Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (II)

Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (II)

Certificado técnico para reconocimiento particularizado

El reconocimiento particularizado de edificación en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación es documento suficiente para poder contratar de manera definitiva los servicios que proporcionan las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y  telecomunicaciones. Además, permite que la edificación reconocida tenga acceso al Registro de la propiedad, con la constancia de su situación particularizada. A partir de la obtención del reconocimiento, podrá empezar a autorizarse las obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.

El certificado de técnico competente

En la escritura de edificaciones declaradas al amparo de prescripción de infracción urbanística se suele incorporar un certificado de técnico competente relativo a la descripción y a la antigüedad de la obra. Para poder obtener la resolución de asimilado a las de fuera de ordenación, dicho certificado debe contener:

• la identificación del inmueble afectado, indicando su número de finca registral (si estuviera inscrita en el Registro de la propiedad) y su localización geográfica mediante referencia catastral
• la fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admisibles
• el uso a que se destina el inmueble
• dictamen acerca de si el inmueble reúne las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad para el uso a que se destina
• dictamen acerca de si la edificación cuenta o no con instalaciones de carácter autónomo, ambientalmente sostenibles y sujetas en todo caso a la normativa sectorial aplicable, para la prestación de los servicios básicos necesarios para desarrollar el uso
• si la edificación no cuenta con las instalaciones descritas, determinación de las obras necesarias e indispensables que se tendrían que realizar para poder dotar a la edificación de los servicios básicos.

Es decir que el procedimiento para obtener el reconocimiento de asimilado a la situación de fuera de ordenación requiere la redacción de un proyecto técnico, no de un simple certificado de antigüedad.

Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (I)

Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (I)

Reconocimiento particularizado. Resolución y consecuencias. 

El texto actual del Reglamento de disciplina urbanística de Andalucía especifica que las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de las cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo, quedan en situación de asimiladas al régimen de fuera de ordenación. En dicha situación, para la inscripción de la edificación en el Registro de la propiedad es necesario que el órgano competente, de oficio o a instancia de parte, otorgue el reconocimiento particularizado de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación. El procedimiento administrativo para obtener la resolución de “asimilado a la situación de fuera de ordenación” no es obligatorio y está sujeto al pago de una tasa.

Consecuencias del reconocimiento particularizado

Aunque obtener el reconocimiento particularizado de edificación en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación no supone la legalización de las obras, sí supone al menos un reconocimiento administrativo de las siguientes circunstancias:

• la existencia de la edificación
• la ausencia de expediente disciplinario
• la imposibilidad legal de que se adopte medida alguna de restablecimiento del orden jurídico perturbado y de reposición de la realidad física alterada
• la ubicación fuera de Suelo No Urbanizable de especial protección, de la Zona de influencia del litoral y de zonas destinadas a dotaciones públicas
• la ubicación en suelo sin riesgo cierto de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones ni demás riesgos naturales, tecnológicos ni de otra procedencia.

Las escrituras y el reconocimiento particularizado

No es necesario aportar el reconocimiento particularizado de edificación en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación para conseguir que se otorgue escritura. La resolución administrativa particularizada puede obtenerse con posterioridad al otorgamiento.

Resolución y silencio administrativo

El procedimiento administrativo para obtener el reconocimiento de asimilado a la situación de fuera de ordenación puede terminar en una resolución denegatoria. Además, el silencio administrativo es, en estos casos, negativo.

Los certificados de antigüedad (III)

Certificados acreditativos de la antigüedad de las edificaciones (III)

La justificación de la antigüedad. Propósito, limitaciones y visado. Legalización hipotecaria.

En los certificados de antigüedad de edificaciones y construcciones debe constar la justificación de la estimación de la antigüedad, la cual debe estar basada en el empleo de documentos como medio de prueba. Dichos documentos deben aportarse junto con el certificado.

Los documentos acreditativos

Entre los documentos que pueden servir de referencia para acreditar la antigüedad de los inmuebles se encuentran los siguientes:

• fotografías aéreas datadas, obtenidas de fuentes como el Ministerio de agricultura, pesca y alimentación, la Consejería de vivienda y ordenación del territorio o la Consejería de agricultura y pesca de la Junta de Andalucía
• planimetría perteneciente a instrumentos o figuras de planeamiento en la que se distinga claramente la edificación
• contratos de suministro de agua, electricidad o telecomunicaciones
• certificaciones catastrales.

Propósito del Certificado de antigüedad

Es conveniente que en el texto del Certificado de antigüedad se especifique el propósito para el cual se redacta.

Limitaciones del Certificado de antigüedad

Los Certificados de antigüedad nunca deben incluir aspectos relativos a la habitabilidad ni a la seguridad estructural de la edificación. Esos son aspectos propios de los Certificados de fin de obras que forman parte de los Expedientes de legalización. Por lo tanto, los Certificados de antigüedad no son documento suficiente para que se otorgue el reconocimiento particularizado de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación. Conviene que en el texto del certificado se indique expresamente que no se trata de un documento válido al efecto de legalizar el inmueble, para evitar confusiones en cuanto al alcance del mismo.

Visado colegial de los Certificados de antigüedad

De acuerdo con lo especificado en el Real Decreto 1000/2010, los Certificados de antigüedad no requieren visado colegial obligatorio,  por no existir una relación de causalidad directa entre el trabajo profesional y la afectación a la integridad física y la seguridad de las personas.

Legalización hipotecaria

La inscripción registral de edificaciones con la infracción urbanística prescrita se ha dado en llamar “legalización hipotecaria”. Y se trata de un término desafortunado, puesto que propicia que el interesado interprete, erróneamente, que una vez conseguida, la edificación ya es legal. Lo cierto es que la “legalización técnica” (por diferenciarla de la hipotecaria) sólo se consigue cuando se acredita de manera adecuada que lo edificado cumple las condiciones exigibles de seguridad y habitabilidad. Un certificado de antigüedad no es un expediente de legalización, y sólo posibilita la inscripción registral de la obra nueva terminada, sin alterar su carácter ilegal.

Los certificados de antigüedad (II)

Certificados acreditativos de la antigüedad de las edificaciones (II)

Documentos y acreditaciones. Limitaciones al derecho de propiedad.

Además del Certificado de antigüedad, si el uso principal de la edificación ilegal es el de vivienda, la inscripción registral por prescripción de la infracción urbanística requerirá la acreditación de la constitución del Seguro decenal, a no ser que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

• que el inmueble sea una vivienda promovida para uso propio del promotor, aunque la obligación de constitución del seguro renacerá si se produce la transmisión inter vivos dentro del plazo de diez años contados desde la finalización de las obras y el adquirente no exonera expresamente la constitución de la garantía 
• que el tiempo transcurrido desde la fecha acreditada del final de las obras sea superior a diez años.

En cambio, se dispensa del requisito de aportación de los siguientes documentos:

• la Licencia de obras
• la Licencia de primera ocupación
• la acreditación del Libro del edificio.

En cuanto a la aportación del acto administrativo mediante el cual se declare la posible situación de fuera de ordenación, la Dirección General de los Registros y el Notariado interpreta que no es un requisito previo a la inscripción, sino que puede ser cumplido con posterioridad.

Limitaciones al derecho de propiedad

Cuando una edificación ha infringido de algún modo la normativa urbanística aplicable, aunque se autorice su inscripción en el Registro de la propiedad, siempre tendrá limitado el derecho de propiedad, puesto que probablemente no pueda obtener autorización para intervenciones de reforma, rehabilitación o mejora. Por ello, los Notarios y los Registradores tienen la obligación de colaborar para que en los supuestos de transmisión por escritura pública de edificaciones declaradas al amparo de prescripción, el tercero quede bien informado de lo que adquiere. Consecuentemente, las Notas simples deben informar si la edificación declarada e inscrita lo ha sido al amparo de prescripción de acción administrativa, y las Escrituras públicas deben informar si la finca se halla en situación de fuera de ordenación o asimilada.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/informes/home.html

Redacción de Certificados de antigüedad de edificaciones y construcciones

Los certificados de antigüedad (I)

Certificados acreditativos de la antigüedad de las edificaciones (I)

Ley del suelo y Reglamento hipotecario. Plazos de prescripción. Constancia registral.

De acuerdo con el Texto refundido de la Ley del suelo, si una construcción, edificación o instalación se ha ejecutado ilegalmente pero han transcurrido ya los plazos de prescripción dentro de los cuales procedía adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que implicasen su demolición, será posible realizar la Declaración de obra nueva finalizada.

Reglamento hipotecario

Las normas complementarias al Reglamento hipotecario (R.D. 1093/97) otorgan al Registrador la facultad de inscribir en el Registro de la propiedad una obra nueva terminada cuando concurren los requisitos siguientes:

• que se acredite adecuadamente la fecha de terminación de las obras y la descripción de la edificación
• que la fecha acreditada suponga la prescripción de la infracción urbanística
• que no conste anotado en el Registro el inicio de ningún expediente de disciplina sobre la finca.

El documento adecuado para acreditar la fecha de terminación y la descripción de las obras puede ser:

• una certificación catastral
• una certificación municipal
• una certificación técnica
• un acta notarial.

Los certificados de antigüedad o de prescripción urbanística hacen referencia a la “certificación técnica” descrita en el R.D. 1093/97. Se trata de documentos en los que un profesional certifica la antigüedad de una edificación o construcción, con el fin de posibilitar su inscripción registral como obra nueva. En ellos, el técnico se limita a acreditar la fecha de terminación de las obras y no se pronuncia en relación con el cumplimiento de las condiciones exigibles de seguridad y habitabilidad, así que no son documentos que permitan legalizar lo construido.

Los plazos de prescripción

El plazo en el que prescribe la acción de la Administración frente a casos de ejecución ilegal de construcciones, edificaciones e instalaciones viene determinado por la normativa autonómica. En Andalucía, dicha normativa es la que contiene la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que actualmente establece el plazo de prescripción en seis años, contados desde la completa terminación de las obras, a no ser que se trate de edificaciones realizadas en:

• terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable de especial protección
• terrenos incluidos en la Zona de influencia del litoral
• espacios catalogados
• parques, jardines, espacios libres o infraestructuras
• reservas para dotaciones.

En todas las ubicaciones listadas, la acción de la Administración no prescribe.

La constancia registral

Entre los documentos cuya presentación permite inscribir en el Registro de propiedad la Escritura pública de declaración de obra nueva están las certificaciones expedidas por técnicos competentes, en las que conste la terminación de las obras en fecha determinada junto con una descripción de las mismas que coincida con la expuesta en la Escritura pública. Es lo que se conoce como “Certificados de antigüedad”, que han de ser redactados por arquitectos colegiados y que se utilizan para solicitar la inscripción.

Comprobaciones para la inscripción

En el acto de inscripción, además de recibir el certificado, el Registrador debe comprobar:

• la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística
• que el suelo no tiene carácter demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general.

Además, si la construcción, edificación o instalación está en situación de fuera de ordenación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable, el Registrador debe dar cuenta de la inscripción al Ayuntamiento.