Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (VI)
Municipios sin PGOU. Inscripción registral. Competencia profesional. Reconocimiento y legalización.
Las edificaciones ubicadas en parcelas edificables que no se ajustan a la ordenación establecida en el PGOU pueden ser reconocidas como en situación asimilada al régimen de fuera de ordenación si ha prescrito el plazo en que procedía adoptar medidas de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico, con independencia de que el asentamiento en el que se emplazan esté o no integrado en la ordenación urbanística.
Municipios sin PGOU
En los municipios sin un PGOU aprobado, el reconocimiento de la situación asimilada al régimen de fuera de ordenación no es posible, pero el Ayuntamiento puede acreditar la prescripción del plazo establecido para la adopción de medidas de restablecimiento del orden jurídico, a solicitud de los titulares.
Inscripción registral
El vigente Reglamento de disciplina urbanística de Andalucía establece la necesidad de obtener reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación como requisito previo para poder inscribir la edificación en el Registro de la propiedad. El asiento en el Registro debe expresar el régimen jurídico y las condiciones que se aplican a la edificación inscrita.
Competencia profesional
Cuando la edificación sobre la cual se solicita reconocimiento de la situación asimilada al régimen de fuera de ordenación es una vivienda, el único técnico competente para redactar el informe técnico que debe acompañar a la solicitud es el arquitecto, puesto que sólo los arquitectos pueden redactar proyectos de obras en edificaciones destinadas a uso residencial.
Reconocimiento de SAFO y legalización
La principal diferencia entre los Expedientes de legalización y los Expedientes de reconocimiento de la situación asimilada al régimen de fuera de ordenación es que las edificaciones reconocidas mantienen su situación jurídica de ilegalidad, mientras que las edificaciones legalizadas acaban siendo legales. En los Expedientes de reconocimiento de SAFO resulta esencial acreditar que ha prescrito el plazo establecido para el ejercicio de potestades de disciplina urbanística. El reconocimiento de SAFO no reconoce derecho alguno al aprovechamiento urbanístico, sólo reconoce la tolerancia de uso, limitada a la vida útil de la edificación. La legalización sí concluye con el reconocimiento de un derecho al aprovechamiento urbanístico, y dicho derecho permanecerá aunque concluya la vida útil de la edificación. Las edificaciones reconocidas en SAFO siguen siendo ilegales, puesto que el tiempo no ha modificado su condición, y por ello están sometidas a un régimen más severo que el que afecta a las edificaciones legales o a las que se encuentran fuera de ordenación por haber sido construidas con anterioridad a la aprobación del planeamiento vigente. Otras diferencias entre las edificaciones legalizadas y las reconocidas en SAFO son:
- las afecciones impuestas por razones de orden público (operaciones expropiatorias) no son indemnizables en las edificaciones reconocidas en SAFO, mientras que sí lo son en las legalizadas
- en las edificaciones reconocidas en SAFO sólo se permiten obras de reparación y conservación, mientras que las legalizadas tienen un régimen menos restrictivo
- la inscripción registral de las edificaciones reconocidas en SAFO debe incluir las limitaciones del régimen que les afecta
- las edificaciones reconocidas en SAFO deben obtener sus servicios básicos de forma autónoma y sostenible, y sólo se permite su conexión a redes de servicios de manera excepcional y sujeta a condiciones
- las edificaciones reconocidas en SAFO no pueden obtener Licencia de ocupación ni de utilización
- mientras que la documentación técnica que corresponde a los Expedientes de legalización debe incluir la comprobación del grado de adecuación de la edificación a toda la normativa aplicable, así como la definición de las obras necesarias para su adaptación a dicha normativa, la que corresponde a los Expedientes de reconocimiento de SAFO no incluye la comprobación del cumplimiento de la ordenación urbanística (el incumplimiento está ya asumido) y tampoco la definición de obras destinadas a conseguir el cumplimiento, sino sólo las destinadas a dotar a la edificación de los servicios básicos imprescindibles
- en las edificaciones reconocidas en SAFO, la documentación técnica debe acreditar la prescripción del plazo establecido para el restablecimiento de la legalidad urbanística y el cumplimiento de las condiciones exigibles de seguridad, habitabilidad y salubridad sin necesidad de ninguna obra de adaptación.
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