Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (II)

Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (II)

Certificado técnico para reconocimiento particularizado

El reconocimiento particularizado de edificación en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación es documento suficiente para poder contratar de manera definitiva los servicios que proporcionan las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y  telecomunicaciones. Además, permite que la edificación reconocida tenga acceso al Registro de la propiedad, con la constancia de su situación particularizada. A partir de la obtención del reconocimiento, podrá empezar a autorizarse las obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.

El certificado de técnico competente

En la escritura de edificaciones declaradas al amparo de prescripción de infracción urbanística se suele incorporar un certificado de técnico competente relativo a la descripción y a la antigüedad de la obra. Para poder obtener la resolución de asimilado a las de fuera de ordenación, dicho certificado debe contener:

• la identificación del inmueble afectado, indicando su número de finca registral (si estuviera inscrita en el Registro de la propiedad) y su localización geográfica mediante referencia catastral
• la fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admisibles
• el uso a que se destina el inmueble
• dictamen acerca de si el inmueble reúne las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad para el uso a que se destina
• dictamen acerca de si la edificación cuenta o no con instalaciones de carácter autónomo, ambientalmente sostenibles y sujetas en todo caso a la normativa sectorial aplicable, para la prestación de los servicios básicos necesarios para desarrollar el uso
• si la edificación no cuenta con las instalaciones descritas, determinación de las obras necesarias e indispensables que se tendrían que realizar para poder dotar a la edificación de los servicios básicos.

Es decir que el procedimiento para obtener el reconocimiento de asimilado a la situación de fuera de ordenación requiere la redacción de un proyecto técnico, no de un simple certificado de antigüedad.

Los certificados de antigüedad (III)

Certificados acreditativos de la antigüedad de las edificaciones (III)

La justificación de la antigüedad. Propósito, limitaciones y visado. Legalización hipotecaria.

En los certificados de antigüedad de edificaciones y construcciones debe constar la justificación de la estimación de la antigüedad, la cual debe estar basada en el empleo de documentos como medio de prueba. Dichos documentos deben aportarse junto con el certificado.

Los documentos acreditativos

Entre los documentos que pueden servir de referencia para acreditar la antigüedad de los inmuebles se encuentran los siguientes:

• fotografías aéreas datadas, obtenidas de fuentes como el Ministerio de agricultura, pesca y alimentación, la Consejería de vivienda y ordenación del territorio o la Consejería de agricultura y pesca de la Junta de Andalucía
• planimetría perteneciente a instrumentos o figuras de planeamiento en la que se distinga claramente la edificación
• contratos de suministro de agua, electricidad o telecomunicaciones
• certificaciones catastrales.

Propósito del Certificado de antigüedad

Es conveniente que en el texto del Certificado de antigüedad se especifique el propósito para el cual se redacta.

Limitaciones del Certificado de antigüedad

Los Certificados de antigüedad nunca deben incluir aspectos relativos a la habitabilidad ni a la seguridad estructural de la edificación. Esos son aspectos propios de los Certificados de fin de obras que forman parte de los Expedientes de legalización. Por lo tanto, los Certificados de antigüedad no son documento suficiente para que se otorgue el reconocimiento particularizado de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación. Conviene que en el texto del certificado se indique expresamente que no se trata de un documento válido al efecto de legalizar el inmueble, para evitar confusiones en cuanto al alcance del mismo.

Visado colegial de los Certificados de antigüedad

De acuerdo con lo especificado en el Real Decreto 1000/2010, los Certificados de antigüedad no requieren visado colegial obligatorio,  por no existir una relación de causalidad directa entre el trabajo profesional y la afectación a la integridad física y la seguridad de las personas.

Legalización hipotecaria

La inscripción registral de edificaciones con la infracción urbanística prescrita se ha dado en llamar “legalización hipotecaria”. Y se trata de un término desafortunado, puesto que propicia que el interesado interprete, erróneamente, que una vez conseguida, la edificación ya es legal. Lo cierto es que la “legalización técnica” (por diferenciarla de la hipotecaria) sólo se consigue cuando se acredita de manera adecuada que lo edificado cumple las condiciones exigibles de seguridad y habitabilidad. Un certificado de antigüedad no es un expediente de legalización, y sólo posibilita la inscripción registral de la obra nueva terminada, sin alterar su carácter ilegal.