Dirección de obras (XVIII)

La Dirección de obras (XVIII)

Liquidación económica. Certificado final de obra. Responsabilidades.

Tras la finalización de las obras y la firma del Acta de recepción procede la liquidación económica. En obras promovidas por la Administración, la Ley de contratos de las Administraciones públicas establece que la liquidación debe elaborarse antes de que transcurran 6 meses desde la fecha del Acta de recepción. En promociones privadas no hay normas aplicables al respecto. La Ley de Ordenación de la Edificación establece que el estado de mediciones que dé lugar a la liquidación debe ser elaborado por el Director de la ejecución material de la obra, por aplicación de los precios pactados a la realidad de lo ejecutado.

El Certificado final de la obra

En el Certificado final de obra debe quedar constancia de la fecha de finalización. El Certificado debe ser suscrito por el Director de la obra y por el Director de la ejecución material de la obra, y debe ser parte integrante de la documentación que se entrega al promotor. La Dirección facultativa es responsable siempre de la veracidad y exactitud del Certificado final de obra.

Plazos de responsabilidad

Si aparecen daños materiales, la responsabilidad sobre los mismos se adjudica según los siguientes términos:

• el constructor será responsable de todos los daños materiales que surjan durante el año siguiente a la finalización de las obras, que deriven de una deficiente ejecución y que afecten a elementos de terminación o acabados
• todos los agentes serán responsables de todos los daños materiales que surjan durante los tres años siguientes a la finalización de las obras, que estén causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o instalaciones y que afecten a la habitabilidad
• todos los agentes serán responsables de todos los daños materiales surgidos durante los diez años siguientes a la finalización de las obras, que estén causados por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales y que comprometan la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio.

Responsabilidad solidaria

En general, si no se puede precisar el grado de intervención de varios agentes, la responsabilidad se les exige de manera solidaria. Si la Dirección de obra se contrata de manera conjunta entre varios técnicos, todos ellos responden solidariamente.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (XVII)

La Dirección de obras (XVII)

Lista de defectos, Documentación de obra ejecutada y Libro del edificio

Cuando el avance de la obra llega a la fase de los remates resulta conveniente que la Dirección facultativa realice una exhaustiva inspección que concluya en la redacción de una lista de defectos. La lista debe ser suscrita por el Jefe de obra para acreditar la entrega fehaciente de una copia de la misma. Es aconsejable que en el acto de entrega se establezca un plazo para la corrección de los defectos, a fin de determinar una fecha adecuada para la comprobación de la misma.

Documentación de la obra ejecutada

Tras la terminación de las obras el promotor debe recibir la documentación de la obra ejecutada, la cual será el resultado de actualizar la documentación del proyecto a la realidad final, es decir, el resultado de implementar en el Proyecto de ejecución:

• las modificaciones aprobadas
• las instrucciones finales de ejecución
• cualquier incidencia que causara desviaciones respecto de lo especificado en el proyecto.

El Libro del edificio

La documentación entregada al promotor al final de la obra debe permitir constituir el Libro del edificio, documento que debe acabar en posesión de los usuarios finales del inmueble. El Libro del edificio se compone por recopilación de los siguientes documentos:

• la documentación de la obra ejecutada
• el Acta de recepción
• la Relación identificativa de los agentes que hayan intervenido en el proceso de edificación: promotor, proyectista, constructor, Director de obra, Director de la ejecución de la obra, Entidad de Control de Calidad, suministradores de productos, entidades aseguradoras y propietarios
• disposiciones en caso de siniestro o emergencia: disposiciones generales o particulares en relación con los factores de riesgo derivados de la obra, a su evolución y a las medidas de protección
• cuadro de responsabilidades.

El Cuadro de responsabilidades

En relación con la composición del Libro del edificio, el reparto de responsabilidades entre el Proyectista, el Director de obra y el Director de la ejecución de la obra es como sigue:

• Proyectista: Instrucciones de Uso y Mantenimiento y disposiciones en caso de siniestro o emergencia
• Director de obra: documentación de la obra ejecutada, Certificado final de obra y entregas al promotor y al Ayuntamiento
• Director de la ejecución de la obra: divergencias entre el proyecto y lo ejecutado; recopilación de información sobre productos utilizados, sus instrucciones de uso y sus garantías, y suscripción del Certificado final de obra conjunto.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (XVI)

La Dirección de obras (XVI)

Las pruebas. El acta de recepción.

Conviene comprobar, antes del inicio de las obras, que el Plan de control incluye la realización de pruebas destinadas a comprobar la correcta ejecución. Las pruebas deben realizarse antes de la recepción de la obra. Las principales son las siguientes:

• pruebas de estanquidad de la cubierta
• pruebas de funcionamiento de todas las instalaciones.

La Dirección facultativa debe comprobar la validez de las pruebas realizadas y aceptar o no los resultados.

Recepción de la obra

La recepción de la obra es el acto mediante el cual el constructor hace entrega de lo ejecutado al promotor y éste lo acepta. La recepción puede realizarse con o sin reservas y puede abarcar la totalidad de la obra o bien fases completas y terminadas de la misma, debiendo formalizarse mediante un acta suscrita, al menos, por el promotor y el constructor. La expedición del Acta de recepción debe producirse antes de que transcurran 30 días desde la fecha certificada de finalización de las obras.  En el Acta de recepción debe constar:

• las partes que suscriben
• la fecha del Certificado final de la obra o de la certificación de la fase completada
• el coste final correspondiente a la ejecución de la obra o de la fase completada
• una declaración relativa a las posibles reservas que afecten a la recepción, o bien a la ausencia de las mismas
• en su caso, una descripción objetiva de las reservas, concretando plazos para la subsanación de las mismas
• garantías exigidas al constructor
• si la recepción se refiere a la obra completa, Certificado final de obras suscrito conjuntamente por el Director de obra y el Director de la ejecución de la obra.

En el caso de que la subsanación se haya producido con reservas, la subsanación de las mismas deberá constatarse mediante la suscripción de un nuevo acta. El promotor también puede optar por rechazar la recepción, en cuyo caso el acta dará fe de su rechazo y establecerá un plazo adecuado para la ejecución de las reparaciones que se estime necesarias, fijando una nueva fecha para la formalización de la recepción.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (XV)

La Dirección de obras (XV)

Consecuencias de la paralización de una obra. Incidencias climatológicas.

Cuando se paraliza una obra es necesario establecer las medidas de seguridad necesarias, a fin de evitar riesgos. La paralización debe comunicarse al Ayuntamiento. Si el constructor desobedece la orden de paralizar la obra, la Dirección facultativa debe acudir a las fuerzas de seguridad que resulten competentes.

Renuncia

Si la situación que motivó la paralización de las obras no se resuelve, el Director de la obra deberá presentar una renuncia que habrá de ponerse en conocimiento del Ayuntamiento que expidió la Licencia de obras. Si el promotor era privado, la renuncia deberá comunicarse también al Colegio oficial de arquitectos, y si era una Administración pública, al organismo competente.

Paralización por el constructor

También puede darse el caso de que sea el constructor quien paralice las obras. En tales ocasiones, la Dirección facultativa debe redactar un informe en el que se establezca si la paralización viene o no motivada por causas justificadas, y debe presentarlo al promotor. Dependiendo de las conclusiones del informe, puede llegar a producirse la rescisión del contrato con el constructor. Si se rescinde el contrato se deberá adoptar medidas de seguridad capaces de evitar daños a terceros durante el periodo que medie hasta la contratación de la nueva empresa constructora.

Paralización por el Coordinador de seguridad y salud

Si el Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra observa incumplimientos en las medidas de seguridad y salud, deberá advertir al contratista y dejar constancia en el Libro de incidencias. Si aprecia riesgo grave e inminente para la seguridad y la salud de los trabajadores, puede disponer la paralización de tajos independientes o, si lo considera necesario, de la totalidad de la obra. En estos casos, la paralización debe comunicarse:

• a la Inspección de trabajo y S. Social
• al contratista
• a los subcontratistas
• a los representantes de los obreros.

Las incidencias climatológicas

Las incidencias climatológicas pueden llegar a distorsionar el ritmo de las obras, y pueden ser usadas como justificación para retrasos en la ejecución, por lo que resulta aconsejable que el contrato formalizado entre el promotor y el constructor incluya cláusulas que establezcan el modo de afrontar estas situaciones. También conviene que los eventos climatológicos queden reflejados en el Libro de órdenes, haciendo mención del estado en que se encuentran las obras cuando se producen, de modo que las anotaciones permitan valorar hasta qué punto se encuentran justificados los retrasos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (XIV)

La Dirección de obras (XIV)

Precios contradictorios. Conflictos. Paralización.

Cuando el promotor es privado, las variaciones presupuestarias deben ser acordadas entre las partes, resultando aconsejable que las cláusulas del contrato suscrito por el promotor con el constructor recojan las consecuencias de posibles variaciones en precios y unidades. En cambio, si el promotor es una Administración y las modificaciones aplicadas al proyecto supongan la introducción de nuevas unidades de obra, los precios a aplicar deberán ser fijados por la Administración a propuesta del Director de obra y tras considerar las observaciones declaradas por el constructor, debiendo expedirse un Acta de precios contradictorios que deberá ser suscrita por las partes.

Conflicto entre criterios

Los conflictos entre los criterios de la Dirección facultativa, el promotor y el constructor pueden llegar a causar perjuicios en el ritmo de las obras. Son ejemplos de dichos conflictos:

• la no aceptación por parte del constructor de órdenes expresas dadas durante la ejecución de las obras
• el incumplimiento de plazos
• errores materiales que provoquen deterioro en las obras
• modificaciones en el presupuesto que no se aceptan por alguna de las partes.

Cuando surge un conflicto, se debe intentar llegar a un acuerdo, pero siempre se debe tener presente que el máximo responsable es el Director de obra, de modo que su criterio deberá prevalecer. Si el conflicto se produce entre el Director de la obra y el promotor, y se constata que la solución es inviable, el Director de obra tendrá que optar por renunciar, mediante escrito que describa la situación acaecida y sus consecuencias, el cual deberá ser remitido al promotor, al Colegio oficial de arquitectos y al Ayuntamiento.

Paralización de las obras

Si la Dirección facultativa de las obras determina que existen causas graves que implican que las obras no puedan llegar a buen término, previamente a la puesta en conocimiento del promotor de dichas causas podrá ordenar la paralización de las obras, la cual deberá ser comunicada al Jefe de obra y anotada en el Libro de órdenes y asistencias. Ejemplos de causas graves que pueden motivar paralización son:

• incumplimiento de ordenes expresas
• mala ejecución de unidades de obra
• empleo de materiales distintos de los especificados en el proyecto
• presentación de certificaciones discordantes con las mediciones o con los precios establecidos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (XIII)

La Dirección de obras (XIII)

Ritmo de las obras. Modificaciones y reformados.

Al principio de la obra, conviene exigir al contratista que presente un cronograma para el desarrollo de los trabajos. El cronograma debe reflejar la fecha de comienzo y finalización de cada uno de los capítulos. También puede incluir información económica, lo cual permitirá controlar posibles desviaciones en el coste de los distintos capítulos. En la práctica, es habitual que las previsiones del cronograma no se cumplan, sin embargo sigue siendo un documento útil como herramienta de control del ritmo de las obras. En obras promovidas por organismos oficiales se acostumbra a exigir control económico-cronológico de la marcha de las obras, y los incumplimientos en los plazos pueden llegar a motivar la rescisión del contrato o la imposición de penalizaciones a la empresa constructora.

Modificaciones sobre el proyecto

Durante la ejecución de las obras pueden producirse cambios o modificaciones que afecten a determinadas unidades de obra. Si se producen, se deberá evaluar su posible incidencia técnica y económica, y deberán contar con la aprobación de la Dirección facultativa, del promotor y del constructor. Algunas modificaciones habituales son:

• adaptación a imprevistos surgidos tras la inspección del terreno
• cambios dimensionales por diferencia de criterio en el uso de alguno de los espacios proyectados
• cambios en las calidades de unidades de obra.

Cuando el promotor es un organismo oficial, conviene establecer, previamente al inicio, el procedimiento a seguir en caso de que surja la necesidad o conveniencia de realizar modificaciones.

Proyectos reformados

Si las modificaciones surgidas durante la ejecución de las obras no representan unidades diferentes de las existentes en proyecto, se podrán incorporar y ser objeto del mismo contrato, pero si requieren la incorporación de nuevas unidades será necesario redactar un proyecto reformado o modificado, en el que se incorporará tanto las unidades originales como las originadas por las modificaciones. Si la modificación incorpora obras accesorias o complementarias no incluidas en el proyecto inicial, las mismas deberán ser objeto de contrato independiente. Si el proyecto reformado representa un incremento de más del 20 % respecto del precio de contrato, se puede producir una rescisión por ambas partes.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (XII)

La Dirección de obras (XII)

Visitas de obra. Elección de materiales.

Conviene establecer las fechas de visita al principio de las obras. Las visitas deben ser más asiduas en las fases de ejecución de la cimentación, la estructura y los acabados. Puede ser oportuno que las visitas que se realicen en compañía del promotor se realicen al margen de las programadas, para evitar mermas en el control técnico de las fases cruciales. Cualquier sugerencia del promotor hacia la empresa constructora debe canalizarse a través del Director de obra, para evitar que se acabe ejecutando trabajos no autorizados.

Elección de materiales

La descripción de los materiales debe figurar en el Proyecto de ejecución, pero normalmente no se indicará marcas ni modelos, sino que se tratará de descripciones genéricas, aunque detalladas. De hecho, en algunos Colegios profesionales se deniega visado a los proyectos que incluyan cualquier alusión a marcas o modelos comerciales, a fin de evitar trabas a la libre competencia entre fabricantes. Otros organismos permiten la inclusión de marcas o modelos siempre que vayan seguidos por la expresión “o similar”. El hecho de no poder especificar marcas ni modelos obliga a que la Dirección facultativa exija a la empresa constructora la presentación de muestras de materiales, a fin de poder comprobar la adecuación de los mismos a las prescripciones técnicas expresadas en el proyecto. Conviene que la Dirección facultativa plasme su firma en las muestras, a fin de que quede constancia de la selección o aprobación efectuada. Los materiales a utilizar deben contar con los certificados, sellos, marcas de calidad o D.I.T. (Documentos de Idoneidad Técnica) que resulten exigibles a fin de asegurar la calidad requerida y el cumplimiento de la normativa técnica aplicable. Si se produce cualquier cambio respecto de lo especificado en el proyecto, tal circunstancia se deberá detallar en el Libro de órdenes. El Director de obra deberá exigir la entrega de las Instrucciones de Uso y Mantenimiento de los productos suministrados, así como de las garantías exigibles, a fin de que puedan ser incluidas en la documentación de la obra ejecutada.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (XI)

La Dirección de obras (XI)

Certificaciones. Documentación de la obra ejecutada.

El modelo de certificación debe ser establecido al inicio de las obras. Si el promotor es un organismo público, el mismo establecerá el modelo. Si se trata de un particular o de una empresa privada, el tipo de certificación se deberá acordar entre las partes. El Director de obra tiene obligación de conformar las certificaciones parciales, y el Director de la ejecución de la obra tiene obligación de elaborarlas y suscribirlas. Normalmente, la certificación se expide mensualmente. La práctica habitual es que la empresa constructora, por medio de su Jefe de obra, presente cada certificación a la Dirección facultativa, a fin de recibir su visto bueno, una vez comprobados los datos de mediciones y precios. La redacción de las unidades de obra ejecutadas y su valoración se suele basar en la medición, aunque también puede realizarse por estimación porcentual sobre la obra contratada. Sea cual sea el modelo de certificación establecido, cada certificación parcial debe contener los siguientes datos básicos:

• designación de las obras
• datos de la empresa constructora
• fecha y número de la certificación
• presupuesto total de las obras
• cantidad producida en certificación
• conformidad de la Dirección facultativa, acreditada mediante firma
• fecha de la certificación
• estado de mediciones justificativas de la cantidad a certificar.

Cuando el promotor es un organismo oficial, se debe consignar datos complementarios:

• fechas de licitación, comienzo y terminación
• coeficiente de adjudicación
• fórmulas de revisión de precios (en su caso)
• concepto de obra no acreditada (medición que excede del proyecto).

Documentación de la obra ejecutada

De acuerdo con la vigente Ley de Ordenación de la Edificación, el Director de obra tiene obligación de elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada, así como de entregársela al promotor con los visados colegiales preceptivos. También establece la obligación del Director de la ejecución de la obra para que colabore en la elaboración de la documentación de obra ejecutada aportando los resultados de los controles realizados.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España