viernes, 19 de octubre de 2012

Vídeo 6: La legalización de obras en Andalucía




Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com/legalizacion
Expedientes de legalización de construcciones en Andalucía

jueves, 18 de octubre de 2012

Legalización de edificaciones en Andalucía (II)


Legalización de obras en Andalucía (II)

Efectos de la resolución. Disconformidades no sustanciales. Incumplimiento.


La resolución del procedimiento de legalización produce los siguientes efectos:
  • si se otorga la licencia o, en su caso, se declara que las actuaciones se ajustan a su título habilitante, las obras se entenderán legalizadas
  • si la licencia se deniega o, en su caso, se declara que las actuaciones no se ajustan a su título habilitante, se procederá a dictar orden de reposición de la realidad física alterada.

Disconformidades no sustanciales

Si la reposición de la realidad física alterada resulta muy difícil o imposible y las disconformidades de las actuaciones con la ordenación urbanística aplicable no son sustanciales, aún es posible solicitar y acordar la legalización, de manera excepcional. Para discernir si las disconformidades con la ordenación urbanística son o no sustanciales, el Reglamento de Disciplina Urbanística considera los siguientes criterios a valorar:
  • exceso de superficie respecto de lo autorizado
  • visibilidad desde la vía pública
  • incidencia de las actuaciones en el resto del conjunto edificatorio
  • solidez de lo ejecutado
  • afección a barreras arquitectónicas.

Los responsables que hayan sido sancionados por infracción urbanística grave o muy grave, impuesta por resolución firme, no pueden beneficiarse de la aplicación de este principio.

Incumplimiento en la legalización

Si transcurre el plazo otorgado en el procedimiento de protección de la legalidad urbanística y el interesado no insta la legalización o, en su caso, no ajusta las obras o usos al título habilitante, la Administración pública actuante procederá según los siguientes casos:
  • Si la legalización procede, impondrá hasta doce multas coercitivas hasta que se inste la legalización o, en su caso, se ajusten las obras o usos al título habilitante. Si, tras la imposición de la duodécima multa, aún no se ha producido la subsanación, se ordenará la reposición de la realidad física alterada a costa del interesado.
  • Si la legalización no procede, acordará la reposición de la realidad física alterada.
  • Si las obras son manifiestamente incompatibles con la ordenación urbanística, el Ayuntamiento o la Consejería con competencia en materia de urbanismo dispondrá la inmediata demolición de las actuaciones, previa audiencia del interesado.

Procedimiento de legalización y procedimiento sancionador

La apreciación de la presunta comisión de una infracción urbanística siempre debe dar lugar a la incoación, instrucción y resolución del correspondiente procedimiento sancionador, sean o no legalizables los actos o usos ejecutados. El procedimiento derivado del requerimiento que se practique instando la legalización de los actos o usos, o bien la reposición de la realidad física alterada, debe instruirse y resolverse con independencia del procedimiento sancionador, pero ambos procedimientos deben desarrollarse de manera coordinada.

Legalización de edificaciones











Daniel Trujillano, arquitecto
Expedientes de legalización de obras en Andalucía

miércoles, 17 de octubre de 2012

Legalización de edificaciones en Andalucía (I)


Legalización de obras en Andalucía (I)

Legalización o reposición. Procedimiento. Planes de inspección.


El pasado día 7 de mayo de 2010 entró en vigor el Decreto 60/2010, por el que se aprobaba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, entre cuyas disposiciones se encuentran las que regulan la legalización de actuaciones ejecutadas sin licencia o contraviniendo las condiciones de una licencia otorgada.

Legalización de actos o reposición de la realidad

Si un acto de parcelación, urbanización, construcción, edificación o instalación está sujeto a licencia urbanística previa y se ejecuta sin la misma o contraviniendo las condiciones de la misma, el Alcalde debe ordenar la inmediata suspensión de las obras, así como el cese del suministro de servicios públicos. Tras la suspensión, el restablecimiento del orden jurídico perturbado debe tener lugar mediante uno de los siguientes procedimientos:
  • si las obras son compatibles con la ordenación vigente, mediante la legalización del correspondiente acto o uso
  • si las obras no son compatibles con la ordenación, mediante la reposición de la realidad física alterada a su estado originario.

Todo lo anterior se aplica igualmente en el caso de actos ejecutados contraviniendo las condiciones de una orden de ejecución.

El procedimiento de protección de la legalidad urbanística

Si las obras o usos ejecutados sin licencia, o contraviniendo las condiciones de la licencia correspondiente, son compatibles con la ordenación urbanística vigente, el interesado debe ser requerido para que inste la legalización o bien, en su caso, para que ajuste las obras o usos al título habilitante. Si el interesado opta por la legalización, dispondrá de dos meses para instarla, aunque si la actuación es muy compleja podrá ampliar dicho plazo dos meses más.

Los Planes municipales de inspección urbanística

El Reglamento de Disciplina Urbanística prescribe que los Planes municipales de inspección urbanística cuenten con un inventario que contenga, para cada clase y categoría de suelo, una relación de las edificaciones, asentamientos, parcelaciones y demás actuaciones que deban ser objeto de legalización, de conformidad con la normativa territorial y urbanística de aplicación.
Expedientes de legalización de obras











Daniel Trujillano, arquitecto
Expedientes de legalización de edificaciones en Andalucía

domingo, 14 de octubre de 2012

Legalización de edificaciones en Suelo No Urbanizable


Expedientes de legalización en Suelo No Urbanizable

Comunicación. Licencia. Asentamientos en Suelo No Urbanizable. Planes de inspección.


El pasado día 1 de marzo de 2012 entró en vigor el Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Comunicación administrativa

Entre las edificaciones aisladas en Suelo No Urbanizable, el Decreto 2/2012 distingue las edificaciones que se ajustan a la ordenación territorial y urbanística vigente en el municipio, y dentro de dicha clasificación diferencia las edificaciones que hayan sido construidas sin licencia urbanística, o que hayan sido ejecutadas contraviniendo las condiciones de una licencia otorgada. Para dichas edificaciones, el Decreto prevé que el Ayuntamiento comunique a la persona interesada la posibilidad de formalizar la legalización.

Licencia urbanística y legalización

Sin perjuicio del requerimiento administrativo para la legalización, los titulares de edificaciones legalizables deben solicitar licencia, siguiendo para ello el procedimiento descrito en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) y en su Reglamento de disciplina urbanística.

Asentamientos urbanísticos en Suelo No Urbanizable

La legalización de edificaciones terminadas que pertenezcan a asentamientos urbanísticos existentes en Suelo No Urbanizable requiere que concurran las siguientes circunstancias:
  • que sean conformes con la ordenación urbanística
  • que la urbanización esté recepcionada por el Ayuntamiento
  • que se haya cumplido los deberes legales establecidos por la LOUA.

Si las edificaciones están aún en proceso de construcción, su legalización requerirá, además:
  • que se ejecute previamente las obras de urbanización o
  • el cumplimiento de los requisitos exigidos por la LOUA para simultanear las obras de urbanización con las de edificación.

Los Planes municipales de inspección urbanística

Entre la documentación que el Reglamento de disciplina urbanística de la Comunidad autónoma de Andalucía exige para los Planes municipales de inspección urbanística se encuentra un inventario en el que se debe incluir la relación de las edificaciones, asentamientos, parcelaciones y demás actuaciones que deban ser objeto de legalización, de conformidad con la normativa territorial y urbanística de aplicación, para cada clase y categoría de suelo.
Expedientes de legalización de edificaciones











Daniel Trujillano, arquitecto

martes, 9 de octubre de 2012

Licencias de obra en Estepona (II)


La licencia de obras en Estepona (II)

Objeto de la licencia. Cédula urbanística. Alineaciones. Obras y proyecto.


El objeto de la Licencia de obras es la comprobación de que las actuaciones previstas son conformes a lo dispuesto en la legislación, el planeamiento urbanístico y la ordenación territorial que estén en vigor y resulten aplicables. Las solicitudes de Licencia urbanística deben ir acompañadas del correspondiente proyecto suscrito por técnico competente.

La Cédula urbanística

Los ciudadanos pueden solicitar por escrito un documento certificado expedido por la Autoridad municipal de Estepona, comprensivo de los datos siguientes:
  • la información acerca del régimen urbanístico que resulta de aplicación en una finca
  • el aprovechamiento correspondiente al Área de reparto en que se encuentra la finca
  • grado de adquisición de facultades urbanísticas
  • uso pormenorizado del suelo
  • altura máxima, volumen máximo, separación a linderos y ocupación máxima
  • aprovechamiento del subsuelo
  • en su caso, necesidad de ejecutar obras de urbanización o de formalizar cesiones pendientes mediante actuaciones asistemáticas, con el fin de transformar la parcela en solar.

Señalamiento de alineaciones

Si una parcela no da fachada a ninguna vía urbanizada, o bien ha sido objeto de una modificación de sus alineaciones, antes de solicitar licencia de edificación de nueva construcción en ella debe disponerse el señalamiento de sus alineaciones. También debe indicarse las alineaciones con toda claridad y precisión en los proyectos de edificación y en los de obras ordinarias de edificación, identificando los terrenos que resulten susceptibles de cesión a viario.

Coherencia entre las obras y el proyecto

Cuando se obtiene una Licencia de obras en Estepona, el proyecto queda incorporado a la misma como condición material, de modo que, si se produce cualquier alteración del proyecto durante el transcurso de las obras, dicha alteración debe someterse a autorización municipal, a no ser que afecten solamente a especificaciones constructivas o desarrollos interpretativos. Están específicamente sujetas a autorización municipal:
  • las modificaciones que supongan cambios de uso
  • las que modifiquen el volumen o la forma de los edificios
  • las que modifiquen la separación a linderos o la ocupación
  • las que alteren las condiciones de edificabilidad, las condiciones de accesibilidad o las medidas de protección contra incendios
  • las que alteren el número de viviendas
  • las afecciones al subsuelo en zonas arqueológicas cauteladas.
PROYECTOS DE EDIFICACION EN ESTEPONA














Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de Proyectos de edificación en Estepona y alrededores