jueves, 28 de mayo de 2020

Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación en Andalucía (III)

Web de la Junta de Andalucía
Captura de la web de la Junta de Andalucía

SAFO en Andalucía (III)

Edificaciones terminadas. Plan especial de adecuación. Parcelaciones en SNU. Otros casos.

Para que una edificación irregular pueda reconocerse en SAFO debe estar terminada con una antigüedad mínima de 6 años. A tal efecto, se entiende que está terminada cuando su utilización no requiere la ejecución previa de ninguna intervención, a excepción de las que resulten necesarias para recuperar o alcanzar condiciones mínimas de seguridad y salubridad, cuya ejecución podrá autorizarse cuando se declare el reconocimiento.

Plan Especial de Adecuación

En principio, el reconocimiento de SAFO sólo faculta para ejecutar obras de conservación y las obras de infraestructura que resulten necesarias para acceder a los servicios básicos. No obstante, si la edificación irregular pertenece a una agrupación y la situación de asimilado a fuera de ordenación ha sido ya reconocida individualmente para todas las edificaciones que componen la misma, será posible acceder a un régimen especial que permita la ejecución de obras de reforma y de elementos auxiliares. El procedimiento para acceder a dicho régimen es el siguiente:
  1. formulación y aprobación de un Plan especial de adecuación ambiental y territorial de la agrupación
  2. ejecución de las medidas de adecuación previstas en el Plan
  3. acreditación de la ejecución de las medidas ante el Ayuntamiento.
Concluido el procedimiento, la aprobación para la ejecución de elementos auxiliares queda condicionada a la justificación de que los mismos no afectarán negativamente a la adecuación ambiental ni a la territorial. Las agrupaciones de edificaciones irregulares pueden incluirse en el ámbito de un Plan especial para su adecuación ambiental y territorial aunque sean incompatibles con la ordenación urbanística.

Parcelaciones en Suelo No Urbanizable

Las parcelas de Suelo No Urbanizable en las que existen edificaciones cuya antigüedad supera los 6 años, contados desde su completa terminación, no están obligadas a reagruparse, y quedan en régimen de asimilado a fuera de ordenación con las siguientes particularidades:
  • el reconocimiento de SAFO afecta a la edificación y a la parcela, aunque la licencia de parcelación haya sido declarado nula
  • el reconocimiento surte los mismos efectos que la licencia urbanística exigida por la Ley de modernización de las explotaciones agrarias para la división o segregación de fincas rústicas
  • la escritura pública que contenga el acto de parcelación debe presentarse en el Ayuntamiento antes de que pasen tres meses desde la declaración de reconocimiento de SAFO.

Otros casos de SAFO

La situación de asimilado a fuera de ordenación se aplica, además de a las viviendas irregulares en SNU, a los casos siguientes:
  • a las edificaciones en las que resulte imposible reponer la realidad física alterada, siempre después de la liquidación de la correspondiente indemnización por equivalencia
  • a las edificaciones ejecutadas al amparo de una licencia declarada nula después de 6 años contados desde la terminación de las obras.

miércoles, 27 de mayo de 2020

Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación en Andalucía (II)

Procedimiento de reconocimiento de SAFO
Captura de la web de la Junta de Andalucía

SAFO en Andalucía (II)

Documentación. Instrucción. Resolución. Régimen.


El inicio del procedimiento requiere el aporte de documentación que reúna los datos siguientes:
  • identificación registral y catastral del inmueble
  • situación y emplazamiento georreferenciado
  • fecha acreditada de terminación de las obras
  • certificación técnica del cumplimiento de las condiciones exigibles de seguridad y salubridad.

Instrucción del procedimiento

Cuando un Ayuntamiento recibe la documentación necesaria para iniciar un procedimiento de reconocimiento de SAFO debe proceder como sigue:
  1. solicitud de informes administrativos que acrediten la existencia o ausencia de expedientes sancionadores o de salvaguarda de la legalidad
  2. emisión de informe técnico y jurídico en relación con la documentación aportada
  3. si procede, orden de ejecución de obras necesarias para alcanzar las condiciones exigibles de seguridad, salubridad, ornato público y/o protección del paisaje
  4. si procede, orden de ejecución de las medidas necesarias para evitar o reducir riesgos ciertos
  5. si procede, y tras la ejecución de todas las obras y medidas ordenadas, resolución del reconocimiento de SAFO.
La ejecución de obras y medidas ordenadas debe acreditarse mediante el aporte de Certificados descriptivos y gráficos suscritos por técnicos competentes, con carácter previo a la resolución del procedimiento. En cualquier caso, el plazo máximo para resolver es de 6 meses, con silencio administrativo negativo.

Contenido de la resolución

Una resolución favorable de reconocimiento de SAFO debe contener:
  • la identificación del inmueble
  • reconocimiento expreso de que ha expirado el plazo para la adopción de medidas de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado
  • reconocimiento de que el inmueble reúne las condiciones exigibles de seguridad y salubridad
  • relación de servicios básicos disponibles, y condiciones aplicables a los suministros
  • identificación de posibles procedimientos penales en curso
  • régimen jurídico aplicable a la edificación.
Por otra parte, una resolución desfavorable debe contener:
  • causas que motivan la resolución denegatoria
  • régimen aplicable a la edificación como resultado de su situación asimilada a fuera de ordenación no declarada.

Régimen de SAFO declarada

Cuando se reconoce la SAFO de una edificación irregular, la misma pasa a estar en un régimen caracterizado por las siguientes circunstancias:
  • la edificación no pasa a estar legalizada y no puede recibir Licencia de ocupación
  • se reconoce que el inmueble es apto para su uso, pero no se presupone el cumplimiento de las condiciones exigibles a las actividades que se desarrollen en él
  • sólo se permite la ejecución de aquellas obras de conservación que resulten necesarias para el mantenimiento de las condiciones exigibles de seguridad y salubridad
  • sólo se permite la ejecución de aquellas obras de infraestructura que resulten necesarias para la acometida a las redes disponibles de saneamiento, abastecimiento de agua y electricidad
  • se permite la ejecución de instalaciones autónomas siempre que su propósito sea proporcionar acceso a servicios básicos, que sean ambientalmente sostenibles y que vengan a resolver la carencia de alguna infraestructura.

martes, 26 de mayo de 2020

Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación en Andalucía (I)

SAFO en Andalucía
Captura del sitio web de la Junta de Andalucía


SAFO en Andalucía (I)

Régimen aplicable. Competencia y normas.


El pasado 26 de septiembre de 2019 entró en vigor el Decreto-ley 3/2019, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía. En dicho Decreto-Ley se reconoce la existencia de un gran número de viviendas irregulares en Suelo No Urbanizable, y la circunstancia de que la mayoría de ellas no accede a los suministros básicos con garantías de seguridad y salubridad. En las edificaciones irregulares, el acceso a los servicios básicos queda condicionado a la declaración administrativa de la Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación (SAFO). El reconocimiento de SAFO faculta a los propietarios para acceder a los servicios de saneamiento, abastecimiento de agua y/o suministro eléctrico disponibles en la zona, o bien para obtener dichos servicios de manera autónoma en casos de carencia total o parcial de infraestructuras. El reconocimiento permite, además, la ejecución de obras de conservación, limitadas al mantenimiento de las necesarias condiciones de seguridad y salubridad del inmueble.

Régimen aplicable

Para que una edificación irregular esté en situación de asimilada a fuera de ordenación deben concurrir en ella dos condiciones:
  • estar totalmente terminada
  • haber prescrito el plazo establecido para que la Administración pueda adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico.

No obstante, el hecho de estar en SAFO no garantiza el acceso a los servicios básicos, es necesario que la Administración reconozca expresamente la situación mediante una resolución formal. Las limitaciones asociadas a las edificaciones irregulares en SAFO aún no reconocida deben constar en su documentación registral.

Competencia y normas

La tramitación y la resolución del procedimiento de reconocimiento corresponden al Ayuntamiento, y deben ajustarse a lo dispuesto en el Decreto-Ley 3/2019 y en la legislación local, administrativa y urbanística aplicables. El procedimiento no puede aplicarse cuando concurre alguna de las siguientes circunstancias:
  • la edificación no está acabada
  • aún no ha prescrito el plazo para la disposición de medidas de protección de la legalidad y para el restablecimiento del orden jurídico
  • existen riesgos naturales, como el de erosión del suelo, desprendimientos, corrimientos, inundaciones, etc.
  • existen riesgos tecnológicos o de otro tipo.

En ocasiones, los casos de existencia de riesgo puede resolverse mediante la adopción de medidas capaces de evitarlo o minimizarlo, según el criterio de la Administración competente. Esos casos requieren, por parte de los propietarios afectados:
  • acreditar la adopción de las medidas exigidas por la Administración
  • suscribir una Declaración responsable en la que expresen que conocen y asumen los riesgos.


jueves, 30 de agosto de 2018

Selección de viviendas prefabricadas (II)

Selección de viviendas unifamiliares prefabricadas (II)

Coodo y Donacasa


Coodo (http://www.coodo.com/) es una empresa alemana que tiene su sede central en Hamburgo y se dedica a la fabricación de viviendas fácilmente transportables en contenedores estándar. Las viviendas poseen acristalamiento triple cuando se instalan dentro de la Unión Europea, y doble cuando se suministran fuera de la unión. Incorporan una bomba de calor multifunción que proporciona, además de agua caliente sanitaria, calefacción, refrigeración, deshumidificación y ventilación mecánica con recuperación de calor. Las viviendas de Coodo se ofrecen en dos modalidades:
  • edición gris, con la madera como material constructivo básico, producida en Porto (Portugal)
  • edición blanca, construida con acero y aluminio y producida en Skopje (Macedonia) y el sur de Alemania.

En 2018, la empresa se ha centrado en la producción de los modelos Coodo 24 y Coodo 32.
Coodo 24
Coodo 24 posee las siguientes características:
  • Superficie construida: 25,16 m2 c.
  • Superficie útil: 20,00 m2 u.
  • Dimensiones exteriores: 7,40x3,40x3,20 m.
  • Ediciones disponibles: blanca y gris.

Combinando dos módulos Coodo 24 se obtiene Coodo 48 y combinando tres, Coodo 72.
Coodo 32
Por otra parte, las características de Coodo 32 son:
  • Superficie construida: 35,70 m2 c.
  • Superficie útil: 32,00 m2 u.
  • Dimensiones exteriores: 10,50x3,40x3,20 m.
  • Ediciones disponibles: blanca y gris.

Coodo 64 es el resultado de unir dos módulos Coodo 32, y Coodo 96, el resultado de unir tres.

Donacasa

Denia
Donacasa es una empresa catalana que tiene sus oficinas en Sitges y en Vilanova I La Geltrú. Su sitio web puede visitarse en la URL https://www.donacasa.es/. Actualmente, Donacasa ofrece los siguientes modelos de viviendas prefabricadas:
París
  • Castellón: 100 m2; 79.000,00 euros + IVA.
  • Denia: 120 m2; 79.000,00 euros + IVA; sistema constructivo mediante entramado ligero. 
  • Moderna: 150 m2; 96.000,00 euros + IVA; entramado ligero.
  • Sant Gregori: 180 m2; 125.000,00 euros + IVA; entramado ligero. 
  • París: 180 m2; 115.000,00 euros + IVA.
Los precios incluyen el levantamiento topográfico, el estudio geotécnico, el Proyecto básico y de ejecución, la Dirección de obra y la Dirección de la ejecución de la obra.

viernes, 17 de agosto de 2018

Silencio administrativo en actos de edificación

Tribunal Constitucional
Captura del sitio web del Tribunal Constitucional

El silencio administrativo en actos de edificación

STC 143/2017


El silencio administrativo acontece cuando se agota el plazo máximo establecido para la notificación de la resolución correspondiente a una solicitud de autorización. El texto refundido de la vigente Ley del suelo y rehabilitación urbana establece que las facultades o derechos que contravienen la ordenación territorial o urbanística no pueden entenderse adquiridos por silencio administrativo. Así pues, el silencio administrativo resulta positivo o negativo en función de que los actos solicitados sean o no conformes con la ordenación territorial y urbanística.

Silencio administrativo en la Ley del suelo y rehabilitación urbana

El Estado ostenta competencias para regular el sentido del silencio administrativo, por ello la Ley del suelo y rehabilitación urbana se atreve a imponer el silencio negativo en procedimientos administrativos concretos dentro del ámbito del urbanismo:
  • movimientos de tierras y explanaciones independientes de proyectos de urbanización o edificación
  • división de fincas (parcelaciones, segregaciones…) en actos no integrados en proyectos de reparcelación
  • tala de árboles o arbustos en terrenos sometidos a procesos de transformación urbanística
  • tala de árboles o arbustos motivada en la protección del dominio público
  • obras de construcción e instalaciones de nueva planta, sin carácter de edificación
  • ubicación de viviendas prefabricadas e instalaciones similares
  • obras de edificación de nueva planta.

No obstante, hay que tener en cuenta que la Ley no hace distinción según la clase de suelo, y ello genera un conflicto de competencias que ha sido objeto de la sentencia 143/2017 del Tribunal Constitucional.

Sentencia 143/2017 del Tribunal Constitucional

La STC 143/2017 reconoce que el suelo rural, con o sin protección especial, ostenta siempre un valor medioambiental que legitima al legislador estatal para imponer reglas de protección, como el silencio administrativo negativo, por razones de interés general y en todo el territorio nacional, sin que pueda entenderse que ello vulnera las competencias autonómicas. No obstante, siempre que no medie dicho valor medioambiental, el Estado perderá su competencia para regular el silencio administrativo, en favor de las Comunidades autónomas. Así pues, la STC 143/2017 ha establecido que:
  • la imposición relativa a los movimientos de tierras y explanaciones sólo es constitucional si compromete la preservación de los valores propios del medio rural
  • las imposiciones relativas a la división de fincas y a la tala de árboles y arbustos en terrenos sometidos a transformación urbanística son inconstitucionales, puesto que vulneran las competencias autonómicas
  • las imposiciones relativas a las construcciones e instalaciones de nueva planta y a las casas prefabricadas e instalaciones similares sólo es constitucional si los actos cuya autorización se solicita se emplazan en suelo rural sin expectativas de transformación urbanística.

Conclusiones

La imposición relativa a las obras de edificación de nueva planta es perfectamente lícita y constitucional, puesto que las obras de edificación se encuentran reguladas por la Ley de ordenación de la edificación, que establece, entre los requisitos básicos, la protección del medio ambiente. Así pues, el silencio administrativo en obras de edificación de nueva planta debe entenderse siempre en sentido negativo. Si el objetivo de las obras es la ubicación de casas prefabricadas, la Ley del suelo y rehabilitación urbana sólo impondrá silencio administrativo negativo a las que se emplacen en suelo rural sin expectativas de transformación.

Competencia autonómica

Los casos de silencio administrativo negativo que han sido declarados inconstitucionales por la STC 143/2017 no pasan automáticamente a tener silencio administrativo positivo. La sentencia sólo hace patente la incompetencia del Estado sobre esas regulaciones en casos concretos, que pasan al ámbito de las legislaciones autonómicas. En Andalucía, el plazo máximo impuesto por la Ley 7/2002 para la notificación de la resolución expresa correspondiente a los procedimientos de otorgamiento de licencias urbanísticas es de 3 meses. Transcurrido ese plazo, la licencia interesada puede entenderse otorgada, es decir, se aplica el silencio administrativo positivo, siempre que ello no entre en conflicto con los criterios impuestos por la Ley estatal del suelo y rehabilitación urbana a los que se ha reconocido constitucionalidad.

lunes, 13 de agosto de 2018

Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (VI)

Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (VI)

Municipios sin PGOU. Inscripción registral. Competencia profesional. Reconocimiento y legalización.


Las edificaciones ubicadas en parcelas edificables que no se ajustan a la ordenación establecida en el PGOU pueden ser reconocidas como en situación asimilada al régimen de fuera de ordenación si ha prescrito el plazo en que procedía adoptar medidas de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico, con independencia de que el asentamiento en el que se emplazan esté o no integrado en la ordenación urbanística.

Municipios sin PGOU

En los municipios sin un PGOU aprobado, el reconocimiento de la situación asimilada al régimen de fuera de ordenación no es posible, pero el Ayuntamiento puede acreditar la prescripción del plazo establecido para la adopción de medidas de restablecimiento del orden jurídico, a solicitud de los titulares.

Inscripción registral

El vigente Reglamento de disciplina urbanística de Andalucía establece la necesidad de obtener reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación como requisito previo para poder inscribir la edificación en el Registro de la propiedad. El asiento en el Registro debe expresar el régimen jurídico y las condiciones que se aplican a la edificación inscrita.

Competencia profesional

Cuando la edificación sobre la cual se solicita reconocimiento de la situación asimilada al régimen de fuera de ordenación es una vivienda, el único técnico competente para redactar el informe técnico que debe acompañar a la solicitud es el arquitecto, puesto que sólo los arquitectos pueden redactar proyectos de obras en edificaciones destinadas a uso residencial.

Reconocimiento de SAFO y legalización

La principal diferencia entre los Expedientes de legalización y los Expedientes de reconocimiento de la situación asimilada al régimen de fuera de ordenación es que las edificaciones reconocidas mantienen su situación jurídica de ilegalidad, mientras que las edificaciones legalizadas acaban siendo legales. En los Expedientes de reconocimiento de SAFO resulta esencial acreditar que ha prescrito el plazo establecido para el ejercicio de potestades de disciplina urbanística. El reconocimiento de SAFO no reconoce derecho alguno al aprovechamiento urbanístico, sólo reconoce la tolerancia de uso, limitada a la vida útil de la edificación. La legalización sí concluye con el reconocimiento de un derecho al aprovechamiento urbanístico, y dicho derecho permanecerá aunque concluya la vida útil de la edificación. Las edificaciones reconocidas en SAFO siguen siendo ilegales, puesto que el tiempo no ha modificado su condición, y por ello están sometidas a un régimen más severo que el que afecta a las edificaciones legales o a las que se encuentran fuera de ordenación por haber sido construidas con anterioridad a la aprobación del planeamiento vigente. Otras diferencias entre las edificaciones legalizadas y las reconocidas en SAFO son:
  • las afecciones impuestas por razones de orden público (operaciones expropiatorias) no son indemnizables en las edificaciones reconocidas en SAFO, mientras que sí lo son en las legalizadas
  • en las edificaciones reconocidas en SAFO sólo se permiten obras de reparación y conservación, mientras que las legalizadas tienen un régimen menos restrictivo
  • la inscripción registral de las edificaciones reconocidas en SAFO debe incluir las limitaciones del régimen que les afecta
  • las edificaciones reconocidas en SAFO deben obtener sus servicios básicos de forma autónoma y sostenible, y sólo se permite su conexión a redes de servicios de manera excepcional y sujeta a condiciones
  • las edificaciones reconocidas en SAFO no pueden obtener Licencia de ocupación ni de utilización
  • mientras que la documentación técnica que corresponde a los Expedientes de legalización debe incluir la comprobación del grado de adecuación de la edificación a toda la normativa aplicable, así como la definición de las obras necesarias para su adaptación a dicha normativa, la que corresponde a los Expedientes de reconocimiento de SAFO no incluye la comprobación del cumplimiento de la ordenación urbanística (el incumplimiento está ya asumido) y tampoco la definición de obras destinadas a conseguir el cumplimiento, sino sólo las destinadas a dotar a la edificación de los servicios básicos imprescindibles
  • en las edificaciones reconocidas en SAFO, la documentación técnica debe acreditar la prescripción del plazo establecido para el restablecimiento de la legalidad urbanística y el cumplimiento de las condiciones exigibles de seguridad, habitabilidad y salubridad sin necesidad de ninguna obra de adaptación.

jueves, 9 de agosto de 2018

Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (V)

Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (V)

Ordenanzas municipales. Instrucción. Soluciones coordinadas.


Los Ayuntamientos tienen competencia para aprobar ordenanzas municipales reguladoras del reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación. En ellas, pueden exigir la presentación de documentación adicional específica, instaurar modelos normalizados de solicitud y facilitar medios electrónicos para formalizar la presentación.

Instrucción del procedimiento

Cuando un Ayuntamiento recibe una solicitud de reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, se inicia el siguiente proceso:
  1. comprobación de que la documentación presentada está completa
  2. solicitud de informes sectoriales, emitidos por entidades gestoras de intereses públicos afectados
  3. emisión de informe técnico, en el que se comprobará la acreditación de la fecha de finalización de las obras, el cumplimiento de las condiciones exigibles de habitabilidad y salubridad, y la adecuación de los servicios básicos
  4. emisión de informe jurídico, en el que se comprobará la inexistencia de procedimiento de protección de la legalidad urbanística y la imposibilidad de ordenar el restablecimiento del orden jurídico perturbado
  5. si resulta necesario, emisión de requerimiento para la ejecución de las obras necesarias para posibilitar la contratación de servicios básicos, estableciendo plazos concretos para la presentación del correspondiente proyecto técnico y para la ejecución de las obras
  6. en su caso, emisión de orden de ejecución de las obras de reparación necesarias para garantizar la seguridad, la salubridad y el ornato, así como las necesarias para evitar un impacto negativo en el paisaje, siempre en pos del interés general
  7. en su caso, presentación de Certificados descriptivos y gráficos acreditativos de la ejecución correcta de las obras requeridas
  8. en su caso, emisión de informe técnico municipal acreditativo de la ejecución correcta de las obras requeridas
  9. resolución municipal.

Soluciones coordinadas

Los titulares de varias edificaciones aisladas ubicadas en la misma zona pueden ponerse de acuerdo para proponer soluciones coordinadas de acceso a servicios, siempre que todas ellas cumplan los requisitos necesarios para el reconocimiento. Dichas propuestas pueden ser aceptadas si se garantiza su autonomía y sostenibilidad. En estos casos, el Ayuntamiento debe requerir la presentación de un Acta de compromisos suscrita por todos los titulares implicados.