lunes, 30 de abril de 2018

Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (III)

BOJA Decreto 2/2012
Captura de la página web del BOJA

Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (III)

Definición, régimen y resolución


Entre las edificaciones disconformes con la ordenación territorial y urbanística, el Decreto 2/2012, regulador de las edificaciones y asentamientos en Suelo No Urbanizable (SNU) en Andalucía, distingue dos situaciones:
  • edificaciones fuera de ordenación, que eran conformes con la ordenación cuando se construyeron pero que luego pasaron a ser disconformes por la aprobación de una norma posterior
  • edificaciones ilegales, que ya se construyeron contraviniendo la ordenación vigente.

El régimen aplicable a las edificaciones ilegales depende del tiempo transcurrido desde su construcción:
  • si no ha transcurrido el plazo de prescripción previsto en la Ley 7/2002, o si ha transcurrido y lo edificado se ubica en SNU de especial protección o en la Zona de Influencia del Litoral, se impone la necesidad de restituir la realidad física alterada (demolición)
  • si ya ha transcurrido el plazo de prescripción y lo edificado no se ubica en SNU de especial protección ni en Zona de Influencia del Litoral, lo edificado queda en Situación de Asimilado al régimen de Fuera de Ordenación (SAFO).

Régimen SAFO

El régimen aplicable a la Situación de Asimilado al régimen de Fuera de Ordenación tiene las siguientes características:
  • lo construido sigue siendo ilegal, pese al reconocimiento de su situación, de modo que el titular sigue siendo responsable la infracción urbanística
  • lo construido queda en un régimen similar al establecido para las edificaciones en situación legal de fuera de ordenación, aunque con más restricciones
  • lo construido y reconocido sólo puede ser objeto de intervenciones destinadas al mantenimiento de las condiciones adecuadas de habitabilidad, seguridad y salubridad
  • los servicios básicos deben ser prestados de manera autónoma y sin favorecer la formación de núcleos de población.

Resolución

El reconocimiento por parte del Ayuntamiento de que una edificación se encuentra en SAFO debe formalizarse mediante la emisión de una resolución conforme al Decreto 2/2012. Para que pueda producirse, el inmueble en cuestión debe reunir las condiciones exigibles de habitabilidad, seguridad y salubridad conformes al uso que le es propio. El reconocimiento municipal está obligado a expresar que el edificio reconocido es apto para su uso, aunque no pierde su condición de ilegal y, por tanto, no puede obtener Licencia de ocupación ni de utilización.

Viviendas para fines turísticos en Andalucía (II)

Viviendas para fines turísticos
Captura de la página dedicada a Viviendas con fines turísticos

Las viviendas para fines turísticos en Andalucía (II)

Explotador. Régimen. Características, tipos y capacidad.


Se entiende que el explotador de la vivienda con fin turístico es el propietario, a no ser que en la Declaración responsable se haya designado a otra persona, que deberá contar con título jurídico habilitante al efecto. El explotador es responsable de la correcta prestación del servicio ante la Administración y ante los usuarios.

Régimen jurídico

Cuando el alojamiento en una vivienda tiene fin turístico, se considera servicio turístico, sujeto al cumplimiento de:
  • la Ley 13/2011
  • el Decreto 28/2016
  • la normativa sectorial aplicable.

Ninguna vivienda con fin turístico puede discriminar a sus clientes en base a su sexo, religión, ideología o tendencias. Por otra parte, todos los usuarios quedan obligados al cumplimiento de las obligaciones que les impone la Ley 13/2011, especialmente en lo referente a las reglas de convivencia. De hecho, el incumplimiento de las obligaciones mencionadas puede llegar a facultar al explotador para expulsar de la vivienda a los usuarios dentro de un plazo de 24 horas.

Características

Una vivienda con fin turístico se caracteriza por:
  • su ubicación en suelo de uso residencial, dentro de Andalucía
  • la habitualidad y finalidad turística de su oferta.

Se entiende que concurren habitualidad y finalidad turística cuando la comercialización o promoción se desarrolla a través de canales de oferta turística, entendiendo como tales:
  • las agencias de viaje
  • las empresas organizadoras de servicios turísticos
  • cualquier canal en el que sea posible reservar un alojamiento.

Tipos

Las viviendas con fin turístico pueden ser de dos tipos:
  • completas
  • por habitaciones, en cuyo caso el propietario debe residir en la vivienda.

Capacidad máxima

El número máximo de plazas ofertadas en una vivienda con fin turístico depende del tipo:
  • en viviendas completas, 15 plazas
  • en viviendas por habitaciones, 6 plazas.

En ninguno de los dos tipos puede haber habitaciones con más de 4 plazas. En todo caso, el número máximo de plazas quedará limitado, además, por lo que establezca la Licencia de ocupación.

lunes, 23 de abril de 2018

Viviendas para fines turísticos en Andalucía (I)

RTA
Captura de la página web del RTA

Las viviendas para fines turísticos en Andalucía (I)

Decreto 28/2016. Objetivos, exigencias y exclusiones.


El pasado día 11 de Mayo de 2016 entró en vigor el Decreto 28/2016, sobre viviendas con fines turísticos en Andalucía. El propósito de dicho Decreto es la regulación de las viviendas destinadas al alojamiento de turistas en el medio urbano, y los objetivos de dicha regulación son:
  • garantizar unos niveles mínimos de calidad y seguridad para los usuarios de las viviendas de alojamiento turístico en el medio urbano
  • proteger la seguridad ciudadana, mediante el correcto registro de los datos identificativos de los usuarios en libros de registro y en partes de entrada de viajeros
  • proteger el medio ambiente y el entorno urbano, en pos de un desarrollo sostenible
  • eliminar la clandestinidad, el fraude y la competencia desleal en la actividad, mediante la disposición de un censo de viviendas turísticas inscritas obligatoriamente en el Registro de turismo de Andalucía (RTA)
  • otorgar a la Administración turística andaluza potestades para la inspección de las actividades y la aplicación de sanciones a las actuaciones irregulares.

El decreto considera dos categorías de viviendas para uso turístico:
  • las que se ofrecen en su totalidad
  • las que se ofrecen para alojamiento por habitaciones.

Exigencias

El nivel de exigencia que se impone a las viviendas con fines turísticos es más reducido que el que se impone a otros alojamientos turísticos. En estas viviendas se vigila más aspectos como:
  • la prestación del servicio
  • la dotación de un nivel de calidad básico
  • la atención a los usuarios
  • el derecho de los usuarios a estar bien informados.

Exclusiones

El Decreto 28/2016 no es de aplicación en los siguientes casos:
  • viviendas que se cedan sin contraprestación económica
  • viviendas contratadas por periodos de duración superior a dos meses
  • viviendas ubicadas en el medio rural, que deben regularse por aplicación de lo establecido en la Ley 13/2011 y del Decreto 20/2002
  • conjuntos de tres o más viviendas, que deben regularse por aplicación de lo establecido en el Decreto 194/2010.