Licencias de obra en Estepona (II)

La licencia de obras en Estepona (II)

Objeto de la licencia. Cédula urbanística. Alineaciones. Obras y proyecto.

El objeto de la Licencia de obras es la comprobación de que las actuaciones previstas son conformes a lo dispuesto en la legislación, el planeamiento urbanístico y la ordenación territorial que estén en vigor y resulten aplicables. Las solicitudes de Licencia urbanística deben ir acompañadas del correspondiente proyecto suscrito por técnico competente.

La Cédula urbanística

Los ciudadanos pueden solicitar por escrito un documento certificado expedido por la Autoridad municipal de Estepona, comprensivo de los datos siguientes:

• la información acerca del régimen urbanístico que resulta de aplicación en una finca
• el aprovechamiento correspondiente al Área de reparto en que se encuentra la finca
• grado de adquisición de facultades urbanísticas
• uso pormenorizado del suelo
• altura máxima, volumen máximo, separación a linderos y ocupación máxima
• aprovechamiento del subsuelo
• en su caso, necesidad de ejecutar obras de urbanización o de formalizar cesiones pendientes mediante actuaciones asistemáticas, con el fin de transformar la parcela en solar.

Señalamiento de alineaciones

Si una parcela no da fachada a ninguna vía urbanizada, o bien ha sido objeto de una modificación de sus alineaciones, antes de solicitar licencia de edificación de nueva construcción en ella debe disponerse el señalamiento de sus alineaciones. También debe indicarse las alineaciones con toda claridad y precisión en los proyectos de edificación y en los de obras ordinarias de edificación, identificando los terrenos que resulten susceptibles de cesión a viario.

Coherencia entre las obras y el proyecto

Cuando se obtiene una Licencia de obras en Estepona, el proyecto queda incorporado a la misma como condición material, de modo que, si se produce cualquier alteración del proyecto durante el transcurso de las obras, dicha alteración debe someterse a autorización municipal, a no ser que afecten solamente a especificaciones constructivas o desarrollos interpretativos. Están específicamente sujetas a autorización municipal:

• las modificaciones que supongan cambios de uso
• las que modifiquen el volumen o la forma de los edificios
• las que modifiquen la separación a linderos o la ocupación
• las que alteren las condiciones de edificabilidad, las condiciones de accesibilidad o las medidas de protección contra incendios
• las que alteren el número de viviendas
• las afecciones al subsuelo en zonas arqueológicas cauteladas.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/estepona/obra-mayor.html

Redacción de Proyectos de edificación en Estepona y alrededores

Licencias de obra en Estepona (I)

La licencia de obras en Estepona (I)

Motivos. Tipos de obras y de licencias. Procedimiento simplificado. Exenciones.

El pasado día 13 de junio de 2012 entró en vigor la Ordenanza municipal reguladora de la concesión de licencias urbanísticas en Estepona. El propósito de dicha ordenanza es la regulación del otorgamiento de las licencias urbanísticas con procedimientos diferenciados según se trate de obras mayores o menores.

Obras mayores

En la ordenanza, se entiende por obras mayores aquellas en las que se da alguna de las siguientes características:

• gran complejidad
• presupuesto relevante
• incidencia en el casco histórico de Estepona
• vinculación ambiental.

Obras menores

Se entiende por obras menores aquellas en las que se aúnan las siguientes características:

• sencilla ejecución
• presupuesto limitado
• ausencia de afección sectorial
• inocuidad urbanística.

Tipos de licencias de obras

La ordenanza establece los siguientes tipos de Licencias de obras:

• de urbanización
• de edificación en edificios existentes
• de nueva edificación
• de demolición.

El procedimiento simplificado

La ordenanza incluye un procedimiento simplificado para la concesión de licencias urbanísticas, especificando el tipo de obras al que se puede aplicar. El procedimiento simplificado se estructura mediante los siguientes controles:

• control preventivo de la documentación aportada en función del tipo de obra, en el momento de registrar la solicitud de licencia
• control técnico y jurídico dentro del plazo de diez días.

Si el solicitante no recibe comunicación en contra dentro del plazo de quince días desde la solicitud y las obras no contravienen lo dispuesto en la legislación ni en el planeamiento municipal, la licencia de obras puede entenderse concedida y la ejecución puede iniciarse. A pesar de ello, se mantiene la necesidad de resolución expresa de la Alcaldía de Estepona.

Exenciones

Quedan exentas del deber de obtener licencia municipal de obras las siguientes:

• las que sean consecuencia de órdenes de ejecución, ya sea vinculadas al deber de conservación de las edificaciones o por declaraciones de ruina urbanística
• las obras de urbanización que estén incluidas en un Proyecto de urbanización o que sean complementarias de proyectos de edificación.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/estepona/obra-mayor.html

Redactor de Proyectos de edificación en Estepona y alrededores

Vídeo 1: Los honorarios del arquitecto en proyectos de edificación

Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com
Proyecto y dirección de obras de edificación en España

Los honorarios en los proyectos de edificación (II)

Los honorarios profesionales del arquitecto en proyectos de edificación (II)

Tipo de obra, presupuesto de ejecución material e informe de honorarios

Para que un arquitecto pueda presupuestar correctamente los honorarios profesionales que corresponden a un proyecto de edificación necesita conocer el tipo de obra al que se refiere el encargo, así como los datos necesarios para calcular un presupuesto probable de ejecución material.

El tipo de obra de edificación

Dentro de los proyectos de edificación, existe cuatro tipos principales:

• obra nueva: implica la inexistencia de edificaciones previas en el solar, o bien la demolición total de cualquier edificación existente antes de proceder a ejecutar las obras proyectadas
• ampliación: implica que existe una edificación y que se proyecta ampliar su superficie construida
• reforma: implica que existe una edificación, que el estado de dicha edificación la hace hábil para su uso característico y que el proyecto no altera dicho uso
• rehabilitación: implica que existe una edificación y que dicha edificación resulta inhábil para su uso, bien debido a su estado de deterioro o bien porque el uso que se proyecta es distinto de aquel para el cual fue concebido el edificio originariamente.

El presupuesto de ejecución material

El cálculo de los honorarios correspondientes a un proyecto de edificación normalmente pasa por el cálculo previo de un presupuesto probable de ejecución material. Un cálculo adecuado de dicho presupuesto requerirá que el arquitecto disponga, al menos, de la siguiente información:

• la ubicación del proyecto: municipio y sector dentro del municipio
• la altura de la edificación, en número de plantas
• la relación de los usos edificatorios a proyectar
• la superficie construida correspondiente a cada uno de los usos
• el nivel de calidad que se persigue.

El informe de honorarios en proyectos de edificación

El cálculo de los honorarios correspondientes a un proyecto de edificación es lo suficientemente complejo como para que resulte inviable para el arquitecto ofrecer tarifas prefijadas. Tampoco podrá ofrecer a su cliente un método de cálculo que pueda aplicar sin disponer de conocimientos especializados. Por lo tanto, normalmente, el arquitecto cumplirá con su obligación legal de informar acerca de la cuantía de sus honorarios por un proyecto de edificación mediante la redacción, a petición del cliente, de un presupuesto suficientemente detallado.

Los honorarios en los proyectos de edificación (I)

Los honorarios profesionales del arquitecto en proyectos de edificación (I)

Condiciones urbanísticas y método de cálculo

Se entiende por obras de edificación:

• las de nueva construcción, a no ser que tengan escasa entidad constructiva y sencillez técnica, que no tengan carácter residencial ni público y que se desarrollen en una sola planta
• las de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica
• las obras de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección ambiental o histórico-artística
• las obras de intervención parcial que afecten a elementos o partes objeto de protección.

Las condiciones urbanísticas

Normalmente, el planeamiento urbanístico aplicable al emplazamiento concreto de las obras impondrá condiciones al modo en que puede materializarse el proyecto de edificación. Entre dichas condiciones estará la altura máxima de la edificación, los usos edificatorios permitidos y la edificabilidad máxima aplicable, datos todos imprescindibles para que el arquitecto pueda estimar adecuadamente un presupuesto probable de ejecución material.

Se hace pues preciso que el promotor se informe previamente de las condiciones urbanísticas que se aplican a su proyecto concreto, para lo cual dispone de dos opciones principales:

• solicitar al Ayuntamiento una Cédula urbanística de su solar
• encargar a un arquitecto un Estudio sobre las condiciones urbanísticas aplicables.

El método de cálculo

Antes de la entrada en vigor de la “Ley de Medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios profesionales”, los baremos de honorarios proporcionaban un método para calcular los honorarios profesionales que correspondían a los proyectos de edificación, el cual consistía en estimar primero un presupuesto probable para la ejecución material de las obras (PEM) y luego aplicar sobre dicha cantidad un porcentaje o fracción ponderado en función de la superficie construida total del proyecto y de la complejidad del encargo. Actualmente, el método de cálculo referido ya no es de aplicación obligatoria, sin embargo, se sigue admitiendo como razonable calcular los honorarios profesionales del arquitecto como una fracción ponderada del presupuesto de ejecución material.

Los honorarios del arquitecto

Los honorarios profesionales del arquitecto

El precio de los servicios arquitectónicos

Antes del 16 de abril de 1997, los honorarios de los arquitectos en España se regían por los baremos de honorarios que establecían los Colegios de arquitectos. Sin embargo, a partir de la entrada en vigor de la “Ley de Medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios profesionales”, los baremos establecidos por los Colegios profesionales pasaron a adquirir un carácter meramente orientativo. Desde entonces, los arquitectos españoles disfrutan de total libertad para determinar la cuantía de los honorarios profesionales que corresponden a sus servicios.

Conceptos que integran los honorarios

Como cualquier otro profesional, el arquitecto tiene derecho al cobro de los honorarios profesionales devengados por prestar sus servicios y a resarcirse de los gastos necesarios para realizar su labor. La cuantía de los honorarios profesionales del arquitecto debe comprender, al menos, los siguientes conceptos:

• una indemnización por el tiempo empleado en el encargo profesional
• el resarcimiento de los gastos en los que haya tenido que incurrir: desplazamientos, materiales, obtención de documentos, etc.
• una remuneración adecuada a las tareas desempeñadas.

Además, el cálculo debería tener en cuenta la mayor o menor complejidad del encargo y la posible necesidad de aplicar conocimientos especializados.

La obligación de información

El arquitecto tiene la obligación legal de informar a sus clientes acerca de la cuantía de sus honorarios profesionales. La vigente “Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio” contempla dos posibilidades al respecto:

• que el arquitecto fije previamente un precio para un determinado tipo de servicio, en cuyo caso debe proporcionar a los destinatarios, de forma fácilmente accesible, dicho precio completo, incluidos los impuestos
• que el arquitecto no fije el precio previamente, en cuyo caso, a petición del destinatario, deberá proporcionar el precio del servicio o bien un método para calcularlo o un presupuesto suficientemente detallado.

El constructor (II)

El constructor en obras de edificación (II)

Responsabilidades y garantías

Además de por el cumplimiento de sus propias obligaciones, el constructor debe responder de los daños materiales causados por:

• vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad o negligencia del jefe de obra y de las personas físicas o jurídicas que de él dependan
• vicios o defectos en la ejecución de las partes o instalaciones de la obra que hayan sido subcontratadas
• deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él.

Plazos de responsabilidad

Las responsabilidades del constructor se aplican en los siguientes plazos:

• un año para daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras
• tres años para daños por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad
• diez años para daños por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación o a la estructura, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Garantías en edificios de vivienda

En edificios de vivienda, el constructor tiene la obligación legal de constituir una garantía que cubra, durante un año, el resarcimiento de daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Dicha obligación puede acatarse:

• suscribiendo un seguro de daños materiales o seguro de caución, o bien
• permitiendo que el promotor retenga un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.

Si se opta por suscribir el seguro, el constructor debe tener consideración de tomador, y los asegurados deben ser el promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de partes del mismo.

Por otra parte, el promotor puede pactar expresamente con el constructor  que éste sea tomador por cuenta de aquél en seguros de daños materiales o de caución que garanticen:

• durante tres años, el resarcimiento de daños causados por vicios o defectos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad
• durante diez años, el resarcimiento de daños por vicios o defectos que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Daniel Trujillano, arquitecto
http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/home.html
Proyecto y Dirección de obras de edificación