SAFO en Andalucía (I)

Situación Asimilada a Fuera de Ordenación en Andalucía (I)

Reconocimiento de SAFO. Seguridad, salubridad y riesgos. Plazos.

Todos los edificios irregulares terminados respecto de los cuales ya no se puede adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restitución del orden jurídico perturbado, por haberse agotado el plazo para su aplicación, están en situación de asimilados a fuera de ordenación, sea cual sea su uso edificatorio y con independencia del tipo de suelo en el que se ubiquen. Se trata de una condición asociada de manera automática al edificio, pero debe ser reconocida por el Ayuntamiento. Si el plazo máximo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística no se ha agotado aún, no se podrá obtener el reconocimiento, y tampoco se podrá obtener si la edificación no reúne las condiciones mínimas que garantizan su seguridad y salubridad, o si se emplaza en un suelo afectado por procesos naturales o actividades antrópicas capaces de generar riesgos.

Seguridad y salubridad

Para que una edificación irregular pueda obtener reconocimiento de SAFO (Situación Asimilada a Fuera de Ordenación) debe reunir las condiciones mínimas de seguridad y salubridad que requiere la habitabilidad y el uso al que está destinada. No obstante, el procedimiento aún podrá prosperar si el Ayuntamiento ordena la ejecución de las obras necesarias para alcanzar las condiciones de seguridad y salubridad y la intervención correspondiente se completa con éxito antes de la resolución. En los ámbitos tradicionales de las viviendas-cueva, las condiciones mínimas de seguridad y salubridad deben establecerse reglamentariamente.

Riesgos

El reconocimiento de SAFO no puede obtenerse cuando el edificio se emplaza en un suelo afectado por procesos naturales o actividades antrópicas generadores de riesgo de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otras catástrofes. No obstante, el procedimiento podrá desarrollarse y llegar a buen término si antes de la resolución se ejecuta las medidas correctoras impuestas por la Administración competente a fin de evitar los riesgos identificados.

Plazo de tramitación

El reconocimiento de SAFO requiere una tramitación que no debe durar más de seis meses y que debe concluir en una resolución. El procedimiento exige el aporte de informes y autorizaciones sectoriales, así como la sustanciación de los procedimientos penales que puedan afectar al edificio. Si se agota el plazo de seis meses y no se emite resolución, la solicitud de reconocimiento se debe entender desestimada por silencio administrativo.

Arquitecto Daniel Trujillano

https://www.arquitectotrujillano.com/safo/home.html

Redacción de documentos para reconocimiento de SAFO

Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (II)

Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (II)

Certificado técnico para reconocimiento particularizado

El reconocimiento particularizado de edificación en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación es documento suficiente para poder contratar de manera definitiva los servicios que proporcionan las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y  telecomunicaciones. Además, permite que la edificación reconocida tenga acceso al Registro de la propiedad, con la constancia de su situación particularizada. A partir de la obtención del reconocimiento, podrá empezar a autorizarse las obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.

El certificado de técnico competente

En la escritura de edificaciones declaradas al amparo de prescripción de infracción urbanística se suele incorporar un certificado de técnico competente relativo a la descripción y a la antigüedad de la obra. Para poder obtener la resolución de asimilado a las de fuera de ordenación, dicho certificado debe contener:

• la identificación del inmueble afectado, indicando su número de finca registral (si estuviera inscrita en el Registro de la propiedad) y su localización geográfica mediante referencia catastral
• la fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admisibles
• el uso a que se destina el inmueble
• dictamen acerca de si el inmueble reúne las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad para el uso a que se destina
• dictamen acerca de si la edificación cuenta o no con instalaciones de carácter autónomo, ambientalmente sostenibles y sujetas en todo caso a la normativa sectorial aplicable, para la prestación de los servicios básicos necesarios para desarrollar el uso
• si la edificación no cuenta con las instalaciones descritas, determinación de las obras necesarias e indispensables que se tendrían que realizar para poder dotar a la edificación de los servicios básicos.

Es decir que el procedimiento para obtener el reconocimiento de asimilado a la situación de fuera de ordenación requiere la redacción de un proyecto técnico, no de un simple certificado de antigüedad.

Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (I)

Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (I)

Reconocimiento particularizado. Resolución y consecuencias. 

El texto actual del Reglamento de disciplina urbanística de Andalucía especifica que las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de las cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo, quedan en situación de asimiladas al régimen de fuera de ordenación. En dicha situación, para la inscripción de la edificación en el Registro de la propiedad es necesario que el órgano competente, de oficio o a instancia de parte, otorgue el reconocimiento particularizado de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación. El procedimiento administrativo para obtener la resolución de “asimilado a la situación de fuera de ordenación” no es obligatorio y está sujeto al pago de una tasa.

Consecuencias del reconocimiento particularizado

Aunque obtener el reconocimiento particularizado de edificación en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación no supone la legalización de las obras, sí supone al menos un reconocimiento administrativo de las siguientes circunstancias:

• la existencia de la edificación
• la ausencia de expediente disciplinario
• la imposibilidad legal de que se adopte medida alguna de restablecimiento del orden jurídico perturbado y de reposición de la realidad física alterada
• la ubicación fuera de Suelo No Urbanizable de especial protección, de la Zona de influencia del litoral y de zonas destinadas a dotaciones públicas
• la ubicación en suelo sin riesgo cierto de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones ni demás riesgos naturales, tecnológicos ni de otra procedencia.

Las escrituras y el reconocimiento particularizado

No es necesario aportar el reconocimiento particularizado de edificación en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación para conseguir que se otorgue escritura. La resolución administrativa particularizada puede obtenerse con posterioridad al otorgamiento.

Resolución y silencio administrativo

El procedimiento administrativo para obtener el reconocimiento de asimilado a la situación de fuera de ordenación puede terminar en una resolución denegatoria. Además, el silencio administrativo es, en estos casos, negativo.