Silencio administrativo en actos de edificación

Captura del sitio web del Tribunal Constitucional

El silencio administrativo en actos de edificación

STC 143/2017

El silencio administrativo acontece cuando se agota el plazo máximo establecido para la notificación de la resolución correspondiente a una solicitud de autorización. El texto refundido de la vigente Ley del suelo y rehabilitación urbana establece que las facultades o derechos que contravienen la ordenación territorial o urbanística no pueden entenderse adquiridos por silencio administrativo. Así pues, el silencio administrativo resulta positivo o negativo en función de que los actos solicitados sean o no conformes con la ordenación territorial y urbanística.

Silencio administrativo en la Ley del suelo y rehabilitación urbana

El Estado ostenta competencias para regular el sentido del silencio administrativo, por ello la Ley del suelo y rehabilitación urbana se atreve a imponer el silencio negativo en procedimientos administrativos concretos dentro del ámbito del urbanismo:

• movimientos de tierras y explanaciones independientes de proyectos de urbanización o edificación
• división de fincas (parcelaciones, segregaciones…) en actos no integrados en proyectos de reparcelación
• tala de árboles o arbustos en terrenos sometidos a procesos de transformación urbanística
• tala de árboles o arbustos motivada en la protección del dominio público
• obras de construcción e instalaciones de nueva planta, sin carácter de edificación
• ubicación de viviendas prefabricadas e instalaciones similares
• obras de edificación de nueva planta.

No obstante, hay que tener en cuenta que la Ley no hace distinción según la clase de suelo, y ello genera un conflicto de competencias que ha sido objeto de la sentencia 143/2017 del Tribunal Constitucional.

Sentencia 143/2017 del Tribunal Constitucional

La STC 143/2017 reconoce que el suelo rural, con o sin protección especial, ostenta siempre un valor medioambiental que legitima al legislador estatal para imponer reglas de protección, como el silencio administrativo negativo, por razones de interés general y en todo el territorio nacional, sin que pueda entenderse que ello vulnera las competencias autonómicas. No obstante, siempre que no medie dicho valor medioambiental, el Estado perderá su competencia para regular el silencio administrativo, en favor de las Comunidades autónomas. Así pues, la STC 143/2017 ha establecido que:

• la imposición relativa a los movimientos de tierras y explanaciones sólo es constitucional si compromete la preservación de los valores propios del medio rural
• las imposiciones relativas a la división de fincas y a la tala de árboles y arbustos en terrenos sometidos a transformación urbanística son inconstitucionales, puesto que vulneran las competencias autonómicas
• las imposiciones relativas a las construcciones e instalaciones de nueva planta y a las casas prefabricadas e instalaciones similares sólo es constitucional si los actos cuya autorización se solicita se emplazan en suelo rural sin expectativas de transformación urbanística.

Conclusiones

La imposición relativa a las obras de edificación de nueva planta es perfectamente lícita y constitucional, puesto que las obras de edificación se encuentran reguladas por la Ley de ordenación de la edificación, que establece, entre los requisitos básicos, la protección del medio ambiente. Así pues, el silencio administrativo en obras de edificación de nueva planta debe entenderse siempre en sentido negativo. Si el objetivo de las obras es la ubicación de casas prefabricadas, la Ley del suelo y rehabilitación urbana sólo impondrá silencio administrativo negativo a las que se emplacen en suelo rural sin expectativas de transformación.

Competencia autonómica

Los casos de silencio administrativo negativo que han sido declarados inconstitucionales por la STC 143/2017 no pasan automáticamente a tener silencio administrativo positivo. La sentencia sólo hace patente la incompetencia del Estado sobre esas regulaciones en casos concretos, que pasan al ámbito de las legislaciones autonómicas. En Andalucía, el plazo máximo impuesto por la Ley 7/2002 para la notificación de la resolución expresa correspondiente a los procedimientos de otorgamiento de licencias urbanísticas es de 3 meses. Transcurrido ese plazo, la licencia interesada puede entenderse otorgada, es decir, se aplica el silencio administrativo positivo, siempre que ello no entre en conflicto con los criterios impuestos por la Ley estatal del suelo y rehabilitación urbana a los que se ha reconocido constitucionalidad.

Viviendas para fines turísticos en Andalucía (IV)

Oficina virtual de la Consejería de turismo

Las viviendas para fines turísticos en Andalucía (IV)

Declaración, inscripción, oferta, reserva, entrada y cancelación. Inspecciones.

Para que una vivienda con fin turístico pueda empezar a funcionar, el explotador tiene que presentar una Declaración responsable en la Consejería de turismo y deporte. Inmediatamente después de la presentación, el explotador queda autorizado para publicitar su oferta de alojamiento. El contenido mínimo de la Declaración responsable es el siguiente:

• identificación de la vivienda, incluyendo referencia catastral
• capacidad de alojamiento
• identificación del propietario
• identificación del explotador.

Las alteraciones que afecten a la información suministrada deben ser comunicadas a la Consejería. La prestación de un servicio de alojamiento en vivienda para fin turístico sin que se haya presentado la Declaración responsable tiene consideración de actividad clandestina y supone una infracción grave.

Inscripción en el RTA

Cada vivienda con fin turístico debe ser inscrita de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA). La inscripción genera un código que debe ser insertado en todos los medios utilizados para publicitar la vivienda. El registro queda obligado a comunicar cada alta y cada baja a las corporaciones municipales y a la Consejería competente en materia de vivienda.

Oferta

Las condiciones de la estancia en una vivienda con fin turístico (señal, precio, reserva, cancelación...) deben aparecer detalladas en la oferta. El precio debe referirse siempre a cada noche de estancia, y debe incluir la limpieza previa a la entrada, los suministros de agua y electricidad durante la estancia, la climatización y el usufructo de la lencería y el menaje. El explotador queda obligado a entregar justificantes de todos los pagos recibidos, incluidos los anticipos.

Reserva

La confirmación de una reserva supondrá la emisión de un justificante acreditativo de la misma e informativo de la señal recibida, del precio final y de las penalizaciones aplicables en caso de cancelación. La señal debe entenderse como anticipo a cuenta del precio final de la estancia, y no debe superar el 30% del importe total de los servicios reservados.

Entrada

Cada usuario debe presentar su NIF, NIE o pasaporte. El número del documento debe consignarse en un parte de entrada dispuesto según establece la normativa de Libros de registro de viajeros. El momento de la ocupación de la vivienda será el pactado entre explotador y usuario. Si el acuerdo no precisó la hora de entrada o de salida, se entenderá que el derecho de ocupación comienza a las 16:00 del primer día y termina a las 12:00 del último. En el acto de entrega, el usuario deberá recibir:

• información sobre el uso de electrodomésticos e instalaciones
• normas de uso de los elementos comunes del inmueble ocupado
• las llaves y demás medios de acceso que puedan resultar necesarios durante la estancia.

Cancelación

Si el usuario cancela la reserva con más de diez días de antelación respecto de la fecha prevista para la entrada, el explotador podrá retenerle la mitad de la señal abonada. Si el usuario dispone la cancelación con menos de 10 días de antelación, perderá la totalidad de la señal. Por otra parte, si es el explotador quien cancela la reserva y lo hace con más de 10 días de antelación, deberá devolver la totalidad de la señal recibida, y si dispone la cancelación con menos de 10 días de antelación, además de devolver la señal deberá indemnizar al usuario por un importe equivalente al 30% del precio total de la estancia reservada. La cancelación de una reserva puede también producirse por causa de fuerza mayor, inevitable y ajena a la voluntad de las partes, en cuyo caso las penalizaciones no podrán aplicarse.

Inspecciones turísticas

La Consejería de turismo y deporte dispone inspecciones destinadas a comprobar y controlar el cumplimiento de la normativa aplicable. El explotador queda obligado a facilitar la labor de los inspectores. Los explotadores infractores incurren en responsabilidad administrativa, sujeta a sanciones.

Viviendas para fines turísticos en Andalucía (III)

Guía para cumplimentar la declaración responsable

Las viviendas para fines turísticos en Andalucía (III)

Requisitos de las viviendas. Contrato.

En Andalucía, una vivienda con fin turístico debe satisfacer los siguientes requisitos:

• contar con Licencia de ocupación
• respetar las exigencias técnicas y de calidad exigibles a las viviendas
• contar con ventilación directa en las habitaciones, al exterior o a patios
• contar con algún sistema de oscurecimiento en las ventanas
• disponer de un amueblamiento apropiado y adecuado al número de plazas
• disponer de un equipamiento adecuado y dispuesto para su uso inmediato
• si la explotación se realiza en mayo, junio, julio, agosto y/o septiembre, disponer de una instalación fija de refrigeración en todos los salones y las habitaciones
• si la explotación se realiza en octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo y/o abril, disponer de calefacción
• contar con botiquín para primeros auxilios
• contar con información turística local, en papel o en formato digital (establecimientos de ocio, hostelería, espectáculos...)
• disponer de información sobre comercios, aparcamientos, servicios médicos, guías de transporte público, planos de la ciudad…
• disponer de  Hojas de quejas y reclamaciones y contar con un cartel que anuncie tal disponibilidad
• contar con los manuales de funcionamiento de los electrodomésticos y las instalaciones
• contar con servicio de limpieza previo a la entrada de nuevos clientes y posterior a su salida
• contar con dotación suficiente de lencería y menaje, con un juego de repuesto
• disponer de un servicio de atención telefónica para consultas o incidencias
• disponer de información descriptiva de las restricciones de uso y admisión (fumadores, mascotas…).

Es posible obtener exenciones en viviendas afectadas por un nivel de protección arquitectónica que impida ejecutar las modificaciones necesarias para cumplir con los requisitos. En concreto, dichas viviendas pueden obtener exención de la obligación de disponer de:

• ventilación directa de habitaciones
• sistemas de oscurecimiento de ventanas
• refrigeración de habitaciones
• calefacción.

Contrato

Los usuarios de viviendas para fines turísticos deben recibir siempre un contrato. En dicho documento debe figurar la identificación del explotador de la vivienda, el código de inscripción en el Registro de turismo, el número de atención telefónica, los datos de la ocupación (número de ocupantes, con fechas de entrada y salida), el precio final y la firma del usuario. El explotador de la vivienda queda obligado a conservar los contratos durante un año.

Viviendas para fines turísticos en Andalucía (II)

Captura de la página dedicada a Viviendas con fines turísticos

Las viviendas para fines turísticos en Andalucía (II)

Explotador. Régimen. Características, tipos y capacidad.

Se entiende que el explotador de la vivienda con fin turístico es el propietario, a no ser que en la Declaración responsable se haya designado a otra persona, que deberá contar con título jurídico habilitante al efecto. El explotador es responsable de la correcta prestación del servicio ante la Administración y ante los usuarios.

Régimen jurídico

Cuando el alojamiento en una vivienda tiene fin turístico, se considera servicio turístico, sujeto al cumplimiento de:

• la Ley 13/2011
• el Decreto 28/2016
• la normativa sectorial aplicable.

Ninguna vivienda con fin turístico puede discriminar a sus clientes en base a su sexo, religión, ideología o tendencias. Por otra parte, todos los usuarios quedan obligados al cumplimiento de las obligaciones que les impone la Ley 13/2011, especialmente en lo referente a las reglas de convivencia. De hecho, el incumplimiento de las obligaciones mencionadas puede llegar a facultar al explotador para expulsar de la vivienda a los usuarios dentro de un plazo de 24 horas.

Características

Una vivienda con fin turístico se caracteriza por:

• su ubicación en suelo de uso residencial, dentro de Andalucía
• la habitualidad y finalidad turística de su oferta.

Se entiende que concurren habitualidad y finalidad turística cuando la comercialización o promoción se desarrolla a través de canales de oferta turística, entendiendo como tales:

• las agencias de viaje
• las empresas organizadoras de servicios turísticos
• cualquier canal en el que sea posible reservar un alojamiento.

Tipos

Las viviendas con fin turístico pueden ser de dos tipos:

• completas
• por habitaciones, en cuyo caso el propietario debe residir en la vivienda.

Capacidad máxima

El número máximo de plazas ofertadas en una vivienda con fin turístico depende del tipo:

• en viviendas completas, 15 plazas
• en viviendas por habitaciones, 6 plazas.

En ninguno de los dos tipos puede haber habitaciones con más de 4 plazas. En todo caso, el número máximo de plazas quedará limitado, además, por lo que establezca la Licencia de ocupación.

Viviendas para fines turísticos en Andalucía (I)

Captura de la página web del RTA

Las viviendas para fines turísticos en Andalucía (I)

Decreto 28/2016. Objetivos, exigencias y exclusiones.

El pasado día 11 de Mayo de 2016 entró en vigor el Decreto 28/2016, sobre viviendas con fines turísticos en Andalucía. El propósito de dicho Decreto es la regulación de las viviendas destinadas al alojamiento de turistas en el medio urbano, y los objetivos de dicha regulación son:

• garantizar unos niveles mínimos de calidad y seguridad para los usuarios de las viviendas de alojamiento turístico en el medio urbano
• proteger la seguridad ciudadana, mediante el correcto registro de los datos identificativos de los usuarios en libros de registro y en partes de entrada de viajeros
• proteger el medio ambiente y el entorno urbano, en pos de un desarrollo sostenible
• eliminar la clandestinidad, el fraude y la competencia desleal en la actividad, mediante la disposición de un censo de viviendas turísticas inscritas obligatoriamente en el Registro de turismo de Andalucía (RTA)
• otorgar a la Administración turística andaluza potestades para la inspección de las actividades y la aplicación de sanciones a las actuaciones irregulares.

El decreto considera dos categorías de viviendas para uso turístico:

• las que se ofrecen en su totalidad
• las que se ofrecen para alojamiento por habitaciones.

Exigencias

El nivel de exigencia que se impone a las viviendas con fines turísticos es más reducido que el que se impone a otros alojamientos turísticos. En estas viviendas se vigila más aspectos como:

• la prestación del servicio
• la dotación de un nivel de calidad básico
• la atención a los usuarios
• el derecho de los usuarios a estar bien informados.

Exclusiones

El Decreto 28/2016 no es de aplicación en los siguientes casos:

• viviendas que se cedan sin contraprestación económica
• viviendas contratadas por periodos de duración superior a dos meses
• viviendas ubicadas en el medio rural, que deben regularse por aplicación de lo establecido en la Ley 13/2011 y del Decreto 20/2002
• conjuntos de tres o más viviendas, que deben regularse por aplicación de lo establecido en el Decreto 194/2010.

Actuación comunicada en Marbella (V)

Captura del sitio web del Ayuntamiento de Marbella

Actuaciones comunicadas en Marbella (V)

Procedimiento de Declaración responsable o Comunicación previa. Condiciones aplicables.

Las actuaciones a las que se aplica la Declaración responsable o Comunicación previa no dejan de estar sujetas al deber de cumplir todo lo establecido en la normativa aplicable, y no dejan de estar sometidas a la intervención administrativa. La ventaja en estas actuaciones es sólo la posibilidad de comenzar las obras al día siguiente de presentar la solicitud, siempre que dicha solicitud cumpla todos los requisitos.

Procedimiento de Declaración responsable o Comunicación previa

El Ayuntamiento de Marbella pone a disposición de los interesados un modelo normalizado de Declaración responsable que debe presentarse cumplimentado y acompañado de la documentación administrativa y técnica que proceda. Cuando se presenta una Declaración, se inicia un procedimiento análogo al establecido para las Actuaciones comunicadas.

Condiciones aplicables a la Declaración responsable o Comunicación previa

Las licencias de obra obtenidas mediante Declaración responsable o Comunicación previa quedan sujetas al cumplimiento de las condiciones siguientes:

• se otorgan salvo derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero
• se otorgan limitadas por la descripción aportada por el solicitante, de modo que cualquier modificación requerirá una nueva licencia a fin de no incurrir en infracción urbanística
• el titular tendrá la copia acreditativa de la solicitud a disposición de los servicios municipales, y les facilitará el acceso a la obra en caso de inspección o comprobación
• las obras pueden comenzar 15 días después de la solicitud en Actuaciones comunicadas, o al día siguiente de la solicitud en Declaraciones responsables o Comunicaciones previas
• las obras deben comenzar antes de que pasen dos meses contados desde el momento de la concesión, y deberán completarse antes desde que pasen 6 meses, también contados desde la concesión
• las obras que no se inicien o se completen dentro del plazo correspondiente incurrirán en caducidad de la licencia, si bien es posible obtener prórroga de un mes para el inicio y de 3 meses para la terminación
• las obras no podrán contravenir en ningún caso la legislación ni el planeamiento urbanístico
• los titulares no podrán ampararse en la posesión de licencia con el fin de atenuar su responsabilidad civil o penal
• las licencias pueden transmitirse, lo cual requiere un acto de comunicación previa al Ayuntamiento de Marbella, sólo a efectos informativos
• en caso de transmisión no comunicada, se considerará responsables tanto al anterior titular como al nuevo
• tras la finalización de las obras, el titular quedará obligado a reparar los desperfectos originados en las vías públicas y espacios colindantes, y a mantener dichas vías y espacios en condiciones de seguridad, salubridad y limpieza, según los términos establecidos por la Ordenanza municipal de protección de bienes y derechos del Ayuntamiento de Marbella
• no se podrá ocupar la vía pública con andamios, maquinaria, escaleras, instrumentos, herramientas o materiales sin contar con la correspondiente autorización.

Obras exentas de licencia

En Marbella, si se cumplen determinadas condiciones, quedan exentas de la obligación de obtener Licencia de obras las intervenciones siguientes:

• pavimentado de espacios interiores cuya superficie no supere los 20 m2
• revestimiento de techos interiores cuya superficie no supere los 20 m2
• revestimiento de paredes interiores cuya superficie no supere los 60 m2
• cambio de aparatos sanitarios
• cambio de carpinterías, siempre que el edificio no se emplace en el centro histórico y no se altere la composición de la fachada ni la distribución interior
• reparación de instalaciones
• reparación de humedades en terrazas y azoteas, siempre que la superficie afectada no supere los 100 m2
• pintura interior
• pintura exterior, siempre que el edificio no se emplace en el centro histórico
• limpieza y desbroce de parcelas sin alterar la topografía ni el arbolado.

Las condiciones que deben cumplir todas las intervenciones listadas para que no precisen Licencia de obras son las siguientes:

• en general, debe tratarse de actuaciones sobre viviendas o locales comerciales que cuenten con licencia de apertura
• la actuación de limpieza y desbroce puede referirse a cualquier parcela de Suelo Urbano
• el Presupuesto de Ejecución Material de la intervención no puede superar los 6.000 euros
• la intervención no puede requerir andamios ni trabajos en altura
• la intervención no puede afectar a edificios en los que se esté ejecutando o en las que se haya ejecutado recientemente actuaciones sometidas a licencia.

Actuación comunicada en Marbella (IV)

Actuaciones comunicadas en Marbella (IV)

Resolución del trámite. Certificación. Silencio. Declaración responsable o comunicación previa.

Si la documentación aportada es suficiente para poder evaluar adecuación al ordenamiento urbanístico, a la normativa sectorial y a lo establecido en la Ordenanza reguladora, el Ayuntamiento de Marbella emitirá informes técnico y jurídico. La tramitación proseguirá en función de lo que resuelvan dichos informes:

• si ambos informes son favorables, la licencia podrá entenderse otorgada y las obras podrán iniciarse antes de que pasen 15 días hábiles contados desde el momento en que se aportó toda la documentación necesaria
• si alguno de los informes es desfavorable, se podrá emitir propuesta de denegación, en cuyo caso la resolución adoptada será notificada antes de que concluya el plazo establecido para resolver la solicitud
• si de los informes se deduce la necesidad de subsanar deficiencias en la documentación aportada, se otorgará un plazo de 15 días naturales para que el solicitante proceda a la subsanación o desista de su petición
• si de los informes se deduce que el procedimiento de actuación comunicada no es aplicable, se comunicará al interesado que el trámite habrá de ajustarse al procedimiento establecido para el tipo de obras de que se trate, con lo que las obras no podrán iniciarse hasta que se obtenga la correspondiente autorización expresa.

Certificación acreditativa

Transcurrido el plazo necesario para que la licencia de obras pueda entenderse otorgada, el titular puede solicitar al Ayuntamiento de Marbella que expida una certificación acreditativa al efecto.

Silencio administrativo

Las actuaciones comunicadas que contravienen la legislación o el planeamiento urbanístico no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo. Lo mismo se aplica en los casos en que la inexactitud de la información de contacto facilitada impide la correcta notificación de requerimientos de subsanación.

Adaptación y reforma de locales comerciales

En general, una Declaración responsable o Comunicación previa es un documento en el que un interesado manifiesta que cumple con los requisitos impuestos por la normativa vigente para poder acceder al reconocimiento de un derecho, que dispone de documentación que acredita tal cumplimiento y que se compromete a mantenerlo durante el periodo de tiempo que resulte inherente al derecho adquirido. En Marbella, el procedimiento de Declaración responsable o Comunicación previa puede aplicarse a las obras necesarias para adaptar o acondicionar locales para el ejercicio de las siguientes actividades:

• actividades comerciales minoristas
• actividades de prestación de servicios que cumplan los requisitos establecidos en la Ley 12/2012, de Medidas urgentes de liberalización.

También puede aplicarse en:

• instalaciones de redes públicas de comunicaciones electrónicas
• estaciones o instalaciones radioeléctricas en las que la superficie ocupada no exceda los 300 m2.

El procedimiento de Declaración responsable o Comunicación previa no puede aplicarse en:

• instalaciones que causen impacto en espacios naturales protegidos
• actividades que causen impacto en el patrimonio histórico-artístico o en el uso u ocupación de bienes de dominio público.