sábado, 18 de enero de 2014
Vídeo 5: Los expedientes de legalización de obras
Vídeo didáctico editado por el arquitecto Daniel Trujillano
http://www.arquitectotrujillano.com/legalizacion/home.html
Redacción de Expedientes de legalización de obras en España
jueves, 16 de enero de 2014
Licencias de obra en Marbella (V)
La licencia de obras en Marbella (V)
Vertido de escombros. Saneamiento. Protección arqueológica. Áreas de regularización.
En el término municipal de Marbella, los titulares de las Licencias de obras son responsables de que los vertidos de escombros generados en las mismas se realicen en vertederos autorizados por la Administración correspondiente.
Licencias de conexión a la red de saneamiento
El Reglamento del servicio de saneamiento de Marbella prescribe que la Licencia de conexión a la red de saneamiento municipal se debe tramitar junto con la Licencia de obras, formando parte de la misma. La concesión de acometidas de aguas residuales y pluviales para la ejecución de obras debe ser solicitada por el titular de la Licencia municipal de obras o por la empresa adjudicataria de las mismas.
Protección arqueológica preferente
La concesión de licencia municipal de obras para los actos de uso del suelo y subsuelo en yacimientos y zonas de riegos con cautela arqueológica está supeditada al cumplimiento de los niveles de intervención previa. En yacimientos de protección preferente, la concesión de licencia requiere la presentación de un informe con los resultados de la intervención arqueológica, visado por la Consejería de cultura de la Junta de Andalucía. Si las actividades arqueológicas han tenido resultado negativo y así lo expresa la Delegación provincial de cultura, el Ayuntamiento de Marbella podrá conceder la Licencia de construcción definitiva. La intervención arqueológica deberá concretarse en un informe arqueológico del terreno, documento que deberá ser aportado junto con la solicitud de la Licencia de obras.
Obras en áreas de regularización
Para que se pueda solicitar solicitud de Licencia de obras en una parcela perteneciente a un área de regularización, que esté calificada con usos privativos y que aún no haya sido edificada, se deberá cumplir los siguientes requisitos:
- que la solicitud se ajuste a las condiciones impuestas por el PGOU de Marbella en los planos de ordenación completa y en la ficha del área
- que se haya procedido a ejecutar las previsiones del PGOU en materia de gestión urbanística.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos para la ejecución de obras en Marbella y alrededores
Licencias de obra en Marbella (IV)
La licencia de obras en Marbella (IV)
Suelo Urbano Consolidado y No Consolidado. BIC y CGPHA.
En Suelo Urbano Consolidado, los propietarios de las parcelas que cuenten con aprovechamiento objetivo pueden solicitar Licencia de obras siempre que se trate de parcelas que merezcan la condición de solar.
Licencias en Suelo Urbano No Consolidado
En las Unidades de Ejecución correspondientes a ámbitos de Suelo Urbano No Consolidado, el otorgamiento de Licencias de obras de edificación requiere:
- que se apruebe el correspondiente Proyecto de reparcelación y de Urbanización
- que la parcela en cuestión se urbanice completamente, hasta alcanzar la condición de solar.
Sólo se admite la ejecución simultánea de la urbanización y la edificación previo cumplimiento de las siguientes condiciones:
- que la ordenación detallada que legitime la actividad de ejecución se encuentre ya establecida
- que el Proyecto de urbanización esté ya aprobado
- que en base al estado de ejecución de las obras de urbanización, la Administración urbanística municipal de Marbella estime previsible que la parcela contará con todos los servicios necesarios para ostentar la condición de solar a la conclusión de la edificación
- que se presente compromiso para la ejecución de las obras de urbanización en los plazos previstos por el planeamiento de modo simultáneo a las de edificación
- que se presente compromiso de no utilizar la construcción en tanto no esté concluida íntegramente la obra de urbanización, así como de establecer tal condición en todas las cesiones del derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto
- que el solicitante de la licencia acredite la titularidad registral de la finca sobre la que se pretende construir
- que se preste fianza, por un importe suficiente para garantizar la ejecución de las obras de urbanización pendientes.
Obras sobre BIC y sobre inmuebles inscritos en el CGPHA
Las autorizaciones para obras que afecten a inmuebles declarados o incoados Bienes de Interés Cultural (BIC), requieren previa solicitud de autorización a la Consejería de cultura, y lo mismo se aplica a los inmuebles inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz (CGPHA). En este tipo de obras se requiere, para su autorización y licencia de obras, el aporte de un Proyecto de conservación redactado en conformidad con lo establecido en la Ley de patrimonio histórico de Andalucía y el Reglamento de protección y fomento.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de proyectos de edificación en Marbella y alrededores
miércoles, 15 de enero de 2014
Licencias de obra en Marbella (III)
La licencia de obras en Marbella (III)
Documentación de los expedientes. Revisión. Licencias para establecimientos.
En Marbella, cada Expediente de licencia de edificación constituye un documento integral formado por:
- el proyecto técnico
- las eventuales modificaciones que se introduzcan en el proyecto a lo largo de la tramitación del expediente
- la documentación técnica precisa para la obtención de las autorizaciones e informes sectoriales pertinentes
- la documentación técnica necesaria para el inicio de las obras.
Tras la autorización del proyecto técnico y antes del inicio de las obras será necesario aportar aquellos documentos técnicos destinados al desarrollo de tecnologías específicas e instalaciones del edificio, entre los cuales se incluye, con carácter general:
- proyecto de cimentación y estructura
- proyecto de instalaciones
- documentos técnicos referidos a oficios
- Pliegos de condiciones técnicas generales y particulares
- estado de Mediciones y presupuesto, obtenido por aplicación de precios unitarios de obra
- Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico de Seguridad y Salud, según proceda
- proyecto de Infraestructura Común de Telecomunicaciones.
Toda la documentación técnica aportada con posterioridad a la aprobación del proyecto técnico deberá concordar con el mismo, bajo responsabilidad del promotor y del proyectista, quienes deberán suscribir un Acta administrativa al efecto.
Revisión administrativa
Tras recibir la documentación técnica, la Administración efectúa una revisión en la que verifica:
- si la documentación está completa
- si ha sido suscrita por un técnico competente
- si ha recibido visado colegial.
Si la Administración detecta alguna carencia, requerirá al peticionario para que la subsane dentro de un plazo otorgado al efecto y siempre antes del inicio de las obras.
Licencia de obras para establecimientos
Si el proyecto de edificación se refiere a un inmueble destinado específicamente a establecimientos, la concesión de la Licencia de obras requerirá la autorización previa de la Licencia de instalación. Por otra parte, si se estima que los establecimientos acogerán actividades potencialmente molestas, incómodas o peligrosas, el proyecto deberá contener datos suficientes para justificar que se ajusta a cuanto determina la legislación medioambiental vigente.
Proyecto y Dirección de obras en Marbella y alrededores
lunes, 13 de enero de 2014
Licencias de obra en Marbella (II)
La licencia de obras en Marbella (II)
Documentación de las licencias de obras mayores de edificación
En Marbella, el Proyecto técnico que debe acompañar a las solicitudes de Licencia de obra mayor de edificación debe estar integrado, con carácter general, por la siguiente documentación:
1. Memorias
- Memoria expositiva del propósito del proyecto
- memoria expositiva de los datos del solar, con indicación de situación, forma, superficie, altimetría, vegetación, construcciones existentes y servicios urbanísticos disponibles
- memoria descriptiva de la edificación, con expresión de la solución adoptada e indicación de superficies útiles y construidas según usos en cada planta, diferenciando las superficies cerradas de las abiertas
- memoria urbanística, conteniendo la justificación del cumplimiento de las determinaciones sobre clasificación, calificación, gestión y desarrollo del PGOU, así como un estudio comparativo de la ordenanza de aplicación
- memoria constructiva y de calidades.
2. Planos
- Copia de los planos oficiales de gestión y calificación
- plano de parcelación, con el emplazamiento de la parcela
- plano topográfico original, que incluya el arbolado existente, si lo hubiere
- plano topográfico propuesto, con el acondicionamiento de la parcela y el emplazamiento de la edificación, con expresión de la cota de implantación de las plantas bajas
- planos de plantas, alzados y secciones, a escala y acotados, con el contenido y detalle necesarios para definir adecuadamente las obras a ejecutar.
3. Presupuesto
Estimación presupuestaria global de cada capítulo, oficio o tecnología.
4. Otros documentos
- En edificios con algún nivel de protección, se deberá aportar separata correspondiente a la definición del grado de intervención, incluyendo descripción gráfica y fotográfica de los elementos a proteger
- si se requiere, Proyecto de intervención arqueológica
- separata justificativa del cumplimiento de la Normativa de protección contra incendios
- ficha justificativa de la normativa vigente en materia de accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas
- planos descriptivos de la instalación de Infraestructura Común de Telecomunicaciones, debidamente acotados
- memoria acreditativa del cumplimiento de las normas de protección del medioambiente en materia de ruidos
- anexo de previsión de la duración máxima prevista para las obras, así como, en su caso, de los períodos parciales de ejecución
- plano definitorio de la zona de ocupación del dominio público, describiendo los servicios públicos afectados por la ejecución de las obras
- documentación específica exigida por razón del tipo de proyecto
- Cuestionario de estadística municipal y de fiscalía
- copia del título de propiedad
- documentos diligenciados por las empresas suministradoras, descriptivos de las acometidas de sus instalaciones.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyectos de edificación en Marbella y alrededores
jueves, 9 de enero de 2014
Licencias de obra en Marbella (I)
La licencia de obras en Marbella (I)
Legitimación de actos de edificación. Caducidad de las licencias. Documentación para obra mayor.
De acuerdo con las Normas urbanísticas que incluye el vigente PGOU de Marbella, los actos de edificación en parcelas que tengan condición de solar sólo pueden ser realizados por sus propietarios o por los titulares de derechos suficientes al efecto, y previa obtención de la Licencia de obras correspondiente.
Plazos de vigencia de las Licencias de obra
En Marbella, las Licencias de obras mayores de edificación, instalación o uso caducan y quedan sin efecto, sin derecho a indemnización, cuando los trabajos no comienzan dentro del plazo que establezca el texto de la licencia, que en ningún caso excederá de seis meses. La caducidad también se produce si, iniciadas las obras dentro del plazo otorgado, los trabajos no prosiguen a ritmo normal. Al igual que los trabajos que componen la obra principal, también deben iniciarse antes de que se agote el plazo otorgado para la Licencia de obra mayor las siguientes obras menores, de carácter parcial y preparatorio:
- las obras menores comprendidas en el proceso de edificación e instalación de las obras mayores, amparadas por la licencia otorgada como propias del ritmo normal de la obra
- las obras previas de demolición de construcciones existentes.
Si la obra principal comienza dentro de plazo pero las obras menores preparatorias no se inician, se deberá solicitar licencia específica para las mismas, por separado de la obra mayor.
Documentación para Licencias de obra mayor de edificación
Se considera obras de edificación las siguientes:
- obras de nueva planta
- obras de ampliación
- obras de reforma.
La tramitación de Licencias de edificación requiere la aportación de Proyecto técnico suscrito por técnico competente, con el contenido necesario y suficiente para que la Administración pueda:
- conocer el objeto y detalle de las obras para las cuales se solicita licencia
- verificar que dichas obras se ajustan a las determinaciones del planeamiento urbanístico en vigor.
En las licencias de obras mayores, las obras sólo pueden iniciarse previo cumplimiento de la obligación de aportar, en la medida en que resulten exigibles:
- documentos técnicos asociados a tecnologías específicas o instalaciones del edificio
- Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico de Seguridad y Salud, según corresponda
- proyecto técnico de Infraestructura Común de Telecomunicaciones.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto y Dirección de obras en Marbella y alrededores
martes, 7 de enero de 2014
Licencias de ocupación y utilización en Málaga
La licencia de ocupación y utilización en Málaga
Objeto y requisitos
Se denomina Licencia de ocupación cuando el uso edificatorio es vivienda y Licencia de utilización cuando el uso es cualquier otro.
Objeto de la Licencia de ocupación y/o utilización
El objeto de la Licencia de ocupación y/o utilización es comprobar:
- que lo edificado se ajusta a las condiciones de la Licencia de obras de la que trae causa
- que el uso previsto está autorizado por la normativa y la ordenación urbanística aplicables
- que lo construido se encuentra debidamente terminado y es apto según las determinaciones urbanísticas de su destino específico
- en su caso, que el promotor ha cumplido con el compromiso de realizar simultáneamente la urbanización.
Requisitos para la concesión de Licencia de primera ocupación
Entre los requisitos que la Normativa urbanística del PGOU de Málaga impone para la concesión de Licencia de primera ocupación se encuentran los siguientes:
- presentación del Certificado conjunto de terminación de las obras, suscrito por los técnicos intervinientes en la ejecución y en la dirección, y debidamente visado
- presentación del Certificado de terminación de las obras suscrito por el técnico director de las mismas, debidamente visado
- presentación de la documentación técnica final de las obras, también visada, donde se recojan los cambios que se hayan producido durante la ejecución que no estén amparados por una Licencia de modificación de la licencia de obras original
- presentación de toda aquella documentación que, según lo indicado en la Licencia de obras, debiera aportarse a la solicitud de Licencia de ocupación y/o utilización
- presentación de fotografías de las obras ejecutadas, debidamente firmadas al dorso por el promotor y por el técnico director
- presentación de fotocopia de la Ficha técnica de la edificación, dirigida al Servicio de edificaciones deficientes
- terminación y recepción provisional de las obras de urbanización que se hubiese ejecutado simultáneamente con la edificación
- cumplimiento de todos los deberes urbanísticos que en la Licencia de obras hubiesen quedado diferidos al momento de solicitar Licencia de primera ocupación.
Daniel Trujillano, arquitecto
sábado, 4 de enero de 2014
Licencias de obra menor en Málaga
La licencia de obra menor en Málaga
Definición de obras menores
Entre los tipos de obras en edificios existentes que la Normativa urbanística del PGOU de Málaga considera se incluyen:
- las obras menores ejecutadas en el tramo de vía pública contiguo a la edificación
- las obras menores en la edificación, consistentes en pequeñas reparaciones o en obras de adecentamiento o adecuación, siempre que no afecten a elementos estructurales, a la configuración arquitectónica ni a las instalaciones de servicio común.
Las obras menores en la vía pública
Se considera obras menores en la vía pública:
- la construcción, reparación o demolición de vados en las aceras
- la ocupación provisional de la vía pública con vallas, andamios y similares, para una construcción no amparada en licencia de obra mayor
- la colocación de quioscos prefabricados o desmontables para exposición y/o venta
- la colocación de rótulos, banderas y anuncios luminosos
- la colocación de anuncios, excepto los amparados por licencia de obra mayor que estén situados sobre la cubierta de edificios
- la colocación de toldos en plantas bajas con fachada a vía pública
- la instalación de marquesinas.
Las obras menores en las edificaciones
Se considera obras menores en edificaciones:
- las ejecutadas en el interior de viviendas o locales
- la reparación y el mantenimiento de instalaciones y zonas interiores de uso común de las edificaciones
- las obras de escasa entidad destinadas a eliminar barreras arquitectónicas, siempre que no afecten a la vía pública
- las reformas interiores en edificios de equipamiento público
- la reparación de cubiertas y azoteas
- la instalación o sustitución de ascensores
- la aplicación de pintura o estuco en fachadas de edificios
- la reparación de fachadas
- la colocación de puertas, persianas, rejas y cancelas
- la construcción, reparación o sustitución de redes de instalaciones
- la modificación de balcones, repisas u otros elementos salientes
- la reparación o construcción de elementos estructurales, entreplantas y el refuerzo de pilares
- la ejecución o modificación de aberturas, sin afectar a elementos estructurales
- la construcción de aseos en locales comerciales o almacenes
- la construcción o modificación de escaparates
- la instalación de equipos de radiocomunicación.
Daniel Trujillano, arquitecto
viernes, 3 de enero de 2014
Licencias de obra en Málaga (III)
La licencia de obras en Málaga (III)
Edificios protegidos y edificios fuera de ordenación
Antes de iniciar cualquier tipo de actuación sobre edificios con protección arquitectónica de grado I o II es necesario presentar solicitud de Licencia de obras, la cual debe incluir la siguiente documentación:
- levantamiento a escala del edificio preexistente
- descripción fotográfica del inmueble
- detalle pormenorizado de los usos edificatorios actuales
- descripción pormenorizada del estado del inmueble
- descripción de las características tipológicas del inmueble, así como de sus elementos de composición y orden arquitectónico, justificando su conservación en la intervención propuesta
- memoria justificativa de la conveniencia de las obras a ejecutar
- justificación de la adecuación de las obras propuestas a las características del entorno
- tratamiento y diseño de la fachada de la planta baja, que habrá de formar parte del proyecto
- alzado de los tramos de calle a que da fachada el edificio, mostrando el estado actual y el resultante de la intervención propuesta.
Licencias de obras en edificaciones fuera de ordenación
Generalmente, la calificación de una edificación existente como fuera de ordenación o en situación de asimilación a la de fuera de ordenación es causa de denegación de licencias de obras. No obstante, si el uso pretendido para la edificación o construcción es conforme con el ordenamiento urbanístico vigente, se puede obtener licencia de obras para los siguientes tipos de intervención:
- obras de reparación o adaptación, en la medida en que resulten necesarias para preservar la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido
- obras de conservación y mantenimiento
- obras exteriores de reforma menor
- obras dirigidas directamente a eliminar las causas determinantes de la situación de fuera de ordenación
- en la zona de servidumbre de tránsito, pequeñas reparaciones exigidas por la higiene, el ornato y la conservación, previa autorización de la Administración del Estado
- en el resto de la zona de servidumbre de protección, obras de reparación y mejora, previa autorización de la Administración del Estado, siempre que no impliquen aumento de volumen de las construcciones existentes y sin que el incremento de valor pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios.
Además, se otorga licencia para obras parciales y circunstanciales de consolidación o reparación en los siguientes casos:
- si no está prevista la expropiación ni la demolición del inmueble, ni tampoco la erradicación del uso, antes de que transcurran 5 años contados desde la fecha en que se pretende ejecutar la intervención
- si, estando prevista la expropiación o demolición del inmueble, o bien la erradicación del uso, antes de que pasen cinco años, el propietario, en su solicitud de licencia, renuncia expresamente al aumento de valor de expropiación que se derive de las obras e instalaciones que se pretende ejecutar.
Daniel Trujillano, arquitecto
Licencias de obra en Málaga (II)
La licencia de obras en Málaga (II)
Tipos de obras de edificación. Gestión de residuos.
La Normativa urbanística del PGOU de Málaga define los siguientes tipos de obras de edificación:
- obras de nueva edificación
- obras en edificios existentes
- obras de demolición.
Las obras de nueva edificación
Entre las obras de nueva edificación se distingue los siguientes tipos:
- obras de reconstrucción, que tienen por objeto la reedificación de un edificio preexistente, en el mismo emplazamiento y reproduciendo sus características morfológicas
- obras de sustitución, que tienen por objeto la demolición de una edificación existente y la construcción de una nueva en su lugar
- obras de nueva planta, a construir sobre solares vacantes
- obras de ampliación, destinadas a incrementar el volumen construido o la ocupación en planta de una edificación existente.
Las obras en edificios existentes
Obras en edificios existentes son aquellas que se ejecutan en el interior del inmueble o en sus fachadas exteriores, pero sin modificar la posición de los planos de fachada ni del plano de cubierta, es decir, sin alterar el volumen de la edificación. Se considera obras en edificios existentes:
- las obras de conservación o mantenimiento, destinadas exclusivamente al mantenimiento del edificio en correctas condiciones de seguridad, salubridad y ornato
- las obras de restauración, destinadas a la recuperación de las condiciones originales del inmueble
- las obras de rehabilitación, destinadas a la puesta del edificio en condiciones adecuadas de uso, manteniendo sus características estructurales, tipológicas y ornamentales
- obras de renovación, que afectan a los elementos estructurales del edificio y causan modificaciones importantes en la morfología.
Licencia de obras y gestión de residuos
Con el otorgamiento de la Licencia de obras se establece la obligación del Director de la obra de velar por la correcta gestión de los residuos, así como por la procedencia de los aportes de préstamo, mediante la comprobación de los albaranes y registros del constructor. El Certificado final de obras debe hacer referencia al cumplimiento de dicha obligación.
Daniel Trujillano, arquitecto
Proyecto de obras de edificación en Málaga y provincia
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