División horizontal

 

División horizontal de bienes inmuebles

Documentación. Referencias catastrales. Parcelas en régimen de propiedad horizontal.

La división de bienes inmuebles es objeto de comunicación. Los Notarios están obligados a remitir la información referida a la división de bienes inmuebles siempre que se cumplan las condiciones siguientes:

• que conste la referencia catastral de los inmuebles afectados
• que exista correspondencia entre los inmuebles objeto de división y la descripción que figura en el Catastro
• que se aporte plano representado sobre cartografía catastral, descriptivo de la división.

En España, la división de inmuebles y la constitución del régimen de división horizontal requieren una declaración que se formula en el modelo de declaración catastral 900D.

Documentación acreditativa

Cuando una declaración catastral de división de inmuebles afecta a partes de una edificación hay que presentar la documentación siguiente:

• documento acreditativo de la alteración en el que se establezca las nuevas cuotas de participación en los elementos comunes
• documento justificativo de modificación del título constitutivo
• planimetría de los locales afectados, representando la situación previa y la resultante de la alteración.

Por otra parte, las declaraciones catastrales por división horizontal deben presentarse acompañadas de la documentación siguiente:

• certificación registral o nota simple que acredite el régimen de propiedad horizontal, o título constitutivo del régimen de división horizontal
• planimetría representando cada tipo de inmueble con uso diferenciado (vivienda, garaje, trastero…)
• planimetría representando todos los elementos comunes afectados.

Si la declaración de división horizontal afecta a elementos adscritos (por ejemplo, plazas de garaje o trasteros vinculados a viviendas), habrá que presentar:

• la Escritura pública acreditativa de la adscripción
• planimetría que represente los elementos afectados por la vinculación.

Comunicación de referencias catastrales

Siempre que se divide inmuebles la referencia de la finca matriz debe desaparecer y se debe asignar una nueva referencia a cada una de las fincas resultantes. Si la división en propiedad horizontal se refiere a una obra nueva en construcción, el Notario puede solicitar que se asigne una referencia catastral provisional a los inmuebles pendientes de consolidación material o jurídica. A solicitud del Notario, el Catastro debe comunicar las referencias catastrales para los inmuebles resultantes de una Escritura de obra nueva con división horizontal en los casos siguientes:

• cuando se trate de obra nueva finalizada
• cuando se trate de obra nueva en construcción, aunque los inmuebles resultantes no existan todavía.

Certificación de parcelas en régimen de propiedad horizontal

El Catastro proporciona un servicio de Certificación de parcelas sometidas al régimen de propiedad horizontal. Las certificaciones incluyen la geometría de las parcelas y su identificador. La certificación no implica que las parcelas identificadas sean inmuebles independientes.

Deslindes

Captura del sitio web de Registradores

Deslinde de terrenos

Procedimiento de deslinde

El deslinde registral de fincas es uno de los procedimientos que permite llevar a efecto la concordancia entre el Registro de la propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral. Cuando un titular registral inscribe una finca en el Registro de la propiedad puede complementar la descripción literaria aportando una certificación catastral descriptiva y gráfica para acreditar la ubicación y delimitación. No obstante, si el Registro detecta una posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, la incorporación de la certificación catastral será denegada. Esa situación puede resolverse de dos formas distintas:

1. instando el deslinde de las fincas afectadas
2. solicitando y consiguiendo el consentimiento de todos los colindantes registrales afectados a la rectificación necesaria.

El consentimiento de los colindantes puede formalizarse de dos formas:

• mediante la suscripción de un documento público
• mediante la comparecencia ante el Registrador.

Procedimiento de deslinde registral

Cada expediente de deslinde registral de fincas debe tramitarse ante un Notario habilitado en el distrito notarial correspondiente al emplazamiento o en alguno de los distritos colindantes. El expediente puede iniciarse por iniciativa del titular de un dominio o de un derecho real. El escrito de instancia debe incluir:

• datos identificativos de los titulares de todas las fincas afectadas
• descripción de las circunstancias de todas las fincas afectadas
• si el deslinde es sólo parcial, determinación de la parte o partes afectadas.

Junto con el escrito de instancia se debe aportar:

• Certificación catastral descriptiva y gráfica de todas las fincas afectadas
• documentación justificativa que fundamenta el deslinde
• representación gráfica georreferenciada del deslinde, si se manifiesta que la representación gráfica catastral no concuerda con el deslinde que se solicita.

Las operaciones de deslinde pueden generar una reordenación de terrenos. En esos casos, la inscripción literaria contenida en los asientos del Registro de la propiedad debe complementarse con una representación gráfica georreferenciada en la que consten las coordenadas de los vértices de la finca. Si el deslinde no determina reordenación, no procede el aporte de representación gráfica georreferenciada.

Notificaciones y comparecencia

Cuando se inicia un expediente de deslinde registral el Notario debe formular las notificaciones siguientes:

1. Debe notificar el inicio del expediente al Registro de la propiedad y requerir que se expida certificación sobre titularidad y cargas de las fincas afectadas y sus colindantes.
2. Debe notificar a todos los interesados que se ha iniciado el expediente, y comunicarles que tienen 15 días para presentar alegaciones, presentando las pruebas que consideren pertinentes.
3. Debe trasladar a todos los interesados toda la documentación aportada, y convocarles en el plazo de 30 días para que comparezcan.

El propósito de la comparecencia es la búsqueda de avenencia entre todos los interesados. El resultado de la comparecencia puede ser:

• el acuerdo entre todos los interesados, que será objeto de inscripción en escritura pública
• el acuerdo parcial entre los interesados, respecto de parte de los linderos, que también se hace constar en escritura
• el desacuerdo total entre los interesados, que hace que el expediente concluya.

Aunque se alcance un acuerdo completo entre los interesados, si el Registrador detecta indicios de negocio traslativo o de operación de modificación de la entidad hipotecaria, quedará facultado para suspender la inscripción.