Los honorarios en los proyectos de edificación (I)

Los honorarios profesionales del arquitecto en proyectos de edificación (I)

Condiciones urbanísticas y método de cálculo

Se entiende por obras de edificación:

• las de nueva construcción, a no ser que tengan escasa entidad constructiva y sencillez técnica, que no tengan carácter residencial ni público y que se desarrollen en una sola planta
• las de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica
• las obras de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección ambiental o histórico-artística
• las obras de intervención parcial que afecten a elementos o partes objeto de protección.

Las condiciones urbanísticas

Normalmente, el planeamiento urbanístico aplicable al emplazamiento concreto de las obras impondrá condiciones al modo en que puede materializarse el proyecto de edificación. Entre dichas condiciones estará la altura máxima de la edificación, los usos edificatorios permitidos y la edificabilidad máxima aplicable, datos todos imprescindibles para que el arquitecto pueda estimar adecuadamente un presupuesto probable de ejecución material.

Se hace pues preciso que el promotor se informe previamente de las condiciones urbanísticas que se aplican a su proyecto concreto, para lo cual dispone de dos opciones principales:

• solicitar al Ayuntamiento una Cédula urbanística de su solar
• encargar a un arquitecto un Estudio sobre las condiciones urbanísticas aplicables.

El método de cálculo

Antes de la entrada en vigor de la “Ley de Medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios profesionales”, los baremos de honorarios proporcionaban un método para calcular los honorarios profesionales que correspondían a los proyectos de edificación, el cual consistía en estimar primero un presupuesto probable para la ejecución material de las obras (PEM) y luego aplicar sobre dicha cantidad un porcentaje o fracción ponderado en función de la superficie construida total del proyecto y de la complejidad del encargo. Actualmente, el método de cálculo referido ya no es de aplicación obligatoria, sin embargo, se sigue admitiendo como razonable calcular los honorarios profesionales del arquitecto como una fracción ponderada del presupuesto de ejecución material.

Los honorarios del arquitecto

Los honorarios profesionales del arquitecto

El precio de los servicios arquitectónicos

Antes del 16 de abril de 1997, los honorarios de los arquitectos en España se regían por los baremos de honorarios que establecían los Colegios de arquitectos. Sin embargo, a partir de la entrada en vigor de la “Ley de Medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios profesionales”, los baremos establecidos por los Colegios profesionales pasaron a adquirir un carácter meramente orientativo. Desde entonces, los arquitectos españoles disfrutan de total libertad para determinar la cuantía de los honorarios profesionales que corresponden a sus servicios.

Conceptos que integran los honorarios

Como cualquier otro profesional, el arquitecto tiene derecho al cobro de los honorarios profesionales devengados por prestar sus servicios y a resarcirse de los gastos necesarios para realizar su labor. La cuantía de los honorarios profesionales del arquitecto debe comprender, al menos, los siguientes conceptos:

• una indemnización por el tiempo empleado en el encargo profesional
• el resarcimiento de los gastos en los que haya tenido que incurrir: desplazamientos, materiales, obtención de documentos, etc.
• una remuneración adecuada a las tareas desempeñadas.

Además, el cálculo debería tener en cuenta la mayor o menor complejidad del encargo y la posible necesidad de aplicar conocimientos especializados.

La obligación de información

El arquitecto tiene la obligación legal de informar a sus clientes acerca de la cuantía de sus honorarios profesionales. La vigente “Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio” contempla dos posibilidades al respecto:

• que el arquitecto fije previamente un precio para un determinado tipo de servicio, en cuyo caso debe proporcionar a los destinatarios, de forma fácilmente accesible, dicho precio completo, incluidos los impuestos
• que el arquitecto no fije el precio previamente, en cuyo caso, a petición del destinatario, deberá proporcionar el precio del servicio o bien un método para calcularlo o un presupuesto suficientemente detallado.

El constructor (II)

El constructor en obras de edificación (II)

Responsabilidades y garantías

Además de por el cumplimiento de sus propias obligaciones, el constructor debe responder de los daños materiales causados por:

• vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad o negligencia del jefe de obra y de las personas físicas o jurídicas que de él dependan
• vicios o defectos en la ejecución de las partes o instalaciones de la obra que hayan sido subcontratadas
• deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él.

Plazos de responsabilidad

Las responsabilidades del constructor se aplican en los siguientes plazos:

• un año para daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras
• tres años para daños por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad
• diez años para daños por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación o a la estructura, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Garantías en edificios de vivienda

En edificios de vivienda, el constructor tiene la obligación legal de constituir una garantía que cubra, durante un año, el resarcimiento de daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Dicha obligación puede acatarse:

• suscribiendo un seguro de daños materiales o seguro de caución, o bien
• permitiendo que el promotor retenga un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.

Si se opta por suscribir el seguro, el constructor debe tener consideración de tomador, y los asegurados deben ser el promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de partes del mismo.

Por otra parte, el promotor puede pactar expresamente con el constructor  que éste sea tomador por cuenta de aquél en seguros de daños materiales o de caución que garanticen:

• durante tres años, el resarcimiento de daños causados por vicios o defectos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad
• durante diez años, el resarcimiento de daños por vicios o defectos que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Daniel Trujillano, arquitecto
http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/home.html
Proyecto y Dirección de obras de edificación

El constructor (I)

El constructor en obras de edificación (I)

Las obligaciones del constructor en la LOE

Según la vigente Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el constructor es el agente que asume contractualmente ante el promotor el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

Las obligaciones del constructor

De acuerdo con la LOE, son obligaciones del constructor:

• ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto
• tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles
• designar al jefe de obra, quien asumirá su representación técnica en la obra y que por su titulación o experiencia deberá tener una capacitación adecuada a las características y la complejidad de la obra
• asignar a la obra los medios humanos y materiales que requiera
• formalizar las subcontrataciones necesarias, dentro de los límites establecidos en el contrato
• firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra
• facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada
• suscribir las garantías previstas en la LOE.

Las actas

Tras la comprobación y verificación del replanteo, el constructor, junto con el director de obra y el director de la ejecución deben firmar el acta de replanteo o de comienzo.

Finalizada la obra, constructor y promotor deben firmar el acta de recepción, para formalizar la entrega. Si el promotor observa defectos, puede recibir la obra con reservas, en cuyo caso debe consignar dichos defectos en el acta de recepción, junto con el plazo en que deben quedar subsanados. El acta de recepción debe recoger también las garantías que se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.

Daniel Trujillano, arquitecto
http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/home.html
Proyecto y Dirección de obras de edificación