Modificación de la ordenanza de licencias para actuaciones comunicadas en Marbella (III)

 

Modificación de la ordenanza de actuaciones comunicadas en Marbella (III)

Documentación técnica. Actuaciones que precisan facultativo. Acondicionamiento y reforma de locales.

Para que una intervención pueda tramitarse como actuación comunicada en Marbella, el presupuesto total de ejecución material no puede superar los 10.000 euros. Tampoco se permite que supere ese límite la suma de las actuaciones sometidas a licencia y las exentas, ni la suma de las actuaciones que se pretende ejecutar y las que se haya ejecutado en fechas recientes.

Documentación técnica mínima

Tras la modificación, la ordenanza de actuaciones comunicadas establece el siguiente contenido mínimo para la documentación técnica que ha de presentarse en todo caso:

• documentación acreditativa del pago de la tasa municipal y del impuesto sobre construcciones
• referencia catastral o plano de situación en el PGOU
• descripción de los trabajos
• mediciones y presupuesto
• si los trabajos requieren la instalación de andamios, guindolas o técnicas de trabajo vertical, se deberá aportar documentación técnica que defina dichos medios, incluyendo el correspondiente Estudio de seguridad y salud o Estudio básico de seguridad y salud.

Documentación técnica en obras que requieren un facultativo

La documentación técnica en intervenciones que requieren la intervención de un técnico es, en líneas generales, la siguiente:

• Memoria
• Planos
• Mediciones y presupuesto
• Estudio de seguridad y salud
• Estudio de gestión de residuos.

A su vez, la Memoria debe contener:

• Memoria descriptiva
• Memoria constructiva, que justifique el ajuste de la intervención al vigente DB SI, el DB SUA y el decreto andaluz de accesibilidad
• Anejos de cálculo de la estructura y de las instalaciones.

Por otra parte, los planos deben incluir:

• situación en el PGOU de Marbella
• plantas del estado actual y del modificado, amuebladas, con cotas y superficies
• alzados y secciones del estado actual y del modificado
• accesibilidad
• estructura
• instalaciones
• protección contra incendios
• definición constructiva.

En cuanto a la gestión de residuos, el productor debe constituir una fianza o garantía que asegure su corrección. Dicha fianza o garantía se calcula como un porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material de las obras:

• en obras de demolición, el 2%
• en obra nueva, el 1%
• en excavaciones, el 2%
• en combinaciones de los anteriores, se asigna a cada partida el porcentaje correspondiente.

Acondicionamiento o reforma de locales

Las obras de acondicionamiento o reforma de locales comerciales requieren el aporte de documentación específica que depende del tipo de actividad proyectada:

• si la actividad está sometida a calificación ambiental, será preciso presentar solicitud de licencia de obras y documentación acreditativa del otorgamiento de licencia de instalación
• si la actividad no está sujeta a calificación ambiental pero requiere licencia de apertura, se deberá presentar solicitud de licencia de obras y copias de los informes favorables emitidos al obtener licencia de instalación.

Desmoches, podas y desbroces

Las solicitudes de licencia para desmoche, podas de mantenimiento y reducción de copa de árboles y palmeras deben presentarse acompañadas de un reportaje fotográfico acreditativo del estado inicial del arbolado. Las de desbroce de parcelas deben ir también acompañadas de reportaje fotográfico, acreditativo del estado inicial de la parcela.

Actuaciones exentas de licencia de obras

Entre las intervenciones de reparación y renovación que no requieren la intervención de ningún facultativo, no afectan a la estructura y no requieren andamios ni otros medios de trabajo vertical, las que figuran a continuación no precisan tampoco la obtención previa de licencia de obras:

• trabajos de impermeabilización, revestimiento y pintura que no cubran más de 150 m2 en total
• trabajos de apertura o modificación de huecos, siempre que no se ejecuten en el centro histórico y no afecten a más de una vivienda o local
• trabajos de carpintería, siempre que no se ejecuten en el centro histórico
• instalaciones y equipamientos, siempre que no afecten a más de una vivienda o local, y que la superficie afectada sea inferior a 100 m2
• reparación de infiltraciones en cubiertas y terrazas, siempre que la superficie reparada no supere los 100 m2
• trabajos de pintura interior
• trabajos de pintura exterior, siempre que no se emplacen en el centro histórico
• trabajos de limpieza, desbroce y ajardinamiento de parcelas, siempre que no incluyan movimiento de tierras y que no afecten al arbolado.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/marbella/obra-menor.html

Documentos técnicos para intervenciones de obra menor en Marbella

Modificación de la ordenanza de licencias para actuaciones comunicadas en Marbella (II)

 

Modificación de la ordenanza de actuaciones comunicadas en Marbella (II)

Intervenciones tramitables mediante actuación comunicada

La última modificación de la ordenanza malagueña sobre actuaciones comunicadas establece que las intervenciones siguientes pueden tramitarse mediante actuación comunicada y sin que intervenga ningún técnico:

• obras de impermeabilización, revestimiento o pintura que no afecten a más de 500 m2 de superficie
• obras de apertura o modificación de huecos en cerramientos o particiones sin función estructural, siempre que afecten a un solo inmueble, no puedan tramitarse mediante Declaración responsable y la superficie total de los huecos afectados no llegue a 100 m2
• instalaciones que afecten a un solo inmueble, de menos de 300 m2, que no puedan tramitarse mediante Declaración responsable.

Obras que precisan la intervención de un facultativo

Las intervenciones siguientes pueden tramitarse mediante actuación comunicada con la intervención de un técnico:

• obras de adaptación de locales en las que la superficie no llega a 750 m2, si no pueden tramitarse mediante Declaración responsable (pueden requerir la presentación de Licencia de instalación)
• obras de revestimiento o pintura en las que la superficie total afectada esté entre 500 y 1.500 m2
• obras de apertura de huecos en muros con función estructural
• obras de reparación de elementos estructurales
• obras de reparación de tejados con superficie menor que 500 m2
• obras de construcción de pozos
• construcción de escaleras y ascensores
• obras de apeo
• obras de redistribución en viviendas, siempre que no alteren los usos y que no afecten a más de 1.000 m2 de superficie
• instalaciones que afecten a uno o varios inmuebles, de menos de 1.000 m2 en total, que no puedan tramitarse mediante Declaración responsable
• obras de demolición que no superen los 500 m2 y no afecten a inmuebles protegidos.

Intervenciones sobre arbolado y vegetación

Se puede tramitar mediante actuación comunicada las siguientes intervenciones:

• podas de mantenimiento que no supongan reducción de copa ni desmoche
• podas escultóricas que no reduzcan la masa de la copa en más de ⅓
• operaciones de limpieza, desbroce o ajardinamiento de terrenos, sin movimiento de tierras y sin efecto sobre el arbolado.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/marbella/obra-menor.html

Asistencia técnica para intervenciones de obra menor en Marbella

Modificación de la ordenanza de licencias para actuaciones comunicadas en Marbella (I)

Captura de la web del Ayuntamiento de Marbella

 

Modificación de la ordenanza de actuaciones comunicadas en Marbella (I)

Obras sujetas a actuación comunicada

El pasado día 1 de diciembre de 2018 entró en vigor la Modificación de la ordenanza reguladora de otorgamiento de licencias de obras para actuaciones comunicadas en determinadas obras y de declaración responsable o comunicación previa para las obras de adaptación de locales comerciales. Los cambios fundamentales que introduce la modificación son:

• el presupuesto de ejecución material de las actuaciones exentas puede llegar ahora hasta los 10.000 euros
• el presupuesto de ejecución de las obras tramitables como actuaciones comunicadas puede llegar ahora hasta los 100.000 euros.

Además de estos cambios se introducen otras modificaciones, destinadas principalmente a adaptar el texto de la ordenanza a la normativa actual.

Obras sujetas al procedimiento de actuación comunicada

Tras la modificación, el procedimiento de actuación comunicada se reserva para intervenciones que reúnen los requisitos siguientes:

• su incidencia en el entorno urbanístico es menor
• el presupuesto de ejecución material de las obras no supera los 100.000 euros (límite actualizable en base a las variaciones del índice oficial de coste del sector de la construcción).

Quedan excluidas expresamente del procedimiento de actuación comunicada las intervenciones en las que concurra alguna de las circunstancias siguientes:

• afectan a propiedades de titularidad pública o municipal
• afectan a equipamientos públicos
• ocupan la vía pública
• afectan a inmuebles protegidos
• afectan a inmuebles ubicados en la zona de ordenanzas C-1
• afectan a inmuebles a los que se ha impuesto medidas cautelares
• afectan a inmuebles a los que se ha impuesto órdenes de restablecimiento de la realidad física alterada y no están relacionadas con dicho restablecimiento
• afectan a inmuebles declarados en situación de asimilado a fuera de ordenación
• amplían la superficie construida del inmueble
• incluyen movimiento de tierras
• constituyen instalaciones publicitarias
• incluyen tala, trasplante o reducción de copa de árboles.

Tras la modificación, la ordenanza incluye expresamente en el ámbito de aplicación de las actuaciones comunicadas a las intervenciones siguientes:

• obras de reforma o reparación que no precisan intervención facultativa, por no afectar a la estructura ni a la cimentación, y por no implicar la ejecución de trabajos a más de dos metros de altura
• obras que precisan la intervención de un facultativo, por afectar a la estructura, a la cimentación o por implicar la ejecución de trabajos a más de dos metros de altura
• obras de demolición de hasta 500 m2 c., a no ser que afecten a inmuebles protegidos (requieren la intervención de un facultativo)
• intervenciones sobre el arbolado o la vegetación, siempre que no impliquen tala, trasplante ni reducción de copa.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/marbella/obra-menor.html

Documentación técnica para intervenciones de obra menor en Marbella

Selección de viviendas prefabricadas (II)

Selección de viviendas unifamiliares prefabricadas (II)

Coodo y Donacasa

Coodo (http://www.coodo.com/) es una empresa alemana que tiene su sede central en Hamburgo y se dedica a la fabricación de viviendas fácilmente transportables en contenedores estándar. Las viviendas poseen acristalamiento triple cuando se instalan dentro de la Unión Europea, y doble cuando se suministran fuera de la unión. Incorporan una bomba de calor multifunción que proporciona, además de agua caliente sanitaria, calefacción, refrigeración, deshumidificación y ventilación mecánica con recuperación de calor. Las viviendas de Coodo se ofrecen en dos modalidades:

• edición gris, con la madera como material constructivo básico, producida en Porto (Portugal)
• edición blanca, construida con acero y aluminio y producida en Skopje (Macedonia) y el sur de Alemania.

En 2018, la empresa se ha centrado en la producción de los modelos Coodo 24 y Coodo 32.

Coodo 24 posee las siguientes características:

• Superficie construida: 25,16 m2 c.
• Superficie útil: 20,00 m2 u.
• Dimensiones exteriores: 7,40x3,40x3,20 m.
• Ediciones disponibles: blanca y gris.

Combinando dos módulos Coodo 24 se obtiene Coodo 48 y combinando tres, Coodo 72.

Por otra parte, las características de Coodo 32 son:

• Superficie construida: 35,70 m2 c.
• Superficie útil: 32,00 m2 u.
• Dimensiones exteriores: 10,50x3,40x3,20 m.
• Ediciones disponibles: blanca y gris.

Coodo 64 es el resultado de unir dos módulos Coodo 32, y Coodo 96, el resultado de unir tres.

Donacasa

Donacasa es una empresa catalana que tiene sus oficinas en Sitges y en Vilanova I La Geltrú. Su sitio web puede visitarse en la URL https://www.donacasa.es/. Actualmente, Donacasa ofrece los siguientes modelos de viviendas prefabricadas:

• Castellón: 100 m2; 79.000,00 euros + IVA.
• Denia: 120 m2; 79.000,00 euros + IVA; sistema constructivo mediante entramado ligero. 
• Moderna: 150 m2; 96.000,00 euros + IVA; entramado ligero.
• Sant Gregori: 180 m2; 125.000,00 euros + IVA; entramado ligero. 
• París: 180 m2; 115.000,00 euros + IVA.

Los precios incluyen el levantamiento topográfico, el estudio geotécnico, el Proyecto básico y de ejecución, la Dirección de obra y la Dirección de la ejecución de la obra.

Silencio administrativo en actos de edificación

Captura del sitio web del Tribunal Constitucional

El silencio administrativo en actos de edificación

STC 143/2017

El silencio administrativo acontece cuando se agota el plazo máximo establecido para la notificación de la resolución correspondiente a una solicitud de autorización. El texto refundido de la vigente Ley del suelo y rehabilitación urbana establece que las facultades o derechos que contravienen la ordenación territorial o urbanística no pueden entenderse adquiridos por silencio administrativo. Así pues, el silencio administrativo resulta positivo o negativo en función de que los actos solicitados sean o no conformes con la ordenación territorial y urbanística.

Silencio administrativo en la Ley del suelo y rehabilitación urbana

El Estado ostenta competencias para regular el sentido del silencio administrativo, por ello la Ley del suelo y rehabilitación urbana se atreve a imponer el silencio negativo en procedimientos administrativos concretos dentro del ámbito del urbanismo:

• movimientos de tierras y explanaciones independientes de proyectos de urbanización o edificación
• división de fincas (parcelaciones, segregaciones…) en actos no integrados en proyectos de reparcelación
• tala de árboles o arbustos en terrenos sometidos a procesos de transformación urbanística
• tala de árboles o arbustos motivada en la protección del dominio público
• obras de construcción e instalaciones de nueva planta, sin carácter de edificación
• ubicación de viviendas prefabricadas e instalaciones similares
• obras de edificación de nueva planta.

No obstante, hay que tener en cuenta que la Ley no hace distinción según la clase de suelo, y ello genera un conflicto de competencias que ha sido objeto de la sentencia 143/2017 del Tribunal Constitucional.

Sentencia 143/2017 del Tribunal Constitucional

La STC 143/2017 reconoce que el suelo rural, con o sin protección especial, ostenta siempre un valor medioambiental que legitima al legislador estatal para imponer reglas de protección, como el silencio administrativo negativo, por razones de interés general y en todo el territorio nacional, sin que pueda entenderse que ello vulnera las competencias autonómicas. No obstante, siempre que no medie dicho valor medioambiental, el Estado perderá su competencia para regular el silencio administrativo, en favor de las Comunidades autónomas. Así pues, la STC 143/2017 ha establecido que:

• la imposición relativa a los movimientos de tierras y explanaciones sólo es constitucional si compromete la preservación de los valores propios del medio rural
• las imposiciones relativas a la división de fincas y a la tala de árboles y arbustos en terrenos sometidos a transformación urbanística son inconstitucionales, puesto que vulneran las competencias autonómicas
• las imposiciones relativas a las construcciones e instalaciones de nueva planta y a las casas prefabricadas e instalaciones similares sólo es constitucional si los actos cuya autorización se solicita se emplazan en suelo rural sin expectativas de transformación urbanística.

Conclusiones

La imposición relativa a las obras de edificación de nueva planta es perfectamente lícita y constitucional, puesto que las obras de edificación se encuentran reguladas por la Ley de ordenación de la edificación, que establece, entre los requisitos básicos, la protección del medio ambiente. Así pues, el silencio administrativo en obras de edificación de nueva planta debe entenderse siempre en sentido negativo. Si el objetivo de las obras es la ubicación de casas prefabricadas, la Ley del suelo y rehabilitación urbana sólo impondrá silencio administrativo negativo a las que se emplacen en suelo rural sin expectativas de transformación.

Competencia autonómica

Los casos de silencio administrativo negativo que han sido declarados inconstitucionales por la STC 143/2017 no pasan automáticamente a tener silencio administrativo positivo. La sentencia sólo hace patente la incompetencia del Estado sobre esas regulaciones en casos concretos, que pasan al ámbito de las legislaciones autonómicas. En Andalucía, el plazo máximo impuesto por la Ley 7/2002 para la notificación de la resolución expresa correspondiente a los procedimientos de otorgamiento de licencias urbanísticas es de 3 meses. Transcurrido ese plazo, la licencia interesada puede entenderse otorgada, es decir, se aplica el silencio administrativo positivo, siempre que ello no entre en conflicto con los criterios impuestos por la Ley estatal del suelo y rehabilitación urbana a los que se ha reconocido constitucionalidad.

Viviendas para fines turísticos en Andalucía (IV)

Oficina virtual de la Consejería de turismo

Las viviendas para fines turísticos en Andalucía (IV)

Declaración, inscripción, oferta, reserva, entrada y cancelación. Inspecciones.

Para que una vivienda con fin turístico pueda empezar a funcionar, el explotador tiene que presentar una Declaración responsable en la Consejería de turismo y deporte. Inmediatamente después de la presentación, el explotador queda autorizado para publicitar su oferta de alojamiento. El contenido mínimo de la Declaración responsable es el siguiente:

• identificación de la vivienda, incluyendo referencia catastral
• capacidad de alojamiento
• identificación del propietario
• identificación del explotador.

Las alteraciones que afecten a la información suministrada deben ser comunicadas a la Consejería. La prestación de un servicio de alojamiento en vivienda para fin turístico sin que se haya presentado la Declaración responsable tiene consideración de actividad clandestina y supone una infracción grave.

Inscripción en el RTA

Cada vivienda con fin turístico debe ser inscrita de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA). La inscripción genera un código que debe ser insertado en todos los medios utilizados para publicitar la vivienda. El registro queda obligado a comunicar cada alta y cada baja a las corporaciones municipales y a la Consejería competente en materia de vivienda.

Oferta

Las condiciones de la estancia en una vivienda con fin turístico (señal, precio, reserva, cancelación...) deben aparecer detalladas en la oferta. El precio debe referirse siempre a cada noche de estancia, y debe incluir la limpieza previa a la entrada, los suministros de agua y electricidad durante la estancia, la climatización y el usufructo de la lencería y el menaje. El explotador queda obligado a entregar justificantes de todos los pagos recibidos, incluidos los anticipos.

Reserva

La confirmación de una reserva supondrá la emisión de un justificante acreditativo de la misma e informativo de la señal recibida, del precio final y de las penalizaciones aplicables en caso de cancelación. La señal debe entenderse como anticipo a cuenta del precio final de la estancia, y no debe superar el 30% del importe total de los servicios reservados.

Entrada

Cada usuario debe presentar su NIF, NIE o pasaporte. El número del documento debe consignarse en un parte de entrada dispuesto según establece la normativa de Libros de registro de viajeros. El momento de la ocupación de la vivienda será el pactado entre explotador y usuario. Si el acuerdo no precisó la hora de entrada o de salida, se entenderá que el derecho de ocupación comienza a las 16:00 del primer día y termina a las 12:00 del último. En el acto de entrega, el usuario deberá recibir:

• información sobre el uso de electrodomésticos e instalaciones
• normas de uso de los elementos comunes del inmueble ocupado
• las llaves y demás medios de acceso que puedan resultar necesarios durante la estancia.

Cancelación

Si el usuario cancela la reserva con más de diez días de antelación respecto de la fecha prevista para la entrada, el explotador podrá retenerle la mitad de la señal abonada. Si el usuario dispone la cancelación con menos de 10 días de antelación, perderá la totalidad de la señal. Por otra parte, si es el explotador quien cancela la reserva y lo hace con más de 10 días de antelación, deberá devolver la totalidad de la señal recibida, y si dispone la cancelación con menos de 10 días de antelación, además de devolver la señal deberá indemnizar al usuario por un importe equivalente al 30% del precio total de la estancia reservada. La cancelación de una reserva puede también producirse por causa de fuerza mayor, inevitable y ajena a la voluntad de las partes, en cuyo caso las penalizaciones no podrán aplicarse.

Inspecciones turísticas

La Consejería de turismo y deporte dispone inspecciones destinadas a comprobar y controlar el cumplimiento de la normativa aplicable. El explotador queda obligado a facilitar la labor de los inspectores. Los explotadores infractores incurren en responsabilidad administrativa, sujeta a sanciones.

Viviendas para fines turísticos en Andalucía (III)

Guía para cumplimentar la declaración responsable

Las viviendas para fines turísticos en Andalucía (III)

Requisitos de las viviendas. Contrato.

En Andalucía, una vivienda con fin turístico debe satisfacer los siguientes requisitos:

• contar con Licencia de ocupación
• respetar las exigencias técnicas y de calidad exigibles a las viviendas
• contar con ventilación directa en las habitaciones, al exterior o a patios
• contar con algún sistema de oscurecimiento en las ventanas
• disponer de un amueblamiento apropiado y adecuado al número de plazas
• disponer de un equipamiento adecuado y dispuesto para su uso inmediato
• si la explotación se realiza en mayo, junio, julio, agosto y/o septiembre, disponer de una instalación fija de refrigeración en todos los salones y las habitaciones
• si la explotación se realiza en octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo y/o abril, disponer de calefacción
• contar con botiquín para primeros auxilios
• contar con información turística local, en papel o en formato digital (establecimientos de ocio, hostelería, espectáculos...)
• disponer de información sobre comercios, aparcamientos, servicios médicos, guías de transporte público, planos de la ciudad…
• disponer de  Hojas de quejas y reclamaciones y contar con un cartel que anuncie tal disponibilidad
• contar con los manuales de funcionamiento de los electrodomésticos y las instalaciones
• contar con servicio de limpieza previo a la entrada de nuevos clientes y posterior a su salida
• contar con dotación suficiente de lencería y menaje, con un juego de repuesto
• disponer de un servicio de atención telefónica para consultas o incidencias
• disponer de información descriptiva de las restricciones de uso y admisión (fumadores, mascotas…).

Es posible obtener exenciones en viviendas afectadas por un nivel de protección arquitectónica que impida ejecutar las modificaciones necesarias para cumplir con los requisitos. En concreto, dichas viviendas pueden obtener exención de la obligación de disponer de:

• ventilación directa de habitaciones
• sistemas de oscurecimiento de ventanas
• refrigeración de habitaciones
• calefacción.

Contrato

Los usuarios de viviendas para fines turísticos deben recibir siempre un contrato. En dicho documento debe figurar la identificación del explotador de la vivienda, el código de inscripción en el Registro de turismo, el número de atención telefónica, los datos de la ocupación (número de ocupantes, con fechas de entrada y salida), el precio final y la firma del usuario. El explotador de la vivienda queda obligado a conservar los contratos durante un año.