Servicios arquitectónicos tradicionales

Los servicios tradicionales del arquitecto

El encargo arquitectónico tradicional

Un repertorio típico de “servicios tradicionales” para un proyecto puede incluir:

• ayudar al cliente a comprender y articular sus necesidades y aspiraciones, y desarrollar el conjunto formal de requisitos para el proyecto: el Programa de necesidades
• ayudar al cliente a establecer un presupuesto y un programa realistas y factibles para el proyecto
• proporcionar al cliente una lista con la información necesaria del emplazamiento (levantamiento topográfico, estudio geotécnico…) y asistir al cliente en la obtención de esa información cuando se solicite
• preparar un análisis detallado de los requerimientos de las autoridades que tengan jurisdicción, ya sean urbanísticos o edificatorios
• preparar un Anteproyecto mostrando el diseño conceptual o esquemático, a menudo varias alternativas
• repasar el Anteproyecto con el cliente, y asistirle a la hora de optar por el diseño más apropiado
• reconfirmar el programa y el presupuesto
• desarrollar el Anteproyecto seleccionado con más detalle hasta formalizar el Proyecto básico, el cual se utilizará para solicitar la licencia de obras
• si es preciso, obtener y coordinar servicios de ingeniería
• preparar el Proyecto de ejecución, que estará compuesto por planos y especificaciones detallados que se utilizarán para determinar el presupuesto de contrata  y construir el proyecto
• ayudar al cliente a decidir el método de construcción más apropiado
• ayudar al cliente a obtener ofertas de empresas constructoras, y ejecutar el contrato de construcción apropiado
• realizar la dirección de obras, efectuando una revisión general durante la construcción para asegurar que el proyecto se construye en conformidad general con los planos y especificaciones del proyecto de ejecución
• junto con el arquitecto técnico, certificar los pagos al constructor cuando se venzan
• identificar deficiencias en las obras y facilitar su corrección
• ayudar al cliente a adquirir el proyecto completo, y entregarle unas Instrucciones de uso y mantenimiento que le muestren cómo usar el edificio y sus instalaciones
• asistir al cliente a la hora de conseguir reparaciones en garantía si surgen problemas.

Daniel Trujillano, arquitecto
http://www.arquitectotrujillano.com
Servicios arquitectónicos profesionales

Los expedientes de legalización (I)

La legalización de edificaciones (parte I)

La legalización como método para reponer el orden jurídico perturbado

Cuando se ejecuta una construcción sin disponer de la correspondiente licencia de obras o bien contraviniendo las condiciones de una licencia de obras concedida, se perturba el orden jurídico. El tipo de solución necesaria para restablecer ese orden jurídico perturbado depende de si las obras realizadas son o no compatibles con la ordenación vigente. Si las obras ejecutadas no son compatibles con la ordenación vigente, la única manera de reponer el orden jurídico es la  reposición a su estado originario de la realidad física alterada, lo cual implicará demoler lo que se ha construido; pero si lo ejecutado es compatible con la ordenación, existe otra solución: la legalización de las obras realizadas.

Plazo para instar la legalización

Cuando se requiere a un promotor la legalización de unas obras ejecutadas sin licencia (o contraviniendo las condiciones de una licencia concedida) éste debe instar la legalización en un determinado plazo que, en Andalucía, es de dos  meses. Ese plazo puede ser ampliable en atención a la complejidad del proyecto.

Tras instar la legalización

Hay que tener presente que, aun habiendo instado la legalización, es posible que se acabe ordenando la demolición de lo construido: si se insta la legalización y resulta denegada, procederá reponer la realidad física alterada y, por tanto, demoler la construcción, y lo mismo ocurrirá si, tras instar la legalización, resulta  su improcedencia legal por disconformidad de los actos con las determinaciones de la legislación y de la ordenación urbanística  aplicables.

Multas por incumplimiento

Si transcurrido el plazo otorgado para que el promotor legalice las obras, éste no insta la legalización, procederá la imposición de  sucesivas multas coercitivas. En Andalucía, la cuantía de dichas multas es, en cada ocasión (las  multas se imponen por periodos  mínimos de un mes), del 10% del valor de las  obras ejecutadas, con un mínimo de 600 euros.

El procedimiento sancionador

Cuando se aprecia la presunta comisión de una infracción urbanística, se procede a la incoación, instrucción y resolución de un procedimiento sancionador. Este procedimiento se instruye y se resuelve con independencia del procedimiento derivado del requerimiento para que se  inste la legalización de las obras, pero de forma coordinada.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/legalizacion
Redacción de Expedientes de legalización de obras

Los expedientes de legalización (II)

La legalización de edificaciones (parte II)

El servicio profesional de redacción de expedientes de legalización

Los expedientes de legalización de edificaciones se aplican a construcciones que se ejecutaron sin la intervención de un arquitecto.

Documentación técnica y administrativa

Por lo general, los expedientes de legalización se refieren a obras que se ejecutaron sin proyecto, de modo que la documentación técnica y administrativa que precisan equivale a la suma de las que componen un Proyecto básico y de ejecución y una Dirección de obras, con la excepción de documentos como el Pliego de condiciones, las  Mediciones o el Libro de órdenes.

Normalmente, un expediente de legalización estará integrado por los siguientes  documentos:

• Memoria descriptiva, memoria justificativa y memoria constructiva
• Justificación del cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE)
• Justificación del cumplimiento de otros reglamentos y disposiciones (accesibilidad, telecomunicaciones…)
• Anejos a la memoria (protección contra incendios, cálculo de instalaciones, eficiencia energética…)
• Plano de situación, plano de emplazamiento, plano de urbanización, planos de planta, planos de alzados y secciones, planos de estructura, planos de instalaciones…
• Resumen de presupuesto
• Instrucciones de uso y mantenimiento
• Certificado del arquitecto
• Certificado conjunto arquitecto-aparejador, en los casos en los que legalmente sea obligatorio
• Fotografías de todas las fachadas exteriores

Legalización de obras inacabadas

Es importante señalar que si las obras no están totalmente finalizadas, el expediente debe plantearse como “Legalización de obras ejecutadas y proyecto de terminación”. En ese caso, será necesario diferenciar claramente las partes ejecutadas de aquellas que se encuentran pendientes de terminar y presentar la documentación completa correspondiente a un Proyecto básico y de ejecución para estas últimas.

Los honorarios profesionales

Normalmente, los honorarios profesionales que corresponden  al servicio de redacción de expedientes de legalización de edificaciones se calculan por analogía con el baremo que hubiera correspondido en el caso de haberse contratado el proyecto de obra de nueva planta.

La necesidad de visado

De acuerdo con la legislación vigente en la actualidad (ver Real Decreto 1000/2010 de 5 de agosto), en el procedimiento administrativo de legalización de obras de edificación es obligatorio que tanto el proyecto de  ejecución de la edificación como el certificado final de obra se entreguen visados por el Colegio oficial de arquitectos.











Daniel Trujillano, arquitecto
http://www.arquitectotrujillano.com/legalizacion
Redacción de Proyectos de legalización de obras

Vea también: Los expedientes de legalización (I)