lunes, 31 de marzo de 2014

Licencias de obra en Vélez-Málaga (II)

La licencia de obras en Vélez-Málaga (II)

Contenido del proyecto técnico


El proyecto técnico que debe acompañar a las solicitudes de Licencia de obra en Vélez-Málaga debe contener los datos necesarios para que se pueda comprobar si las obras proyectadas se ajustan a la reglamentación vigente. Para los proyectos que supongan incorporación, reforma o modificación del sistema estructural, el contenido mínimo será el representado por el conjunto de los siguientes documentos:
  • memoria en la que se justifique el cumplimiento de la normativa urbanística y de las ordenanzas de aplicación, que incluirá aquellos datos que no puedan representarse numérica o gráficamente en los planos
  • planos de emplazamiento, en los que se exprese claramente la situación de la finca y la obra con referencia a las vías públicas o particulares que limiten la totalidad de la manzana, con acotación de anchuras de vías y de distancias a los ejes de las mismas, con representación de construcciones colindantes, alineaciones oficiales y vallados de obra, y con indicación de número de plantas
  • plano topográfico del solar en su estado actual, con referencia a elementos fijos de fácil identificación, figurando bordillos, alineaciones, edificaciones y arbolado
  • planos de plantas, fachadas y secciones, acotados, anotados y detallados en la medida en que resulte necesario para poder comprobar el cumplimiento de las ordenanzas aplicables
  • canales de acceso y conexiones con las redes de distribución
  • si el proyecto se emplaza dentro de los límites del centro histórico-artístico de Vélez-Málaga, o dentro de la zona de respeto que marque el PGOU, se deberá incluir fotografía de la finca y de las fincas colindantes
  • si en la finca existe galerías subterráneas, minas de agua o pozos, en uso o abandonados, se deberá incluir descripción de los mismos, expresando su situación, configuración y dimensiones
  • justificación de la observancia de las normas sobre prevención de incendios
  • justificación de la dotación de espacios para aparcamientos y plazas de garaje
  • justificación de la dotación de antena colectiva de televisión
  • previsión de dependencias para almacenamiento de residuos sólidos
  • justificación de la observancia de las normas sobre accesibilidad
  • ficha resumen comprensiva de todos los datos y documentos requeridos, según modelo oficial.
PROYECTOS DE EDIFICACION EN VELEZ-MALAGA



Daniel Trujillano, arquitecto

Licencias de obra en Vélez-Málaga (I)

La licencia de obras en Vélez-Málaga (I)

Documentos necesarios. Obras en locales o establecimientos.


La normativa urbanística que incluye el vigente Plan General de Ordenación Urbanística de Vélez-Málaga obliga a la obtención de previa licencia municipal a los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo. Entre tales actos, la normativa incluye:
  • las obras de nueva planta
  • las obras menores
  • alteraciones en la estructura o el aspecto exterior de edificaciones existentes
  • la modificación de usos edificatorios.

Documentación para solicitudes de Licencia de obras

En Vélez-Málaga, las solicitudes de Licencia de obras de nueva planta, al igual que las de ampliación o reforma de edificios existentes, deben presentarse acompañadas de los siguientes documentos:
  • proyecto técnico visado, por duplicado
  • cuando se requiera, copia del plano oficial acreditativo de haberse efectuado el señalamiento de alineaciones y rasantes
  • cédula urbanística, si estuviere implantada
  • en su caso, fotocopia del documento oficial de contestación a consultas efectuadas
  • título de propiedad, cuando lo determine el Ayuntamiento de Vélez-Málaga.

Licencias de obras para locales o establecimientos

De acuerdo con la Ordenanza municipal de apertura de establecimientos donde se ejerzan actividades clasificadas, sitos en el término municipal de Vélez-Málaga, es preciso solicitar Licencia de obras junto con la Licencia de apertura cuando para el ejercicio de la actividad se requiera la ejecución de los siguientes tipos de obras:
  • obras de ampliación o reforma sustancial del local o establecimiento
  • obras de alteración o modificación sustancial de las condiciones de instalación destinadas específicamente al local o establecimiento.

En estos casos, la Licencia de obras queda condicionada al otorgamiento de la Licencia de apertura. Si se solicita Licencia de obras a ejecutar en un local o establecimiento y no se solicita conjuntamente la Licencia de apertura, el solicitante deberá hacer constar expresamente en su solicitud:
  • que no solicita Licencia de apertura y
  • que renuncia a ejercer cualquier tipo de reclamación que tenga por causa una posible denegación de la Licencia de apertura.
PROYECTO Y DIRECCION DE OBRAS EN VELEZ-MALAGA



Daniel Trujillano, arquitecto

viernes, 28 de marzo de 2014

Licencias de primera ocupación en Marbella

La licencia de primera ocupación en Marbella

Plazo, documentación e inspección


En Marbella, los titulares de Licencias de obras deben comunicar la finalización de las obras a la Administración urbanística municipal. Dicha comunicación debe efectuarse en el plazo máximo de 15 días, mediante solicitud de Licencia de primera utilización u ocupación, uso o puesta en servicio.

Documentación para solicitudes de licencia de primera ocupación

Junto con el escrito de solicitud, los titulares deben presentar:
  • certificado expedido por el facultativo director de las obras, visado por su Colegio profesional, en el que se acredite la fecha de terminación, la correspondencia entre lo ejecutado y lo proyectado (o entre lo ejecutado y las modificaciones autorizadas del proyecto) y la aptitud de lo construido para su utilización
  • certificado final de las obras de urbanización que se hubiesen ejecutado simultáneamente con las de edificación, cuando la ejecución correspondiese a los particulares
  • si no se presentaron junto con la solicitud de Licencia de obras, planos acotados de la cimentación ejecutada, con indicación precisa de sus características y con inclusión de las redes de albañales, arquetas y sifones
  • documentación acreditativa del cumplimiento de las condiciones de protección contra incendios en los edificios
  • certificado expedido por el director de las obras, acreditativo del cumplimiento de las condiciones exigidas por la normativa de accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas
  • documento acreditativo de que lo ejecutado ha sido dado de alta a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
  • copia de la notificación correspondiente al otorgamiento de la licencia de obras
  • informes favorables o autorizaciones pertinentes de las empresas concesionarias o responsables de los servicios urbanísticos
  • autorizaciones pertinentes otorgadas por otras administraciones públicas.

Inspección de comprobación

Tramitada la comunicación de la finalización de las obras, el servicio técnico municipal competente realizará una inspección destinada a comprobar si lo ejecutado se ajusta estrictamente al proyecto aprobado, a las condiciones de la licencia y a las prescripciones de los normas urbanísticas, las ordenanzas municipales y demás disposiciones reguladoras.
PROYECTOS DE EDIFICACION EN MARBELLA













Daniel Trujillano, arquitecto
Documentación para solicitudes de Licencia de ocupación en Marbella y alrededores

Licencias de obra menor en Marbella (II)

La licencia de obra menor en Marbella (II)

Documentación necesaria. Centro Histórico. Caducidad.


Sea cual sea la entidad de las obras, la documentación necesaria para solicitar una licencia de obra menor en Marbella debe contener:
  • un plano de situación de la parcela en el planeamiento
  • una descripción de las obras que se pretende ejecutar
  • medición y presupuesto desglosado de las distintas unidades de obra.

Si la ejecución de las obras requiere la instalación de andamios, elementos para técnicas alpinas, guindolas, grúas u otros medios auxiliares, se deberá obtener previamente la licencia municipal oportuna, para lo cual se deberá presentar:
  • proyecto redactado por un profesional competente
  • Estudio de Seguridad y Salud (ESS) o Estudio Básico (EBSS), según corresponda.

Obras menores en el Centro Histórico de Marbella

En las actuaciones consideradas como obras menores sobre inmuebles localizados en zonas de ordenanzas Núcleo Popular o Centro Histórico, las solicitudes de licencia deberán presentarse acompañadas de:
  • plano de fachada existente
  • fotografías del edificio y del entorno
  • la documentación exigible con carácter general a las intervenciones de obra menor.

Plazo de caducidad de las licencias de obra menor

En Marbella, las Licencias de obra menor caducan y quedan sin efecto cuando las obras no se inician dentro del plazo de dos meses contados desde el día siguiente a la notificación del otorgamiento. También se consideran caducadas si, una vez iniciadas, las obras no prosiguen a ritmo normal.
DOCUMENTACION PARA LICENCIAS DE OBRA MENOR EN MARBELLA













Daniel Trujillano, arquitecto

jueves, 27 de marzo de 2014

Licencias de obra menor en Marbella (I)

La licencia de obra menor en Marbella (I)

Definición y tipos de obra menor


En Marbella, se entiende que una actuación es obra menor cuando concurren en ella las siguientes circunstancias:
  • escasa entidad técnica
  • escaso impacto urbanístico
  • no se afecta al patrimonio protegido
  • su ejecución no precisa la presentación de proyecto técnico.

Sin embargo, y a pesar del último punto listado, las normas urbanísticas de Marbella establecen expresamente que las obras menores de reforma o ampliación que modifiquen sustancialmente el aspecto exterior o que afecten a la estructura requerirán proyecto técnico redactado por facultativo competente.

Tipos de obra menor

Se consideran intervenciones de obra menor:
  • las obras menores en vía pública: construcción, supresión o reparación de vados en aceras; ocupación provisional de la vía pública para acometer instalación de servicios con destino a una construcción (salvo que la edificación en la parcela contigua cuente con licencia de obra mayor); colocación de quioscos prefabricados o desmontables para exposición y venta; colocación de rótulos, banderas y anuncios luminosos, y colocación de anuncios (excepto los situados sobre la cubierta de los edificios)
  • las obras de reparación o de modificaciones de pequeña entidad que no precisen facultativo ni proyecto técnico: revocos y enlucidos en fachadas; apertura de puertas y ventanas sin tabiques; cambio de puertas y ventanas sin ensanchar huecos; renovación de pintura; desatoro de desagües interiores; reparación de techos sin cambiar la viguería; reparación de solerías en azoteas; retejados; reparación de puertas, ventanas, rejas, marcos, balcones y bajantes; colocación o sustitución de instalaciones de agua y electricidad, y cualquier otra reparación que no afecte a elementos de la estructura del inmueble, sus muros o sus cimientos
  • las obras menores cuya ejecución sólo requiere la intervención de un facultativo y, en su caso, de proyecto técnico: apertura de huecos en muros; ensanchamiento de huecos en muros de altura superior a 1,80 metros y de longitud superior a 3,00 metros; ensolados en plantas superiores; reparación de azoteas y tejados cambiando viguería; reparación de balcones; construcción de pozos; construcción de escaleras; reparación de grietas; apuntalamientos; cambios en la distribución interior; instalaciones de cuartos de baño, aseos, cocinas o lavaderos, y cualquier otra reparación análoga a las anteriores.
Proyectos de obra menor en Marbella













Daniel Trujillano, arquitecto

Vídeo 14: Demolición de edificaciones en Málaga


Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com/demolicion/malaga.html
Redacción de Proyectos de demolición en Málaga y provincia

lunes, 17 de marzo de 2014

Legalización y ocupación en Andalucía (III)

La ocupación de edificaciones legalizadas en Andalucía (III)

Ocupación de edificaciones con infracción caducada que precisan obras de adaptación. Ocupación de edificaciones SAFO en SNU.


Cuando un edificio caducado a efectos del plazo para la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística precisa de obras de adaptación al uso previsto, puede darse dos situaciones:
  • que la edificación sea conforme con la normativa urbanística, en cuyo caso, acreditada la situación de conformidad, se reconocerá tácitamente legalizada por prescripción en simultaneidad con la autorización de las obras necesarias, a cuya finalización procederá la concesión de Licencia de ocupación o utilización
  • que la edificación sea disconforme con la normativa urbanística (en todo caso el uso deberá ser conforme con la ordenación), en cuyo caso se requerirá la declaración de la Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación (SAFO) con carácter previo a la autorización de las obras necesarias, las cuales nunca excederán de las que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad, y a cuya finalización procederá el otorgamiento de la Licencia de ocupación o utilización.

Ocupación de edificaciones declaradas en SAFO en SNU

El Decreto 2/2012, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, establece que las edificaciones declaradas en Situación de Asimiladas a Fuera de Ordenación (SAFO), debido a su carácter ilegal y a su discrepancia con la ordenación urbanística, no podrán obtener Licencia de ocupación, aunque la infracción haya caducado. En realidad, lo único que impide la obtención de la Licencia de ocupación o utilización es la disconformidad del uso edificatorio, sin embargo el mismo Decreto 2/2012 permite expresamente que, tras la obtención del reconocimiento de la Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación, las edificaciones puedan ser destinadas al uso previsto para las mismas, aunque éste sea disconforme con la normativa y la ordenación urbanísticas. La declaración de SAFO, con la correspondiente autorización de uso, posibilita que las compañías suministradoras proporcionen los servicios básicos, y que los notarios y registradores formalicen la inscripción de la edificación en el Registro de la propiedad.

Edificaciones anteriores a la Ley del suelo de 1975 construidas sin licencia en SNU

El Decreto 2/2012, establece que para las edificaciones aisladas construidas sin licencia urbanística en Suelo No Urbanizable y terminadas antes de la entrada en vigor de la Ley del suelo de 1975 procederá el otorgamiento de Licencia de ocupación o utilización siempre que el uso edificatorio sea el originario o bien resulte conforme con la normativa urbanística vigente.

Ocupación de edificaciones en Suelo Urbanizable y Suelo Urbano No Consolidado

Las edificaciones existentes en Suelo Urbanizable y en Suelo Urbano No Consolidado no pueden recibir Licencia de ocupación o utilización, debido a que la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) establece como requisito indispensable que las obras de urbanización deben encontrarse previamente finalizadas.
PROYECTOS DE LEGALIZACION












Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de Proyectos de legalización de edificios y construcciones

viernes, 14 de marzo de 2014

Legalización y ocupación en Andalucía (II)

La ocupación de edificaciones legalizadas en Andalucía (II)

Licencia de ocupación en edificaciones caducadas que no precisan obras de adaptación


El Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (RDUA) establece la documentación que se necesita para obtener Licencia de ocupación o utilización en el caso de edificaciones existentes caducadas a efectos del plazo para la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística. Cuando la edificación existente, caducada a efectos del plazo para la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística, no precisa de obras de adaptación al uso previsto, la documentación requerida para obtener Licencia de ocupación o utilización depende de si las obras se ajustan o no a la normativa urbanística.

Obras prescritas conformes con la ordenación urbanística

Si las obras se ajustan a la normativa urbanística será exigible un Certificado descriptivo y gráfico en el que conste:
  • la fecha de terminación de las obras
  • reseña acerca del estado de conservación del edificio y de sus instalaciones
  • la acreditación de la aptitud del inmueble para destinarse al uso previsto
  • la identificación catastral y registral (en su caso)
  • las condiciones urbanísticas vigentes
  • documentación acreditativa del correcto funcionamiento de las instalaciones
  • en su caso, certificación de las empresas suministradoras acerca de la viabilidad del acceso a las redes desde el edificio, sin necesidad de ejecutar nuevas obras.

En este caso, el otorgamiento de la Licencia de ocupación o utilización conllevará simultáneamente el reconocimiento de la legalización por prescripción.

Obras prescritas disconformes con la ordenación urbanística

Si las obras no se ajustan a la normativa urbanística (en todo caso el uso ha de ser conforme con la ordenación) se requerirá:
  • la declaración de la Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación (SAFO)
  • reseña acerca del estado de conservación del edificio
  • la descripción del funcionamiento de las instalaciones, incluyendo certificación de las empresas suministradoras.

En este caso, el otorgamiento de la Licencia de ocupación o utilización conllevará simuláneamente el reconocimiento de la declaración de SAFO.
Proyectos de LEGALIZACION de edificios












Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de Proyectos de legalización de edificios y construcciones

Legalización y ocupación en Andalucía (I)

La ocupación de edificaciones legalizadas en Andalucía (I)

Expedientes de legalización y Licencias de ocupación


En Andalucía, tanto si se ha construido contando con Licencia de obras como si no, tras la terminación de las mismas será necesario obtener autorización administrativa para su ocupación y/o utilización con destino al uso previsto. Dicha autorización se formalizará mediante una Licencia de ocupación cuando el uso del edificio es residencial vivienda, y mediante una Licencia de utilización cuando se trate de cualquier otro uso.

Licencia de ocupación o utilización en edificaciones con Licencia de obras

Cuando la edificación ha sido construida contando con Licencia de obras, el otorgamiento de la Licencia de ocupación o utilización requerirá la comprobación de que las obras terminadas se ajustan a la misma, por ello se requiere la presentación de una Declaración de conformidad de las obras con el proyecto y la documentación relativa al funcionamiento de las instalaciones, a entregar junto con el Certificado final de obras. Si resulta que lo ejecutado no se ajusta a la Licencia de obras, el otorgamiento de la Licencia de ocupación o utilización requerirá la previa (o simultánea) legalización de las obras, o bien la reposición de la realidad física alterada.

Licencia de ocupación o utilización en edificaciones sin Licencia de obras

La legalización de obras ejecutadas sin licencia, o quebrantando las condiciones de una licencia obtenida, reestablece el orden jurídico perturbado, por mor de su carácter sustitutorio de la Licencia de obras, pero no presupone por sí misma la obtención de licencia de ocupación o utilización, la cual tendrá que ser objeto de otro trámite administrativo. De hecho la legalización ni siquiera requiere que las obras se encuentren terminadas, al contrario de lo que ocurre con la ocupación. También se requerirá la obtención de Licencia de ocupación o utilización para las edificaciones terminadas reconocidas en Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación (SAFO).

Ajuste a la normativa urbanística

No es atribución de la Licencia de ocupación o utilización la comprobación del cumplimiento de la normativa urbanística, aunque para otorgar Licencia de ocupación o utilización a partes terminadas que sean técnica y funcionalmente independientes del resto se exigirá que dichas partes cumplan con la normativa urbanística y que el resto de la edificación no presente desajustes urbanísticos significativos.
EXPEDIENTE DE LEGALIZACION DE OBRAS












Daniel Trujillano, arquitecto

martes, 11 de marzo de 2014

Legalización de edificaciones en SNU en Andalucía

La legalización de obras en Suelo No Urbanizable en Andalucía

Régimen de las edificaciones existentes en SNU


En Andalucía, las edificaciones construidas en Suelo No Urbanizable (con o sin licencia de obras) que sean conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente, están sometidas al régimen establecido por la legislación urbanística para toda clase de suelos. No obstante, para las edificaciones ejecutadas sin licencia, o incumpliendo las condiciones de una licencia obtenida, siempre se debe solicitar licencia (es decir, la legalización de las obras), con independencia de que estén o no terminadas, o de que estén o no caducadas al efecto del restablecimiento del orden jurídico infringido. Mientras que en otros tipos de suelo la norma general es no obligar a la legalización de las obras en las que la infracción ya ha caducado si las mismas son conformes con la normativa urbanística, el Decreto 2/2012, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, obliga a que se legalice siempre las obras ejecutadas en Suelo No Urbanizable, aunque la infracción urbanística haya caducado. Es decir, en Andalucía, para el restablecimiento del orden jurídico perturbado en Suelo No Urbanizable, si las obras son legalizables no existe realmente plazo de caducidad de las infracciones.

Edificaciones aisladas anteriores a la Ley del suelo de 1975

El Decreto 2/2012 establece que las edificaciones aisladas construidas sin licencia en el Suelo No Urbanizable y terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley del suelo de 1975 se asimilan en su régimen a las edificaciones construidas con licencia, siempre que sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la citada Ley y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística. Dependiendo de si son o no conformes con la normativa actual, las edificaciones descritas se considerarán:
  • legalizadas, si son conformes con la normativa actual
  • en situación legal de fuera de ordenación, si no lo son.

En ningún caso correspondería el reconocimiento de la Situación de Asimilado al régimen de Fuera de Ordenación (SAFO), ya que su régimen jurídico es asimilable al de las edificaciones construidas con licencia. Para cada edificación ejecutada sin licencia en Suelo No Urbanizable con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley del suelo de 1975 se deberá recabar una certificación administrativa municipal acreditativa de la adecuación a la ordenación o bien de la situación legal de fuera de ordenación, dependiendo de si lo ejecutado es o no conforme con la ordenación territorial y urbanística vigente.
PROYECTOS DE LEGALIZACION












Daniel Trujillano, arquitecto

lunes, 10 de marzo de 2014

Prescripción de infracciones urbanísticas en Andalucía

Plazos de prescripción para las infracciones urbanísticas en Andalucía

Reglas para la legalización de construcciones ilegales


En Andalucía, el Reglamento de Disciplina Urbanística (RDUA) y la Ley de Ordenación Urbanística (LOUA) establecen los siguientes plazos de prescripción para las infracciones urbanísticas:
  • para infracciones graves o muy graves: 4 años
  • para infracciones leves: 1 año.

Estos plazos de prescripción representan el marco temporal dentro del cual pueden iniciarse los expedientes sancionadores, si bien para la adopción de medidas de restablecimiento del orden jurídico perturbado, ya sea mediante legalización de las obras o mediante reposición de la realidad física alterada (demolición), se dispone de 6 años contados desde la completa terminación de las obras.

Construcciones ilegales con la infracción urbanística prescrita

El tipo de actuación aplicable a las construcciones ejecutadas sin licencia, o vulnerando las condiciones de una licencia obtenida, en las que la infracción urbanística ha prescrito, dependerá de la situación en la que se encuentren:
  • si las obras son manifiestamente disconformes con la ordenación urbanística deberán obtener reconocimiento de la Situación de Asimiladas al régimen de Fuera de Ordenación (SAFO)
  • si las obras son conformes con la ordenación urbanística y están acabadas, la ocupación o utilización, así como la ejecución de cualquier actuación sobre las mismas, requerirá el reconocimiento o acreditación de que lo ejecutado se encuentra en situación de conformidad urbanística, accediendo a la legalización tácita por prescripción.

Por último, si las obras son conformes con la ordenación urbanística pero no están acabadas no se podrá considerar que la infracción urbanística está prescrita, de modo que será preceptiva la legalización.

Reglas para la legalización de obras

Para la legalización de obras ejecutadas sin licencia, o bien vulnerando las condiciones de una licencia obtenida, rigen las mismas reglas documentales, procedimentales y resolutorias que para la obtención de licencia de obras. Es decir, la legalización de obras se plantea como sustituta equivalente de la licencia de obras. La legislación urbanística vigente en Andalucía (LOUA y RDUA) no especifica el contenido documental que deben tener los Expedientes de legalización, pero al establecer que las reglas para la solicitud son las mismas que para las licencias de obras da a entender que el documento a elaborar deberá ser el equivalente al proyecto técnico al que se refiere el RDUA para el trámite de la licencia.
Proyecto de legalización de obras











Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de Expedientes de legalización de obras