SAFO en Andalucía (VII)

Situación Asimilada a Fuera de Ordenación en Andalucía (VII)

Resolución del procedimiento. Obras permitidas y prohibidas.

La resolución del procedimiento debe emitirse en un plazo máximo de seis meses. Si es favorable debe indicar:

• identificación de la edificación reconocida, o de la parte a la que se limita el reconocimiento, si procede
• reconocimiento de que el plazo para la adopción de medidas de protección de la legalidad territorial y urbanística está ya agotado
• reconocimiento de que el inmueble, o la parte reconocida, reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad que requiere su habitabilidad o uso
• reconocimiento de que el suelo en el que se emplaza la edificación no está afectado por procesos naturales o actividades antrópicas capaces de generar riesgos, acreditando, en su caso, la correcta ejecución de las medidas que hubiesen sido necesarias para mitigarlos o eliminarlos
• descripción de los servicios básicos y de telecomunicaciones disponibles, indicando las condiciones aplicables para el suministro de los mismos
• identificación de los procedimientos penales y/o sancionadores que afectan al edificio reconocido, si es que existen
• descripción del régimen jurídico aplicable a la edificación reconocida.

Si la resolución es denegatoria, el texto de la misma debe describir las causas de la denegación y el régimen que se aplica a la edificación a causa de ella. Si se agota el plazo máximo de seis meses y el Ayuntamiento no emite su resolución, la solicitud de reconocimiento deberá entenderse desestimada por silencio administrativo.

Obras permitidas

Una edificación reconocida en SAFO puede ser objeto de las intervenciones siguientes:

• obras de conservación
• obras de reforma
• obras de adecuación para las actividades a desarrollar
• cambios de uso o actividad, siempre que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.

Todas esas intervenciones están sujetas a licencia, a no ser que constituyan actuaciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran, por tanto, proyecto, en cuyo caso estarán sometidas a declaración responsable.

Obras prohibidas

En las edificaciones reconocidas en SAFO quedan prohibidas las intervenciones siguientes:

• las obras que incrementen la ocupación o el volumen edificado
• las obras que impliquen nuevos incumplimientos de la ordenación territorial y urbanística.

No obstante, se puede obtener exenciones si el proyecto acredita que no existe solución alternativa y que la intervención, tal y como se define, es necesaria para garantizar las condiciones de seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad, en cumplimiento de la normativa aplicable a los usos y actividades a desarrollar.

Servicios básicos autónomos

Si la edificación reconocida no tiene acceso a redes de saneamiento, gas, agua, electricidad o telecomunicaciones, su acceso a los servicios básicos se deberá resolver mediante instalaciones autónomas que sean ambientalmente sostenibles y que cuenten con las autorizaciones sectoriales aplicables.

SAFO en Andalucía (V)

Situación Asimilada a Fuera de Ordenación en Andalucía (V)

Documentación técnica. Condiciones de seguridad y salubridad.

Cuando se solicita reconocimiento de SAFO, se debe presentar un documento que debe estar suscrito por un técnico competente y que debe tener el contenido siguiente:

1. Identificación catastral y registral del inmueble a reconocer. Si no hay datos, se debe indicar la localización sobre cartografía oficial georreferenciada.
2. Clase y categoría del suelo sobre el que se emplaza la edificación, según el planeamiento vigente. Si procede, se indicará el régimen aplicable conforme al instrumento de ordenación que estuviera vigente cuando las obras se completaron.
3. Identificación de los riesgos asociados al emplazamiento.
4. Características del inmueble, indicando su superficie construida, su altura en número de plantas, su tipología edificatoria, las características constructivas básicas y el uso.
5. Fecha de terminación, debidamente acreditada mediante medios de prueba válidos en Derecho.
6. Certificado del cumplimiento de las condiciones mínimas exigibles de seguridad y salubridad, garantes de la habitabilidad y de la aptitud para el uso.
7. Si la edificación se emplaza en una parcelación urbanística, se debe describir la parcela, mediante certificación municipal, certificado técnico, acta notarial o certificación catastral.
8. Identificación de procedimientos penales, sancionadores y de protección de la legalidad que afecten al inmueble a reconocer. Si no se tiene constancia de ninguno, se debe presentar una declaración responsable que manifieste que el titular no tiene conocimiento de su existencia.

Condiciones de seguridad y salubridad

Si no hay normativa municipal que defina las condiciones de seguridad y salubridad, se aplicará las siguientes:

1. La edificación no puede tener lesiones estructurales que supongan un riesgo para sus usuarios o para terceras personas, o que puedan afectar a predios colindantes.
2. La edificación no puede tener lesiones relacionadas con la presencia de humedades capaces de afectar a la salud de los usuarios.
3. La edificación debe tener abastecimiento de agua y suministro eléctrico, y las instalaciones correspondientes deben posibilitar las dotaciones mínimas exigibles y ajustarse a la normativa aplicable. La aptitud de las aguas para el consumo humano debe quedar garantizada, sea cual sea su procedencia.
4. La edificación debe contar con un sistema funcional de evacuación de aguas residuales, dotado de un sistema de depuración capaz de impedir la contaminación del terreno y de las aguas subterráneas o superficiales. Si la instalación de saneamiento es autosuficiente, el sistema debe estar homologado y su mantenimiento debe haber sido formalizado mediante contrato.

SAFO en Andalucía (I)

Situación Asimilada a Fuera de Ordenación en Andalucía (I)

Reconocimiento de SAFO. Seguridad, salubridad y riesgos. Plazos.

Todos los edificios irregulares terminados respecto de los cuales ya no se puede adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restitución del orden jurídico perturbado, por haberse agotado el plazo para su aplicación, están en situación de asimilados a fuera de ordenación, sea cual sea su uso edificatorio y con independencia del tipo de suelo en el que se ubiquen. Se trata de una condición asociada de manera automática al edificio, pero debe ser reconocida por el Ayuntamiento. Si el plazo máximo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística no se ha agotado aún, no se podrá obtener el reconocimiento, y tampoco se podrá obtener si la edificación no reúne las condiciones mínimas que garantizan su seguridad y salubridad, o si se emplaza en un suelo afectado por procesos naturales o actividades antrópicas capaces de generar riesgos.

Seguridad y salubridad

Para que una edificación irregular pueda obtener reconocimiento de SAFO (Situación Asimilada a Fuera de Ordenación) debe reunir las condiciones mínimas de seguridad y salubridad que requiere la habitabilidad y el uso al que está destinada. No obstante, el procedimiento aún podrá prosperar si el Ayuntamiento ordena la ejecución de las obras necesarias para alcanzar las condiciones de seguridad y salubridad y la intervención correspondiente se completa con éxito antes de la resolución. En los ámbitos tradicionales de las viviendas-cueva, las condiciones mínimas de seguridad y salubridad deben establecerse reglamentariamente.

Riesgos

El reconocimiento de SAFO no puede obtenerse cuando el edificio se emplaza en un suelo afectado por procesos naturales o actividades antrópicas generadores de riesgo de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otras catástrofes. No obstante, el procedimiento podrá desarrollarse y llegar a buen término si antes de la resolución se ejecuta las medidas correctoras impuestas por la Administración competente a fin de evitar los riesgos identificados.

Plazo de tramitación

El reconocimiento de SAFO requiere una tramitación que no debe durar más de seis meses y que debe concluir en una resolución. El procedimiento exige el aporte de informes y autorizaciones sectoriales, así como la sustanciación de los procedimientos penales que puedan afectar al edificio. Si se agota el plazo de seis meses y no se emite resolución, la solicitud de reconocimiento se debe entender desestimada por silencio administrativo.

Arquitecto Daniel Trujillano

https://www.arquitectotrujillano.com/safo/home.html

Redacción de documentos para reconocimiento de SAFO