Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación en Andalucía (III)

Captura de la web de la Junta de Andalucía

SAFO en Andalucía (III)

Edificaciones terminadas. Plan especial de adecuación. Parcelaciones en SNU. Otros casos.

Para que una edificación irregular pueda reconocerse en SAFO debe estar terminada con una antigüedad mínima de 6 años. A tal efecto, se entiende que está terminada cuando su utilización no requiere la ejecución previa de ninguna intervención, a excepción de las que resulten necesarias para recuperar o alcanzar condiciones mínimas de seguridad y salubridad, cuya ejecución podrá autorizarse cuando se declare el reconocimiento.

Plan Especial de Adecuación

En principio, el reconocimiento de SAFO sólo faculta para ejecutar obras de conservación y las obras de infraestructura que resulten necesarias para acceder a los servicios básicos. No obstante, si la edificación irregular pertenece a una agrupación y la situación de asimilado a fuera de ordenación ha sido ya reconocida individualmente para todas las edificaciones que componen la misma, será posible acceder a un régimen especial que permita la ejecución de obras de reforma y de elementos auxiliares. El procedimiento para acceder a dicho régimen es el siguiente:

1. formulación y aprobación de un Plan especial de adecuación ambiental y territorial de la agrupación
2. ejecución de las medidas de adecuación previstas en el Plan
3. acreditación de la ejecución de las medidas ante el Ayuntamiento.

Concluido el procedimiento, la aprobación para la ejecución de elementos auxiliares queda condicionada a la justificación de que los mismos no afectarán negativamente a la adecuación ambiental ni a la territorial. Las agrupaciones de edificaciones irregulares pueden incluirse en el ámbito de un Plan especial para su adecuación ambiental y territorial aunque sean incompatibles con la ordenación urbanística.

Parcelaciones en Suelo No Urbanizable

Las parcelas de Suelo No Urbanizable en las que existen edificaciones cuya antigüedad supera los 6 años, contados desde su completa terminación, no están obligadas a reagruparse, y quedan en régimen de asimilado a fuera de ordenación con las siguientes particularidades:

• el reconocimiento de SAFO afecta a la edificación y a la parcela, aunque la licencia de parcelación haya sido declarado nula
• el reconocimiento surte los mismos efectos que la licencia urbanística exigida por la Ley de modernización de las explotaciones agrarias para la división o segregación de fincas rústicas
• la escritura pública que contenga el acto de parcelación debe presentarse en el Ayuntamiento antes de que pasen tres meses desde la declaración de reconocimiento de SAFO.

Otros casos de SAFO

La situación de asimilado a fuera de ordenación se aplica, además de a las viviendas irregulares en SNU, a los casos siguientes:

• a las edificaciones en las que resulte imposible reponer la realidad física alterada, siempre después de la liquidación de la correspondiente indemnización por equivalencia
• a las edificaciones ejecutadas al amparo de una licencia declarada nula después de 6 años contados desde la terminación de las obras.

Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación en Andalucía (II)

Captura de la web de la Junta de Andalucía

SAFO en Andalucía (II)

Documentación. Instrucción. Resolución. Régimen.

El inicio del procedimiento requiere el aporte de documentación que reúna los datos siguientes:

• identificación registral y catastral del inmueble
• situación y emplazamiento georreferenciado
• fecha acreditada de terminación de las obras
• certificación técnica del cumplimiento de las condiciones exigibles de seguridad y salubridad.

Instrucción del procedimiento

Cuando un Ayuntamiento recibe la documentación necesaria para iniciar un procedimiento de reconocimiento de SAFO debe proceder como sigue:

1. solicitud de informes administrativos que acrediten la existencia o ausencia de expedientes sancionadores o de salvaguarda de la legalidad
2. emisión de informe técnico y jurídico en relación con la documentación aportada
3. si procede, orden de ejecución de obras necesarias para alcanzar las condiciones exigibles de seguridad, salubridad, ornato público y/o protección del paisaje
4. si procede, orden de ejecución de las medidas necesarias para evitar o reducir riesgos ciertos
5. si procede, y tras la ejecución de todas las obras y medidas ordenadas, resolución del reconocimiento de SAFO.

La ejecución de obras y medidas ordenadas debe acreditarse mediante el aporte de Certificados descriptivos y gráficos suscritos por técnicos competentes, con carácter previo a la resolución del procedimiento. En cualquier caso, el plazo máximo para resolver es de 6 meses, con silencio administrativo negativo.

Contenido de la resolución

Una resolución favorable de reconocimiento de SAFO debe contener:

• la identificación del inmueble
• reconocimiento expreso de que ha expirado el plazo para la adopción de medidas de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado
• reconocimiento de que el inmueble reúne las condiciones exigibles de seguridad y salubridad
• relación de servicios básicos disponibles, y condiciones aplicables a los suministros
• identificación de posibles procedimientos penales en curso
• régimen jurídico aplicable a la edificación.

Por otra parte, una resolución desfavorable debe contener:

• causas que motivan la resolución denegatoria
• régimen aplicable a la edificación como resultado de su situación asimilada a fuera de ordenación no declarada.

Régimen de SAFO declarada

Cuando se reconoce la SAFO de una edificación irregular, la misma pasa a estar en un régimen caracterizado por las siguientes circunstancias:

• la edificación no pasa a estar legalizada y no puede recibir Licencia de ocupación
• se reconoce que el inmueble es apto para su uso, pero no se presupone el cumplimiento de las condiciones exigibles a las actividades que se desarrollen en él
• sólo se permite la ejecución de aquellas obras de conservación que resulten necesarias para el mantenimiento de las condiciones exigibles de seguridad y salubridad
• sólo se permite la ejecución de aquellas obras de infraestructura que resulten necesarias para la acometida a las redes disponibles de saneamiento, abastecimiento de agua y electricidad
• se permite la ejecución de instalaciones autónomas siempre que su propósito sea proporcionar acceso a servicios básicos, que sean ambientalmente sostenibles y que vengan a resolver la carencia de alguna infraestructura.

Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación en Andalucía (I)

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SAFO en Andalucía (I)

Régimen aplicable. Competencia y normas.

El pasado 26 de septiembre de 2019 entró en vigor el Decreto-ley 3/2019, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía. En dicho Decreto-Ley se reconoce la existencia de un gran número de viviendas irregulares en Suelo No Urbanizable, y la circunstancia de que la mayoría de ellas no accede a los suministros básicos con garantías de seguridad y salubridad. En las edificaciones irregulares, el acceso a los servicios básicos queda condicionado a la declaración administrativa de la Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación (SAFO). El reconocimiento de SAFO faculta a los propietarios para acceder a los servicios de saneamiento, abastecimiento de agua y/o suministro eléctrico disponibles en la zona, o bien para obtener dichos servicios de manera autónoma en casos de carencia total o parcial de infraestructuras. El reconocimiento permite, además, la ejecución de obras de conservación, limitadas al mantenimiento de las necesarias condiciones de seguridad y salubridad del inmueble.

Régimen aplicable

Para que una edificación irregular esté en situación de asimilada a fuera de ordenación deben concurrir en ella dos condiciones:

• estar totalmente terminada
• haber prescrito el plazo establecido para que la Administración pueda adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico.

No obstante, el hecho de estar en SAFO no garantiza el acceso a los servicios básicos, es necesario que la Administración reconozca expresamente la situación mediante una resolución formal. Las limitaciones asociadas a las edificaciones irregulares en SAFO aún no reconocida deben constar en su documentación registral.

Competencia y normas

La tramitación y la resolución del procedimiento de reconocimiento corresponden al Ayuntamiento, y deben ajustarse a lo dispuesto en el Decreto-Ley 3/2019 y en la legislación local, administrativa y urbanística aplicables. El procedimiento no puede aplicarse cuando concurre alguna de las siguientes circunstancias:

• la edificación no está acabada
• aún no ha prescrito el plazo para la disposición de medidas de protección de la legalidad y para el restablecimiento del orden jurídico
• existen riesgos naturales, como el de erosión del suelo, desprendimientos, corrimientos, inundaciones, etc.
• existen riesgos tecnológicos o de otro tipo.

En ocasiones, los casos de existencia de riesgo puede resolverse mediante la adopción de medidas capaces de evitarlo o minimizarlo, según el criterio de la Administración competente. Esos casos requieren, por parte de los propietarios afectados:

• acreditar la adopción de las medidas exigidas por la Administración
• suscribir una Declaración responsable en la que expresen que conocen y asumen los riesgos.