Licencias de obra en Estepona (XV)

La licencia de obras en Estepona (XV)

Licencia por silencio. Autorización de inicio. Edificios fuera de ordenación o con infracción prescrita. Carteles.

En Estepona, el comienzo de una obra al amparo de licencia obtenida por silencio requiere, en todo caso, una comunicación previa al municipio con al menos diez días de antelación. Además, antes del inicio de las obras de edificación debe levantarse Acta de replanteo suscrita por, al menos, el promotor, la dirección facultativa y el constructor.

Autorización del inicio de obras

En Estepona, la autorización de inicio de obras se obtiene con las siguientes condiciones:

• no amparará modificaciones al Proyecto básico que no hayan sido declaradas expresamente
• no supondrá conformidad con las soluciones técnicas adoptadas en el proyecto respecto al cumplimiento de las exigencias básicas de la edificación
• no alterará el régimen de responsabilidades establecido en la normativa reguladora de la edificación
• no impedirá la adopción, en su caso, de las medidas pertinentes para la protección de la legalidad urbanística.

Actuaciones permitidas en edificios fuera de ordenación o con infracción prescrita

En Estepona, los edificios, obras e instalaciones afectados por infracciones urbanísticas ya prescritas y los calificados como fuera de ordenación absoluta, por resultar disconformes con el nuevo planeamiento, sólo pueden recibir autorización para la ejecución de:

• pequeñas reparaciones motivadas por la preservación de la higiene y el ornato
• las obras necesarias para la conservación del inmueble o para el mantenimiento de las condiciones de seguridad.

En estos inmuebles se puede obtener licencia para la instalación de actividades siempre que:

• las actividades se correspondan con los usos, clases, categorías y tipos admitidos por el planeamiento vigente
• las obras para la adecuación de la actividad se correspondan con los tipos de intervenciones autorizados.

Los carteles informativos

En Estepona, toda obra o construcción, ya sea de nueva edificación, de rehabilitación o de acondicionamiento, e independientemente de si la promoción es pública o privada, debe contar con su correspondiente cartel oficial indicativo de la concesión de su licencia urbanística o autorización municipal. El cartel puede colocarse a pie de calle, en planta baja o en planta primera, pero siempre de manera que resulte perfectamente visible y legible desde la vía pública. El cartel de obra debe colocarse previamente al comienzo de las obras, y debe permanecer expuesto y en buen estado de conservación durante todo el desarrollo de los trabajos. Si la promoción se refiere a varios edificios, deberá haber un cartel en cada uno de ellos, o bien uno solo en la valla que sirva de recinto a toda la promoción. El formato de cada cartel debe corresponderse con alguno de los siguientes modelos:

• modelo 1: DIN A0 en posición vertical, con soporte rígido y fondo blanco, para obras de nueva edificación o de rehabilitación
• modelo 2: DIN A3 en posición vertical, adhesivo, para obras de acondicionamiento de locales
• modelo 3: 10x14 cm, para obras menores.

La información que debe mostrarse es la siguiente:

• tipo de licencia municipal
• número de expediente
• tipo de obra y título del proyecto
• en su caso, régimen de protección
• situación
• promotor
• proyectista
• constructor
• director de obra
• director de la ejecución de la obra
• coordinador de seguridad y salud
• fecha de concesión de la licencia
• fecha de inicio y de finalización de los trabajos.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/estepona/obra-mayor.html

Documentación para solicitudes de Licencia de obras en Estepona y alrededores

Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (II)

Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (II)

Certificado técnico para reconocimiento particularizado

El reconocimiento particularizado de edificación en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación es documento suficiente para poder contratar de manera definitiva los servicios que proporcionan las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y  telecomunicaciones. Además, permite que la edificación reconocida tenga acceso al Registro de la propiedad, con la constancia de su situación particularizada. A partir de la obtención del reconocimiento, podrá empezar a autorizarse las obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.

El certificado de técnico competente

En la escritura de edificaciones declaradas al amparo de prescripción de infracción urbanística se suele incorporar un certificado de técnico competente relativo a la descripción y a la antigüedad de la obra. Para poder obtener la resolución de asimilado a las de fuera de ordenación, dicho certificado debe contener:

• la identificación del inmueble afectado, indicando su número de finca registral (si estuviera inscrita en el Registro de la propiedad) y su localización geográfica mediante referencia catastral
• la fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admisibles
• el uso a que se destina el inmueble
• dictamen acerca de si el inmueble reúne las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad para el uso a que se destina
• dictamen acerca de si la edificación cuenta o no con instalaciones de carácter autónomo, ambientalmente sostenibles y sujetas en todo caso a la normativa sectorial aplicable, para la prestación de los servicios básicos necesarios para desarrollar el uso
• si la edificación no cuenta con las instalaciones descritas, determinación de las obras necesarias e indispensables que se tendrían que realizar para poder dotar a la edificación de los servicios básicos.

Es decir que el procedimiento para obtener el reconocimiento de asimilado a la situación de fuera de ordenación requiere la redacción de un proyecto técnico, no de un simple certificado de antigüedad.

Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (I)

Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (I)

Reconocimiento particularizado. Resolución y consecuencias. 

El texto actual del Reglamento de disciplina urbanística de Andalucía especifica que las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de las cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo, quedan en situación de asimiladas al régimen de fuera de ordenación. En dicha situación, para la inscripción de la edificación en el Registro de la propiedad es necesario que el órgano competente, de oficio o a instancia de parte, otorgue el reconocimiento particularizado de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación. El procedimiento administrativo para obtener la resolución de “asimilado a la situación de fuera de ordenación” no es obligatorio y está sujeto al pago de una tasa.

Consecuencias del reconocimiento particularizado

Aunque obtener el reconocimiento particularizado de edificación en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación no supone la legalización de las obras, sí supone al menos un reconocimiento administrativo de las siguientes circunstancias:

• la existencia de la edificación
• la ausencia de expediente disciplinario
• la imposibilidad legal de que se adopte medida alguna de restablecimiento del orden jurídico perturbado y de reposición de la realidad física alterada
• la ubicación fuera de Suelo No Urbanizable de especial protección, de la Zona de influencia del litoral y de zonas destinadas a dotaciones públicas
• la ubicación en suelo sin riesgo cierto de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones ni demás riesgos naturales, tecnológicos ni de otra procedencia.

Las escrituras y el reconocimiento particularizado

No es necesario aportar el reconocimiento particularizado de edificación en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación para conseguir que se otorgue escritura. La resolución administrativa particularizada puede obtenerse con posterioridad al otorgamiento.

Resolución y silencio administrativo

El procedimiento administrativo para obtener el reconocimiento de asimilado a la situación de fuera de ordenación puede terminar en una resolución denegatoria. Además, el silencio administrativo es, en estos casos, negativo.