jueves, 30 de agosto de 2018

Selección de viviendas prefabricadas (II)

Selección de viviendas unifamiliares prefabricadas (II)

Coodo y Donacasa


Coodo (http://www.coodo.com/) es una empresa alemana que tiene su sede central en Hamburgo y se dedica a la fabricación de viviendas fácilmente transportables en contenedores estándar. Las viviendas poseen acristalamiento triple cuando se instalan dentro de la Unión Europea, y doble cuando se suministran fuera de la unión. Incorporan una bomba de calor multifunción que proporciona, además de agua caliente sanitaria, calefacción, refrigeración, deshumidificación y ventilación mecánica con recuperación de calor. Las viviendas de Coodo se ofrecen en dos modalidades:
  • edición gris, con la madera como material constructivo básico, producida en Porto (Portugal)
  • edición blanca, construida con acero y aluminio y producida en Skopje (Macedonia) y el sur de Alemania.

En 2018, la empresa se ha centrado en la producción de los modelos Coodo 24 y Coodo 32.
Coodo 24
Coodo 24 posee las siguientes características:
  • Superficie construida: 25,16 m2 c.
  • Superficie útil: 20,00 m2 u.
  • Dimensiones exteriores: 7,40x3,40x3,20 m.
  • Ediciones disponibles: blanca y gris.

Combinando dos módulos Coodo 24 se obtiene Coodo 48 y combinando tres, Coodo 72.
Coodo 32
Por otra parte, las características de Coodo 32 son:
  • Superficie construida: 35,70 m2 c.
  • Superficie útil: 32,00 m2 u.
  • Dimensiones exteriores: 10,50x3,40x3,20 m.
  • Ediciones disponibles: blanca y gris.

Coodo 64 es el resultado de unir dos módulos Coodo 32, y Coodo 96, el resultado de unir tres.

Donacasa

Denia
Donacasa es una empresa catalana que tiene sus oficinas en Sitges y en Vilanova I La Geltrú. Su sitio web puede visitarse en la URL https://www.donacasa.es/. Actualmente, Donacasa ofrece los siguientes modelos de viviendas prefabricadas:
París
  • Castellón: 100 m2; 79.000,00 euros + IVA.
  • Denia: 120 m2; 79.000,00 euros + IVA; sistema constructivo mediante entramado ligero. 
  • Moderna: 150 m2; 96.000,00 euros + IVA; entramado ligero.
  • Sant Gregori: 180 m2; 125.000,00 euros + IVA; entramado ligero. 
  • París: 180 m2; 115.000,00 euros + IVA.
Los precios incluyen el levantamiento topográfico, el estudio geotécnico, el Proyecto básico y de ejecución, la Dirección de obra y la Dirección de la ejecución de la obra.

viernes, 17 de agosto de 2018

Silencio administrativo en actos de edificación

Tribunal Constitucional
Captura del sitio web del Tribunal Constitucional

El silencio administrativo en actos de edificación

STC 143/2017


El silencio administrativo acontece cuando se agota el plazo máximo establecido para la notificación de la resolución correspondiente a una solicitud de autorización. El texto refundido de la vigente Ley del suelo y rehabilitación urbana establece que las facultades o derechos que contravienen la ordenación territorial o urbanística no pueden entenderse adquiridos por silencio administrativo. Así pues, el silencio administrativo resulta positivo o negativo en función de que los actos solicitados sean o no conformes con la ordenación territorial y urbanística.

Silencio administrativo en la Ley del suelo y rehabilitación urbana

El Estado ostenta competencias para regular el sentido del silencio administrativo, por ello la Ley del suelo y rehabilitación urbana se atreve a imponer el silencio negativo en procedimientos administrativos concretos dentro del ámbito del urbanismo:
  • movimientos de tierras y explanaciones independientes de proyectos de urbanización o edificación
  • división de fincas (parcelaciones, segregaciones…) en actos no integrados en proyectos de reparcelación
  • tala de árboles o arbustos en terrenos sometidos a procesos de transformación urbanística
  • tala de árboles o arbustos motivada en la protección del dominio público
  • obras de construcción e instalaciones de nueva planta, sin carácter de edificación
  • ubicación de viviendas prefabricadas e instalaciones similares
  • obras de edificación de nueva planta.

No obstante, hay que tener en cuenta que la Ley no hace distinción según la clase de suelo, y ello genera un conflicto de competencias que ha sido objeto de la sentencia 143/2017 del Tribunal Constitucional.

Sentencia 143/2017 del Tribunal Constitucional

La STC 143/2017 reconoce que el suelo rural, con o sin protección especial, ostenta siempre un valor medioambiental que legitima al legislador estatal para imponer reglas de protección, como el silencio administrativo negativo, por razones de interés general y en todo el territorio nacional, sin que pueda entenderse que ello vulnera las competencias autonómicas. No obstante, siempre que no medie dicho valor medioambiental, el Estado perderá su competencia para regular el silencio administrativo, en favor de las Comunidades autónomas. Así pues, la STC 143/2017 ha establecido que:
  • la imposición relativa a los movimientos de tierras y explanaciones sólo es constitucional si compromete la preservación de los valores propios del medio rural
  • las imposiciones relativas a la división de fincas y a la tala de árboles y arbustos en terrenos sometidos a transformación urbanística son inconstitucionales, puesto que vulneran las competencias autonómicas
  • las imposiciones relativas a las construcciones e instalaciones de nueva planta y a las casas prefabricadas e instalaciones similares sólo es constitucional si los actos cuya autorización se solicita se emplazan en suelo rural sin expectativas de transformación urbanística.

Conclusiones

La imposición relativa a las obras de edificación de nueva planta es perfectamente lícita y constitucional, puesto que las obras de edificación se encuentran reguladas por la Ley de ordenación de la edificación, que establece, entre los requisitos básicos, la protección del medio ambiente. Así pues, el silencio administrativo en obras de edificación de nueva planta debe entenderse siempre en sentido negativo. Si el objetivo de las obras es la ubicación de casas prefabricadas, la Ley del suelo y rehabilitación urbana sólo impondrá silencio administrativo negativo a las que se emplacen en suelo rural sin expectativas de transformación.

Competencia autonómica

Los casos de silencio administrativo negativo que han sido declarados inconstitucionales por la STC 143/2017 no pasan automáticamente a tener silencio administrativo positivo. La sentencia sólo hace patente la incompetencia del Estado sobre esas regulaciones en casos concretos, que pasan al ámbito de las legislaciones autonómicas. En Andalucía, el plazo máximo impuesto por la Ley 7/2002 para la notificación de la resolución expresa correspondiente a los procedimientos de otorgamiento de licencias urbanísticas es de 3 meses. Transcurrido ese plazo, la licencia interesada puede entenderse otorgada, es decir, se aplica el silencio administrativo positivo, siempre que ello no entre en conflicto con los criterios impuestos por la Ley estatal del suelo y rehabilitación urbana a los que se ha reconocido constitucionalidad.

lunes, 13 de agosto de 2018

Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (VIII)

Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (VIII)

Municipios sin PGOU. Inscripción registral. Competencia profesional. Reconocimiento y legalización.


Las edificaciones ubicadas en parcelas edificables que no se ajustan a la ordenación establecida en el PGOU pueden ser reconocidas como en situación asimilada al régimen de fuera de ordenación si ha prescrito el plazo en que procedía adoptar medidas de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico, con independencia de que el asentamiento en el que se emplazan esté o no integrado en la ordenación urbanística.

Municipios sin PGOU

En los municipios sin un PGOU aprobado, el reconocimiento de la situación asimilada al régimen de fuera de ordenación no es posible, pero el Ayuntamiento puede acreditar la prescripción del plazo establecido para la adopción de medidas de restablecimiento del orden jurídico, a solicitud de los titulares.

Inscripción registral

El vigente Reglamento de disciplina urbanística de Andalucía establece la necesidad de obtener reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación como requisito previo para poder inscribir la edificación en el Registro de la propiedad. El asiento en el Registro debe expresar el régimen jurídico y las condiciones que se aplican a la edificación inscrita.

Competencia profesional

Cuando la edificación sobre la cual se solicita reconocimiento de la situación asimilada al régimen de fuera de ordenación es una vivienda, el único técnico competente para redactar el informe técnico que debe acompañar a la solicitud es el arquitecto, puesto que sólo los arquitectos pueden redactar proyectos de obras en edificaciones destinadas a uso residencial.

Reconocimiento de SAFO y legalización

La principal diferencia entre los Expedientes de legalización y los Expedientes de reconocimiento de la situación asimilada al régimen de fuera de ordenación es que las edificaciones reconocidas mantienen su situación jurídica de ilegalidad, mientras que las edificaciones legalizadas acaban siendo legales. En los Expedientes de reconocimiento de SAFO resulta esencial acreditar que ha prescrito el plazo establecido para el ejercicio de potestades de disciplina urbanística. El reconocimiento de SAFO no reconoce derecho alguno al aprovechamiento urbanístico, sólo reconoce la tolerancia de uso, limitada a la vida útil de la edificación. La legalización sí concluye con el reconocimiento de un derecho al aprovechamiento urbanístico, y dicho derecho permanecerá aunque concluya la vida útil de la edificación. Las edificaciones reconocidas en SAFO siguen siendo ilegales, puesto que el tiempo no ha modificado su condición, y por ello están sometidas a un régimen más severo que el que afecta a las edificaciones legales o a las que se encuentran fuera de ordenación por haber sido construidas con anterioridad a la aprobación del planeamiento vigente. Otras diferencias entre las edificaciones legalizadas y las reconocidas en SAFO son:
  • las afecciones impuestas por razones de orden público (operaciones expropiatorias) no son indemnizables en las edificaciones reconocidas en SAFO, mientras que sí lo son en las legalizadas
  • en las edificaciones reconocidas en SAFO sólo se permiten obras de reparación y conservación, mientras que las legalizadas tienen un régimen menos restrictivo
  • la inscripción registral de las edificaciones reconocidas en SAFO debe incluir las limitaciones del régimen que les afecta
  • las edificaciones reconocidas en SAFO deben obtener sus servicios básicos de forma autónoma y sostenible, y sólo se permite su conexión a redes de servicios de manera excepcional y sujeta a condiciones
  • las edificaciones reconocidas en SAFO no pueden obtener Licencia de ocupación ni de utilización
  • mientras que la documentación técnica que corresponde a los Expedientes de legalización debe incluir la comprobación del grado de adecuación de la edificación a toda la normativa aplicable, así como la definición de las obras necesarias para su adaptación a dicha normativa, la que corresponde a los Expedientes de reconocimiento de SAFO no incluye la comprobación del cumplimiento de la ordenación urbanística (el incumplimiento está ya asumido) y tampoco la definición de obras destinadas a conseguir el cumplimiento, sino sólo las destinadas a dotar a la edificación de los servicios básicos imprescindibles
  • en las edificaciones reconocidas en SAFO, la documentación técnica debe acreditar la prescripción del plazo establecido para el restablecimiento de la legalidad urbanística y el cumplimiento de las condiciones exigibles de seguridad, habitabilidad y salubridad sin necesidad de ninguna obra de adaptación.

viernes, 10 de agosto de 2018

Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (VII)

Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (VII)

Plazo y contenido de la resolución. Procedimientos coordinados. Resolución denegatoria.


El Decreto 2/2012 otorga a los Ayuntamientos un plazo máximo de 6 meses para dictar sus resoluciones y emitir sus notificaciones, contado desde la fecha de entrada en registro de la solicitud de reconocimiento, o bien desde la fecha del inicio del procedimiento de oficio, si es el caso. En el caso de que el Ayuntamiento requiera la ejecución de obras, el plazo se suspenderá por el tiempo que medie entre la fecha del requerimiento y la fecha de la correcta acreditación de la terminación de las obras. El silencio administrativo es desfavorable, supone que la solicitud ha sido desestimada o que el expediente ha caducado.

Contenido de la resolución

El contenido de las resoluciones de reconocimiento de situaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación es el siguiente:
  • identificación del inmueble
  • reconocimiento de que se cumplen las condiciones exigibles de seguridad, habitabilidad y salubridad y, por consiguiente, de la aptitud del inmueble para el uso al que está destinado
  • reconocimiento de la imposibilidad de adoptar medidas para el restablecimiento del orden jurídico, por haber prescrito el plazo legal establecido al efecto, de que la indemnización por equivalencia ha sido abonada y, por todo lo anterior, de la situación asimilada al régimen de fuera de ordenación
  • relación detallada de obras autorizables, de servicios básicos contratables y de las condiciones de los suministros.

Resolución en procedimientos coordinados

Si la solicitud de reconocimiento se basó en la propuesta de soluciones coordinadas para el acceso a servicios básicos, la resolución municipal se dictará de manera independiente para cada una de las edificaciones implicadas.

Resolución denegatoria

Si el Ayuntamiento emite resolución denegatoria, la misma debe indicar las causas de la denegación y un apercibimiento expreso de que el inmueble no puede ser utilizado. En estos casos el Ayuntamiento queda obligado a adoptar las medidas necesarias para proteger la legalidad urbanística y restablecer el orden jurídico.

jueves, 9 de agosto de 2018

Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (VI)

Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (VI)

Ordenanzas municipales. Instrucción. Soluciones coordinadas.


Los Ayuntamientos tienen competencia para aprobar ordenanzas municipales reguladoras del reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación. En ellas, pueden exigir la presentación de documentación adicional específica, instaurar modelos normalizados de solicitud y facilitar medios electrónicos para formalizar la presentación.

Instrucción del procedimiento

Cuando un Ayuntamiento recibe una solicitud de reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, se inicia el siguiente proceso:
  1. comprobación de que la documentación presentada está completa
  2. solicitud de informes sectoriales, emitidos por entidades gestoras de intereses públicos afectados
  3. emisión de informe técnico, en el que se comprobará la acreditación de la fecha de finalización de las obras, el cumplimiento de las condiciones exigibles de habitabilidad y salubridad, y la adecuación de los servicios básicos
  4. emisión de informe jurídico, en el que se comprobará la inexistencia de procedimiento de protección de la legalidad urbanística y la imposibilidad de ordenar el restablecimiento del orden jurídico perturbado
  5. si resulta necesario, emisión de requerimiento para la ejecución de las obras necesarias para posibilitar la contratación de servicios básicos, estableciendo plazos concretos para la presentación del correspondiente proyecto técnico y para la ejecución de las obras
  6. en su caso, emisión de orden de ejecución de las obras de reparación necesarias para garantizar la seguridad, la salubridad y el ornato, así como las necesarias para evitar un impacto negativo en el paisaje, siempre en pos del interés general
  7. en su caso, presentación de Certificados descriptivos y gráficos acreditativos de la ejecución correcta de las obras requeridas
  8. en su caso, emisión de informe técnico municipal acreditativo de la ejecución correcta de las obras requeridas
  9. resolución municipal.

Soluciones coordinadas

Los titulares de varias edificaciones aisladas ubicadas en la misma zona pueden ponerse de acuerdo para proponer soluciones coordinadas de acceso a servicios, siempre que todas ellas cumplan los requisitos necesarios para el reconocimiento. Dichas propuestas pueden ser aceptadas si se garantiza su autonomía y sostenibilidad. En estos casos, el Ayuntamiento debe requerir la presentación de un Acta de compromisos suscrita por todos los titulares implicados.

miércoles, 8 de agosto de 2018

Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (V)

Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (V)

Competencia. Instalaciones. Documentación técnica.


Sólo el Ayuntamiento puede reconocer la situación de asimilada al régimen de fuera de ordenación de una edificación aislada. También corresponde al Ayuntamiento el establecimiento de las tasas aplicables a la tramitación. La obtención del reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación no exculpa al titular de las infracciones de las que sea responsable.

Instalaciones

Cuando una edificación en situación de asimilada al régimen de fuera de ordenación no está conectada a redes de infraestructuras o está conectada de manera ilegal, sin contar con licencia urbanística, la prestación de los servicios básicos requeridos para el uso al que está destinada debe resolverse mediante una de las siguientes alternativas:
  • por medio de instalaciones autónomas y sostenibles
  • de manera excepcional, autorizada expresamente en la resolución del reconocimiento de la situación, por medio de acometidas viables a servicios básicos accesibles que no induzcan a construir nuevos edificios.

Se entiende por servicios básicos el abastecimiento y la evacuación de aguas, y el suministro de energía eléctrica. La viabilidad de las acometidas debe ser acreditada por las compañías suministradoras. Puesto que las edificaciones en situación de asimiladas al régimen de fuera de ordenación no pueden recibir Licencia de ocupación ni de utilización, el mismo documento de resolución del reconocimiento de la situación debe ser suficiente para que las compañías suministradoras formalicen sus contratos.

Documentación técnica

El procedimiento de reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación se inicia de oficio o mediante solicitud suscrita por el titular y acompañada de la documentación técnica necesaria. Dicha documentación debe presentarse suscrita por un técnico competente, y debe incluir:
  • identificación completa del inmueble, mediante su número de finca registral y su referencia catastral o, en su defecto, cartografía oficial georreferenciada
  • fecha de terminación de la construcción, debidamente acreditada
  • certificación acreditativa del cumplimiento de las condiciones exigibles de seguridad, habitabilidad y salubridad, concluyendo la aptitud de la edificación para el uso al que está destinada
  • descripción detallada de las obras necesarias para dotar al inmueble de los servicios básicos necesarios, ya sea mediante instalaciones autónomas y sostenibles o mediante la acometida viable a redes accesibles.

martes, 7 de agosto de 2018

Viviendas para fines turísticos en Andalucía (IV)

Oficina virtual
Oficina virtual de la Consejería de turismo

Las viviendas para fines turísticos en Andalucía (IV)

Declaración, inscripción, oferta, reserva, entrada y cancelación. Inspecciones.


Para que una vivienda con fin turístico pueda empezar a funcionar, el explotador tiene que presentar una Declaración responsable en la Consejería de turismo y deporte. Inmediatamente después de la presentación, el explotador queda autorizado para publicitar su oferta de alojamiento. El contenido mínimo de la Declaración responsable es el siguiente:
  • identificación de la vivienda, incluyendo referencia catastral
  • capacidad de alojamiento
  • identificación del propietario
  • identificación del explotador.

Las alteraciones que afecten a la información suministrada deben ser comunicadas a la Consejería. La prestación de un servicio de alojamiento en vivienda para fin turístico sin que se haya presentado la Declaración responsable tiene consideración de actividad clandestina y supone una infracción grave.

Inscripción en el RTA

Cada vivienda con fin turístico debe ser inscrita de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA). La inscripción genera un código que debe ser insertado en todos los medios utilizados para publicitar la vivienda. El registro queda obligado a comunicar cada alta y cada baja a las corporaciones municipales y a la Consejería competente en materia de vivienda.

Oferta

Las condiciones de la estancia en una vivienda con fin turístico (señal, precio, reserva, cancelación...) deben aparecer detalladas en la oferta. El precio debe referirse siempre a cada noche de estancia, y debe incluir la limpieza previa a la entrada, los suministros de agua y electricidad durante la estancia, la climatización y el usufructo de la lencería y el menaje. El explotador queda obligado a entregar justificantes de todos los pagos recibidos, incluidos los anticipos.

Reserva

La confirmación de una reserva supondrá la emisión de un justificante acreditativo de la misma e informativo de la señal recibida, del precio final y de las penalizaciones aplicables en caso de cancelación. La señal debe entenderse como anticipo a cuenta del precio final de la estancia, y no debe superar el 30% del importe total de los servicios reservados.

Entrada

Cada usuario debe presentar su NIF, NIE o pasaporte. El número del documento debe consignarse en un parte de entrada dispuesto según establece la normativa de Libros de registro de viajeros. El momento de la ocupación de la vivienda será el pactado entre explotador y usuario. Si el acuerdo no precisó la hora de entrada o de salida, se entenderá que el derecho de ocupación comienza a las 16:00 del primer día y termina a las 12:00 del último. En el acto de entrega, el usuario deberá recibir:
  • información sobre el uso de electrodomésticos e instalaciones
  • normas de uso de los elementos comunes del inmueble ocupado
  • las llaves y demás medios de acceso que puedan resultar necesarios durante la estancia.

Cancelación

Si el usuario cancela la reserva con más de diez días de antelación respecto de la fecha prevista para la entrada, el explotador podrá retenerle la mitad de la señal abonada. Si el usuario dispone la cancelación con menos de 10 días de antelación, perderá la totalidad de la señal. Por otra parte, si es el explotador quien cancela la reserva y lo hace con más de 10 días de antelación, deberá devolver la totalidad de la señal recibida, y si dispone la cancelación con menos de 10 días de antelación, además de devolver la señal deberá indemnizar al usuario por un importe equivalente al 30% del precio total de la estancia reservada. La cancelación de una reserva puede también producirse por causa de fuerza mayor, inevitable y ajena a la voluntad de las partes, en cuyo caso las penalizaciones no podrán aplicarse.

Inspecciones turísticas

La Consejería de turismo y deporte dispone inspecciones destinadas a comprobar y controlar el cumplimiento de la normativa aplicable. El explotador queda obligado a facilitar la labor de los inspectores. Los explotadores infractores incurren en responsabilidad administrativa, sujeta a sanciones.

viernes, 3 de agosto de 2018

Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (IV)

Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (IV)

Condiciones y régimen

Entre las edificaciones aisladas que no respetan la ordenación territorial y urbanística están aquellas que se hallan en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación. Para que una edificación construida sin Licencia de obras, o contraviniendo las condiciones de una licencia otorgada, pueda acceder al reconocimiento de dicha situación, debe concurrir el cumplimiento de las condiciones siguientes:
  • el municipio debe contar con un Plan General de Ordenación Urbanística aprobado
  • el plazo establecido para la adopción de medidas de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado debe haber prescrito
  • la edificación debe estar acabada, completamente terminada y lista para el uso al que está destinada, sin necesidad de actuaciones materiales posteriores a la obra.

Reconocimiento improcedente

El reconocimiento de la siguación de asimilado al régimen de fuera de ordenación no procede en los siguientes supuestos:
  • si la edificación se ubica en suelo no urbanizable de especial protección, en Zona de influencia del litoral o en suelo afectado por riesgos naturales (erosión, desprendimiento, corrimiento, inundaciones…), el reconocimiento no será posible a no ser que la fecha de prescripción sea anterior a la fecha en que se produjo la clasificación como suelo de especial protección o la imposición de las limitaciones asociadas a la influencia del litoral o a los riesgos naturales o tecnológicos reconocidos en el terreno
  • si la edificación aislada está integrada en una parcelación no aceptada como asentamiento urbanístico y en la que aún no ha prescrito el plazo para el restablecimiento del orden urbanístico, el reconocimiento no será posible en tanto no se produzca la reagrupación de las parcelas.

Régimen aplicable

Las edificaciones aisladas que llegan a conseguir ser reconocidas como inmuebles en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación sólo pueden ser objeto de obras de reparación y conservación. No se permite la ejecución de obras distintas de las requeridas por el correcto mantenimiento de las condiciones exigibles de seguridad, habitabilidad y salubridad.

Viviendas para fines turísticos en Andalucía (III)

Guía para la Declaración responsable de viviendas para uso turístico
Guía para cumplimentar la declaración responsable

Las viviendas para fines turísticos en Andalucía (III)

Requisitos de las viviendas. Contrato.

En Andalucía, una vivienda con fin turístico debe satisfacer los siguientes requisitos:

  • contar con Licencia de ocupación
  • respetar las exigencias técnicas y de calidad exigibles a las viviendas
  • contar con ventilación directa en las habitaciones, al exterior o a patios
  • contar con algún sistema de oscurecimiento en las ventanas
  • disponer de un amueblamiento apropiado y adecuado al número de plazas
  • disponer de un equipamiento adecuado y dispuesto para su uso inmediato
  • si la explotación se realiza en mayo, junio, julio, agosto y/o septiembre, disponer de una instalación fija de refrigeración en todos los salones y las habitaciones
  • si la explotación se realiza en octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo y/o abril, disponer de calefacción
  • contar con botiquín para primeros auxilios
  • contar con información turística local, en papel o en formato digital (establecimientos de ocio, hostelería, espectáculos...)
  • disponer de información sobre comercios, aparcamientos, servicios médicos, guías de transporte público, planos de la ciudad…
  • disponer de  Hojas de quejas y reclamaciones y contar con un cartel que anuncie tal disponibilidad
  • contar con los manuales de funcionamiento de los electrodomésticos y las instalaciones
  • contar con servicio de limpieza previo a la entrada de nuevos clientes y posterior a su salida
  • contar con dotación suficiente de lencería y menaje, con un juego de repuesto
  • disponer de un servicio de atención telefónica para consultas o incidencias
  • disponer de información descriptiva de las restricciones de uso y admisión (fumadores, mascotas…).

Es posible obtener exenciones en viviendas afectadas por un nivel de protección arquitectónica que impida ejecutar las modificaciones necesarias para cumplir con los requisitos. En concreto, dichas viviendas pueden obtener exención de la obligación de disponer de:

  • ventilación directa de habitaciones
  • sistemas de oscurecimiento de ventanas
  • refrigeración de habitaciones
  • calefacción.

Contrato

Los usuarios de viviendas para fines turísticos deben recibir siempre un contrato. En dicho documento debe figurar la identificación del explotador de la vivienda, el código de inscripción en el Registro de turismo, el número de atención telefónica, los datos de la ocupación (número de ocupantes, con fechas de entrada y salida), el precio final y la firma del usuario. El explotador de la vivienda queda obligado a conservar los contratos durante un año.

lunes, 30 de abril de 2018

Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (III)

BOJA Decreto 2/2012
Captura de la página web del BOJA

Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (III)

Definición, régimen y resolución


Entre las edificaciones disconformes con la ordenación territorial y urbanística, el Decreto 2/2012, regulador de las edificaciones y asentamientos en Suelo No Urbanizable (SNU) en Andalucía, distingue dos situaciones:
  • edificaciones fuera de ordenación, que eran conformes con la ordenación cuando se construyeron pero que luego pasaron a ser disconformes por la aprobación de una norma posterior
  • edificaciones ilegales, que ya se construyeron contraviniendo la ordenación vigente.

El régimen aplicable a las edificaciones ilegales depende del tiempo transcurrido desde su construcción:
  • si no ha transcurrido el plazo de prescripción previsto en la Ley 7/2002, o si ha transcurrido y lo edificado se ubica en SNU de especial protección o en la Zona de Influencia del Litoral, se impone la necesidad de restituir la realidad física alterada (demolición)
  • si ya ha transcurrido el plazo de prescripción y lo edificado no se ubica en SNU de especial protección ni en Zona de Influencia del Litoral, lo edificado queda en Situación de Asimilado al régimen de Fuera de Ordenación (SAFO).

Régimen SAFO

El régimen aplicable a la Situación de Asimilado al régimen de Fuera de Ordenación tiene las siguientes características:
  • lo construido sigue siendo ilegal, pese al reconocimiento de su situación, de modo que el titular sigue siendo responsable la infracción urbanística
  • lo construido queda en un régimen similar al establecido para las edificaciones en situación legal de fuera de ordenación, aunque con más restricciones
  • lo construido y reconocido sólo puede ser objeto de intervenciones destinadas al mantenimiento de las condiciones adecuadas de habitabilidad, seguridad y salubridad
  • los servicios básicos deben ser prestados de manera autónoma y sin favorecer la formación de núcleos de población.

Resolución

El reconocimiento por parte del Ayuntamiento de que una edificación se encuentra en SAFO debe formalizarse mediante la emisión de una resolución conforme al Decreto 2/2012. Para que pueda producirse, el inmueble en cuestión debe reunir las condiciones exigibles de habitabilidad, seguridad y salubridad conformes al uso que le es propio. El reconocimiento municipal está obligado a expresar que el edificio reconocido es apto para su uso, aunque no pierde su condición de ilegal y, por tanto, no puede obtener Licencia de ocupación ni de utilización.

Viviendas para fines turísticos en Andalucía (II)

Viviendas para fines turísticos
Captura de la página dedicada a Viviendas con fines turísticos

Las viviendas para fines turísticos en Andalucía (II)

Explotador. Régimen. Características, tipos y capacidad.


Se entiende que el explotador de la vivienda con fin turístico es el propietario, a no ser que en la Declaración responsable se haya designado a otra persona, que deberá contar con título jurídico habilitante al efecto. El explotador es responsable de la correcta prestación del servicio ante la Administración y ante los usuarios.

Régimen jurídico

Cuando el alojamiento en una vivienda tiene fin turístico, se considera servicio turístico, sujeto al cumplimiento de:
  • la Ley 13/2011
  • el Decreto 28/2016
  • la normativa sectorial aplicable.

Ninguna vivienda con fin turístico puede discriminar a sus clientes en base a su sexo, religión, ideología o tendencias. Por otra parte, todos los usuarios quedan obligados al cumplimiento de las obligaciones que les impone la Ley 13/2011, especialmente en lo referente a las reglas de convivencia. De hecho, el incumplimiento de las obligaciones mencionadas puede llegar a facultar al explotador para expulsar de la vivienda a los usuarios dentro de un plazo de 24 horas.

Características

Una vivienda con fin turístico se caracteriza por:
  • su ubicación en suelo de uso residencial, dentro de Andalucía
  • la habitualidad y finalidad turística de su oferta.

Se entiende que concurren habitualidad y finalidad turística cuando la comercialización o promoción se desarrolla a través de canales de oferta turística, entendiendo como tales:
  • las agencias de viaje
  • las empresas organizadoras de servicios turísticos
  • cualquier canal en el que sea posible reservar un alojamiento.

Tipos

Las viviendas con fin turístico pueden ser de dos tipos:
  • completas
  • por habitaciones, en cuyo caso el propietario debe residir en la vivienda.

Capacidad máxima

El número máximo de plazas ofertadas en una vivienda con fin turístico depende del tipo:
  • en viviendas completas, 15 plazas
  • en viviendas por habitaciones, 6 plazas.

En ninguno de los dos tipos puede haber habitaciones con más de 4 plazas. En todo caso, el número máximo de plazas quedará limitado, además, por lo que establezca la Licencia de ocupación.

lunes, 23 de abril de 2018

Viviendas para fines turísticos en Andalucía (I)

RTA
Captura de la página web del RTA

Las viviendas para fines turísticos en Andalucía (I)

Decreto 28/2016. Objetivos, exigencias y exclusiones.


El pasado día 11 de Mayo de 2016 entró en vigor el Decreto 28/2016, sobre viviendas con fines turísticos en Andalucía. El propósito de dicho Decreto es la regulación de las viviendas destinadas al alojamiento de turistas en el medio urbano, y los objetivos de dicha regulación son:
  • garantizar unos niveles mínimos de calidad y seguridad para los usuarios de las viviendas de alojamiento turístico en el medio urbano
  • proteger la seguridad ciudadana, mediante el correcto registro de los datos identificativos de los usuarios en libros de registro y en partes de entrada de viajeros
  • proteger el medio ambiente y el entorno urbano, en pos de un desarrollo sostenible
  • eliminar la clandestinidad, el fraude y la competencia desleal en la actividad, mediante la disposición de un censo de viviendas turísticas inscritas obligatoriamente en el Registro de turismo de Andalucía (RTA)
  • otorgar a la Administración turística andaluza potestades para la inspección de las actividades y la aplicación de sanciones a las actuaciones irregulares.

El decreto considera dos categorías de viviendas para uso turístico:
  • las que se ofrecen en su totalidad
  • las que se ofrecen para alojamiento por habitaciones.

Exigencias

El nivel de exigencia que se impone a las viviendas con fines turísticos es más reducido que el que se impone a otros alojamientos turísticos. En estas viviendas se vigila más aspectos como:
  • la prestación del servicio
  • la dotación de un nivel de calidad básico
  • la atención a los usuarios
  • el derecho de los usuarios a estar bien informados.

Exclusiones

El Decreto 28/2016 no es de aplicación en los siguientes casos:
  • viviendas que se cedan sin contraprestación económica
  • viviendas contratadas por periodos de duración superior a dos meses
  • viviendas ubicadas en el medio rural, que deben regularse por aplicación de lo establecido en la Ley 13/2011 y del Decreto 20/2002
  • conjuntos de tres o más viviendas, que deben regularse por aplicación de lo establecido en el Decreto 194/2010.