Licencias de obra en Estepona (XI)

La licencia de obras en Estepona (XI)

Vigencia, caducidad y prórrogas. Comunicación de inicio. Licencias provisionales. Suministros.

Si la licencia de obras se obtiene por silencio administrativo, o bien se obtiene expresamente pero sin expresión de plazos de vigencia, se considerará los siguientes plazos:

• seis meses para el inicio de las obras
• tres años para la terminación.

Si la Licencia de obras está sometida a cautelas arqueológicas, el plazo para el inicio comenzará a computar a partir de la liberación de las medidas cautelares impuestas por la Administración competente.

Caducidad de las licencias

La Administración urbanística municipal de Estepona, previa audiencia al interesado, declarará caducadas las licencias que no comiencen o bien finalicen las obras dentro de los plazos previstos, a no ser que concurra causa no imputable al titular de la licencia. La declaración de caducidad extingue la licencia y obliga a solicitar y obtener una nueva si se desea proseguir las obras.

Prórrogas

Si se da causa justificada, se puede obtener una sola prórroga para los plazos de vigencia una Licencia de obras, por tiempo no superior al inicialmente acordado y previa solicitud expresa, siempre anterior a la expiración de los plazos inicialmente concedidos. La obtención de prórroga del plazo para comenzar las obras no comporta por sí misma prórroga para el plazo de terminación. Si no se cuenta con prórroga anterior y se ha alcanzado ya la última fase, se puede obtener una prórroga definitiva por plazo adecuado no superior a seis meses.

Comunicación del inicio de las obras

El titular de la Licencia de obras debe comunicar al Ayuntamiento de Estepona la fecha de iniciación de las mismas, así como la fecha de instalación de cada uno de los elementos auxiliares autorizados conjuntamente. Si la Licencia de obras ha sido concedida con Proyecto Básico, junto con la comunicación debe entregarse Proyecto de Ejecución y demás documentación aneja vinculada. Si las obras son de nueva edificación, la comunicación del inicio de las obras debe acompañarse del Acta de replanteo, firmado por la Dirección facultativa.

La licencia de obras y el suministro de servicios

En Estepona, la contratación provisional de los servicios de energía eléctrica, agua, gas y telecomunicaciones requiere la acreditación, ante las empresas suministradoras, de la obtención de la Licencia de obras.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación técnica para licencias de obra en Estepona y alrededores

Licencias de ocupación y utilización en Estepona (V)

La licencia de ocupación y utilización en Estepona (V)

Ocupación y urbanización. Ocupación por fases. Avales y garantías. Actividades.

En Estepona no puede obtenerse Licencia de primera ocupación en tanto no se produzca la finalización de las obras de urbanización y de las infraestructuras necesarias para su normal funcionamiento.

Licencia de ocupación por fases

Si la Licencia de obras autoriza la ejecución por fases dentro de un conjunto edificatorio, se podrá solicitar Licencias de ocupación independientes para cada una de las fases, siempre que las mismas sean estructural y funcionalmente independientes.

Devolución de avales y garantías

El otorgamiento de la Licencia de ocupación y utilización implica el cumplimiento por parte del promotor de todas las obligaciones aparejadas a la Licencia de edificación. Por lo tanto, la Licencia de ocupación es documento suficiente para obtener la devolución de avales u otras garantías constituidas para asegurar el cumplimiento de las obligaciones, a no ser que el contenido de la Licencia exprese la necesidad de retener la devolución hasta el total y efectivo cumplimiento de las obligaciones garantizadas.

Habilitación para la puesta en marcha de actividades

La sola concesión de la Licencia de ocupación o utilización puede habilitar para la puesta en marcha de una actividad, siempre que no sea preceptiva también la obtención de Licencia de apertura. En actividades sometidas a Calificación Ambiental por la Ley 7/2007 de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental, la documentación a aportar para la solicitud de Licencia de ocupación y de utilización debe incorporar certificación suscrita por el técnico director de la actuación, acreditativa de que ésta se ha llevado a cabo conforme al proyecto presentado y al condicionado de la calificación ambiental. Si las actuaciones están sometidas a autorización ambiental integrada o unificada, se debe aportar, además, justificante de haber remitido la documentación necesaria para la puesta en marcha de la actuación a la Consejería competente en materia de medio ambiente.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para licencias de utilización en Estepona y alrededores

Licencias de ocupación y utilización en Estepona (IV)

La licencia de ocupación y utilización en Estepona (IV)

Procedimiento de concesión. Contratos de servicios. Obras parcialmente ilegales.

La licencia de ocupación y de utilización tiene por objeto acreditar que las obras han sido ejecutadas de conformidad con el proyecto y con la licencia de obras, y que se encuentran debidamente terminadas y aptas según las determinaciones urbanísticas, ambientales y de seguridad de su destino específico.

Procedimiento para la concesión de licencia de ocupación y utilización

Terminada la ejecución de las obras, se deberá presentar en el Ayuntamiento de Estepona solicitud de Licencia de primera ocupación y utilización, acompañada de la documentación que corresponda. A partir de ese momento, los servicios municipales deben practicar, en el plazo máximo de un mes, una inspección final con emisión de informes concretos acerca de:

• la adecuación de las obras ejecutadas al uso y a la actividad a que vayan destinadas
• la correcta ejecución de las acometidas de servicios urbanos y de las obras de reposición y/o terminación de la urbanización en el entorno del inmueble.

Si alguno de los informes resultase desfavorable, se notificará al interesado para que subsane los reparos en el plazo máximo de un mes. Si todos los informes resultan favorables, se emitirá informe jurídico, propuesta de resolución y resolución de concesión de licencia, todo ello dentro del plazo máximo de dos meses contados desde la fecha de la solicitud.

Contratos de electricidad, agua, gas y telecomunicaciones

En Estepona, las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y servicios de telecomunicaciones deben exigir, para la contratación definitiva de sus servicios, la Licencia de primera ocupación o utilización.

Ocupación o utilización de obras parcialmente ilegales

Si en una construcción o instalación existen partes que no se ajustan a la normativa urbanística en aspectos de detalle o de escasa entidad, puede obtenerse licencia de ocupación o utilización limitada a las partes que cumplan la normativa, siempre que dichas partes resulten técnica y funcionalmente susceptibles de ser utilizadas de forma independiente. En estos casos, el Ayuntamiento de Estepona puede exigir que se constituya garantía en cuantía suficiente para responder del coste de las obras necesarias para restaurar la legalidad urbanística.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para licencias de primera ocupación en Estepona y alrededores

Vídeo 2: Las superficies en los edificios – Conceptos básicos

Editado por el arquitecto Daniel Trujillano

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Redacción de informes de medición de edificios en España

Licencias de ocupación y utilización en Estepona (III)

La licencia de ocupación y utilización en Estepona (III)

Edificaciones disconformes o ilegales. Ocupación o utilización parcial.

En el caso de edificios disconformes con el planeamiento urbanístico vigente pero erigidos lícitamente con anterioridad a la entrada en vigor del mismo, y en el de edificios erigidos sin licencia o en contra de sus determinaciones pero en los cuales haya prescrito la infracción urbanística, la solicitud de licencia de ocupación y de utilización debe acompañarse de los siguientes documentos:

• certificado emitido por técnico competente, en el que se acredite la antigüedad de la construcción, edificación o instalación, que deberá incluir la documentación gráfica necesaria para la completa descripción y el presupuesto de ejecución material de la obra o instalación
• declaración suscrita por el propietario, en la que conste que sobre la construcción o edificación no existe abierto ningún procedimiento administrativo de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado
• documentación catastral actualizada, o justificación de haber presentado la solicitud para proceder al alta catastral de la edificación.

En la documentación gráfica que debe acompañar al certificado técnico se debe indicar los parámetros urbanísticos básicos (uso, situación, emplazamiento, ocupación, altura y edificabilidad), y la situación legal de todas las construcciones, edificaciones e instalaciones existentes en la finca. El presupuesto de ejecución material puede ser sustituido por facturas o cualquier otro documento que legalmente justifique el presupuesto legal de la obra, actualizado al día de la fecha de resolución de la licencia. Si el inmueble objeto de la Licencia de ocupación o utilización está en situación de fuera de ordenación, el certificado técnico deberá describir pormenorizadamente qué parte de la edificación se encuentra afectada y qué preceptos normativos incumple.

Licencia de ocupación o utilización parcial

El Ayuntamiento de Estepona concede Licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones o instalaciones ejecutadas conforme a licencia urbanística otorgada, siempre que se cumpla las siguientes condiciones:

• que las partes resulten técnica y funcionalmente susceptibles de ser utilizadas de forma independiente
• que se esté cumpliendo los plazos y demás determinaciones impuestas por la normativa aplicable.

El Ayuntamiento puede exigir, mediante acuerdo motivado, que el solicitante constituya garantía para asegurar la correcta ejecución de las obras restantes.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para licencias de ocupación y utilización en Estepona y alrededores

Licencias de ocupación y utilización en Estepona (II)

La licencia de ocupación y utilización en Estepona (II)

Documentación necesaria para formalizar la solicitud

En Estepona, las solicitudes de licencias de ocupación y de utilización requieren la presentación de los siguientes documentos:

• escrito de solicitud, en modelo normalizado
• Certificado final de obras, acreditativo de la fecha de terminación de las obras y del correcto ajuste a la licencia de obras concedida y a las condiciones de utilización
• Certificado final de obras de urbanización, cuando éstas se hubieran ejecutado simultáneamente
• copia de la notificación de concesión de la licencia de obras
• proyecto final de obras, con el alcance y contenido del Proyecto de ejecución, en el caso de que se haya producido modificaciones sustanciales respecto a éste y al efecto de su legalización
• documento acreditativo del ingreso de la tasa correspondiente a la licencia de ocupación o utilización (si se requiere legalización, se deberá añadir la tasa correspondiente a la obra de edificación)
• justificación del coste real y efectivo de las obras objeto de licencia
• fotografías en color, descriptivas de la obra terminada, mostrando fachadas, cubierta y la urbanización de las calles que circunden la parcela
• cuando sea necesario, certificado acreditativo de la presentación del correspondiente Proyecto técnico de I.C.T., emitido por la Administración competente en materia de telecomunicaciones, y certificado de instalación o boletín de instalador cuando se trate de edificios que no tengan más de veinte viviendas
• cuando sea necesario, certificado acreditativo del cumplimiento de lo dispuesto en la Normativa técnica reguladora de la accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas
• cuando sea necesario, Ficha técnica descriptiva de la instalación del ascensor, junto con la documentación acreditativa de haberla registrado en el órgano competente de la Junta de Andalucía
• cuando sea necesario, contrato de mantenimiento de la instalación solar térmica
• si existe instalaciones productoras de ruidos y vibraciones, ensayo acústico acreditativo del cumplimiento de la normativa sobre calidad y prevención establecida en la legislación vigente sobre Protección contra la contaminación acústica
• si existe zona recreativa infantil, certificado acreditativo del cumplimiento de las Medidas de seguridad de parques infantiles
• certificaciones o informes acreditativos de la correcta ejecución de los servicios, emitidos por las empresas suministradoras
• certificado acreditativo de la presión y del caudal necesarios en la acometida de abastecimiento de agua y, en su caso, de protección contra incendios, así como de haber realizado de forma satisfactoria la desinfección sanitaria de la red
• certificado de la instalación de baja tensión, sellado por el organismo competente de la Junta de Andalucía
• cuando sea necesario, acreditación de la presentación del Plan de emergencia y evacuación, de los seguros de responsabilidad civil y del contrato de mantenimiento de las instalaciones de protección contra incendios
• cuando sea necesario, acreditación de la presentación ante la Gerencia del Catastro de la Declaración catastral por nueva construcción
• justificación de haber realizado el depósito de las documentaciones de seguimiento y control de la obra en el Colegio profesional correspondiente
• en su caso, justificación de la incorporación en la inscripción registral de condiciones impuestas por la licencia de obras
• en su caso, acreditación de cambio de titularidad
• en caso de obras de nueva edificación, justificante del cumplimiento de la Ordenanza reguladora de la nominación y rotulación de calles y de la edificación de edificios y viviendas de Estepona.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para Licencias de ocupación en Estepona y alrededores

Licencias de ocupación y utilización en Estepona (I)

La licencia de ocupación y utilización en Estepona (I)

Actos sujetos. Finalidades.

En Estepona, están sujetos a licencia todos los actos de ocupación o utilización de las edificaciones, unidades edificatorias y locales resultantes de:

• obras de nueva edificación
• obras de reforma, consolidación o rehabilitación en las que haya habido modificación del uso original o bien de la intensidad del uso.

También están sujetos a licencia de ocupación o utilización la ocupación o uso de los edificios, construcciones, establecimientos e instalaciones erigidos sin licencia, o bien en contra de las determinaciones de una licencia obtenida, respecto de los cuales haya prescrito la infracción urbanística que pudiera haberse cometido y haya transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado, sin que la misma se haya ejercitado. En estos casos, si el uso que se desarrolle o se pretenda desarrollar en la edificación o instalación no se ajusta al ordenamiento urbanístico vigente, se denegará la licencia de ocupación o utilización.

Finalidades

La licencia de ocupación y de utilización tiene las siguientes finalidades:

• comprobar que el uso previsto para un inmueble es conforme a la normativa y a la ordenación urbanística que resulte aplicable
• verificar que el edificio reune las condiciones necesarias de habitabilidad, salubridad, higiene, seguridad, solidez estructural y solidez constructiva
• comprobar que el edificio construido y la urbanización ejecutada de manera simultánea, en su caso, se han realizado con arreglo al proyecto técnico correspondiente
• si se trata de un edificio para el cual ha sido otorgada licencia de obras, comprobar la adecuación urbanística de las obras ejecutadas a la licencia otorgada.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación técnica para licencias de utilización y ocupación en Estepona y alrededores