Arquitecto Daniel Trujillano
miércoles, 31 de diciembre de 2014
martes, 30 de diciembre de 2014
lunes, 29 de diciembre de 2014
miércoles, 24 de diciembre de 2014
martes, 23 de diciembre de 2014
lunes, 22 de diciembre de 2014
viernes, 19 de diciembre de 2014
miércoles, 17 de diciembre de 2014
La liquidación final de obras y el Acta de recepción
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/home.html
Proyecto y dirección de obras en España
martes, 16 de diciembre de 2014
El Acta de subsanación de defectos constructivos
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/home.html
Proyecto y dirección de obras de edificación
lunes, 15 de diciembre de 2014
Paralización y renuncia en obras de edificación
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/home.html
Proyecto y dirección de obras en España
viernes, 12 de diciembre de 2014
Libro del edificio – Documentación final de obra ejecutada
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/home.html
Proyecto y dirección de obras de edificación
Proyectos de demolición en Granada
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com/demolicion/granada.html
Redacción de Proyectos de demolición en Granada y provincia
viernes, 5 de diciembre de 2014
Vídeo 8: El Acta de recepción de las obras
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
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Proyecto y dirección de obras en España
jueves, 4 de diciembre de 2014
Vídeo 7: El Libro de órdenes en obras de edificación
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
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Proyecto y dirección de obras de edificación
Vídeo 6: El arranque de obras de edificación – Programación
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
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Proyecto y dirección de obras de edificación en España
martes, 2 de diciembre de 2014
Vídeo 5: La empresa constructora – Jefe de obra y encargado
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
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Proyecto y dirección de obras de edificación en España
lunes, 1 de diciembre de 2014
Vídeo 4: El Plan de seguridad y salud de la obra
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
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Proyecto y dirección de obras de edificación en España
miércoles, 26 de noviembre de 2014
Vídeo 3: Dirección de obras – La dirección facultativa
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
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Proyecto y dirección de obras de edificación en España
lunes, 24 de noviembre de 2014
domingo, 23 de noviembre de 2014
miércoles, 19 de noviembre de 2014
Dirección de obras (XXII)
La Dirección de obras (XXII)
Acta de recepción y Acta de subsanación
El Acta de recepción del edificio terminado es un documento suscrito por el Constructor, el Promotor, el Director de la obra y el Director de la ejecución de la obra mediante el cual se manifiesta:
- que se ha llevado a cabo la construcción de la edificación en virtud del contrato establecido entre el Constructor y el Promotor, al amparo de la Licencia municipal de obras y con sujeción a las prescripciones contenidas en el Proyecto de ejecución y sus reformados, bajo la Dirección facultativa que establece la Ley
- que la obra finalizó en la fecha que se indica en el Certificado final de obra
- que el Constructor hace entrega formal de la edificación al Promotor, con todas las instalaciones y elementos que le son propios
- que el Promotor ha recibido el Certificado final de obra, la Liquidación final y la Documentación de la obra ejecutada
- que el Promotor recibe la obra, bien con reservas o sin ellas, dependiendo de si encuentra o no defectos que deban subsanarse
- que el Promotor recibe del Constructor las garantías que establece la Ley de Ordenación de la Edificación para asegurar sus responsabilidades
- que los plazos de responsabilidad y garantía que establece la LOE comienzan a contar a partir de la fecha de suscripción del Acta.
El Certificado final de obra debe adjuntarse al Acta de recepción, una vez reciba visado colegial. Si se aprecia la existencia de defectos que motiven la recepción con reservas, se deberá adjuntar un anexo descriptivo de los mismos y concretar un plazo para la subsanación. Si las garantías que otorga el Constructor se formalizan en la constitución de un seguro de daños materiales o de caución, la documentación correspondiente deberá adjuntarse también al Acta.
El Acta de subsanación de defectos
Si la recepción se produjo con reservas, ello implicará la necesidad de formalizar un Acta de subsanación de defectos en el que se manifieste:
- que ha tenido lugar la subsanación completa de los defectos dentro del plazo que establecía el Acta de recepción
- que el Promotor pasa a recibir la obra totalmente terminada y a su satisfacción
- que el plazo de garantía que afecta a los defectos subsanados empieza a contar en la fecha en que se suscribe el Acta.
El Acta de subsanación de defectos también debe ser suscrito conjuntamente por el Constructor, el Promotor, el Director de la obra y el Director de la ejecución de la obra.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras en España
Dirección de obras (XXI)
La Dirección de obras (XXI)
Plan de seguridad y salud. Acta de replanteo.
El autor del Plan de seguridad y salud debe ser el Contratista principal de la obra, quien debe redactarlo tras analizar, estudiar, desarrollar y complementar las previsiones contenidas en el Estudio de seguridad y salud o el Estudio básico de seguridad y salud que habrá de formar parte del Proyecto de ejecución, considerando los sistemas propios que aplicará en la obra. El Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución sólo debe otorgar su aprobación al Plan, formalizada mediante la suscripción de un Acta de aprobación al cual habrá de adjuntarse el texto íntegro del Plan. El Plan de seguridad debe permanecer en la obra a disposición de quienes deban tener conocimiento del mismo, y podrá recibir la sugerencia de soluciones alternativas. Las modificaciones que el Contratista pueda aplicar sobre su propio Plan de seguridad durante la ejecución de la obra deberán recibir también aprobación expresa por parte del Coordinador de seguridad y salud.
El Acta de replanteo y comienzo
Mediante el Acta de replanteo y comienzo de obra, el Constructor, el Director de obra, el Director de la ejecución y el Coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución manifiestan conjuntamente:
- que se dispone del Proyecto de ejecución que corresponde a la Licencia de obras
- que el Constructor ha designado a un Jefe de obra, o bien que él mismo asume las funciones de Jefe de obra
- que el Constructor ha realizado el replanteo del perímetro de la edificación proyectada, que el Director de la ejecución de la obra ha comprobado que dicho replanteo resulta adecuado a las características del solar, y que el Director de obra ha verificado dicha comprobación
- que el Coordinador de seguridad y salud en la ejecución ha aprobado el Plan de seguridad y salud en el trabajo
- que el Constructor está en condiciones de iniciar los trabajos contratados
- que la Dirección facultativa autoriza el comienzo, con la conformidad del Promotor.
Esta última mención a la conformidad del Promotor hace que resulte aconsejable que el mismo suscriba también el Acta.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras en España
martes, 18 de noviembre de 2014
Dirección de obras (XX)
La Dirección de obras (XX)
Acta de subsanación. Liquidación final. Recepción parcial. Rechazo. Notificación de finalización.
La suscripción de un Acta de recepción en el que conste la existencia de defectos implicará la necesidad de suscribir posteriormente un Acta de subsanación de los mismos. Los plazos de responsabilidad sobre las unidades de obra que sean objeto de subsanación empezarán a computar a partir de la fecha en que se suscriba el Acta de subsanación.
El Certificado de liquidación final de obra ejecutada
Los técnicos de la Dirección facultativa deben elaborar y conformar el Certificado de liquidación final de obra ejecutada. En el mismo se debe expresar el coste final de la ejecución material de la obra, información que luego deberá ser plasmada en el Acta de recepción.
El Acta de recepción parcial
El Promotor y el Constructor podrán convenir entre ellos la conformación de recepciones diferenciadas correspondientes a fases terminadas. Cada una de esas recepciones precisará la formalización de un Acta de recepción parcial. En estos casos, el inicio del plazo de responsabilidad de los agentes respecto de cada fase de obra recibida será la fecha de otorgamiento del Acta parcial correspondiente.
El Acta de rechazo
El Acta de recepción del edificio terminado puede expresar el rechazo de la obra por parte del Promotor, si es que el mismo considera que la obra no está terminada o que no se adecúa a las condiciones contractuales. El motivo del rechazo deberá quedar reflejado en el Acta, así como el plazo que se acuerde para la subsanación. Completada la subsanación, se podrá proceder a formalizar el Acta de recepción definitiva.
Notificación de finalización de obra
Puede darse el caso de que el Promotor no coopere en la formalización del Acta de recepción, lo cual puede demorar el inicio de la responsabilidad profesional de los agentes intervinientes. Para resolver esa situación, la Dirección facultativa puede formalizar una Notificación de finalización de obra en la que se manifieste que la obra concluida queda a disposición del Promotor. La notificación debe ser fehaciente, es decir, debe quedar constancia de su recepción por parte del Promotor. Formalizada la notificación, el comienzo de los plazos de responsabilidad se producirá al cabo de treinta días desde la fecha de la recepción.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras de edificación en España
Dirección de obras (XIX)
La Dirección de obras (XIX)
Garantías. Actas de replanteo y de recepción.
El artículo 19 de la LOE establece la suscripción obligatoria de las siguientes garantías siempre que las obras requieran proyecto de edificación y el uso característico sea el de vivienda:
- seguro de daños para garantizar, durante un año, la reparación de daños que afecten a la terminación o los acabados, siendo tomador el constructor (este seguro se puede sustituir por una retención del 5 % en el importe de ejecución material de las obras)
- seguro de daños para garantizar, durante tres años, la reparación de daños que afecten a elementos constructivos o a instalaciones, siendo tomador el promotor (se puede pactar que el tomador sea el constructor)
- seguro de daños o de caución para garantizar, por diez años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia y la estabilidad del edificio, siendo tomador el promotor (al igual que en el punto anterior, se puede pactar que el tomador sea el constructor).
El Acta de replanteo y comienzo de obra
La Ley de Ordenación de la Edificación atribuye al Director de obra, al Director de la ejecución y al Constructor la obligación de proceder al otorgamiento y firma de un Acta de replanteo y de comienzo de obra. Conviene que el Promotor intervenga también a fin de otorgar su conformidad con el inicio de las obras. También puede ser aconsejable que intervenga el Coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución, habida cuenta de su pertenencia a la Dirección facultativa. Los replanteos posteriores que vayan resultando necesarios para el progreso de las obras deberán quedar referenciados en el Libro de órdenes y asistencias.
El Acta de recepción
El Acta de recepción es el documento previsto por la LOE para formalizar la entrega por el Constructor al Promotor de la edificación completa y terminada. El Promotor puede manifestar su recepción con reservas, lo cual implicará que el Acta incluya un anexo con referencia a los defectos que se haya observado. Es conveniente que los componentes de la Dirección facultativa intervengan en la materialización de este acta, puesto que el inicio de los plazos de responsabilidad para los técnicos empieza a contar desde la fecha del Acta de recepción. El Coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución puede quedar excluido de dicha intervención, debido a que sus responsabilidades concluyen con la finalización de los trabajos. El Acta de recepción debe unirse a la certificación comprensiva de la Liquidación final de obra.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras de edificación en España
martes, 23 de septiembre de 2014
Vídeo 2: Obligaciones y responsabilidades del constructor en obras de edificación
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com
Proyecto y dirección de obras de edificación en España
jueves, 19 de junio de 2014
Dirección de obras (XVIII)
La Dirección de obras (XVIII)
Liquidación económica. Certificado final de obra. Responsabilidades.
Tras la finalización de las obras y la firma del Acta de recepción procede la liquidación económica. En obras promovidas por la Administración, la Ley de contratos de las Administraciones públicas establece que la liquidación debe elaborarse antes de que transcurran 6 meses desde la fecha del Acta de recepción. En promociones privadas no hay normas aplicables al respecto. La Ley de Ordenación de la Edificación establece que el estado de mediciones que dé lugar a la liquidación debe ser elaborado por el Director de la ejecución material de la obra, por aplicación de los precios pactados a la realidad de lo ejecutado.
El Certificado final de la obra
En el Certificado final de obra debe quedar constancia de la fecha de finalización. El Certificado debe ser suscrito por el Director de la obra y por el Director de la ejecución material de la obra, y debe ser parte integrante de la documentación que se entrega al promotor. La Dirección facultativa es responsable siempre de la veracidad y exactitud del Certificado final de obra.
Plazos de responsabilidad
Si aparecen daños materiales, la responsabilidad sobre los mismos se adjudica según los siguientes términos:
- el constructor será responsable de todos los daños materiales que surjan durante el año siguiente a la finalización de las obras, que deriven de una deficiente ejecución y que afecten a elementos de terminación o acabados
- todos los agentes serán responsables de todos los daños materiales que surjan durante los tres años siguientes a la finalización de las obras, que estén causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o instalaciones y que afecten a la habitabilidad
- todos los agentes serán responsables de todos los daños materiales surgidos durante los diez años siguientes a la finalización de las obras, que estén causados por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales y que comprometan la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio.
Responsabilidad solidaria
En general, si no se puede precisar el grado de intervención de varios agentes, la responsabilidad se les exige de manera solidaria. Si la Dirección de obra se contrata de manera conjunta entre varios técnicos, todos ellos responden solidariamente.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras de edificación en España
miércoles, 18 de junio de 2014
Dirección de obras (XVII)
La Dirección de obras (XVII)
Lista de defectos, Documentación de obra ejecutada y Libro del edificio
Cuando el avance de la obra llega a la fase de los remates resulta conveniente que la Dirección facultativa realice una exhaustiva inspección que concluya en la redacción de una lista de defectos. La lista debe ser suscrita por el Jefe de obra para acreditar la entrega fehaciente de una copia de la misma. Es aconsejable que en el acto de entrega se establezca un plazo para la corrección de los defectos, a fin de determinar una fecha adecuada para la comprobación de la misma.
Documentación de la obra ejecutada
Tras la terminación de las obras el promotor debe recibir la documentación de la obra ejecutada, la cual será el resultado de actualizar la documentación del proyecto a la realidad final, es decir, el resultado de implementar en el Proyecto de ejecución:
- las modificaciones aprobadas
- las instrucciones finales de ejecución
- cualquier incidencia que causara desviaciones respecto de lo especificado en el proyecto.
El Libro del edificio
La documentación entregada al promotor al final de la obra debe permitir constituir el Libro del edificio, documento que debe acabar en posesión de los usuarios finales del inmueble. El Libro del edificio se compone por recopilación de los siguientes documentos:
- la documentación de la obra ejecutada
- el Acta de recepción
- la Relación identificativa de los agentes que hayan intervenido en el proceso de edificación: promotor, proyectista, constructor, Director de obra, Director de la ejecución de la obra, Entidad de Control de Calidad, suministradores de productos, entidades aseguradoras y propietarios
- disposiciones en caso de siniestro o emergencia: disposiciones generales o particulares en relación con los factores de riesgo derivados de la obra, a su evolución y a las medidas de protección
- cuadro de responsabilidades.
El Cuadro de responsabilidades
En relación con la composición del Libro del edificio, el reparto de responsabilidades entre el Proyectista, el Director de obra y el Director de la ejecución de la obra es como sigue:
- Proyectista: Instrucciones de Uso y Mantenimiento y disposiciones en caso de siniestro o emergencia
- Director de obra: documentación de la obra ejecutada, Certificado final de obra y entregas al promotor y al Ayuntamiento
- Director de la ejecución de la obra: divergencias entre el proyecto y lo ejecutado; recopilación de información sobre productos utilizados, sus instrucciones de uso y sus garantías, y suscripción del Certificado final de obra conjunto.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras de edificación en España
martes, 17 de junio de 2014
Dirección de obras (XVI)
La Dirección de obras (XVI)
Las pruebas. El acta de recepción.
Conviene comprobar, antes del inicio de las obras, que el Plan de control incluye la realización de pruebas destinadas a comprobar la correcta ejecución. Las pruebas deben realizarse antes de la recepción de la obra. Las principales son las siguientes:
- pruebas de estanquidad de la cubierta
- pruebas de funcionamiento de todas las instalaciones.
La Dirección facultativa debe comprobar la validez de las pruebas realizadas y aceptar o no los resultados.
Recepción de la obra
La recepción de la obra es el acto mediante el cual el constructor hace entrega de lo ejecutado al promotor y éste lo acepta. La recepción puede realizarse con o sin reservas y puede abarcar la totalidad de la obra o bien fases completas y terminadas de la misma, debiendo formalizarse mediante un acta suscrita, al menos, por el promotor y el constructor. La expedición del Acta de recepción debe producirse antes de que transcurran 30 días desde la fecha certificada de finalización de las obras. En el Acta de recepción debe constar:
- las partes que suscriben
- la fecha del Certificado final de la obra o de la certificación de la fase completada
- el coste final correspondiente a la ejecución de la obra o de la fase completada
- una declaración relativa a las posibles reservas que afecten a la recepción, o bien a la ausencia de las mismas
- en su caso, una descripción objetiva de las reservas, concretando plazos para la subsanación de las mismas
- garantías exigidas al constructor
- si la recepción se refiere a la obra completa, Certificado final de obras suscrito conjuntamente por el Director de obra y el Director de la ejecución de la obra.
En el caso de que la subsanación se haya producido con reservas, la subsanación de las mismas deberá constatarse mediante la suscripción de un nuevo acta. El promotor también puede optar por rechazar la recepción, en cuyo caso el acta dará fe de su rechazo y establecerá un plazo adecuado para la ejecución de las reparaciones que se estime necesarias, fijando una nueva fecha para la formalización de la recepción.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras de edificación en España
lunes, 16 de junio de 2014
Dirección de obras (XV)
La Dirección de obras (XV)
Consecuencias de la paralización de una obra. Incidencias climatológicas.
Cuando se paraliza una obra es necesario establecer las medidas de seguridad necesarias, a fin de evitar riesgos. La paralización debe comunicarse al Ayuntamiento. Si el constructor desobedece la orden de paralizar la obra, la Dirección facultativa debe acudir a las fuerzas de seguridad que resulten competentes.
Renuncia
Si la situación que motivó la paralización de las obras no se resuelve, el Director de la obra deberá presentar una renuncia que habrá de ponerse en conocimiento del Ayuntamiento que expidió la Licencia de obras. Si el promotor era privado, la renuncia deberá comunicarse también al Colegio oficial de arquitectos, y si era una Administración pública, al organismo competente.
Paralización por el constructor
También puede darse el caso de que sea el constructor quien paralice las obras. En tales ocasiones, la Dirección facultativa debe redactar un informe en el que se establezca si la paralización viene o no motivada por causas justificadas, y debe presentarlo al promotor. Dependiendo de las conclusiones del informe, puede llegar a producirse la rescisión del contrato con el constructor. Si se rescinde el contrato se deberá adoptar medidas de seguridad capaces de evitar daños a terceros durante el periodo que medie hasta la contratación de la nueva empresa constructora.
Paralización por el Coordinador de seguridad y salud
Si el Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra observa incumplimientos en las medidas de seguridad y salud, deberá advertir al contratista y dejar constancia en el Libro de incidencias. Si aprecia riesgo grave e inminente para la seguridad y la salud de los trabajadores, puede disponer la paralización de tajos independientes o, si lo considera necesario, de la totalidad de la obra. En estos casos, la paralización debe comunicarse:
- a la Inspección de trabajo y S. Social
- al contratista
- a los subcontratistas
- a los representantes de los obreros.
Las incidencias climatológicas
Las incidencias climatológicas pueden llegar a distorsionar el ritmo de las obras, y pueden ser usadas como justificación para retrasos en la ejecución, por lo que resulta aconsejable que el contrato formalizado entre el promotor y el constructor incluya cláusulas que establezcan el modo de afrontar estas situaciones. También conviene que los eventos climatológicos queden reflejados en el Libro de órdenes, haciendo mención del estado en que se encuentran las obras cuando se producen, de modo que las anotaciones permitan valorar hasta qué punto se encuentran justificados los retrasos.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras de edificación en España
lunes, 9 de junio de 2014
Dirección de obras (XIV)
La Dirección de obras (XIV)
Precios contradictorios. Conflictos. Paralización.
Cuando el promotor es privado, las variaciones presupuestarias deben ser acordadas entre las partes, resultando aconsejable que las cláusulas del contrato suscrito por el promotor con el constructor recojan las consecuencias de posibles variaciones en precios y unidades. En cambio, si el promotor es una Administración y las modificaciones aplicadas al proyecto supongan la introducción de nuevas unidades de obra, los precios a aplicar deberán ser fijados por la Administración a propuesta del Director de obra y tras considerar las observaciones declaradas por el constructor, debiendo expedirse un Acta de precios contradictorios que deberá ser suscrita por las partes.
Conflicto entre criterios
Los conflictos entre los criterios de la Dirección facultativa, el promotor y el constructor pueden llegar a causar perjuicios en el ritmo de las obras. Son ejemplos de dichos conflictos:
- la no aceptación por parte del constructor de órdenes expresas dadas durante la ejecución de las obras
- el incumplimiento de plazos
- errores materiales que provoquen deterioro en las obras
- modificaciones en el presupuesto que no se aceptan por alguna de las partes.
Cuando surge un conflicto, se debe intentar llegar a un acuerdo, pero siempre se debe tener presente que el máximo responsable es el Director de obra, de modo que su criterio deberá prevalecer. Si el conflicto se produce entre el Director de la obra y el promotor, y se constata que la solución es inviable, el Director de obra tendrá que optar por renunciar, mediante escrito que describa la situación acaecida y sus consecuencias, el cual deberá ser remitido al promotor, al Colegio oficial de arquitectos y al Ayuntamiento.
Paralización de las obras
Si la Dirección facultativa de las obras determina que existen causas graves que implican que las obras no puedan llegar a buen término, previamente a la puesta en conocimiento del promotor de dichas causas podrá ordenar la paralización de las obras, la cual deberá ser comunicada al Jefe de obra y anotada en el Libro de órdenes y asistencias. Ejemplos de causas graves que pueden motivar paralización son:
- incumplimiento de ordenes expresas
- mala ejecución de unidades de obra
- empleo de materiales distintos de los especificados en el proyecto
- presentación de certificaciones discordantes con las mediciones o con los precios establecidos.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras de edificación en España
Dirección de obras (XIII)
La Dirección de obras (XIII)
Ritmo de las obras. Modificaciones y reformados.
Al principio de la obra, conviene exigir al contratista que presente un cronograma para el desarrollo de los trabajos. El cronograma debe reflejar la fecha de comienzo y finalización de cada uno de los capítulos. También puede incluir información económica, lo cual permitirá controlar posibles desviaciones en el coste de los distintos capítulos. En la práctica, es habitual que las previsiones del cronograma no se cumplan, sin embargo sigue siendo un documento útil como herramienta de control del ritmo de las obras. En obras promovidas por organismos oficiales se acostumbra a exigir control económico-cronológico de la marcha de las obras, y los incumplimientos en los plazos pueden llegar a motivar la rescisión del contrato o la imposición de penalizaciones a la empresa constructora.
Modificaciones sobre el proyecto
Durante la ejecución de las obras pueden producirse cambios o modificaciones que afecten a determinadas unidades de obra. Si se producen, se deberá evaluar su posible incidencia técnica y económica, y deberán contar con la aprobación de la Dirección facultativa, del promotor y del constructor. Algunas modificaciones habituales son:
- adaptación a imprevistos surgidos tras la inspección del terreno
- cambios dimensionales por diferencia de criterio en el uso de alguno de los espacios proyectados
- cambios en las calidades de unidades de obra.
Cuando el promotor es un organismo oficial, conviene establecer, previamente al inicio, el procedimiento a seguir en caso de que surja la necesidad o conveniencia de realizar modificaciones.
Proyectos reformados
Si las modificaciones surgidas durante la ejecución de las obras no representan unidades diferentes de las existentes en proyecto, se podrán incorporar y ser objeto del mismo contrato, pero si requieren la incorporación de nuevas unidades será necesario redactar un proyecto reformado o modificado, en el que se incorporará tanto las unidades originales como las originadas por las modificaciones. Si la modificación incorpora obras accesorias o complementarias no incluidas en el proyecto inicial, las mismas deberán ser objeto de contrato independiente. Si el proyecto reformado representa un incremento de más del 20 % respecto del precio de contrato, se puede producir una rescisión por ambas partes.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras de edificación en España
viernes, 6 de junio de 2014
Dirección de obras (XII)
La Dirección de obras (XII)
Visitas de obra. Elección de materiales.
Conviene establecer las fechas de visita al principio de las obras. Las visitas deben ser más asiduas en las fases de ejecución de la cimentación, la estructura y los acabados. Puede ser oportuno que las visitas que se realicen en compañía del promotor se realicen al margen de las programadas, para evitar mermas en el control técnico de las fases cruciales. Cualquier sugerencia del promotor hacia la empresa constructora debe canalizarse a través del Director de obra, para evitar que se acabe ejecutando trabajos no autorizados.
Elección de materiales
La descripción de los materiales debe figurar en el Proyecto de ejecución, pero normalmente no se indicará marcas ni modelos, sino que se tratará de descripciones genéricas, aunque detalladas. De hecho, en algunos Colegios profesionales se deniega visado a los proyectos que incluyan cualquier alusión a marcas o modelos comerciales, a fin de evitar trabas a la libre competencia entre fabricantes. Otros organismos permiten la inclusión de marcas o modelos siempre que vayan seguidos por la expresión “o similar”. El hecho de no poder especificar marcas ni modelos obliga a que la Dirección facultativa exija a la empresa constructora la presentación de muestras de materiales, a fin de poder comprobar la adecuación de los mismos a las prescripciones técnicas expresadas en el proyecto. Conviene que la Dirección facultativa plasme su firma en las muestras, a fin de que quede constancia de la selección o aprobación efectuada. Los materiales a utilizar deben contar con los certificados, sellos, marcas de calidad o D.I.T. (Documentos de Idoneidad Técnica) que resulten exigibles a fin de asegurar la calidad requerida y el cumplimiento de la normativa técnica aplicable. Si se produce cualquier cambio respecto de lo especificado en el proyecto, tal circunstancia se deberá detallar en el Libro de órdenes. El Director de obra deberá exigir la entrega de las Instrucciones de Uso y Mantenimiento de los productos suministrados, así como de las garantías exigibles, a fin de que puedan ser incluidas en la documentación de la obra ejecutada.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras de edificación en España
jueves, 5 de junio de 2014
Dirección de obras (XI)
La Dirección de obras (XI)
Certificaciones. Documentación de la obra ejecutada.
El modelo de certificación debe ser establecido al inicio de las obras. Si el promotor es un organismo público, el mismo establecerá el modelo. Si se trata de un particular o de una empresa privada, el tipo de certificación se deberá acordar entre las partes. El Director de obra tiene obligación de conformar las certificaciones parciales, y el Director de la ejecución de la obra tiene obligación de elaborarlas y suscribirlas. Normalmente, la certificación se expide mensualmente. La práctica habitual es que la empresa constructora, por medio de su Jefe de obra, presente cada certificación a la Dirección facultativa, a fin de recibir su visto bueno, una vez comprobados los datos de mediciones y precios. La redacción de las unidades de obra ejecutadas y su valoración se suele basar en la medición, aunque también puede realizarse por estimación porcentual sobre la obra contratada. Sea cual sea el modelo de certificación establecido, cada certificación parcial debe contener los siguientes datos básicos:
- designación de las obras
- datos de la empresa constructora
- fecha y número de la certificación
- presupuesto total de las obras
- cantidad producida en certificación
- conformidad de la Dirección facultativa, acreditada mediante firma
- fecha de la certificación
- estado de mediciones justificativas de la cantidad a certificar.
Cuando el promotor es un organismo oficial, se debe consignar datos complementarios:
- fechas de licitación, comienzo y terminación
- coeficiente de adjudicación
- fórmulas de revisión de precios (en su caso)
- concepto de obra no acreditada (medición que excede del proyecto).
Documentación de la obra ejecutada
De acuerdo con la vigente Ley de Ordenación de la Edificación, el Director de obra tiene obligación de elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada, así como de entregársela al promotor con los visados colegiales preceptivos. También establece la obligación del Director de la ejecución de la obra para que colabore en la elaboración de la documentación de obra ejecutada aportando los resultados de los controles realizados.
Daniel Trujillano, arquitecto
viernes, 30 de mayo de 2014
Dirección de obras (X)
La Dirección de obras (X)
Libro de actas. Edificaciones colindantes. Modificaciones del proyecto. Laboratorios de control. Visado del Libro de órdenes.
Independientemente del Libro de órdenes y asistencias, puede ser aconsejable establecer, al inicio de las obras, un Libro de actas que sirva para dejar constancia de las incidencias producidas durante las visitas de obra. En las actas se refleja:
- la fecha de la visita y las personas intervinientes en la misma
- constancia de entrega de documentos
- órdenes dadas en obra
- constatación de materiales seleccionados, pudiendo incluir marcas comerciales y referencias
- visitas de personas ajenas a la obra
- conclusiones a partir de reuniones mantenidas con instaladores o contratistas.
Cuando se aporte planos nuevos deberá adoptarse las precauciones necesarias para evitar la consulta de los obsoletos.
Edificaciones colindantes
Puede ser conveniente que se haga mención en el Libro de órdenes del estado en que se encuentran las edificaciones y construcciones colindantes durante el replanteo, incluso adjuntando fotografías para que puedan servir como medio de prueba.
Modificaciones del proyecto
Las modificaciones respecto de lo especificado en el proyecto deben ser anotadas en el Libro de órdenes y asistencias, con expresión de la causa que las motiva (dificultades surgidas durante la ejecución o peticiones expresas por parte del promotor o el constructor). Cualquier incumplimiento respecto de lo establecido en el proyecto debe quedar consignado.
Laboratorios de control de calidad
Los laboratorios de control de calidad deben estar homologados, y deben acreditar la capacidad de sus medios materiales y humanos para la realización del trabajo contratado. Son obligaciones de los laboratorios:
- formalizar un contrato, normalmente con la empresa constructora, en el que se defina sus responsabilidades
- ofrecer asistencia técnica y entregar los resultados de sus ensayos a la constructora y al Director de la ejecución de la obra.
Visado del Libro de órdenes
Tras la finalización de las obras, el Libro de órdenes y asistencia debe ser remitido al Colegio de arquitectos, junto con el Certificado final de obras. Si alguna anotación tiene efecto en el posterior mantenimiento del edificio, se le deberá dar traslado al Libro del edificio.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras de edificación en España
Dirección de obras (IX)
La Dirección de obras (IX)
Instrucciones, recomendaciones y órdenes
La vigente Ley de Ordenación de la Edificación establece que el Director de obra debe consignar en el Libro de órdenes y asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto, mientras que el Director de la ejecución de la obra debe consignar las que correspondan a la ejecución. Las instrucciones o recomendaciones deben quedar claramente diferenciadas de las órdenes, y conviene que conste a quién se dirigen unas y otras. Quien da una orden se obliga a comprobar el cumplimiento de la misma.
Anotaciones recomendables en el Libro de órdenes y asistencias
Las anotaciones más recomendables pueden asociarse a cada capítulo de la ejecución de las obras:
- Demolición: Recomendaciones acerca de los sistemas de protección y las secuencias de demolición.
- Cimentación: Recomendación de no iniciar el hormigonado sin la previa comprobación del firme por parte de la Dirección facultativa.
- Estructura: Instrucciones relacionadas con la puesta en obra y la ejecución de juntas de dilatación, uniones, nudos, etc. Orden expresa de no modificar los armados sin autorización por parte de la Dirección facutativa.
- Fachada: Instrucciones referentes a los sistemas de agarre, las juntas, los aparejos, los apoyos de las hojas de fábrica sobre los forjados, posibles armados, tratamientos, encuentros, anclajes, etc. Precauciones especiales en lo referente a la estanquidad de la fachada, los encuentros con carpinterías y los sellados.
- Particiones: Instrucciones relacionadas con los enjarjes y los encuentros con elementos estructurales.
- Revestimientos: Instrucciones relacionadas con la preparación de soportes, la compatibilidad entre materiales y la ejecución de uniones y encuentros.
- Cubiertas: Instrucciones relacionadas con la ejecución de remates, encuentros, cornisas y aleros, prestando atención a la formación de pendientes y a la ejecución de juntas. Precauciones especiales en lo referente a la estanqueidad del sistema de evacuación de aguas y a la seguridad de las defensas.
- Instalaciones: Recomendaciones relacionadas con el trazado, las pendientes y, en general, el cumplimiento de normativas. Instrucciones para la realización de pruebas de servicio, constatando su ejecución.
- Urbanización. Instrucciones relacionadas con la ejecución de juntas, la ejecución de pendientes y la evacuación de aguas.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras de edificación en España
Dirección de obras (VIII)
La Dirección de obras (VIII)
Acta de replanteo y Libro de órdenes. Acometidas.
El Acta de replanteo es un documento que la Dirección facultativa y la empresa constructora firman de manera conjunta y previa al comienzo de las obras. En él se constata la verificación de las características geométricas del solar, de las alineaciones y de los retranqueos. Si en el proceso de verificación se evidencia la existencia de irregularidades con respecto a los datos que figuran en el proyecto, tal circunstancia se hará constar en el acta y se dispondrá la realización de nuevos planos que se correspondan con la realidad geométrica. En cualquier caso, toda incidencia que se produzca durante el proceso de replanteo deberá constar en el Libro de órdenes y asistencias. Cuando las obras se contratan con Administraciones públicas, se aplica un plazo máximo de un mes para la firma del Acta de replanteo, contado a partir de la fecha de la firma del contrato.
El Libro de órdenes y asistencias
El Libro de órdenes y asistencias es un documento en el que se debe anotar las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto, así como cualquier orden dictada durante la ejecución de las obras. El libro debe estar siempre en la obra, a disposición de los miembros de la Dirección facultativa, y su cumplimentación debe iniciarse al comienzo de las obras. Cada hoja del libro debe recibir la firma de los miembros de la Dirección facultativa y del constructor, aunque la falta de la firma del constructor no invalida el libro. Conviene que la primera orden anotada se refiera a las obligaciones del Director de la ejecución de la obra y del Constructor, entre las cuales estará la obligación de informar al Director de obra, con la mayor antelación posible, cualquier alteración o modificación que pueda venir impuesta por la marcha de las obras.
Acometidas
La Dirección facultativa no es responsable de la gestión de las acometidas, pero debe estar al corriente de su realización y, en su caso, realizar las modificaciones del proyecto que resulten necesarias por exigencia de las compañías instaladoras.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras de edificación en España
jueves, 29 de mayo de 2014
Dirección de obras (VII)
La Dirección de obras (VII)
Plan de seguridad y salud. Aviso previo de inicio. Libro de incidencias.
Cada contratista debe elaborar un Plan de seguridad y salud en el que se desarrollen y complementen las previsiones contenidas en el Estudio de seguridad y salud o Estudio básico de seguridad y salud que debe formar parte del Proyecto. Cada Plan de seguridad debe estar adaptado al sistema particular de ejecución de la obra que el contratista planea aplicar. En cualquier caso, antes del inicio de la obra, cada Plan de seguridad y salud debe ser aprobado, mediante la suscripción de un Acta de aprobación, que debe ser suscrito por el Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra, a no ser que la obra en cuestión no precise intervención de dicho agente de la edificación, en cuyo caso tendrá que ser la Dirección facultativa quien lo suscriba. Si se trata de obras contratadas por una Administración pública, tanto el Plan de seguridad como el correspondiente informe del Coordinador deben ser elevados para su aprobación por la Administración.
Aviso previo
El Aviso previo de inicio de la obra es una comunicación que debe realizar el promotor antes del inicio de los trabajos, es decir, antes de la firma del Acta de replanteo. Normalmente debe presentarse en el Instituto regional de seguridad y salud en el trabajo, junto con el Plan de seguridad y salud y el Acta de aprobación del mismo.
Libro de incidencias
En cada obra debe existir un Libro de incidencias, destinado a controlar el seguimiento del Plan de seguridad y salud. El Libro de incidencias debe estar siempre en la obra, a disposición del Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra o, si no se requiere la intervención de Coordinador, de la Dirección facultativa. Están autorizados a plasmar sus anotaciones en el libro:
- la Dirección facultativa
- los contratistas, subcontratistas y trabajadores autónomos
- las personas o entidades responsables en materia de prevención
- los representantes de los trabajadores
- los técnicos de entidades especializadas en materia de seguridad y salud en el trabajo.
Efectuada una anotación en el Libro de incidencias, el Coordinador en materia de seguridad estará obligado a remitir una copia, antes de que transcurran 24 horas, a la Inspección de trabajo y seguridad social que corresponda a la provincia. Cada anotación debe ser notificada al contratista afectado y a los representantes de los trabajadores.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras de edificación en España
viernes, 23 de mayo de 2014
Dirección de obras (VI)
La Dirección de obras (VI)
Pasos previos. Proyecto de ejecución. Geotécnico y topográfico. Propietarios y usuarios.
Con carácter previo al inicio de la Dirección de obras se debe firmar un contrato específico con el promotor, en el que se establezca los siguientes aspectos:
- los datos del arquitecto y los del promotor
- la situación y el emplazamiento de la obra
- las características de las obras, con referencia al proyecto de ejecución
- el presupuesto estimado
- los honorarios establecidos y la forma de pago
- cláusulas reguladoras de posibles variaciones en cuanto a calidades, precios, plazos, etc.
- cláusulas relativas a la posible rescisión del contrato.
Si la Dirección de las obras se comparte entre varios técnicos, conviene que el contrato estipule las misiones, responsabilidades y honorarios a percibir por cada uno de ellos.
El proyecto de ejecución en la Dirección de obra
El Director de obra adquiere responsabilidad sobre el proyecto de ejecución aunque no sea el autor del mismo. Entre los documentos que componen el proyecto d ejecución, el Pliego de condiciones técnicas se muestra como una herramienta especialmente útil en la Dirección de la obra, dado que en él se establecen aspectos técnicos, de medición y de control.
Comprobación geotécnica y topográfica
Antes del inicio de las obras se debe comprobar la información geotécnica y topográfica utilizada en el proyecto. Puede ser conveniente realizar una comprobación del firme antes de ejecutar definitivamente la cimentación, especialmente en obras de elevado presupuesto.
Los propietarios y usuarios
El obligación del propietario conservar la edificación en buen estado, así como conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente. Es obligación de los usuarios, sean o no propietarios, utilizar adecuadamente el inmueble, de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento. La relación de la Dirección facultativa con los propietarios y usuarios termina cuando las obras finalizan, tras la firma del Acta de recepción, la liquidación económica y la entrega del Libro del edificio.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras de edificación en España
jueves, 22 de mayo de 2014
Dirección de obras (V)
La Dirección de obras (V)
Subcontratas. Control de calidad. El suministrador.
Las subcontratas son empresas ajenas a la empresa constructora y contratadas por ella para ejecutar determinadas unidades de obra, bajo su supervisión y responsabilidad. También pueden ser contratadas por el promotor. Se las suele contratar para unidades muy específicas. La Dirección facultativa no debe interactuar con las subcontratas si no es a través del Jefe de obra o el Coordinador de seguridad y salud.
Control de calidad
Las Entidades de control de calidad son aquellas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones, siempre de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable. Los laboratorios para el control de calidad de la edificación son laboratorios capacitados para realizar de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones. Son obligaciones de las entidades y de los laboratorios:
- entregar al Director de la ejecución de la obra los resultados de su actividad
- justificar la disposición de los medios materiales y humanos necesarios para realizar adecuadamente los trabajos contratados.
Las empresas de control suelen ser contratadas por el promotor, para asesoramiento de sus propios intereses económicos y técnicos.
Suministradores de productos
Se entiende por producto de construcción aquel que se fabrica para su incorporación permanente en una obra. Se considera suministradores de productos a los fabricantes, almacenistas, importadores y vendedores de productos de construcción. Son obligaciones del suministrador:
- realizar las entregas de sus productos de acuerdo con las especificaciones del pedido, respondiendo del cumplimiento de las exigencias establecidas la normativa aplicable
- facilitar, cuando proceda, las garantías de calidad y las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados.
El Jefe de obra deberá exigir a los suministradores la entrega de la documentación necesaria (garantías, características técnicas, certificados de calidad, etc.), y luego transmitirla al Director de obra a fin de que éste pueda comprobar la idoneidad técnica y normativa de los productos recibidos.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras de edificación en España
miércoles, 21 de mayo de 2014
Dirección de obras (IV)
La Dirección de obras (IV)
Jefe de obra. Encargado.
El Jefe de obra es la persona que representa a la empresa constructora, de modo que suele convertirse en el interlocutor del Director de obra. La Ley de Ordenación de la Edificación exige que el Jefe de obra sea un técnico que, por su titulación o experiencia, tenga capacidad adecuada para el tipo de obra que se pretende ejecutar. Suele ocurrir que en empresas constructoras pequeñas el Jefe de obra no tenga titulación, de modo que será su experiencia la que deba proporcionar los conocimientos suficientes para el desempeño de sus funciones. En empresas medianas y grandes, el Jefe de obra suele tener titulación, que puede ser de arquitecto superior, arquitecto técnico o ingeniero, siendo lo más frecuente que sean arquitectos técnicos. Las funciones básicas del Jefe de obra son:
- supervisar la ejecución de la obra, en contacto directo con el encargado
- controlar los costes
- planificar tiempos
- actuar como interlocutor ante las subcontratas
- representar a la empresa constructora en las reuniones que se produzcan con la Dirección facultativa y la propiedad, a no ser que intervenga un agente con cargo superior
- informar sobre la marcha de las obras
- designar al responsable de seguridad y salud en representación de la empresa
- formalizar la adquisición de materiales y la contratación de oficios
- presentar las certificaciones de obra, para su estudio y conformidad por la Dirección facultativa
- poner en conocimiento de la Dirección facultativa cualquier anomalía o incidencia que surja en la obra, y que pueda suponer irregularidades en la ejecución
- adoptar disposiciones para evitar la incursión de personas ajenas a la obra
- adoptar disposiciones para evitar incidentes perjudiciales para la seguridad de la obra.
El Encargado
Las funciones del Encargado de obra son:
- recibir materiales, firmando albaranes pero sin funciones de control técnico
- controlar la ejecución y el orden de los tajos
- controlar los distintos oficios, vigilando que no se produzca interferencias
- controlar acopios
- controlar las máquinas y herramientas.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras de edificación en España
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