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martes, 7 de mayo de 2013
jueves, 21 de marzo de 2013
Vídeo 9. Certificados de antigüedad de edificaciones en Andalucía
Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com/informes/antiguedad.html
Redacción de Certificados de antigüedad de edificios en Andalucía
Info 04. Certificados de antigüedad de edificaciones en Andalucía
sábado, 16 de febrero de 2013
Los certificados de antigüedad (III)
Certificados acreditativos de la antigüedad de las edificaciones (III)
La justificación de la antigüedad. Propósito, limitaciones y visado. Legalización hipotecaria.
En los certificados de antigüedad de edificaciones y construcciones debe constar la justificación de la estimación de la antigüedad, la cual debe estar basada en el empleo de documentos como medio de prueba. Dichos documentos deben aportarse junto con el certificado.
Los documentos acreditativos
Entre los documentos que pueden servir de referencia para acreditar la antigüedad de los inmuebles se encuentran los siguientes:
- fotografías aéreas datadas, obtenidas de fuentes como el Ministerio de agricultura, pesca y alimentación, la Consejería de vivienda y ordenación del territorio o la Consejería de agricultura y pesca de la Junta de Andalucía
- planimetría perteneciente a instrumentos o figuras de planeamiento en la que se distinga claramente la edificación
- contratos de suministro de agua, electricidad o telecomunicaciones
- certificaciones catastrales.
Propósito del Certificado de antigüedad
Es conveniente que en el texto del Certificado de antigüedad se especifique el propósito para el cual se redacta.
Limitaciones del Certificado de antigüedad
Los Certificados de antigüedad nunca deben incluir aspectos relativos a la habitabilidad ni a la seguridad estructural de la edificación. Esos son aspectos propios de los Certificados de fin de obras que forman parte de los Expedientes de legalización. Por lo tanto, los Certificados de antigüedad no son documento suficiente para que se otorgue el reconocimiento particularizado de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación. Conviene que en el texto del certificado se indique expresamente que no se trata de un documento válido al efecto de legalizar el inmueble, para evitar confusiones en cuanto al alcance del mismo.
Visado colegial de los Certificados de antigüedad
De acuerdo con lo especificado en el Real Decreto 1000/2010, los Certificados de antigüedad no requieren visado colegial obligatorio, por no existir una relación de causalidad directa entre el trabajo profesional y la afectación a la integridad física y la seguridad de las personas.
Legalización hipotecaria
La inscripción registral de edificaciones con la infracción urbanística prescrita se ha dado en llamar “legalización hipotecaria”. Y se trata de un término desafortunado, puesto que propicia que el interesado interprete, erróneamente, que una vez conseguida, la edificación ya es legal. Lo cierto es que la “legalización técnica” (por diferenciarla de la hipotecaria) sólo se consigue cuando se acredita de manera adecuada que lo edificado cumple las condiciones exigibles de seguridad y habitabilidad. Un certificado de antigüedad no es un expediente de legalización, y sólo posibilita la inscripción registral de la obra nueva terminada, sin alterar su carácter ilegal.viernes, 15 de febrero de 2013
Los certificados de antigüedad (II)
Certificados acreditativos de la antigüedad de las edificaciones (II)
Documentos y acreditaciones. Limitaciones al derecho de propiedad.
Además del Certificado de antigüedad, si el uso principal de la edificación ilegal es el de vivienda, la inscripción registral por prescripción de la infracción urbanística requerirá la acreditación de la constitución del Seguro decenal, a no ser que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
- que el inmueble sea una vivienda promovida para uso propio del promotor, aunque la obligación de constitución del seguro renacerá si se produce la transmisión inter vivos dentro del plazo de diez años contados desde la finalización de las obras y el adquirente no exonera expresamente la constitución de la garantía
- que el tiempo transcurrido desde la fecha acreditada del final de las obras sea superior a diez años.
En cambio, se dispensa del requisito de aportación de los siguientes documentos:
- la Licencia de obras
- la Licencia de primera ocupación
- la acreditación del Libro del edificio.
En cuanto a la aportación del acto administrativo mediante el cual se declare la posible situación de fuera de ordenación, la Dirección General de los Registros y el Notariado interpreta que no es un requisito previo a la inscripción, sino que puede ser cumplido con posterioridad.
Limitaciones al derecho de propiedad
Cuando una edificación ha infringido de algún modo la normativa urbanística aplicable, aunque se autorice su inscripción en el Registro de la propiedad, siempre tendrá limitado el derecho de propiedad, puesto que probablemente no pueda obtener autorización para intervenciones de reforma, rehabilitación o mejora. Por ello, los Notarios y los Registradores tienen la obligación de colaborar para que en los supuestos de transmisión por escritura pública de edificaciones declaradas al amparo de prescripción, el tercero quede bien informado de lo que adquiere. Consecuentemente, las Notas simples deben informar si la edificación declarada e inscrita lo ha sido al amparo de prescripción de acción administrativa, y las Escrituras públicas deben informar si la finca se halla en situación de fuera de ordenación o asimilada.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de Certificados de antigüedad de edificaciones y construcciones
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