Dirección de obras (X)

La Dirección de obras (X)

Libro de actas. Edificaciones colindantes. Modificaciones del proyecto. Laboratorios de control. Visado del Libro de órdenes.

Independientemente del Libro de órdenes y asistencias, puede ser aconsejable establecer, al inicio de las obras, un Libro de actas que sirva para dejar constancia de las incidencias producidas durante las visitas de obra. En las actas se refleja:

• la fecha de la visita y las personas intervinientes en la misma
• constancia de entrega de documentos
• órdenes dadas en obra
• constatación de materiales seleccionados, pudiendo incluir marcas comerciales y referencias
• visitas de personas ajenas a la obra
• conclusiones a partir de reuniones mantenidas con instaladores o contratistas.

Cuando se aporte planos nuevos deberá adoptarse las precauciones necesarias para evitar la consulta de los obsoletos.

Edificaciones colindantes

Puede ser conveniente que se haga mención en el Libro de órdenes del estado en que se encuentran las edificaciones y construcciones colindantes durante el replanteo, incluso adjuntando fotografías para que puedan servir como medio de prueba.

Modificaciones del proyecto

Las modificaciones respecto de lo especificado en el proyecto deben ser anotadas en el Libro de órdenes y asistencias, con expresión de la causa que las motiva (dificultades surgidas durante la ejecución o peticiones expresas por parte del promotor o el constructor). Cualquier incumplimiento respecto de lo establecido en el proyecto debe quedar consignado.

Laboratorios de control de calidad

Los laboratorios de control de calidad deben estar homologados, y deben acreditar la capacidad de sus medios materiales y humanos para la realización del trabajo contratado. Son obligaciones de los laboratorios:

• formalizar un contrato, normalmente con la empresa constructora, en el que se defina sus responsabilidades
• ofrecer asistencia técnica y entregar los resultados de sus ensayos a la constructora y al Director de la ejecución de la obra.

Visado del Libro de órdenes

Tras la finalización de las obras, el Libro de órdenes y asistencia debe ser remitido al Colegio de arquitectos, junto con el Certificado final de obras. Si alguna anotación tiene efecto en el posterior mantenimiento del edificio, se le deberá dar traslado al Libro del edificio.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (IX)

La Dirección de obras (IX)

Instrucciones, recomendaciones y órdenes

La vigente Ley de Ordenación de la Edificación establece que el Director de obra debe consignar en el Libro de órdenes y asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto, mientras que el Director de la ejecución de la obra debe consignar las que correspondan a la ejecución. Las instrucciones o recomendaciones deben quedar claramente diferenciadas de las órdenes, y conviene que conste a quién se dirigen unas y otras. Quien da una orden se obliga a comprobar el cumplimiento de la misma.

Anotaciones recomendables en el Libro de órdenes y asistencias

Las anotaciones más recomendables pueden asociarse a cada capítulo de la ejecución de las obras:

• Demolición: Recomendaciones acerca de los sistemas de protección y las secuencias de demolición.
• Cimentación: Recomendación de no iniciar el hormigonado sin la previa comprobación del firme por parte de la Dirección facultativa.
• Estructura: Instrucciones relacionadas con la puesta en obra y la ejecución de juntas de dilatación, uniones, nudos, etc. Orden expresa de no modificar los armados sin autorización por parte de la Dirección facutativa.
• Fachada: Instrucciones referentes a los sistemas de agarre, las juntas, los aparejos, los apoyos de las hojas de fábrica sobre los forjados, posibles armados, tratamientos, encuentros, anclajes, etc. Precauciones especiales en lo referente a la estanquidad de la fachada, los encuentros con carpinterías y los sellados.
• Particiones: Instrucciones relacionadas con los enjarjes y los encuentros con elementos estructurales.
• Revestimientos: Instrucciones relacionadas con la preparación de soportes, la compatibilidad entre materiales y la ejecución de uniones y encuentros.
• Cubiertas: Instrucciones relacionadas con la ejecución de remates, encuentros, cornisas y aleros, prestando atención a la formación de pendientes y a la ejecución de juntas. Precauciones especiales en lo referente a la estanqueidad del sistema de evacuación de aguas y a la seguridad de las defensas.
• Instalaciones: Recomendaciones relacionadas con el trazado, las pendientes y, en general, el cumplimiento de normativas. Instrucciones para la realización de pruebas de servicio, constatando su ejecución.
• Urbanización. Instrucciones relacionadas con la ejecución de juntas, la ejecución de pendientes y la evacuación de aguas.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (VIII)

La Dirección de obras (VIII)

Acta de replanteo y Libro de órdenes. Acometidas.

El Acta de replanteo es un documento que la Dirección facultativa y la empresa constructora firman de manera conjunta y previa al comienzo de las obras. En él se constata la verificación de las características geométricas del solar, de las alineaciones y de los retranqueos. Si en el proceso de verificación se evidencia la existencia de irregularidades con respecto a los datos que figuran en el proyecto, tal circunstancia se hará constar en el acta y se dispondrá la realización de nuevos planos que se correspondan con la realidad geométrica. En cualquier caso, toda incidencia que se produzca durante el proceso de replanteo deberá constar en el Libro de órdenes y asistencias. Cuando las obras se contratan con Administraciones públicas, se aplica un plazo máximo de un mes para la firma del Acta de replanteo, contado a partir de la fecha de la firma del contrato.

El Libro de órdenes y asistencias

El Libro de órdenes y asistencias es un documento en el que se debe anotar las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto, así como cualquier orden dictada durante la ejecución de las obras. El libro debe estar siempre en la obra, a disposición de los miembros de la Dirección facultativa, y su cumplimentación debe iniciarse al comienzo de las obras. Cada hoja del libro debe recibir la firma de los miembros de la Dirección facultativa y del constructor, aunque la falta de la firma del constructor no invalida el libro. Conviene que la primera orden anotada se refiera a las obligaciones del Director de la ejecución de la obra y del Constructor, entre las cuales estará la obligación de informar al Director de obra, con la mayor antelación posible, cualquier alteración o modificación que pueda venir impuesta por la marcha de las obras.

Acometidas

La Dirección facultativa no es responsable de la gestión de las acometidas, pero debe estar al corriente de su realización y, en su caso, realizar las modificaciones del proyecto que resulten necesarias por exigencia de las compañías instaladoras.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (VII)

La Dirección de obras (VII)

Plan de seguridad y salud. Aviso previo de inicio. Libro de incidencias.

Cada contratista debe elaborar un Plan de seguridad y salud en el que se desarrollen y complementen las previsiones contenidas en el Estudio de seguridad y salud o Estudio básico de seguridad y salud que debe formar parte del Proyecto. Cada Plan de seguridad debe estar adaptado al sistema particular de ejecución de la obra que el contratista planea aplicar. En cualquier caso, antes del inicio de la obra, cada Plan de seguridad y salud debe ser aprobado, mediante la suscripción de un Acta de aprobación, que debe ser suscrito por el Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra, a no ser que la obra en cuestión no precise intervención de dicho agente de la edificación, en cuyo caso tendrá que ser la Dirección facultativa quien lo suscriba. Si se trata de obras contratadas por una Administración pública, tanto el Plan de seguridad como el correspondiente informe del Coordinador deben ser elevados para su aprobación por la Administración.

Aviso previo

El Aviso previo de inicio de la obra es una comunicación que debe realizar el promotor antes del inicio de los trabajos, es decir, antes de la firma del Acta de replanteo. Normalmente debe presentarse en el Instituto regional de seguridad y salud en el trabajo, junto con el Plan de seguridad y salud y el Acta de aprobación del mismo.

Libro de incidencias

En cada obra debe existir un Libro de incidencias, destinado a controlar el seguimiento del Plan de seguridad y salud. El Libro de incidencias debe estar siempre en la obra, a disposición del Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra o, si no se requiere la intervención de Coordinador, de la Dirección facultativa. Están autorizados a plasmar sus anotaciones en el libro:

• la Dirección facultativa
• los contratistas, subcontratistas y trabajadores autónomos
• las personas o entidades responsables en materia de prevención
• los representantes de los trabajadores
• los técnicos de entidades especializadas en materia de seguridad y salud en el trabajo.

Efectuada una anotación en el Libro de incidencias, el Coordinador en materia de seguridad estará obligado a remitir una copia, antes de que transcurran 24 horas, a la Inspección de trabajo y seguridad social que corresponda a la provincia. Cada anotación debe ser notificada al contratista afectado y a los representantes de los trabajadores.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (VI)

La Dirección de obras (VI)

Pasos previos. Proyecto de ejecución. Geotécnico y topográfico. Propietarios y usuarios.

Con carácter previo al inicio de la Dirección de obras se debe firmar un contrato específico con el promotor, en el que se establezca los siguientes aspectos:

• los datos del arquitecto y los del promotor
• la situación y el emplazamiento de la obra
• las características de las obras, con referencia al proyecto de ejecución
• el presupuesto estimado
• los honorarios establecidos y la forma de pago
• cláusulas reguladoras de posibles variaciones en cuanto a calidades, precios, plazos, etc.
• cláusulas relativas a la posible rescisión del contrato.

Si la Dirección de las obras se comparte entre varios técnicos, conviene que el contrato estipule las misiones, responsabilidades y honorarios a percibir por cada uno de ellos.

El proyecto de ejecución en la Dirección de obra

El Director de obra adquiere responsabilidad sobre el proyecto de ejecución aunque no sea el autor del mismo. Entre los documentos que componen el proyecto d ejecución, el Pliego de condiciones técnicas se muestra como una herramienta especialmente útil en la Dirección de la obra, dado que en él se establecen aspectos técnicos, de medición y de control.

Comprobación geotécnica y topográfica

Antes del inicio de las obras se debe comprobar la información geotécnica y topográfica utilizada en el proyecto. Puede ser conveniente realizar una comprobación del firme antes de ejecutar definitivamente la cimentación, especialmente en obras de elevado presupuesto.

Los propietarios y usuarios

El obligación del propietario conservar la edificación en buen estado, así como conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente. Es obligación de los usuarios, sean o no propietarios, utilizar adecuadamente el inmueble, de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento. La relación de la Dirección facultativa con los propietarios y usuarios termina cuando las obras finalizan, tras la firma del Acta de recepción, la liquidación económica y la entrega del Libro del edificio.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (V)

La Dirección de obras (V)

Subcontratas. Control de calidad. El suministrador.

Las subcontratas son empresas ajenas a la empresa constructora y contratadas por ella para ejecutar determinadas unidades de obra, bajo su supervisión y responsabilidad. También pueden ser contratadas por el promotor. Se las suele contratar para unidades muy específicas. La Dirección facultativa no debe interactuar con las subcontratas si no es a través del Jefe de obra o el Coordinador de seguridad y salud.

Control de calidad

Las Entidades de control de calidad son aquellas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones, siempre de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable. Los laboratorios para el control de calidad de la edificación son laboratorios capacitados para realizar de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones. Son obligaciones de las entidades y de los laboratorios:

• entregar al Director de la ejecución de la obra los resultados de su actividad
• justificar la disposición de los medios materiales y humanos necesarios para realizar adecuadamente los trabajos contratados.

Las empresas de control suelen ser contratadas por el promotor, para asesoramiento de sus propios intereses económicos y técnicos.

Suministradores de productos

Se entiende por producto de construcción aquel que se fabrica para su incorporación permanente en una obra. Se considera suministradores de productos a los fabricantes, almacenistas, importadores y vendedores de productos de construcción. Son obligaciones del suministrador:

• realizar las entregas de sus productos de acuerdo con las especificaciones del pedido, respondiendo del cumplimiento de las exigencias establecidas la normativa aplicable
• facilitar, cuando proceda, las garantías de calidad y las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados.

El Jefe de obra deberá exigir a los suministradores la entrega de la documentación necesaria (garantías, características técnicas, certificados de calidad, etc.), y luego transmitirla al Director de obra a fin de que éste pueda comprobar la idoneidad técnica y normativa de los productos recibidos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (IV)

La Dirección de obras (IV)

Jefe de obra. Encargado.

El Jefe de obra es la persona que representa a la empresa constructora, de modo que suele convertirse en el interlocutor del Director de obra. La Ley de Ordenación de la Edificación exige que el Jefe de obra sea un técnico que, por su titulación o experiencia, tenga capacidad adecuada para el tipo de obra que se pretende ejecutar. Suele ocurrir que en empresas constructoras pequeñas el Jefe de obra no tenga titulación, de modo que será su experiencia la que deba proporcionar los conocimientos suficientes para el desempeño de sus funciones. En empresas medianas y grandes, el Jefe de obra suele tener titulación, que puede ser de arquitecto superior, arquitecto técnico o ingeniero, siendo lo más frecuente que sean arquitectos técnicos. Las funciones básicas del Jefe de obra son:

• supervisar la ejecución de la obra, en contacto directo con el encargado
• controlar los costes
• planificar tiempos
• actuar como interlocutor ante las subcontratas
• representar a la empresa constructora en las reuniones que se produzcan con la Dirección facultativa y la propiedad, a no ser que intervenga un agente con cargo superior
• informar sobre la marcha de las obras
• designar al responsable de seguridad y salud en representación de la empresa
• formalizar la adquisición de materiales y la contratación de oficios
• presentar las certificaciones de obra, para su estudio y conformidad por la Dirección facultativa
• poner en conocimiento de la Dirección facultativa cualquier anomalía o incidencia que surja en la obra, y que pueda suponer irregularidades en la ejecución
• adoptar disposiciones para evitar la incursión de personas ajenas a la obra
• adoptar disposiciones para evitar incidentes perjudiciales para la seguridad de la obra.

El Encargado

Las funciones del Encargado de obra son:

• recibir materiales, firmando albaranes pero sin funciones de control técnico
• controlar la ejecución y el orden de los tajos
• controlar los distintos oficios, vigilando que no se produzca interferencias
• controlar acopios
• controlar las máquinas y herramientas.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (III)

La Dirección de obras (III)

Coordinador en materia de seguridad y salud. Tipos de constructores.

Cuando en la ejecución de una obra intervenga más de una empresa o trabajador autónomo, el promotor estará obligado a designar un Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra. De acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación, las titulaciones habilitantes para desempeñar la función de Coordinador de seguridad y salud en obras de edificación son las siguientes:

• arquitecto
• arquitecto técnico
• ingeniero
• ingeniero técnico.

El Coordinador de seguridad y salud asumirá las siguientes funciones:

• coordinar la aplicación de los principios generales de prevención y de seguridad en la toma de decisiones técnicas, con el fin de planificar los trabajos a desarrollar
• coordinar las actividades de la obra, con el fin de garantizar que los contratistas, subcontratistas y autónomos apliquen los principios de acción preventiva de manera coherente y responsable
• aprobar el Plan de seguridad y salud elaborado por el contratista y, en su caso, las modificaciones que se introduzca en el mismo
• organizar actividades empresariales
• coordinar las acciones de control de la aplicación correcta de los métodos de trabajo
• adoptar medidas para limitar el acceso a la obra.

Cuando la obra no es de gran complejidad, el promotor suele hacer recaer el nombramiento de Coordinador sobre alguno de los profesionales que integran la Dirección facultativa.

El constructor

Las empresas constructoras pueden responder a la siguiente clasificación:

• empresas pequeñas: tienen escasa infraestructura empresarial y suelen utilizar la subcontrata
• empresas medianas: cuentan con algún técnico en plantilla, que interviene como representante en la obra
• empresas grandes: cuentan con organigramas complejos compuestos por delegados, jefes de grupo, jefes de producción, etc.

Las empresas pequeñas suelen dedicarse a reformas en viviendas, locales y edificios públicos, construcción de viviendas unifamiliares y a pequeñas promociones de viviendas en bloque. Las medianas acceden a un mayor tipo de obras por concurso o subasta. Las grandes constructoras acceden a obras de elevado presupuesto.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (II)

La Dirección de obras (II)

Dirección facultativa. Director de la obra y Director de la ejecución.

La Dirección facultativa de las obras queda constituida por el Director de obra y el Director de la ejecución de la obra. La misión de la Dirección facultativa es dirigir el desarrollo de las obras de conformidad con el proyecto de ejecución, la licencia de ejecución, las demás autorizaciones que resulten preceptivas y las condiciones del contrato.

Obligaciones del Director de obra

El Director de obra debe cumplir las siguientes obligaciones:

• estar en posesión de la titulación habilitante, y cumplir las condiciones necesarias para el ejercicio de la profesión
• verificar el replanteo de la cimentación proyectada y comprobar su adecuación a las características geotécnicas del terreno
• verificar el replanteo y la idoneidad de la estructura proyectada
• cooperar en la resolución de las contingencias que se produzcan en la obra
• consignar instrucciones en el Libro de órdenes, para facilitar la correcta interpretación del proyecto
• elaborar eventuales modificaciones del proyecto, siempre que vengan exigidas por la marcha de la obra y que se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto
• suscribir el Acta de replanteo
• suscribir el Certificado final de obra
• suscribir certificaciones parciales
• suscribir la liquidación final
• suscribir y entregar la documentación de la obra ejecutada.

El Director de la ejecución de la obra

La misión principal del Director de la ejecución de la obra es dirigir la ejecución material y controlar cualitativa y cuantitativamente la calidad de lo ejecutado. Las obligaciones del Director de la ejecución de la obra son las siguientes:

• estar en posesión de titulación habilitante, y cumplir las condiciones necesarias para el ejercicio de su profesión
• verificar la recepción de materiales
• disponer la realización de ensayos y pruebas
• dirigir la ejecución material, comprobando replanteos, materiales y la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, todo ello de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del Director de obra
• anotar sus instrucciones en el Libro de órdenes
• suscribir el Acta de replanteo
• suscribir el Certificado final de obra
• realizar y suscribir certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas
• colaborar con los demás agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (I)

La Dirección de obras (I)

Responsabilidad. Sustitución.

El Director de obra es la máxima autoridad durante la ejecución de las obras, sea cual sea la modalidad en que se formalice su contratación. La Dirección de obras es una actividad profesional independiente dentro del proceso edificatorio, por ello resulta viable que en un mismo proyecto exista un arquitecto Proyectista y otro Director de la obra. También puede darse el caso de que una misma obra tenga varios directores, contratados de manera conjunta.

Responsabilidad del Director de obra

Si un arquitecto acepta dirigir unas obras y no es autor del correspondiente proyecto de ejecución, se verá obligado a asumir las responsabilidades derivadas de las deficiencias que pueda tener el proyecto, sin perjuicio de que pueda repetir posteriormente contra el proyectista. Por otra parte, cuando finalice la construcción deberá responsabilizarse, junto con el Director de la ejecución de la obra, de la veracidad de lo expuesto en el Certificado final de obras. Cuando se contrate a varios arquitectos como directores de obra, su responsabilidad será solidaria.

Sustitución del Director de obra

Si el promotor decide rescindir el contrato con su Director de obra, o éste último decide renunciar, el arquitecto que venga a aceptar el nuevo contrato tendrá que notificar su situación al colegio profesional y al arquitecto cesado, y su designación no pasará a ser efectiva hasta que no se materialice el cese, la sustitución o la renuncia del arquitecto sustituido. La sustitución deberá anotarse en el Libro de órdenes y asistencias. La responsabilidad del arquitecto saliente se limitará a la obra ejecutada bajo su dirección. El arquitecto entrante como Director de obra tendrá que asumir el proyecto y la parte de obra que se haya ejecutado. El trámite requiere la formalización de un Acta de aceptación y traspaso de competencias, en el que deberá constar el estado en que se encuentran las obras. El Acta de aceptación debe ser remitido al Colegio profesional. La sustitución del Director de obras debe ser notificada también al Ayuntamiento.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Vídeo 4. La Licencia de obras en Marbella

Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
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Proyecto y Dirección de obras en Marbella y alrededores

Licencias de obra menor en Mijas (III)

La licencia de obra menor en Mijas (III)

Documentación necesaria para obra menor abreviada

En Mijas, la comunicación previa de obra menor abreviada en Suelo Urbano debe presentarse acompañada de la siguiente documentación:

• plano de situación
• presupuesto de las obras
• acreditación del pago de las tasas mediante autoliquidación
• planos de estado actual y estado modificado (plantas, alzados y secciones) firmados por técnico competente y visados por el Colegio profesional correspondiente, con expresión de superficies útiles y denominación de las dependencias
• fotografía interior y exterior del inmueble o de la zona afectada, en su estado previo a la intervención
• fotografía del vallado y plano descriptivo de las modificaciones que se pretende ejecutar sobre el mismo
• relación detallada de las obras que se pretende ejecutar, indicando la zona afectada
• justificación del cumplimiento de las normas para la accesibilidad en Andalucía
• si las obras afectan a la fachada, a la cubierta o a elementos comunes de la edificación, se deberá presentar fotografía que refleje el estado previo a la intervención
• si las obras afectan a un inmueble en el que se realiza una actividad que requiere Licencia de apertura o Declaración responsable, se deberá presentar acreditación de que se ha obtenido la primera o de que se ha presentado la segunda
• si las obras afectan a un inmueble en el que se realiza una actividad sometida a los instrumentos de prevención y control ambiental se deberá presentar el documento de autorización ambiental que corresponda
• si las obras afectan a puestos de mercados municipales se deberá presentar la autorización del Área de mercados municipales
• si la única ubicación posible para la cuba de escombros es la acera o si se pretende ocupar la vía pública con vallado o con plataforma elevadora, se deberá presentar plano o croquis que comprenda la localización de la obra, la ocupación de la acera, el paso peatonal (de anchura nunca inferior a 1,20 m) y la afección al estacionamiento de vehículos
• para la instalación de andamios y/o bambas colgantes se deberá aportar certificado de técnico competente responsable del montaje, mantenimiento y desmontaje, así como de las medidas de seguridad, plano de localización de la obra, ocupación de la acera, paso peatonal y afección al estacionamiento de vehículos.

Si deja de presentarse alguno de los documentos y/o fotografías requeridos la solicitud no podrá tramitarse como Comunicación previa de obra menor abreviada y pasará automáticamente a tramitarse como solicitud normal de Licencia de obra menor, procediéndose a requerir los documentos que falten.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para solicitudes de licencia de obra menor en Mijas y alrededores

Licencias de obra menor en Mijas (II)

La licencia de obra menor en Mijas (II)

Condiciones de las Licencias de obra menor abreviada

En Mijas, las Licencias de obra menor abreviada están sujetas al cumplimiento de las siguientes condiciones:

• producen efectos entre el Ayuntamiento de Mijas y el sujeto a cuya actuación se refieran, pero no alteran las situaciones jurídicas privadas entre éste y las demás personas
• se entienden concedidas salvo derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros
• sólo se puede ejecutar las obras descritas por el solicitante, y sus dimensiones no pueden exceder de las comunicadas
• si se requiere modificaciones durante la ejecución de las obras, las mismas requerirán solicitud y obtención de la correspondiente autorización
• el interesado debe tener la solicitud sellada a disposición de los servicios municipales, y debe facilitar el acceso a la obra al personal de los mismos, para que puedan efectuar sus inspecciones y comprobaciones
• las obras deben iniciarse dentro del periodo comprendido entre los diez días hábiles y los tres meses, contados ambos desde la fecha de presentación de la solicitud
• las obras deben concluir antes de que transcurran seis meses contados desde la fecha de la solicitud
• antes de que se agoten los plazos determinados, el interesado podrá solicitar prórroga o aplazamiento para la ejecución de las obras, por una sola vez y por un plazo no superior al inicialmente acordado
• las obras no podrán ser contrarias a la legislación ni al planeamiento urbanístico, y deberán ajustarse a la solicitud presentada
• las obras cumplirán las disposiciones vigentes en materia de edificación
• se cumplirá las disposiciones vigentes sobre seguridad y salud en el trabajo, y se presentará Estudio de Seguridad y Salud cuando sea necesario
• la comunicación previa no podrá ser invocada con el fin de excluir o disminuir la responsabilidad civil o penal en que hubieran incurrido los titulares en el ejercicio de las actuaciones
• la comunicación previa podrá ser transmitida, pero el antiguo titular y el nuevo deberán comunicarlo por escrito al Ayuntamiento de Mijas
• los interesados estarán obligados a mantener las vías públicas y demás espacios colindantes en condiciones de seguridad, salubridad y limpieza, y deberán reparar los desperfectos causados por los trabajos realizados
• no se podrá colocar andamios, escaleras, máquinas, herramientas, útiles ni instrumentos de modo que puedan entorpecer el tránsito público de calles, plazas o paseos y que no dispongan de autorización específica.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para solicitudes de licencia de obra menor en Mijas y alrededores

Licencias de obra menor en Mijas (I)

La licencia de obra menor en Mijas (I)

Obra menor abreviada. Edificios catalogados y casco histórico. Establecimientos. Inicio. Obras no autorizadas.

El propósito de la vigente Ordenanza urbanística reguladora de la comunicación previa en obra menor abreviada es agilizar el otorgamiento de licencias de obras cuando lo que se pretende ejecutar son trabajos de escasa entidad que no requieren proyecto técnico. La ordenanza delimita los supuestos que pueden acogerse al procedimiento específico de concesión de licencias a obras menores abreviadas, y también define los trámites correspondientes, suprimiendo aquellos que resultan innecesarios para estas actuaciones sencillas que no requieren controles adicionales. El procedimiento especial que establece la ordenanza sirve para legitimar el inicio de la realización de determinadas actuaciones con sólo solicitarlo a la Administración municipal de Mijas, con las formalidades previstas. Si en el plazo de diez días hábiles el solicitante no recibe comunicación en contra, podrá comenzar las obras comunicadas.

Edificios catalogados y casco histórico

Las obras menores sobre edificios catalogados o pertenecientes al casco histórico de mijas no pueden ser tramitadas por el trámite abreviado.

Obras menores en establecimientos

Si las obras menores se refieren a edificaciones destinadas al ejercicio de actividades que requieren Licencia de apertura, la solicitud de Licencia de obra menor por trámite abreviado requerirá que el interesado acredite que cuenta con dicha Licencia de apertura.

Inicio de las obras

Si transcurre el plazo de diez días hábiles desde la solicitud de Licencia de obra menor abreviada y el solicitante no recibe notificación requiriendo documentación o indicando la necesidad de ajustarse al procedimiento de solicitud de Licencia de obra menor ordinaria, las obras podrán comenzar ajustándose a la solicitud, estimándose concluso el procedimiento.

Actuaciones no autorizadas

El procedimiento para obras menores abreviadas no otorga licencia para ninguna de las obras siguientes:

• las que van en contra de la legislación o del planeamiento urbanístico
• las que no estén contempladas en la solicitud
• aquellas en las que no es posible la notificación de subsanación o ajuste de la actuación, por causa de omisión, incorrección o falseamiento de datos en la solicitud.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación técnica para licencias de obra menor en Mijas y alrededores

Licencias de obra en Mijas

La licencia de obras en Mijas

Obras en Suelo Urbano. Definición de rasantes. Vivienda protegida. Uso hotelero.

De acuerdo con el documento vigente de adaptación parcial del PGOU de Mijas a la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, en Suelo Urbano Consolidado, el plazo para solicitar la Licencia de obras es de dos años contados a partir de la aprobación definitiva del PGOU, la cual se produjo el 26 de marzo de 2010.

Obras en Suelo Urbano No consolidado

En áreas de Suelo Urbano No Consolidado, el plazo de solicitud de licencia de obras es de tres años contados a partir de la adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico, una vez desarrollado el suelo por ejecución de las actuaciones recogidas en el programa del PGOU de Mijas.

Definición de rasantes

Cualquier solicitud de Licencia de obras que se refiera a una parcela que dé fachada a un vial no urbanizado requerirá la previa definición de la rasante, que será la resultante del Proyecto ordinario de obras o del Proyecto de urbanización que corresponda.

Licencias de obra para vivienda protegida

En el término municipal de Mijas, la concesión de las licencias de obra para las parcelas calificadas al uso de vivienda protegida exige la previa calificación del proyecto otorgada por la Consejería competente en materia de vivienda, o bien otro acto administrativo equivalente. Las parcelas calificadas al uso de vivienda protegida deben solicitar Licencia de obra en el plazo máximo de dos años contados a partir de la finalización de las obras de urbanización de la Unidad de ejecución en que se ubiquen. Si la promoción no puede acogerse a los beneficios del Plan andaluz de vivienda vigente, por estar éste agotado, el plazo para solicitar licencia podrá ser prorrogado por otros dos años.

Licencias de obra para uso hotelero

La solicitud de Licencias de obra para la construcción de edificaciones de uso hotelero requiere la presentación de la calificación provisional o del informe favorable otorgado por el Ministerio de transporte, turismo y comunicaciones, o por un ente autonómico equiparable.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras en Mijas y alrededores

Licencias de primera ocupación en Fuengirola

La licencia de primera ocupación en Fuengirola

Documentación necesaria

La primera ocupación de un edificio o de un terreno está sujeta a licencia, a efectos de comprobación de su ajuste al planeamiento vigente. La obtención de Licencia de primera ocupación es un requisito previo para poder obtener suministro municipal de agua potable, así como para la prestación de cualquier otro servicio municipal. La licencia puede denegarse si se comprueba que el edificio no se ajusta a lo que fue aprobado en la Licencia de obras.

Contenido de las solicitudes de Licencia de primera ocupación

En Fuengirola, las solicitudes de Licencia de primera ocupación deben presentarse acompañadas de la siguiente documentación:

• Certificado final de obra, suscrito conjuntamente por el Director de la obra y del Director de la ejecución material
• plano de emplazamiento
• planos digitalizados de la obra terminada, incluyendo plantas, alzados y secciones
• plano de ubicación de islas ecológicas
• plano de ubicación de hidrantes
• plano o fotografías justificando la recogida y canalización de aguas pluviales
• Certificado de la instalación de captación solar para agua caliente sanitaria
• plano de zonas verdes públicas, con indicación de especies y riego, aprobado por el Servicio municipal de parques y jardines
• en su caso, informe sanitario de piscina colectiva
• Certificado, boletín y protocolo de la Instalación Común de Telecomunicaciones, todo ello sellado por la Jefatura provincial
• documento acreditativo de la disponibilidad de suministro eléctrico, emitido por Sevillana-Endesa
• documento acreditativo de la idoneidad para contratar servicio telefónico, emitido por operador de telefonía fíja
• separata del aparcamiento, para informe por la Oficina de medio ambiente.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de edificación en Fuengirola y alrededores

Licencias de obra menor en Fuengirola (III)

La licencia de obra menor en Fuengirola (III)

Obra menor en exteriores. Otras obras. Tramitación y plazos. 

Si la obra exterior es de carácter menor se requerirá proyecto suscrito por técnico competente y visado, cuando proceda, por el correspondiente Colegio, en los siguientes casos:

• obras que afecten a fachadas de locales o a su acondicionamiento interior
• obras que supongan refuerzo, reparación o construcción de elementos estructurales.

El proyecto deberá contener la documentación que resulte necesaria para conocer la situación y el estado de la edificación existente, el alcance de las obras, con planos y presupuestos, y una justificación pormenorizada de las soluciones adoptadas.

Otras obras menores

Tienen consideración de obras menores:

• las realizadas en la vía pública que estén relacionadas con la edificación contigua
• las pequeñas obras de reparación y adecentamiento de edificios
• las obras en solares y patios.

Las solicitudes de Licencia para estas obras menores deben acompañarse de:

• petición suscrita por el promotor
• una memoria y un plano o croquis a escala, suscritos por el responsable técnico, descriptivos de la situación y de las características de las obras a realizar
• presupuesto
• si se trata de obras de adaptación de fachada, dos fotografías de la misma
• justificante del abono de las tasas.

Tramitación

En Fuengirola, las solicitudes de Licencia de obra menor siguen los siguientes trámites:

• entrada y registro general
• traslado y registro en la OMU de Fuengirola
• informe técnico
• redacción del documento en la OMU
• concesión o denegación mediante Decreto
• traslado al interesado.

Plazos de ejecución

Los plazos para la ejecución de obras menores en Fuengirola son los siguientes:

• un mes para el comienzo de las obras
• seis meses para su ejecución.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/fuengirola/obra-menor.html

Documentación para solicitudes de Licencia de obra menor en Fuengirola y alrededores