Medición de superficies (II)

La medición de superficies en los edificios (II)

Superficies útiles y construidas en la Orden ECO/805/2003

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, incluye criterios concretos tanto para la medición de superficies útiles como para la medición de superficies construidas.

La superficie útil

De acuerdo con la Orden ECO/805/2003, la superficie útil es el resultado de sustraer de la superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, las siguientes superficies:

• la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos
• la superficie ocupada por elementos estructurales verticales
• la superficie ocupada por canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 cm2
• la superficie de suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 m.

La superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos debe incluir la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores cubiertos de uso privativo (terrazas, balcones, tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

La superficie construida sin partes comunes

De acuerdo con la Orden ECO/805/2003, la superficie construida sin partes comunes es el resultado de sumar a la superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, las siguientes superficies:

• el 100 % de la superficie ocupada por cerramientos de fachada
• el 50 % de la superficie ocupada por cerramientos medianeros, o bien por cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

De nuevo, la superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos debe incluir la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo cubiertos, medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

La superficie construida con partes comunes

De acuerdo con la Orden ECO/805/2003, la superficie construida con partes comunes es la que incluye la parte proporcional que corresponda según la cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/medicion/home.html

Medición de edificaciones y construcciones

Medición de superficies (I)

La medición de superficies en los edificios (I)

La superficie construida y el Catastro

La correcta medición de superficies resulta esencial a lo largo de todo el proceso edificatorio; condiciona el cálculo de estructuras, instalaciones y costes, y es la base para la determinación de cuotas, tasas, impuestos y primas de seguro. Sin embargo no existe un único criterio para la determinación de superficies, sino que debe elegirse el criterio adecuado en función del propósito para el cual se efectúa el cálculo. En relación con las superficies construidas, las siguientes definiciones, ambas relacionadas con el Catastro, implican cierto criterio de medición.

La superficie construida

De acuerdo con el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, la superficie construida es la superficie confinada por la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación, deduciendo la superficie ocupada por los patios de luces. En edificaciones con cerramientos medianeros, la superficie construida se mide hasta el eje de la medianería. La superficie construida de balcones, terrazas, porches y elementos análogos se mide según los siguientes criterios:

• si están descubiertos, no computan
• si están cubiertos y cerrados en tres de sus cuatro orientaciones, computan al 100 %
• si están cubiertos y cerrados en menos de tres orientaciones, computan al 50 %.

Los espacios de altura libre inferior a 1,50 m (como los que pueden darse bajo zancas de escaleras o rampas, o bajo cubiertas inclinadas) sólo computan para el cálculo de la superfice construida cuando el uso del inmueble no es residencial.

La superficie catastral construida

Para el caso de edificios con múltiples propietarios (por ejemplo, edificios plurifamiliares), la Sede electrónica del Catastro define la superficie catastral construida de un inmueble como el resultado de sumar a la superficie privativa del mismo la parte correspondiente de la superficie de los elementos comunes. La superficie de elementos comunes es la que se corresponde con la participación del elemento privativo en los elementos comunes según el coeficiente de participación que corresponda o, en su caso, según la parte que efectivamente represente.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/medicion/home.html

Medición de edificaciones y construcciones

Licencias de obra en Estepona (VII)

La licencia de obras en Estepona (VII)

Proyecto básico. Obras de restauración.

El titular de la Licencia de obras debe comunicar al Ayuntamiento de Estepona el inicio y la finalización de los trabajos.

Contenido de los Proyectos Básicos

La Ordenanza municipal reguladora de la concesión de licencias urbanísticas en Estepona exige que el contenido del Proyecto básico incluya:

• lo previsto en el Anejo I del Código Técnico de la Edificación para esta etapa del proyecto
• una estimación del plazo de iniciación y de la duración máxima prevista para las obras
• una programa para las obras
• una estimación valorada de la posible disposición de andamios, vallas de protección, contenedores y demás elementos auxiliares de la obra, ya sea en espacio público o privado, con atención a las ordenanzas municipales vigentes al respecto
• un Estudio de gestión de residuos de construcción y demolición, con el contenido mínimo que prevé el R.D. 105/2008, suscrito por técnico competente
• un anexo en el que se justifique el cumplimiento de la normativa sectorial de aplicación en materia de seguridad en caso de incendios, seguridad de utilización y accesibilidad.

El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) debe calcularse de acuerdo con el cuadro de precios del Colegio oficial de arquitectos de Málaga. A efectos de cálculo de tasas e impuestos, el PEM no debe ser inferior a los módulos previstos en las ordenanzas fiscales que estén en vigor.

Contenido de los Proyectos de obras de restauración

En los Proyectos de obras de restauración, al tratarse de obras sobre edificios existentes, la ordenanza exige que se presente Proyecto básico y de ejecución. El contenido de dicho documento debe incluir:

• información acerca de las circunstancias en que se construyó el edificio, de sus características originales y de su evolución
• reportaje fotográfico que describa el edificio en su conjunto y los elementos más característicos
• información relativa a los usos actuales y de los efectos que la restauración provocará en los mismos
• detalles de los principales elementos a restaurar, acompañados, cuando sea posible, de los detalles correspondientes al proyecto original
• planos descriptivos del estado de la edificación, en los que se señalen los elementos, zonas o instalaciones a reparar
• justificación de las técnicas a emplear en la restauración.

Si las obras de restauración no afectan a la totalidad del edificio, la documentación a aportar podrá limitarse a las partes que se pretende restaurar, siempre que se incluya información acerca de la relación con el resto del edificio y de los efectos, si los hubiere, sobre el ambiente urbano y sobre los usos, tanto actuales como de posible implantación. Si el Ayuntamiento de Estepona estima que concurren causas justificadas, en base a la singularidad del proyecto, podrá exigir la concreción de la documentación exigida.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/estepona/obra-mayor.html

Proyectos de edificación en Estepona y alrededores

Licencias de obra menor en Estepona (I)

La licencia de obra menor en Estepona (I)

Obra menor. Conservación y mantenimiento. Adaptación o adecuación.

La ordenanza define la obra menor aquella de construcción o demolición que reúne los siguientes requisitos:

• se ejecuta dentro de un domicilio particular, comercio, oficina o inmueble del sector servicios
• la técnica es sencilla y tiene escasa entidad constructiva y económica
• no altera el volumen, el uso, las instalaciones de uso común, ni el número de viviendas o locales
• no precisa Proyecto técnico firmado por un profesional titulado.

Las intervenciones de obra menor pueden ser:

• de conservación y mantenimiento
• de adaptación o adecuación.

Aunque las intervenciones de obra menor no precisen Proyecto técnico, se les puede exigir, cuando proceda, Estudio Básico de Seguridad y Salud. Por otra parte, si las obras afectan a un bien inmueble incoado, declarado B.I.C. o inscrito en el Catálogo general de bienes del patrimonio histórico de Andalucía, requerirán la autorización previa por parte de la Consejería de cultura.

Obras de conservación y mantenimiento

Las obras de conservación y mantenimiento son aquellas intervenciones de obra menor destinadas a mantener el edificio en correctas condiciones de salubridad, ornato, seguridad y funcionalidad sin alterar la estructura portante, la configuración arquitectónica ni la distribución espacial interior. Se considera obras de conservación y mantenimiento:

• el cuidado y afianzamiento de cornisas y voladizos
• la limpieza o reposición de canales, bajantes u otras instalaciones
• el mantenimiento y reparación de revestimientos de fachada
• el mantenimiento y reposición de pinturas
• la limpieza y reparación de cubiertas.

Las obras de adaptación o adecuación

En Estepona reciben la denominación de obras de adaptación o adecuación las obras de reforma menor que afectan exclusivamente a elementos privativos de locales o viviendas, estando destinadas a mejorar las condiciones funcionales o de uso. Se considera obras de adaptación o adecuación:

• las promovidas individualmente para mejorar las condiciones de habitabilidad de pisos, partes de viviendas unifamiliares y locales, pudiendo suponer la redistribución interior de tales dependencias
• las de acondicionamiento de fachadas de locales en planta baja
• las análogas a las anteriores.

Si las obras afectan a inmuebles catalogados, sólo puede autorizarse las descritas en la ficha de catálogo. En cualquier caso, debe quedar asegurada la seguridad y estabilidad del inmueble en el que se emplazan las dependencias objeto de reforma.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/estepona/obra-menor.html 

Documentación técnica para obra menor en Estepona y alrededores

PD2. Legalización de obras en Andalucía

La legalización de obras en Andalucía from Arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com/legalizacion/home.html
Redacción de Expedientes de legalización de obras

Licencias de obra en Estepona (VI)

La licencia de obras en Estepona (VI)

Obras de ampliación y de acondicionamiento. Nueva edificación. Documentación para obra mayor.

En Estepona, se entiende por obras de ampliación aquellas encaminadas al aumento de la superficie construida de un edificio existente. La ampliación puede materializarse mediante alguno de los siguientes métodos:

• por remonte o adición de una o más plantas sobre las existentes
• por construcción de forjados intermedios, en espacios cuya altura libre lo posibilite
• por colmatación mediante edificación de nueva planta, ocupando espacios libres del solar que no estén cualificados ni catalogados.

Obras de acondicionamiento

En Estepona, se considera obras de acondicionamiento las que consisten en actividades de instalación destinadas a habilitar edificios. Pueden referirse a la instalación de:

• conducciones
• sistemas de calefacción o aire acondicionado
• antenas
• alarmas
• ascensores o escaleras mecánicas
• otros sistemas eléctricos
• sistemas de extinción de incendios mediante aspersores.

Las obras de nueva edificación

La Ordenanza municipal reguladora de la concesión de licencias urbanísticas distingue los siguientes tipos entre las obras de nueva edificación:

• obras de reconstrucción, destinadas a la reposición de un edificio preexistente desaparecido, reproduciendo sus características formales
• obras de sustitución, destinadas a la construcción de un nuevo edificio previa demolición de otro existente
• obras de nueva planta, destinadas a la construcción de un nuevo edificio sobre un solar vacante.

Documentación para Licencia de obra mayor

Para obtener una Licencia de obra mayor, debe presentarse en el Registro general del Ayuntamiento de Estepona la siguiente documentación:

• solicitud de licencia
• asunción expresa y formal, por parte del promotor, del compromiso de no ocupar ni utilizar la construcción, edificación o instalación hasta que se produzca la completa terminación de las obras de urbanización y el funcionamiento efectivo de los servicios
• asunción expresa y formal, por parte del promotor, del compromiso de consignar la condición anterior en todos los negocios jurídicos que impliquen traslación a terceros de facultades de uso, disfrute o disposición
• en caso de que resulte necesario, Proyecto de obras ordinarias de urbanización
• si existe obras de urbanización pendientes, constitución de aval que garantice suficientemente su coste de ejecución
• si resulta necesario, documento suscrito por la propiedad formalizando la cesión libre y gratuita al Ayuntamiento de Estepona de suelo destinado a viario público y/o dotaciones públicas
• Cuestionario de estadística de edificación y vivienda
• justificante del ingreso de autoliquidación de la tasa por tramitación de licencias urbanísticas y del impuesto de construcción
• cuando resulte necesario, autorizaciones, licencias medioambientales, concesiones administrativas, licencias preceptivas en base a normativa sectorial, documentación para Calificación ambiental o resolución de autorización ambiental integrada o unificada
• cualquier otra documentación prevista en la normativa del Planeamiento general de Estepona
• Proyecto básico o Proyecto básico y de ejecución, si procede, redactado por técnico competente y visado, supervisado o aprobado por la entidad que corresponda.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/estepona/obra-mayor.html

Redacción de Proyectos de obra mayor en Estepona y alrededores

Info 03. Expedientes de legalización en Andalucía

Arquitecto Daniel Trujillano

http://www.arquitectotrujillano.com/legalizacion/home.html

Expedientes de legalización