SAFO en Andalucía (II)

 

Situación Asimilada a Fuera de Ordenación en Andalucía (II)

Servicios básicos y obras. Legalización y parcelación en SAFO.

Si un edificio que ha obtenido reconocimiento de SAFO no tiene acceso a los servicios básicos de saneamiento, abastecimiento de agua, suministro de electricidad o suministro de gas, o tiene alguno de esos accesos pero lo ha obtenido sin contar con las autorizaciones preceptivas, se puede solicitar la conexión o autorización que le falte siempre que no se requiera la ejecución de más obras que las necesarias para acceder a las redes existentes. Para obtener la autorización, las compañías suministradoras de los servicios deben acreditar la viabilidad de la conexión, garantizando el cumplimiento de la normativa sectorial que corresponda. Si a un inmueble le corresponde reconocimiento de SAFO, las empresas suministradoras de electricidad, agua potable, gas y telecomunicaciones deben exigir, para la contratación definitiva de sus servicios, la resolución administrativa referente a la Declaración de la situación. Hasta que se produce la resolución, las edificaciones irregulares no pueden acceder a los servicios básicos, y las únicas obras que se puede ejecutar en ellas son las ordenadas por el Ayuntamiento, que vendrán siempre motivadas por la salvaguarda de las condiciones de seguridad y salubridad.

SAFO y legalización

El reconocimiento de SAFO no implica la legalización de la edificación, y no tiene efecto sobre los procedimientos de restablecimiento del orden jurídico incoados.

SAFO y parcelación

Si la intervención irregular de edificación estuvo asociada a una intervención de parcelación, la Declaración de SAFO afectará tanto al edificio como a su parcela. Si la parcela registral o la parcela catastral contienen más de un edificio, la parcela de la edificación reconocida quedará definida por los linderos existentes, los cuales deben quedar identificados en la declaración. El reconocimiento de SAFO afecta también a parcelas con título declarado nulo, aunque no afectará a las resoluciones judiciales que procedan en cada caso. Si el suelo es rústico, la Declaración de SAFO tiene la misma eficacia que la Licencia urbanística exigida para porciones segregadas de fincas rústicas que se destinan a fines industriales o a otros no agrarios (artículo 25 de la Ley 19/1995), y queda sujeta a la caducidad prevista para las licencias de segregación.

Arquitecto Daniel Trujillano
https://www.arquitectotrujillano.com/safo/home.html
Redacción de documentación para reconocimiento de SAFO

SAFO en Andalucía (I)

Situación Asimilada a Fuera de Ordenación en Andalucía (I)

Reconocimiento de SAFO. Seguridad, salubridad y riesgos. Plazos.

Todos los edificios irregulares terminados respecto de los cuales ya no se puede adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restitución del orden jurídico perturbado, por haberse agotado el plazo para su aplicación, están en situación de asimilados a fuera de ordenación, sea cual sea su uso edificatorio y con independencia del tipo de suelo en el que se ubiquen. Se trata de una condición asociada de manera automática al edificio, pero debe ser reconocida por el Ayuntamiento. Si el plazo máximo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística no se ha agotado aún, no se podrá obtener el reconocimiento, y tampoco se podrá obtener si la edificación no reúne las condiciones mínimas que garantizan su seguridad y salubridad, o si se emplaza en un suelo afectado por procesos naturales o actividades antrópicas capaces de generar riesgos.

Seguridad y salubridad

Para que una edificación irregular pueda obtener reconocimiento de SAFO (Situación Asimilada a Fuera de Ordenación) debe reunir las condiciones mínimas de seguridad y salubridad que requiere la habitabilidad y el uso al que está destinada. No obstante, el procedimiento aún podrá prosperar si el Ayuntamiento ordena la ejecución de las obras necesarias para alcanzar las condiciones de seguridad y salubridad y la intervención correspondiente se completa con éxito antes de la resolución. En los ámbitos tradicionales de las viviendas-cueva, las condiciones mínimas de seguridad y salubridad deben establecerse reglamentariamente.

Riesgos

El reconocimiento de SAFO no puede obtenerse cuando el edificio se emplaza en un suelo afectado por procesos naturales o actividades antrópicas generadores de riesgo de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otras catástrofes. No obstante, el procedimiento podrá desarrollarse y llegar a buen término si antes de la resolución se ejecuta las medidas correctoras impuestas por la Administración competente a fin de evitar los riesgos identificados.

Plazo de tramitación

El reconocimiento de SAFO requiere una tramitación que no debe durar más de seis meses y que debe concluir en una resolución. El procedimiento exige el aporte de informes y autorizaciones sectoriales, así como la sustanciación de los procedimientos penales que puedan afectar al edificio. Si se agota el plazo de seis meses y no se emite resolución, la solicitud de reconocimiento se debe entender desestimada por silencio administrativo.

Arquitecto Daniel Trujillano

https://www.arquitectotrujillano.com/safo/home.html

Redacción de documentos para reconocimiento de SAFO

Estaciones de medición P2P (IV)

 

Estaciones de medición láser P2P (IV)

Aplicación Leica Disto Plan. Medición de parcelas.

Las funciones principales de la aplicación gratuita Leica Disto Plan pueden describirse como sigue:

• Sketch on Photo: Trazado de cotas sobre fotografías, con valores transmitidos vía Bluetooth, en smartphone o tablet.
• Sketch Plan: Trazado de croquis con el dedo en smartphone o tablet. Disto Plan corrige automáticamente la longitud de los trazos para que adopten la dimensión que transmite el distanciómetro por Bluetooth.
• Smart Room: Genera automáticamente el perímetro de cada estancia a partir de los valores registrados para los segmentos medidos en sentido horario o antihorario, con máxima precisión. Los sensores de Disto X3 y de Disto X4 transmiten el ángulo correcto para cada segmento.
• Smart Horizontal: Calcula la distancia horizontal de forma precisa aunque haya obstáculos que impidan la medición horizontal.
• Height Tracking: Cuando la estación de medición está completa (distanciómetro+adaptador+trípode), se puede utilizar una altura de referencia para calcular la altura de elementos cuya medición directa resulte difícil o imposible, como los árboles.
• Measure Plan / Measure Facade: Generación de planos de planta, alzado y sección, exportables a cualquier software CAD.
• Measure 3D: Visualización de mediciones 3D, que permite comprobar y corregir errores in situ. Exportación a archivos .dxf, .dwg o .pdf.
• Earthworks: Cálculo de volúmenes, por ejemplo para excavaciones.
• Painter: Calcula la superficie total de varias paredes con la misma altura.

Leica Disto Transfer es un plugin gratuito que permite incorporar las mediciones directamente en AutoCAD o en Bricscad.

Medición de parcelas

Entre los accesorios que Leica Geosystems ofrece para sus distanciómetros están las tablillas de puntería. El kit Leica TPD 100 incluye una placa de puntería y un bastón con nivel de burbuja. La utilización de ese kit en combinación con una estación de medición Leica (Disto X4+DST 360 o Disto S910+FTA-360 S) permitirá medir con precisión el perímetro de cualquier parcela, con definición tridimensional de todos sus vértices. Las características del kit son las siguientes:

• Dimensiones de la tablilla: 27,4 x 19,7 cm.
• Dimensiones del poste: 120 cm.
• Precio: 247,00 euros.

Estaciones de medición P2P (III)

 

Estaciones de medición láser P2P (III)

Leica Disto X4. Leica Disto S910. Adaptadores inteligentes.

El distanciómetro láser Leica Disto X4 ha sido diseñado para su uso en exteriores con luz intensa. Tiene las mismas prestaciones que el Disto X3, pero además incorpora una cámara con visor que permite visualizar el punto de medición en una pantalla de alta resolución, con un zoom 4x. Aunque las condiciones de iluminación impidan ver el punto del láser, se puede medir utilizando el punto de mira que aparece en la pantalla. Las demás características son idénticas a las del modelo X3, salvo las dimensiones y el peso, que varían ligeramente:

• Dimensiones: 132x56x29 mm.
• Peso con baterías incluidas: 188 g.
• Precio: 457,99 euros.
• Enlace: Leica Disto X4

Distanciómetro Leica Disto S910

Al igual que el modelo Disto X4, el Disto S910 está preparado para su uso en exteriores con iluminación intensa e incluye una cámara con visor y zoom 4x. Las características que lo diferencian de los modelos anteriores son las siguientes:

• Clase de protección IP 54 (resistente al agua / a prueba de polvo).
• Incluye conectividad WLAN, para la interfaz de datos para puntos 3D.
• Tiene integrado el accesorio Smart Base (Base Inteligente), que permite utilizar el sistema P2P sin trípode, siempre que se esté trabajando con distancias cortas. Para distancias largas (el alcance llega a los 300 m), se puede utilizar el adaptador FTA-360 S, para su montaje sobre trípode.
• Dimensiones: 164 x 61 x 32 mm.
• Peso con baterías incluidas: 290 g.
• Alcance máximo: 300 metros, el doble que los modelos X3 y X4.
• Cámara de visión general adicional.
• Función Smart Area, para medir la superficie delimitada por un perímetro a partir de la definición sucesiva de sus vértices en sentido horario o antihorario.
• Precio: 1.721,49 euros.
• Enlace: Leica Disto S910

Adaptadores inteligentes Leica

El adaptador inteligente Leica DST 360, para los distanciómetros Disto X3 y Disto X4, proporciona las prestaciones de una estación de medición láser. Está diseñado para su montaje sobre el trípode TRI120. Cuando se completa la configuración se posibilita la medición “punto a punto” o P2P. El distanciómetro proporciona la distancia de cada punto, y el adaptador, su rotación (giro horizontal) y ángulo (giro vertical), así que cada punto medido está localizado en el espacio tridimensional e identificado con sus coordenadas X, Y y Z. Otras características son:

• Rango de medición en horizontal: 360º.
• Rango de medición en vertical: desde -64º hasta 90º.
• Rango de nivelación: 5º.
• Precio: 897,99 euros.
• Enlace: Leica DST 360

Otro adaptador inteligente es el FTA-360 S, diseñado específicamente para el distanciómetro Leica Disto S910. En el modelo FTA-360 S, el rango de medición en vertical va desde -40º hasta 80º.

Estaciones de medición P2P (II)

 

Estaciones de medición láser P2P (II)

Meazor 3D. Bosch GLM400CL. Leica Disto.

La empresa Hozo Design ofrece el modelo Meazor 3D. Las características del modelo Meazor 3D son:

• Alcance máximo: 40 m.
• Margen de precisión: 3 mm.
• Precio: 349 dólares.
• Enlace: Meazor 3D.

Bosch GLM400CL

Las características del modelo Bosch GLM400CL son:

• Alcance máximo: 120 m.
• Margen de precisión: 1,6 mm.
• Protección: IP54.
• Dimensiones: 2,87x6,35x13,97 cm.
• Peso: 208,65 g.
• Precio: 443,08 euros.
• Enlace: Bosch GLM400CL

Tecnología Leica Disto

Los dispositivos Leica Geosystems se distinguen por su precisión, que se comprueba según los estándares de la norma ISO 16331-1 (Optics and optical instruments). Seguidamente se procede a describir los productos siguientes, por su relación directa con la tecnología de medición P2P:

• Distanciómetro Leica Disto X3
• Distanciómetro Leica Disto X4
• Distanciómetro Leica Disto S910
• Adaptadores inteligentes Leica
• Kit Leica TPD 100.

Con los equipos Leica Disto, las plantas, alzados, secciones y modelos 3D generados a partir de las mediciones se almacenan en el dispositivo en formato .dxf, y pueden descargarse vía USB. En proyectos de gran extensión, el sistema P2P puede transferir las mediciones directamente a una tablet.

Distanciómetro Leica Disto X3

El distanciómetro láser Leica Disto X3 tiene un nivel de protección IP65 (hermético al polvo y protegido contra el agua proyectada) y resiste caídas de hasta 2 metros de altura. Tiene un sensor de inclinación integrado que permite utilizar la función “Smart Horizontal”, que permite medir evitando obstáculos. También tiene Bluetooth, así que puede transmitir sus datos directamente a un smartphone, un ordenador o una tablet que tenga instalada la aplicación gratuita Disto Plan, ya sea con sistema iOS o Android. Su pantalla retroiluminada permite la utilización del dispositivo en interiores y exteriores. Posee un extremo multifunción con detección automática de referencia. Otras características son:

• Dimensiones: 132x56x26 mm.
• Peso con baterías incluidas: 184 g.
• Baterías: 2xAA 1,5 V.
• Margen de precisión en medición de distancias: 1 mm.
• Margen de precisión en sensores de inclinación: 0,2º.
• Alcance máximo: 150 metros.
• Diámetro de rosca para trípode: ¼”.
• Precio: 250,49 euros.
• Enlace: Leica Disto X3

Estaciones de medición P2P (I)

 

Estaciones de medición láser P2P (I)

Medición en exteriores. Sistemas P2P disponibles.

La incorporación de un sensor de inclinación y de un adaptador inteligente para trípode puede transformar un distanciómetro láser bluetooth en una estación de medición con capacidad para registrar todos los puntos medidos con sus coordenadas tridimensionales. La vinculación de un sistema de ese tipo con un software adecuado puede proporcionar rápidamente planos de planta, alzado y sección, e incluso un modelo alámbrico 3D que podrá luego exportarse a cualquier programa de CAD, con la precisión que caracteriza a los sistemas de medición láser. La tecnología de captura de puntos en tres dimensiones con estos sistemas es lo que se denomina tecnología P2P (punto a punto), y permite la medición precisa en situaciones complejas, con accesibilidad dificultosa. Por ejemplo, permite medir objetos inclinados, como tejados o rampas, con indicación de longitudes y de ángulos.

Medición con distanciómetros láser en exteriores

A la hora de seleccionar una estación de medición láser es fundamental considerar el funcionamiento en exteriores. A no ser que las condiciones climáticas reduzcan sensiblemente los niveles de iluminación, normalmente será difícil, si no imposible, realizar mediciones con distanciómetro láser en exteriores, sobre todo cuando se está midiendo distancias largas, a no ser que se cuente con alguna ayuda. Existen gafas que realzan el láser, haciendo que el punto parezca más brillante, y pueden resultar útiles, pero sólo en algunos casos. Lo que sí funciona es la incorporación de visores, sobre todo si se trata de un visor digital con zoom. Esos visores permiten visualizar el punto al que se está dirigiendo el láser en una pantalla, y si el zoom es suficientemente grande, la identificación será precisa.

Sistemas P2P disponibles

Actualmente, entre los equipos de medición láser adaptados a la tecnología P2P están los siguientes:

• MiLESEEY S7
• Meazor 3D
• Bosch GLM400CL
• Equipos Leica Disto, que merecen un estudio más detallado, por su calidad y precisión.

MiLESEEY S7

Las características del modelo MiLESEEY S7 son:

• Alcance máximo: 100 m.
• Margen de precisión: 1,6 mm.
• Protección: IP65.
• Dimensiones: 12x5,5x2,5 cm.
• Peso: 180 g.
• Precio: 179,99 euros.

Enlace: MiLESEEY S7

División horizontal

 

División horizontal de bienes inmuebles

Documentación. Referencias catastrales. Parcelas en régimen de propiedad horizontal.

La división de bienes inmuebles es objeto de comunicación. Los Notarios están obligados a remitir la información referida a la división de bienes inmuebles siempre que se cumplan las condiciones siguientes:

• que conste la referencia catastral de los inmuebles afectados
• que exista correspondencia entre los inmuebles objeto de división y la descripción que figura en el Catastro
• que se aporte plano representado sobre cartografía catastral, descriptivo de la división.

En España, la división de inmuebles y la constitución del régimen de división horizontal requieren una declaración que se formula en el modelo de declaración catastral 900D.

Documentación acreditativa

Cuando una declaración catastral de división de inmuebles afecta a partes de una edificación hay que presentar la documentación siguiente:

• documento acreditativo de la alteración en el que se establezca las nuevas cuotas de participación en los elementos comunes
• documento justificativo de modificación del título constitutivo
• planimetría de los locales afectados, representando la situación previa y la resultante de la alteración.

Por otra parte, las declaraciones catastrales por división horizontal deben presentarse acompañadas de la documentación siguiente:

• certificación registral o nota simple que acredite el régimen de propiedad horizontal, o título constitutivo del régimen de división horizontal
• planimetría representando cada tipo de inmueble con uso diferenciado (vivienda, garaje, trastero…)
• planimetría representando todos los elementos comunes afectados.

Si la declaración de división horizontal afecta a elementos adscritos (por ejemplo, plazas de garaje o trasteros vinculados a viviendas), habrá que presentar:

• la Escritura pública acreditativa de la adscripción
• planimetría que represente los elementos afectados por la vinculación.

Comunicación de referencias catastrales

Siempre que se divide inmuebles la referencia de la finca matriz debe desaparecer y se debe asignar una nueva referencia a cada una de las fincas resultantes. Si la división en propiedad horizontal se refiere a una obra nueva en construcción, el Notario puede solicitar que se asigne una referencia catastral provisional a los inmuebles pendientes de consolidación material o jurídica. A solicitud del Notario, el Catastro debe comunicar las referencias catastrales para los inmuebles resultantes de una Escritura de obra nueva con división horizontal en los casos siguientes:

• cuando se trate de obra nueva finalizada
• cuando se trate de obra nueva en construcción, aunque los inmuebles resultantes no existan todavía.

Certificación de parcelas en régimen de propiedad horizontal

El Catastro proporciona un servicio de Certificación de parcelas sometidas al régimen de propiedad horizontal. Las certificaciones incluyen la geometría de las parcelas y su identificador. La certificación no implica que las parcelas identificadas sean inmuebles independientes.