramitarse previamente, y se deberá presentar una copia de la solicitud correspondiente junto con la documentación de la solicitud de licencia de obra menor.

Daniel Trujillano, arquitecto
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Documentación técnica para obra menor en Estepona y alrededores

Licencias de obra en Estepona (XV)

La licencia de obras en Estepona (XV)

Licencia por silencio. Autorización de inicio. Edificios fuera de ordenación o con infracción prescrita. Carteles.

En Estepona, el comienzo de una obra al amparo de licencia obtenida por silencio requiere, en todo caso, una comunicación previa al municipio con al menos diez días de antelación. Además, antes del inicio de las obras de edificación debe levantarse Acta de replanteo suscrita por, al menos, el promotor, la dirección facultativa y el constructor.

Autorización del inicio de obras

En Estepona, la autorización de inicio de obras se obtiene con las siguientes condiciones:

• no amparará modificaciones al Proyecto básico que no hayan sido declaradas expresamente
• no supondrá conformidad con las soluciones técnicas adoptadas en el proyecto respecto al cumplimiento de las exigencias básicas de la edificación
• no alterará el régimen de responsabilidades establecido en la normativa reguladora de la edificación
• no impedirá la adopción, en su caso, de las medidas pertinentes para la protección de la legalidad urbanística.

Actuaciones permitidas en edificios fuera de ordenación o con infracción prescrita

En Estepona, los edificios, obras e instalaciones afectados por infracciones urbanísticas ya prescritas y los calificados como fuera de ordenación absoluta, por resultar disconformes con el nuevo planeamiento, sólo pueden recibir autorización para la ejecución de:

• pequeñas reparaciones motivadas por la preservación de la higiene y el ornato
• las obras necesarias para la conservación del inmueble o para el mantenimiento de las condiciones de seguridad.

En estos inmuebles se puede obtener licencia para la instalación de actividades siempre que:

• las actividades se correspondan con los usos, clases, categorías y tipos admitidos por el planeamiento vigente
• las obras para la adecuación de la actividad se correspondan con los tipos de intervenciones autorizados.

Los carteles informativos

En Estepona, toda obra o construcción, ya sea de nueva edificación, de rehabilitación o de acondicionamiento, e independientemente de si la promoción es pública o privada, debe contar con su correspondiente cartel oficial indicativo de la concesión de su licencia urbanística o autorización municipal. El cartel puede colocarse a pie de calle, en planta baja o en planta primera, pero siempre de manera que resulte perfectamente visible y legible desde la vía pública. El cartel de obra debe colocarse previamente al comienzo de las obras, y debe permanecer expuesto y en buen estado de conservación durante todo el desarrollo de los trabajos. Si la promoción se refiere a varios edificios, deberá haber un cartel en cada uno de ellos, o bien uno solo en la valla que sirva de recinto a toda la promoción. El formato de cada cartel debe corresponderse con alguno de los siguientes modelos:

• modelo 1: DIN A0 en posición vertical, con soporte rígido y fondo blanco, para obras de nueva edificación o de rehabilitación
• modelo 2: DIN A3 en posición vertical, adhesivo, para obras de acondicionamiento de locales
• modelo 3: 10x14 cm, para obras menores.

La información que debe mostrarse es la siguiente:

• tipo de licencia municipal
• número de expediente
• tipo de obra y título del proyecto
• en su caso, régimen de protección
• situación
• promotor
• proyectista
• constructor
• director de obra
• director de la ejecución de la obra
• coordinador de seguridad y salud
• fecha de concesión de la licencia
• fecha de inicio y de finalización de los trabajos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para solicitudes de Licencia de obras en Estepona y alrededores

Licencias de obra en Estepona (XIV)

La licencia de obras en Estepona (XIV)

Actos a ejecutar. Concordancia. Empresas suministradoras. Comunicaciones.

En Estepona, cada solicitud de Licencia de obras debe definir suficientemente los actos de construcción, edificación o instalación que se pretende ejecutar, así como los usos del suelo y del subsuelo, por medio del documento oportuno que, cuando corresponda, será un proyecto técnico.

Resolución de concordancia

Si la Licencia de obras se ha obtenido mediante la presentación de Proyecto Básico, el inicio de la obra obliga a la presentación del correspondiente Proyecto de Ejecución, tras la cual el Ayuntamiento debe resolver respecto de la concordancia entre Proyecto Básico y Proyecto de ejecución. El Alcalde de Estepona, o bien el órgano en quien delegue, debe dictar y notificar la resolución de concordancia dentro del plazo de diez días contados desde la fecha de presentación del Proyecto de Ejecución y, de resultar favorable, habilitará la ejecución de las obras. Si se agota el plazo de diez días y sin que el Ayuntamiento haya notificado su resolución, las obras podrán iniciarse igualmente, siempre que el Proyecto de Ejecución incluya una declaración de concordancia debidamente visada por el colegio profesional que corresponda.

Obligaciones de las empresas suministradoras

Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas o cualquier servicio energético, así como las empresas de servicios de telecomunicaciones, deben exigir, como condición para la contratación provisional de sus servicios, la acreditación de la obtención de la Licencia de obras.

Comunicaciones obligatorias

El titular de una Licencia de obra mayor debe comunicar al Ayuntamiento:

• el inicio de las obras, así como la fecha de instalación de cada uno de los elementos auxiliares autorizados conjuntamente con la licencia
• en el caso de obras de nueva edificación, el momento en que se alcance la terminación de la estructura a nivel de rasante, así como el momento en que se termine la estructura de la última planta proyectada
• aquellas incidencias surgidas durante la realización de las obras que afecten a la vía pública o a las condiciones de la licencia
• la interrupción de las obras, siempre que esté justificada y pueda dar lugar a que se sobrepase el plazo de ejecución establecido en la licencia
• la finalización de las obras.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para solicitudes de Licencia de obras en Estepona y alrededores

Licencias de obra en Estepona (XIII)

La licencia de obras en Estepona (XIII)

Obligaciones materiales de los titulares de Licencias de obra

La Ordenanza municipal reguladora de la concesión de licencias urbanísticas en Estepona establece las siguientes obligaciones materiales para los titulares de Licencias de obra:

• ajustar la ejecución de las obras al proyecto autorizado por la licencia, presentando, en su caso, las modificaciones practicadas en el mismo
• garantizar, en su caso, la conversión de la parcela en solar, mediante la presentación de aval en la cuantía necesaria y del compromiso de ejecutar simultáneamente las obras de edificación y las de urbanización
• en obras sobre edificios existentes que afecten de forma sustancial a la fachada, trasladar cuantos cables y conductores de suministros pueda haber montados sobre la misma a tubos o canalizaciones en vacío ubicados en el subsuelo de la acera o calzada colindante con la alineación oficial de la parcela, construyendo los correspondientes registros
• en el caso de licencias de obra mayor de nueva edificación obtenidas en ámbitos de Suelo Urbanizable o Suelo Urbano No Consolidado en las que la obra de urbanización ejecutada simultáneamente implique su transformación en Suelo Urbano Consolidado, las garantías adicionales previstas, incluida la constitución de aval que garantice suficientemente el coste de ejecución de las obras de urbanización pendientes, deberá formalizarse con carácter previo a la comunicación del inicio de las obras
• colocar un cartel informativo de las principales características de las obras, de su alcance, de su desarrollo, de los agentes que intervienen, de la fecha de la licencia concedida, del número del expediente y del plazo de ejecución, visible desde la vía pública para garantizar el efectivo y preciso reconocimiento por los ciudadanos de que la intervención cuenta con la preceptiva aprobación, autorización o licencia, y mantenerlo en buenas condiciones mientras dure la intervención
• disponer siempre en la obra de copia de la Licencia de edificación concedida
• adoptar cuantas medidas de seguridad y salud laboral establezca la normativa vigente, tanto respecto a la edificación como a la vía pública
• reparar los desperfectos que la ejecución de las obras pueda causar en la vía publica, constituyendo garantía suficiente al efecto
• retirar, en un plazo no superior a 5 días desde la finalización de las obras, los materiales sobrantes, andamios, vallas y cerramientos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para solicitudes de Licencia de obras en Estepona y alrededores

Licencias de obra en Estepona (XII)

La licencia de obras en Estepona (XII)

Rehabilitación, transmisión y modificación de licencias

Cuando una Licencia de obras caduca, el titular o sus causahabientes pueden volver a solicitar licencia para la ejecución de las obras pendientes, la cual deberá estar adaptada al planeamiento que esté vigente en el momento de la nueva solicitud. Junto con la nueva solicitud puede presentarse el mismo proyecto que se presentó junto con la solicitud anterior, siempre que esté debidamente actualizado, o bien puede presentarse un nuevo proyecto que contemple sólo las obras necesarias para terminar.

Transmisión de licencias de obra

En Estepona, las Licencias de obras son transmisibles. Para ejecutar la transmisión, el adquirente y el transmitente deben presentar en el Ayuntamiento una comunicación suscrita por ambos, expresiva del compromiso por el adquirente de ejecutar las obras conforme al contenido de la Licencia obtenida y al del proyecto técnico autorizado. Junto con la comunicación se debe presentar título jurídico en el que se fundamente la transmisión. La notificación del titular anterior puede ser sustituida por el documento público o privado que acredite la transmisión “intervivos” o “mortis causa”, bien de la propia licencia o bien de la propiedad del inmueble, siempre que la transmisión incluya la licencia. Si la licencia se haya condicionada por aval o cualquier otro tipo de garantía, la transmisión sólo se entenderá autorizada cuando el nuevo titular constituya las mismas garantías. Si las obras se encuentran ya en ejecución, la comunicación debe acompañarse con un acta en el que se especifique el estado en que se encuentran las mismas, suscrita de conformidad por ambas partes y por el técnico Director de la obra. Presentada toda la documentación necesaria, el procedimiento de autorización de la transmisión requerirá informe técnico y jurídico del Departamento de planeamiento y licencias, en relación con la documentación aportada, con la obra en ejecución y con el cumplimiento de plazos.

Modificación de licencias de obra

Las alteraciones que se pretenda introducir durante la ejecución material de las obras requieren la expresa modificación de la licencia obtenida, a no ser que se trate de meras especificaciones constructivas o de desarrollos interpretativos del proyecto. Los desarrollos interpretativos no incluidos en el proyecto aprobado ni en las condiciones particulares de la licencia de obras pueden acreditarse en el proyecto final de las obras.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación técnica para licencias de obra en Estepona y alrededores

Licencias de obra en Estepona (XI)

La licencia de obras en Estepona (XI)

Vigencia, caducidad y prórrogas. Comunicación de inicio. Licencias provisionales. Suministros.

Si la licencia de obras se obtiene por silencio administrativo, o bien se obtiene expresamente pero sin expresión de plazos de vigencia, se considerará los siguientes plazos:

• seis meses para el inicio de las obras
• tres años para la terminación.

Si la Licencia de obras está sometida a cautelas arqueológicas, el plazo para el inicio comenzará a computar a partir de la liberación de las medidas cautelares impuestas por la Administración competente.

Caducidad de las licencias

La Administración urbanística municipal de Estepona, previa audiencia al interesado, declarará caducadas las licencias que no comiencen o bien finalicen las obras dentro de los plazos previstos, a no ser que concurra causa no imputable al titular de la licencia. La declaración de caducidad extingue la licencia y obliga a solicitar y obtener una nueva si se desea proseguir las obras.

Prórrogas

Si se da causa justificada, se puede obtener una sola prórroga para los plazos de vigencia una Licencia de obras, por tiempo no superior al inicialmente acordado y previa solicitud expresa, siempre anterior a la expiración de los plazos inicialmente concedidos. La obtención de prórroga del plazo para comenzar las obras no comporta por sí misma prórroga para el plazo de terminación. Si no se cuenta con prórroga anterior y se ha alcanzado ya la última fase, se puede obtener una prórroga definitiva por plazo adecuado no superior a seis meses.

Comunicación del inicio de las obras

El titular de la Licencia de obras debe comunicar al Ayuntamiento de Estepona la fecha de iniciación de las mismas, así como la fecha de instalación de cada uno de los elementos auxiliares autorizados conjuntamente. Si la Licencia de obras ha sido concedida con Proyecto Básico, junto con la comunicación debe entregarse Proyecto de Ejecución y demás documentación aneja vinculada. Si las obras son de nueva edificación, la comunicación del inicio de las obras debe acompañarse del Acta de replanteo, firmado por la Dirección facultativa.

La licencia de obras y el suministro de servicios

En Estepona, la contratación provisional de los servicios de energía eléctrica, agua, gas y telecomunicaciones requiere la acreditación, ante las empresas suministradoras, de la obtención de la Licencia de obras.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación técnica para licencias de obra en Estepona y alrededores

Licencias de ocupación y utilización en Estepona (V)

La licencia de ocupación y utilización en Estepona (V)

Ocupación y urbanización. Ocupación por fases. Avales y garantías. Actividades.

En Estepona no puede obtenerse Licencia de primera ocupación en tanto no se produzca la finalización de las obras de urbanización y de las infraestructuras necesarias para su normal funcionamiento.

Licencia de ocupación por fases

Si la Licencia de obras autoriza la ejecución por fases dentro de un conjunto edificatorio, se podrá solicitar Licencias de ocupación independientes para cada una de las fases, siempre que las mismas sean estructural y funcionalmente independientes.

Devolución de avales y garantías

El otorgamiento de la Licencia de ocupación y utilización implica el cumplimiento por parte del promotor de todas las obligaciones aparejadas a la Licencia de edificación. Por lo tanto, la Licencia de ocupación es documento suficiente para obtener la devolución de avales u otras garantías constituidas para asegurar el cumplimiento de las obligaciones, a no ser que el contenido de la Licencia exprese la necesidad de retener la devolución hasta el total y efectivo cumplimiento de las obligaciones garantizadas.

Habilitación para la puesta en marcha de actividades

La sola concesión de la Licencia de ocupación o utilización puede habilitar para la puesta en marcha de una actividad, siempre que no sea preceptiva también la obtención de Licencia de apertura. En actividades sometidas a Calificación Ambiental por la Ley 7/2007 de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental, la documentación a aportar para la solicitud de Licencia de ocupación y de utilización debe incorporar certificación suscrita por el técnico director de la actuación, acreditativa de que ésta se ha llevado a cabo conforme al proyecto presentado y al condicionado de la calificación ambiental. Si las actuaciones están sometidas a autorización ambiental integrada o unificada, se debe aportar, además, justificante de haber remitido la documentación necesaria para la puesta en marcha de la actuación a la Consejería competente en materia de medio ambiente.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para licencias de utilización en Estepona y alrededores

Licencias de ocupación y utilización en Estepona (IV)

La licencia de ocupación y utilización en Estepona (IV)

Procedimiento de concesión. Contratos de servicios. Obras parcialmente ilegales.

La licencia de ocupación y de utilización tiene por objeto acreditar que las obras han sido ejecutadas de conformidad con el proyecto y con la licencia de obras, y que se encuentran debidamente terminadas y aptas según las determinaciones urbanísticas, ambientales y de seguridad de su destino específico.

Procedimiento para la concesión de licencia de ocupación y utilización

Terminada la ejecución de las obras, se deberá presentar en el Ayuntamiento de Estepona solicitud de Licencia de primera ocupación y utilización, acompañada de la documentación que corresponda. A partir de ese momento, los servicios municipales deben practicar, en el plazo máximo de un mes, una inspección final con emisión de informes concretos acerca de:

• la adecuación de las obras ejecutadas al uso y a la actividad a que vayan destinadas
• la correcta ejecución de las acometidas de servicios urbanos y de las obras de reposición y/o terminación de la urbanización en el entorno del inmueble.

Si alguno de los informes resultase desfavorable, se notificará al interesado para que subsane los reparos en el plazo máximo de un mes. Si todos los informes resultan favorables, se emitirá informe jurídico, propuesta de resolución y resolución de concesión de licencia, todo ello dentro del plazo máximo de dos meses contados desde la fecha de la solicitud.

Contratos de electricidad, agua, gas y telecomunicaciones

En Estepona, las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y servicios de telecomunicaciones deben exigir, para la contratación definitiva de sus servicios, la Licencia de primera ocupación o utilización.

Ocupación o utilización de obras parcialmente ilegales

Si en una construcción o instalación existen partes que no se ajustan a la normativa urbanística en aspectos de detalle o de escasa entidad, puede obtenerse licencia de ocupación o utilización limitada a las partes que cumplan la normativa, siempre que dichas partes resulten técnica y funcionalmente susceptibles de ser utilizadas de forma independiente. En estos casos, el Ayuntamiento de Estepona puede exigir que se constituya garantía en cuantía suficiente para responder del coste de las obras necesarias para restaurar la legalidad urbanística.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para licencias de primera ocupación en Estepona y alrededores

Vídeo 2: Las superficies en los edificios – Conceptos básicos

Editado por el arquitecto Daniel Trujillano

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Redacción de informes de medición de edificios en España

Licencias de ocupación y utilización en Estepona (III)

La licencia de ocupación y utilización en Estepona (III)

Edificaciones disconformes o ilegales. Ocupación o utilización parcial.

En el caso de edificios disconformes con el planeamiento urbanístico vigente pero erigidos lícitamente con anterioridad a la entrada en vigor del mismo, y en el de edificios erigidos sin licencia o en contra de sus determinaciones pero en los cuales haya prescrito la infracción urbanística, la solicitud de licencia de ocupación y de utilización debe acompañarse de los siguientes documentos:

• certificado emitido por técnico competente, en el que se acredite la antigüedad de la construcción, edificación o instalación, que deberá incluir la documentación gráfica necesaria para la completa descripción y el presupuesto de ejecución material de la obra o instalación
• declaración suscrita por el propietario, en la que conste que sobre la construcción o edificación no existe abierto ningún procedimiento administrativo de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado
• documentación catastral actualizada, o justificación de haber presentado la solicitud para proceder al alta catastral de la edificación.

En la documentación gráfica que debe acompañar al certificado técnico se debe indicar los parámetros urbanísticos básicos (uso, situación, emplazamiento, ocupación, altura y edificabilidad), y la situación legal de todas las construcciones, edificaciones e instalaciones existentes en la finca. El presupuesto de ejecución material puede ser sustituido por facturas o cualquier otro documento que legalmente justifique el presupuesto legal de la obra, actualizado al día de la fecha de resolución de la licencia. Si el inmueble objeto de la Licencia de ocupación o utilización está en situación de fuera de ordenación, el certificado técnico deberá describir pormenorizadamente qué parte de la edificación se encuentra afectada y qué preceptos normativos incumple.

Licencia de ocupación o utilización parcial

El Ayuntamiento de Estepona concede Licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones o instalaciones ejecutadas conforme a licencia urbanística otorgada, siempre que se cumpla las siguientes condiciones:

• que las partes resulten técnica y funcionalmente susceptibles de ser utilizadas de forma independiente
• que se esté cumpliendo los plazos y demás determinaciones impuestas por la normativa aplicable.

El Ayuntamiento puede exigir, mediante acuerdo motivado, que el solicitante constituya garantía para asegurar la correcta ejecución de las obras restantes.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para licencias de ocupación y utilización en Estepona y alrededores

Licencias de ocupación y utilización en Estepona (II)

La licencia de ocupación y utilización en Estepona (II)

Documentación necesaria para formalizar la solicitud

En Estepona, las solicitudes de licencias de ocupación y de utilización requieren la presentación de los siguientes documentos:

• escrito de solicitud, en modelo normalizado
• Certificado final de obras, acreditativo de la fecha de terminación de las obras y del correcto ajuste a la licencia de obras concedida y a las condiciones de utilización
• Certificado final de obras de urbanización, cuando éstas se hubieran ejecutado simultáneamente
• copia de la notificación de concesión de la licencia de obras
• proyecto final de obras, con el alcance y contenido del Proyecto de ejecución, en el caso de que se haya producido modificaciones sustanciales respecto a éste y al efecto de su legalización
• documento acreditativo del ingreso de la tasa correspondiente a la licencia de ocupación o utilización (si se requiere legalización, se deberá añadir la tasa correspondiente a la obra de edificación)
• justificación del coste real y efectivo de las obras objeto de licencia
• fotografías en color, descriptivas de la obra terminada, mostrando fachadas, cubierta y la urbanización de las calles que circunden la parcela
• cuando sea necesario, certificado acreditativo de la presentación del correspondiente Proyecto técnico de I.C.T., emitido por la Administración competente en materia de telecomunicaciones, y certificado de instalación o boletín de instalador cuando se trate de edificios que no tengan más de veinte viviendas
• cuando sea necesario, certificado acreditativo del cumplimiento de lo dispuesto en la Normativa técnica reguladora de la accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas
• cuando sea necesario, Ficha técnica descriptiva de la instalación del ascensor, junto con la documentación acreditativa de haberla registrado en el órgano competente de la Junta de Andalucía
• cuando sea necesario, contrato de mantenimiento de la instalación solar térmica
• si existe instalaciones productoras de ruidos y vibraciones, ensayo acústico acreditativo del cumplimiento de la normativa sobre calidad y prevención establecida en la legislación vigente sobre Protección contra la contaminación acústica
• si existe zona recreativa infantil, certificado acreditativo del cumplimiento de las Medidas de seguridad de parques infantiles
• certificaciones o informes acreditativos de la correcta ejecución de los servicios, emitidos por las empresas suministradoras
• certificado acreditativo de la presión y del caudal necesarios en la acometida de abastecimiento de agua y, en su caso, de protección contra incendios, así como de haber realizado de forma satisfactoria la desinfección sanitaria de la red
• certificado de la instalación de baja tensión, sellado por el organismo competente de la Junta de Andalucía
• cuando sea necesario, acreditación de la presentación del Plan de emergencia y evacuación, de los seguros de responsabilidad civil y del contrato de mantenimiento de las instalaciones de protección contra incendios
• cuando sea necesario, acreditación de la presentación ante la Gerencia del Catastro de la Declaración catastral por nueva construcción
• justificación de haber realizado el depósito de las documentaciones de seguimiento y control de la obra en el Colegio profesional correspondiente
• en su caso, justificación de la incorporación en la inscripción registral de condiciones impuestas por la licencia de obras
• en su caso, acreditación de cambio de titularidad
• en caso de obras de nueva edificación, justificante del cumplimiento de la Ordenanza reguladora de la nominación y rotulación de calles y de la edificación de edificios y viviendas de Estepona.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para Licencias de ocupación en Estepona y alrededores

Licencias de ocupación y utilización en Estepona (I)

La licencia de ocupación y utilización en Estepona (I)

Actos sujetos. Finalidades.

En Estepona, están sujetos a licencia todos los actos de ocupación o utilización de las edificaciones, unidades edificatorias y locales resultantes de:

• obras de nueva edificación
• obras de reforma, consolidación o rehabilitación en las que haya habido modificación del uso original o bien de la intensidad del uso.

También están sujetos a licencia de ocupación o utilización la ocupación o uso de los edificios, construcciones, establecimientos e instalaciones erigidos sin licencia, o bien en contra de las determinaciones de una licencia obtenida, respecto de los cuales haya prescrito la infracción urbanística que pudiera haberse cometido y haya transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado, sin que la misma se haya ejercitado. En estos casos, si el uso que se desarrolle o se pretenda desarrollar en la edificación o instalación no se ajusta al ordenamiento urbanístico vigente, se denegará la licencia de ocupación o utilización.

Finalidades

La licencia de ocupación y de utilización tiene las siguientes finalidades:

• comprobar que el uso previsto para un inmueble es conforme a la normativa y a la ordenación urbanística que resulte aplicable
• verificar que el edificio reune las condiciones necesarias de habitabilidad, salubridad, higiene, seguridad, solidez estructural y solidez constructiva
• comprobar que el edificio construido y la urbanización ejecutada de manera simultánea, en su caso, se han realizado con arreglo al proyecto técnico correspondiente
• si se trata de un edificio para el cual ha sido otorgada licencia de obras, comprobar la adecuación urbanística de las obras ejecutadas a la licencia otorgada.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación técnica para licencias de utilización y ocupación en Estepona y alrededores

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Licencias de obra en Estepona (X)

La licencia de obras en Estepona (X)

Inicio de obra mayor de nueva edificación. Licencias provisionales. Otras actuaciones.

En obras de nueva edificación, la comunicación del inicio de las obras debe acompañarse del Acta de replanteo, debidamente firmada por el promotor, el constructor y la dirección facultativa. El Acta de replanteo debe declarar la conformidad con la tira de cuerdas incluida en la licencia urbanística.

Licencia de obras provisionales

El Ayuntamiento de Estepona puede otorgar licencia para el desarrollo de usos u obras provisionales no previstas en el correspondiente instrumento de planeamiento, siempre que no dificulte la ejecución del mismo. La licencia de obras provisionales tiene por objeto comprobar que dichas obras no están expresamente prohibidas por la legislación urbanística o sectorial, y tampoco por el planeamiento general. Tienen acceso al Registro de la propiedad y no generan derecho a indemnización en el caso de ser necesario el cese del uso o la demolición de las obras a requerimiento municipal. Para garantizar la ausencia de costes para el municipio en el caso de que el interesado no ejecutase la demolición de las obras o la erradicación de los usos, el Ayuntamiento puede exigir la presentación previa de un aval por la cuantía que resulte de la valoración del coste de dicha demolición o erradicación.

Otras actuaciones urbanísticas

Aparte de las obras que se incluyen en proyectos de urbanización o de edificación, la Ordenanza municipal reguladora de la concesión de licencias urbanísticas en Estepona define otras actuaciones urbanísticas, las cuales se integran en los siguientes grupos:

• obras civiles singulares, como las de construcción o instalación de piezas de arquitectura o ingeniería civil, esculturas ornamentales, puentes, pasarelas, muros, monumentos, fuentes o elementos urbanos similares
• actuaciones estables, como pueden ser los movimientos de tierra, la desecación de zonas húmedas o el depósito de residuos, siempre que se trate de operaciones ajenas a intervenciones de urbanización o edificación.

La obtención de licencia para este tipo de actuaciones urbanísticas requiere que el interesado acredite documentalmente la previa constitución de fianzas en garantía de:

• reposición de pavimentos
• eliminación de cables de suministros
• demás obligaciones de limpieza y reparación de desperfectos producidos por las obras
• en general, el cumplimiento íntegro de los deberes de urbanización señalados en la LOUA.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación técnica para licencias de obras en Estepona y alrededores

Licencias de obra en Estepona (IX)

La licencia de obras en Estepona (IX)

Fianzas en suelo urbanizado. Inicio de obra mayor. Urbanización simultánea.

Cuando se solicita la ejecución de obras de nueva edificación en suelos urbanizados, para la obtención de la licencia de obra mayor el interesado debe acreditar documentalmente la previa constitución de fianzas a las que esté obligado, en garantía de reposición de pavimentos, restitución de servicios y suministros y demás obligaciones de limpieza y reparación de los desperfectos que con ocasión de las obras puedan producirse. El importe de la garantía se calcula en función de la superficie de áreas urbanizadas que sean susceptibles de sufrir daños causados por las obras.

Documentación para el inicio de obra mayor

Para el inicio de las obras se debe presentar un ejemplar del Proyecto de ejecución, a no ser que ya haya sido presentado para la obtención de la licencia. La presentación del Proyecto de ejecución debe realizarse dentro del plazo concedido por la licencia urbanística, y el contenido del documento debe respetar lo previsto en el Código Técnico de la Edificación. El Proyecto debe haber sido redactado por un técnico competente, y debe presentarse visado por el Colegio oficial correspondiente, o bien supervisado por la correspondiente oficina de supervisión de proyectos. Junto con el Proyecto de ejecución debe presentarse:

• la Declaración de concordancia entre el Proyecto básico y el Proyecto de ejecución
• los proyectos parciales o los documentos técnicos que deban desarrollar tecnologías específicas o instalaciones del edificio (en particular, el Proyecto técnico de infraestructura común de acceso a las telecomunicaciones, para aquellos casos en que se prevea división horizontal)
• documentación adicional requerida por aplicación de normativa sectorial aplicable
• la hoja de asunción de la Dirección de las obras
• la hoja de asunción de la Dirección de la ejecución de las obras
• la hoja de asunción de la Coordinación de seguridad y salud en la obra.

Obras simultáneas de urbanización

Además de la documentación expresada en el apartado anterior, en obras de edificación en las que la licencia urbanística se hubiese concedido condicionada a la ejecución simultánea de obras de urbanización, se deberá acreditar la constitución de las garantías adicionales previstas en la LOUA, incluida la constitución de aval que garantice suficientemente el coste de ejecución de dichas obras de urbanización.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de obras de edificación en Estepona y alrededores

Licencias de obra en Estepona (VIII)

La licencia de obras en Estepona (VIII)

Obras de ampliación y acondicionamiento. Obras de nueva edificación: reconstrucción, sustitución y nueva planta.

Los Proyectos Básicos y de Ejecución correspondientes a obras de ampliación de edificios emplazados en Estepona deben incluir la siguiente documentación específica:

• levantamiento del edificio o local en su situación actual
• descripción fotográfica del edificio en su conjunto, detallando los elementos más relevantes
• detalle pormenorizado de los usos actuales, concretando los efectos de la ejecución de las obras proyectadas
• información gráfica suficiente para valorar la situación final tras la ejecución de las obras proyectadas.

Los proyectos de obras de acondicionamiento

Los Proyectos Básicos y de Ejecución correspondientes a obras de acondicionamiento en las que se prevea la alteración de alguna de las características básicas del aspecto del edificio (materiales, texturas, colores, etc.) deben incluir como anexos los documentos necesarios para:

• justificar y describir las soluciones proyectadas
• comparar el estado actual con el resultado de las soluciones proyectadas
• valorar la situación final como resultado de la ejecución de las obras.

Obras de nueva edificación

Para la obtención de licencia de obras de nueva edificación, el proyecto que se presente puede estar definido a nivel de Proyecto Básico. Si no se aporta Tira de cuerdas, el Proyecto Básico debe incluir planos acotados representados sobre cartografía georreferenciada, con definición clara de las alineaciones y rasantes previstas. Dependiendo del tipo de obras de nueva edificación de que se trate se deberá aportar cierta documentación complementaria.

Proyectos de obras de reconstrucción

Los proyectos de obras de reconstrucción deben incluir la siguiente documentación complementaria:

• si es posible, reproducción de los planos originales del edificio primitivo
• descripción de las circunstancias en que se construyó el edificio que se proyecta reconstruir, suficiente para valorar la conveniencia de la reconstrucción
• si la intervención de reconstrucción es parcial, descripción gráfica de la relación de la parte reconstruida con el total.

Proyectos de obras de sustitución y de obras de nueva planta

Los proyectos de obras de sustitución deben incluir, cuando las condiciones particulares de la zona lo requieran:

• un estudio comparado del alzado del tramo o de los tramos de calle a los que el edificio ofrezca fachada
• documentación fotográfica que justifique la solución propuesta en el proyecto.

Lo mismo se aplica en aquellos proyectos de obras de nueva planta en los que la edificación deba formar parte de calle con sus colindantes y lo requieran las condiciones particulares de la zona.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de obras de  edificación en Estepona y alrededores

Medición de superficies (II)

La medición de superficies en los edificios (II)

Superficies útiles y construidas en la Orden ECO/805/2003

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, incluye criterios concretos tanto para la medición de superficies útiles como para la medición de superficies construidas.

La superficie útil

De acuerdo con la Orden ECO/805/2003, la superficie útil es el resultado de sustraer de la superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, las siguientes superficies:

• la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos
• la superficie ocupada por elementos estructurales verticales
• la superficie ocupada por canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 cm2
• la superficie de suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 m.

La superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos debe incluir la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores cubiertos de uso privativo (terrazas, balcones, tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

La superficie construida sin partes comunes

De acuerdo con la Orden ECO/805/2003, la superficie construida sin partes comunes es el resultado de sumar a la superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, las siguientes superficies:

• el 100 % de la superficie ocupada por cerramientos de fachada
• el 50 % de la superficie ocupada por cerramientos medianeros, o bien por cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

De nuevo, la superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos debe incluir la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo cubiertos, medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

La superficie construida con partes comunes

De acuerdo con la Orden ECO/805/2003, la superficie construida con partes comunes es la que incluye la parte proporcional que corresponda según la cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Medición de edificaciones y construcciones

Medición de superficies (I)

La medición de superficies en los edificios (I)

La superficie construida y el Catastro

La correcta medición de superficies resulta esencial a lo largo de todo el proceso edificatorio; condiciona el cálculo de estructuras, instalaciones y costes, y es la base para la determinación de cuotas, tasas, impuestos y primas de seguro. Sin embargo no existe un único criterio para la determinación de superficies, sino que debe elegirse el criterio adecuado en función del propósito para el cual se efectúa el cálculo. En relación con las superficies construidas, las siguientes definiciones, ambas relacionadas con el Catastro, implican cierto criterio de medición.

La superficie construida

De acuerdo con el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, la superficie construida es la superficie confinada por la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación, deduciendo la superficie ocupada por los patios de luces. En edificaciones con cerramientos medianeros, la superficie construida se mide hasta el eje de la medianería. La superficie construida de balcones, terrazas, porches y elementos análogos se mide según los siguientes criterios:

• si están descubiertos, no computan
• si están cubiertos y cerrados en tres de sus cuatro orientaciones, computan al 100 %
• si están cubiertos y cerrados en menos de tres orientaciones, computan al 50 %.

Los espacios de altura libre inferior a 1,50 m (como los que pueden darse bajo zancas de escaleras o rampas, o bajo cubiertas inclinadas) sólo computan para el cálculo de la superfice construida cuando el uso del inmueble no es residencial.

La superficie catastral construida

Para el caso de edificios con múltiples propietarios (por ejemplo, edificios plurifamiliares), la Sede electrónica del Catastro define la superficie catastral construida de un inmueble como el resultado de sumar a la superficie privativa del mismo la parte correspondiente de la superficie de los elementos comunes. La superficie de elementos comunes es la que se corresponde con la participación del elemento privativo en los elementos comunes según el coeficiente de participación que corresponda o, en su caso, según la parte que efectivamente represente.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Medición de edificaciones y construcciones

Licencias de obra en Estepona (VII)

La licencia de obras en Estepona (VII)

Proyecto básico. Obras de restauración.

El titular de la Licencia de obras debe comunicar al Ayuntamiento de Estepona el inicio y la finalización de los trabajos.

Contenido de los Proyectos Básicos

La Ordenanza municipal reguladora de la concesión de licencias urbanísticas en Estepona exige que el contenido del Proyecto básico incluya:

• lo previsto en el Anejo I del Código Técnico de la Edificación para esta etapa del proyecto
• una estimación del plazo de iniciación y de la duración máxima prevista para las obras
• una programa para las obras
• una estimación valorada de la posible disposición de andamios, vallas de protección, contenedores y demás elementos auxiliares de la obra, ya sea en espacio público o privado, con atención a las ordenanzas municipales vigentes al respecto
• un Estudio de gestión de residuos de construcción y demolición, con el contenido mínimo que prevé el R.D. 105/2008, suscrito por técnico competente
• un anexo en el que se justifique el cumplimiento de la normativa sectorial de aplicación en materia de seguridad en caso de incendios, seguridad de utilización y accesibilidad.

El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) debe calcularse de acuerdo con el cuadro de precios del Colegio oficial de arquitectos de Málaga. A efectos de cálculo de tasas e impuestos, el PEM no debe ser inferior a los módulos previstos en las ordenanzas fiscales que estén en vigor.

Contenido de los Proyectos de obras de restauración

En los Proyectos de obras de restauración, al tratarse de obras sobre edificios existentes, la ordenanza exige que se presente Proyecto básico y de ejecución. El contenido de dicho documento debe incluir:

• información acerca de las circunstancias en que se construyó el edificio, de sus características originales y de su evolución
• reportaje fotográfico que describa el edificio en su conjunto y los elementos más característicos
• información relativa a los usos actuales y de los efectos que la restauración provocará en los mismos
• detalles de los principales elementos a restaurar, acompañados, cuando sea posible, de los detalles correspondientes al proyecto original
• planos descriptivos del estado de la edificación, en los que se señalen los elementos, zonas o instalaciones a reparar
• justificación de las técnicas a emplear en la restauración.

Si las obras de restauración no afectan a la totalidad del edificio, la documentación a aportar podrá limitarse a las partes que se pretende restaurar, siempre que se incluya información acerca de la relación con el resto del edificio y de los efectos, si los hubiere, sobre el ambiente urbano y sobre los usos, tanto actuales como de posible implantación. Si el Ayuntamiento de Estepona estima que concurren causas justificadas, en base a la singularidad del proyecto, podrá exigir la concreción de la documentación exigida.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de edificación en Estepona y alrededores

Licencias de obra menor en Estepona (I)

La licencia de obra menor en Estepona (I)

Obra menor. Conservación y mantenimiento. Adaptación o adecuación.

La ordenanza define la obra menor aquella de construcción o demolición que reúne los siguientes requisitos:

• se ejecuta dentro de un domicilio particular, comercio, oficina o inmueble del sector servicios
• la técnica es sencilla y tiene escasa entidad constructiva y económica
• no altera el volumen, el uso, las instalaciones de uso común, ni el número de viviendas o locales
• no precisa Proyecto técnico firmado por un profesional titulado.

Las intervenciones de obra menor pueden ser:

• de conservación y mantenimiento
• de adaptación o adecuación.

Aunque las intervenciones de obra menor no precisen Proyecto técnico, se les puede exigir, cuando proceda, Estudio Básico de Seguridad y Salud. Por otra parte, si las obras afectan a un bien inmueble incoado, declarado B.I.C. o inscrito en el Catálogo general de bienes del patrimonio histórico de Andalucía, requerirán la autorización previa por parte de la Consejería de cultura.

Obras de conservación y mantenimiento

Las obras de conservación y mantenimiento son aquellas intervenciones de obra menor destinadas a mantener el edificio en correctas condiciones de salubridad, ornato, seguridad y funcionalidad sin alterar la estructura portante, la configuración arquitectónica ni la distribución espacial interior. Se considera obras de conservación y mantenimiento:

• el cuidado y afianzamiento de cornisas y voladizos
• la limpieza o reposición de canales, bajantes u otras instalaciones
• el mantenimiento y reparación de revestimientos de fachada
• el mantenimiento y reposición de pinturas
• la limpieza y reparación de cubiertas.

Las obras de adaptación o adecuación

En Estepona reciben la denominación de obras de adaptación o adecuación las obras de reforma menor que afectan exclusivamente a elementos privativos de locales o viviendas, estando destinadas a mejorar las condiciones funcionales o de uso. Se considera obras de adaptación o adecuación:

• las promovidas individualmente para mejorar las condiciones de habitabilidad de pisos, partes de viviendas unifamiliares y locales, pudiendo suponer la redistribución interior de tales dependencias
• las de acondicionamiento de fachadas de locales en planta baja
• las análogas a las anteriores.

Si las obras afectan a inmuebles catalogados, sólo puede autorizarse las descritas en la ficha de catálogo. En cualquier caso, debe quedar asegurada la seguridad y estabilidad del inmueble en el que se emplazan las dependencias objeto de reforma.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación técnica para obra menor en Estepona y alrededores