Viviendas para fines turísticos en Andalucía (II)

Captura de la página dedicada a Viviendas con fines turísticos

Las viviendas para fines turísticos en Andalucía (II)

Explotador. Régimen. Características, tipos y capacidad.

Se entiende que el explotador de la vivienda con fin turístico es el propietario, a no ser que en la Declaración responsable se haya designado a otra persona, que deberá contar con título jurídico habilitante al efecto. El explotador es responsable de la correcta prestación del servicio ante la Administración y ante los usuarios.

Régimen jurídico

Cuando el alojamiento en una vivienda tiene fin turístico, se considera servicio turístico, sujeto al cumplimiento de:

• la Ley 13/2011
• el Decreto 28/2016
• la normativa sectorial aplicable.

Ninguna vivienda con fin turístico puede discriminar a sus clientes en base a su sexo, religión, ideología o tendencias. Por otra parte, todos los usuarios quedan obligados al cumplimiento de las obligaciones que les impone la Ley 13/2011, especialmente en lo referente a las reglas de convivencia. De hecho, el incumplimiento de las obligaciones mencionadas puede llegar a facultar al explotador para expulsar de la vivienda a los usuarios dentro de un plazo de 24 horas.

Características

Una vivienda con fin turístico se caracteriza por:

• su ubicación en suelo de uso residencial, dentro de Andalucía
• la habitualidad y finalidad turística de su oferta.

Se entiende que concurren habitualidad y finalidad turística cuando la comercialización o promoción se desarrolla a través de canales de oferta turística, entendiendo como tales:

• las agencias de viaje
• las empresas organizadoras de servicios turísticos
• cualquier canal en el que sea posible reservar un alojamiento.

Tipos

Las viviendas con fin turístico pueden ser de dos tipos:

• completas
• por habitaciones, en cuyo caso el propietario debe residir en la vivienda.

Capacidad máxima

El número máximo de plazas ofertadas en una vivienda con fin turístico depende del tipo:

• en viviendas completas, 15 plazas
• en viviendas por habitaciones, 6 plazas.

En ninguno de los dos tipos puede haber habitaciones con más de 4 plazas. En todo caso, el número máximo de plazas quedará limitado, además, por lo que establezca la Licencia de ocupación.

Viviendas para fines turísticos en Andalucía (I)

Captura de la página web del RTA

Las viviendas para fines turísticos en Andalucía (I)

Decreto 28/2016. Objetivos, exigencias y exclusiones.

El pasado día 11 de Mayo de 2016 entró en vigor el Decreto 28/2016, sobre viviendas con fines turísticos en Andalucía. El propósito de dicho Decreto es la regulación de las viviendas destinadas al alojamiento de turistas en el medio urbano, y los objetivos de dicha regulación son:

• garantizar unos niveles mínimos de calidad y seguridad para los usuarios de las viviendas de alojamiento turístico en el medio urbano
• proteger la seguridad ciudadana, mediante el correcto registro de los datos identificativos de los usuarios en libros de registro y en partes de entrada de viajeros
• proteger el medio ambiente y el entorno urbano, en pos de un desarrollo sostenible
• eliminar la clandestinidad, el fraude y la competencia desleal en la actividad, mediante la disposición de un censo de viviendas turísticas inscritas obligatoriamente en el Registro de turismo de Andalucía (RTA)
• otorgar a la Administración turística andaluza potestades para la inspección de las actividades y la aplicación de sanciones a las actuaciones irregulares.

El decreto considera dos categorías de viviendas para uso turístico:

• las que se ofrecen en su totalidad
• las que se ofrecen para alojamiento por habitaciones.

Exigencias

El nivel de exigencia que se impone a las viviendas con fines turísticos es más reducido que el que se impone a otros alojamientos turísticos. En estas viviendas se vigila más aspectos como:

• la prestación del servicio
• la dotación de un nivel de calidad básico
• la atención a los usuarios
• el derecho de los usuarios a estar bien informados.

Exclusiones

El Decreto 28/2016 no es de aplicación en los siguientes casos:

• viviendas que se cedan sin contraprestación económica
• viviendas contratadas por periodos de duración superior a dos meses
• viviendas ubicadas en el medio rural, que deben regularse por aplicación de lo establecido en la Ley 13/2011 y del Decreto 20/2002
• conjuntos de tres o más viviendas, que deben regularse por aplicación de lo establecido en el Decreto 194/2010.

Actuación comunicada en Marbella (V)

Captura del sitio web del Ayuntamiento de Marbella

Actuaciones comunicadas en Marbella (V)

Procedimiento de Declaración responsable o Comunicación previa. Condiciones aplicables.

Las actuaciones a las que se aplica la Declaración responsable o Comunicación previa no dejan de estar sujetas al deber de cumplir todo lo establecido en la normativa aplicable, y no dejan de estar sometidas a la intervención administrativa. La ventaja en estas actuaciones es sólo la posibilidad de comenzar las obras al día siguiente de presentar la solicitud, siempre que dicha solicitud cumpla todos los requisitos.

Procedimiento de Declaración responsable o Comunicación previa

El Ayuntamiento de Marbella pone a disposición de los interesados un modelo normalizado de Declaración responsable que debe presentarse cumplimentado y acompañado de la documentación administrativa y técnica que proceda. Cuando se presenta una Declaración, se inicia un procedimiento análogo al establecido para las Actuaciones comunicadas.

Condiciones aplicables a la Declaración responsable o Comunicación previa

Las licencias de obra obtenidas mediante Declaración responsable o Comunicación previa quedan sujetas al cumplimiento de las condiciones siguientes:

• se otorgan salvo derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero
• se otorgan limitadas por la descripción aportada por el solicitante, de modo que cualquier modificación requerirá una nueva licencia a fin de no incurrir en infracción urbanística
• el titular tendrá la copia acreditativa de la solicitud a disposición de los servicios municipales, y les facilitará el acceso a la obra en caso de inspección o comprobación
• las obras pueden comenzar 15 días después de la solicitud en Actuaciones comunicadas, o al día siguiente de la solicitud en Declaraciones responsables o Comunicaciones previas
• las obras deben comenzar antes de que pasen dos meses contados desde el momento de la concesión, y deberán completarse antes desde que pasen 6 meses, también contados desde la concesión
• las obras que no se inicien o se completen dentro del plazo correspondiente incurrirán en caducidad de la licencia, si bien es posible obtener prórroga de un mes para el inicio y de 3 meses para la terminación
• las obras no podrán contravenir en ningún caso la legislación ni el planeamiento urbanístico
• los titulares no podrán ampararse en la posesión de licencia con el fin de atenuar su responsabilidad civil o penal
• las licencias pueden transmitirse, lo cual requiere un acto de comunicación previa al Ayuntamiento de Marbella, sólo a efectos informativos
• en caso de transmisión no comunicada, se considerará responsables tanto al anterior titular como al nuevo
• tras la finalización de las obras, el titular quedará obligado a reparar los desperfectos originados en las vías públicas y espacios colindantes, y a mantener dichas vías y espacios en condiciones de seguridad, salubridad y limpieza, según los términos establecidos por la Ordenanza municipal de protección de bienes y derechos del Ayuntamiento de Marbella
• no se podrá ocupar la vía pública con andamios, maquinaria, escaleras, instrumentos, herramientas o materiales sin contar con la correspondiente autorización.

Obras exentas de licencia

En Marbella, si se cumplen determinadas condiciones, quedan exentas de la obligación de obtener Licencia de obras las intervenciones siguientes:

• pavimentado de espacios interiores cuya superficie no supere los 20 m2
• revestimiento de techos interiores cuya superficie no supere los 20 m2
• revestimiento de paredes interiores cuya superficie no supere los 60 m2
• cambio de aparatos sanitarios
• cambio de carpinterías, siempre que el edificio no se emplace en el centro histórico y no se altere la composición de la fachada ni la distribución interior
• reparación de instalaciones
• reparación de humedades en terrazas y azoteas, siempre que la superficie afectada no supere los 100 m2
• pintura interior
• pintura exterior, siempre que el edificio no se emplace en el centro histórico
• limpieza y desbroce de parcelas sin alterar la topografía ni el arbolado.

Las condiciones que deben cumplir todas las intervenciones listadas para que no precisen Licencia de obras son las siguientes:

• en general, debe tratarse de actuaciones sobre viviendas o locales comerciales que cuenten con licencia de apertura
• la actuación de limpieza y desbroce puede referirse a cualquier parcela de Suelo Urbano
• el Presupuesto de Ejecución Material de la intervención no puede superar los 6.000 euros
• la intervención no puede requerir andamios ni trabajos en altura
• la intervención no puede afectar a edificios en los que se esté ejecutando o en las que se haya ejecutado recientemente actuaciones sometidas a licencia.

Actuación comunicada en Marbella (IV)

Actuaciones comunicadas en Marbella (IV)

Resolución del trámite. Certificación. Silencio. Declaración responsable o comunicación previa.

Si la documentación aportada es suficiente para poder evaluar adecuación al ordenamiento urbanístico, a la normativa sectorial y a lo establecido en la Ordenanza reguladora, el Ayuntamiento de Marbella emitirá informes técnico y jurídico. La tramitación proseguirá en función de lo que resuelvan dichos informes:

• si ambos informes son favorables, la licencia podrá entenderse otorgada y las obras podrán iniciarse antes de que pasen 15 días hábiles contados desde el momento en que se aportó toda la documentación necesaria
• si alguno de los informes es desfavorable, se podrá emitir propuesta de denegación, en cuyo caso la resolución adoptada será notificada antes de que concluya el plazo establecido para resolver la solicitud
• si de los informes se deduce la necesidad de subsanar deficiencias en la documentación aportada, se otorgará un plazo de 15 días naturales para que el solicitante proceda a la subsanación o desista de su petición
• si de los informes se deduce que el procedimiento de actuación comunicada no es aplicable, se comunicará al interesado que el trámite habrá de ajustarse al procedimiento establecido para el tipo de obras de que se trate, con lo que las obras no podrán iniciarse hasta que se obtenga la correspondiente autorización expresa.

Certificación acreditativa

Transcurrido el plazo necesario para que la licencia de obras pueda entenderse otorgada, el titular puede solicitar al Ayuntamiento de Marbella que expida una certificación acreditativa al efecto.

Silencio administrativo

Las actuaciones comunicadas que contravienen la legislación o el planeamiento urbanístico no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo. Lo mismo se aplica en los casos en que la inexactitud de la información de contacto facilitada impide la correcta notificación de requerimientos de subsanación.

Adaptación y reforma de locales comerciales

En general, una Declaración responsable o Comunicación previa es un documento en el que un interesado manifiesta que cumple con los requisitos impuestos por la normativa vigente para poder acceder al reconocimiento de un derecho, que dispone de documentación que acredita tal cumplimiento y que se compromete a mantenerlo durante el periodo de tiempo que resulte inherente al derecho adquirido. En Marbella, el procedimiento de Declaración responsable o Comunicación previa puede aplicarse a las obras necesarias para adaptar o acondicionar locales para el ejercicio de las siguientes actividades:

• actividades comerciales minoristas
• actividades de prestación de servicios que cumplan los requisitos establecidos en la Ley 12/2012, de Medidas urgentes de liberalización.

También puede aplicarse en:

• instalaciones de redes públicas de comunicaciones electrónicas
• estaciones o instalaciones radioeléctricas en las que la superficie ocupada no exceda los 300 m2.

El procedimiento de Declaración responsable o Comunicación previa no puede aplicarse en:

• instalaciones que causen impacto en espacios naturales protegidos
• actividades que causen impacto en el patrimonio histórico-artístico o en el uso u ocupación de bienes de dominio público.

Actuación comunicada en Marbella (III)

Actuaciones comunicadas en Marbella (III)

Documentación necesaria. Procedimiento.

La documentación para Actuación comunicada debe contener, como mínimo:

• comprobantes del pago de la tasa municipal y del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras
• descripción de las obras a realizar
• medición y presupuesto desglosado de las unidades de obra
• si no se dispone de referencia catastral, se aportará plano de situación de la parcela
• si se requiere la instalación de andamios, guindolas, grúas o similares, o bien el uso de técnicas alpinas, se aportará proyecto técnico que contenga Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico de seguridad y Salud, según proceda.

Si la intervención consiste en el acondicionamiento o reforma de un local abierto al público, la documentación necesaria incluirá el impreso de Estadística de construcción de edificios (Mod. C.E.-1). Además se requerirá documentación adicional que dependerá de las circunstancias que concurran:

• si la actividad prevista está sujeta al trámite de calificación ambiental, la solicitud de licencia de obras deberá presentarse acompañada de la correspondiente licencia de instalación, ya otorgada
• si la actividad no está sujeta al trámite de calificación ambiental, pero está obligada a la obtención de licencia municipal de apertura, la solicitud de licencia de obras deberá presentarse acompañada de copia de todos los informes favorables implicados en el trámite de obtención de la licencia de instalación.

Por último, si la intervención consiste en el desmoche, poda o mantenimiento de árboles o palmeras, o en la reducción de su copa, o bien en el desbroce de parcelas, la solicitud de licencia deberá presentarse acompañada de un reportaje fotográfico a color, descriptivo del estado actual.

Procedimiento

Toda Actuación comunicada estará sometida a intervención administrativa. La licencia se concederá de forma tácita si llegan a transcurrir 15 días hábiles contados desde el siguiente día hábil a aquel en que se haya presentado la documentación necesaria y durante ese tiempo el Ayuntamiento de Marbella no requiere documentación adicional y tampoco comunica su resolución denegatoria. En el caso de que el Ayuntamiento se pronuncie para requerir la subsanación de deficiencias técnicas, el plazo de 15 días pasará a contabilizarse desde el siguiente día hábil a aquel en que se formalice la subsanación.

Actuación comunicada en Marbella (II)

Captura del sitio web del Ayuntamiento de Marbella

Actuaciones comunicadas en Marbella (II)

Listado de obras que pueden tramitarse mediante Actuación comunicada

Entre las obras que pueden tramitarse mediante el procedimiento de Actuación comunicada en Marbella, algunas pueden requerir la intervención de un facultativo y la presentación de un proyecto técnico.

Obras que no precisan facultativo

Entre las obras que pueden tramitarse por el procedimiento de Actuación comunicada, las que no requieren facultativo ni proyecto técnico son las siguientes:

• enfoscado de fachadas
• apertura de huecos en tabiques
• reparación o sustitución de puertas y/o ventanas, sin ampliar el hueco
• renovación de pintura
• desatoro de la instalación de evacuación de un edificio
• reparación de tejados, sin cambios en la viguería
• reparación de solerías en azoteas
• reparación de balcones, bajantes, rejas y/o marcos
• obras de sustitución en instalaciones de agua o electricidad
• reparación, mantenimiento o nueva instalación de telecomunicaciones, siempre que la ejecución no requiera proyecto técnico
• otras reparaciones en edificios, que no afecten a elementos de la estructura ni de la cimentación
• poda de mantenimiento en árboles o palmeras, sin reducción de copa ni desmoche
• poda de ramas que afecten a edificios
• poda escultórica de árboles, siempre que no suponga la eliminación de más de un tercio de la masa de la copa
• desbroce de parcelas sin eliminación de árboles.

Obras que precisan de la intervención de un facultativo

Entre las obras que pueden tramitarse por el procedimiento de Actuación comunicada, las siguientes requieren la intervención de un solo facultativo y, en los casos de adaptación total de local comercial, la presentación de un proyecto técnico:

• reparación o sustitución de solerías, alicatados o similares
• apertura de huecos en muros
• ensanchamiento de huecos en muros
• reparación de azoteas y tejados con cambio de viguería
• construcción de pozos
• construcción de escaleras interiores
• reparación de grietas
• ejecución de apuntalamientos
• cambios de distribución que no afecten al uso de las distintas dependencias del edificio
• nueva instalación de telecomunicaciones, siempre que no requiera la intervención de más de un facultativo
• otras obras de reparación análogas a las anteriores.

Actuación comunicada en Marbella (I)

Captura del sitio web del Ayuntamiento de Marbella

Actuaciones comunicadas en Marbella (I)

Modificación de la Ordenanza reguladora

En Diciembre de 2014 entró en vigor la Modificación de la Ordenanza reguladora del otorgamiento de Licencias de obras para actuaciones comunicadas y de Declaración responsable o Comunicación previa para las obras de adaptación de locales comerciales en Marbella. Dicha Ordenanza tiene por objeto establecer el procedimiento de concesión de Licencia de obras a las actuaciones que, a causa de su menor entidad, sólo requieren su comunicación previa al Ayuntamiento de Marbella.

Antecedentes

La Ordenanza municipal que regula el otorgamiento de Licencias de obras como Actuaciones comunicadas en Marbella fue aprobada y publicada en el año 2013. Desde entonces se ha venido aplicando a las obras destinadas a mantener y conservar las edificaciones residenciales en condiciones de habitabilidad, seguridad y salubridad. La ordenanza ha supuesto un ahorro en trámites y costes administrativos asociados a obras de mantenimiento y conservación de escasa entidad constructiva y reducido coste de ejecución, sin afectar a la distribución interior ni a la estructura de los inmuebles.

Modificación

La modificación que entró en vigor en diciembre de 2014 permite aplicar el procedimiento de Actuación comunicada a las edificaciones de uso comercial, además de las de uso residencial. Además, adapta la ordenanza a los últimos cambios legislativos producidos tras la aprobación de las leyes 12/2012, 14/2013 y 20/2013.

Obras sujetas a Actuación comunicada

El procedimiento para Actuaciones comunicadas se reserva para aquellas obras con menor incidencia en el entorno urbanístico en las que el presupuesto de ejecución material no supera la cantidad resultante de añadir a 60.000,00 euros el incremento anual que corresponda por aplicación del Índice del Coste del Sector de la Construcción publicado por el Instituto Nacional de Estadística, y siempre que no concurra ninguna de las siguientes circunstancias:

• que las obras afecten al patrimonio protegido, o bien a terrenos o edificios con algún grado de protección
• que la intervención se desarrolle total o parcialmente en la vía pública o en terrenos de dominio público
• que la intervención incluya la tala de árboles, o bien su trasplante o la reducción de su copa
• que las obras afecten a terrenos o edificios municipales o calificados como equipamientos
• que la intervención incluya instalaciones de telecomunicaciones para las cuales se requiera proyecto técnico
• que la intervención incluya instalaciones publicitarias en terrenos o edificios
• que la intervención incluya movimiento de tierras
• que la intervención suponga la ampliación de una edificación (por ejemplo, los acristalamientos de terrazas)
• que la intervención incluya obras de demolición
• que la intervención suponga la modificación general de la distribución interior
• que la intervención altere la fachada o la cubierta de una edificación ubicada en el centro histórico
• que se trate de obras de restauración de una edificación ubicada en el centro histórico
• que se trate de una intervención que requiera proyecto técnico, a excepción de la adaptación total de locales comerciales.