El Programa de necesidades en la Arquitectura (II)

Programa de necesidades (II)

Redacción del Programa de necesidades del proyecto

Normalmente bastará con que el promotor mismo defina cada uno de los puntos clave del programa, pero si el proyecto es grande puede ser conveniente requerir el consejo experto de un arquitecto para redactarlo.

Aportaciones al programa de necesidades

El Programa de necesidades puede reunir y sintetizar diversas fuentes de información. Puede partir de un Resumen estratégico o de un Estudio de Viabilidad realizado. También puede recibir aportaciones de un Plan de desarrollo o de un Plan de negocio.

En ocasiones, puede ser oportuno disponer de un documento de Programa de necesidades redactado con anterioridad para un proyecto de tipo o escala similar. También puede ser conveniente visitar edificios y espacios existentes como referencia cualitativa.

Los usuarios del futuro edificio pueden contribuir a la redacción del programa. En el caso de que varias partes deban contribuir en la redacción, el proceso puede ser abordado desarrollando una serie de borradores que cada una de las partes pueda repasar y enmendar.

Contenido del Programa de Necesidades

Es importante especificar las características operativas principales del edificio lo más pronto posible. Conviene que el programa incluya toda la información de la que disponga en relación al edificio o al terreno sobre el cual hay que actuar. Se puede incluir una tabla de superficies (quizá extraída de un Estudio de viabilidad previo) pero el programa debe ser flexible en ese aspecto y permitir que el arquitecto la modifique, porque ese tipo de datos condiciona la estrategia espacial del proyecto.

Repaso del programa de necesidades

Cuando el primer borrador está completo procede repasar el contenido del programa de necesidades como un todo y cuestionar:

• ¿expone claramente los objetivos para el proyecto?
• ¿establece límites de coste y de tiempo?
• ¿expone claramente las expectativas para la calidad de diseño?
• ¿considera la flexibilidad de diseño y las futuras necesidades de cambio del edificio?

Los servicios arquitectónicos adicionales

Otros servicios que su arquitecto puede prestar

Más allá del proyecto y dirección de obras

Los arquitectos se encuentran en un equilibrio apropiado de destreza, experiencia, sensibilidad y capacidad para llevar a cabo el trabajo según lo previsto y dentro de un presupuesto de contrata coherente con las necesidades de sus clientes.

Servicios adicionales

Cuando se menciona los servicios profesionales de los arquitectos se suele pensar en el proyecto y dirección de obras de edificación. Sin embargo, el arquitecto puede hacer mucho más por si cliente si surge la necesidad. Además de las tareas más comunes, un arquitecto puede:

• asistir al cliente en la búsqueda del emplazamiento adecuado para el proyecto o en la comparación de cierto número de emplazamientos
• preparar el “Estudio de viabilidad” de una promoción o bien el “Estudio de uso óptimo” de una propiedad que el cliente ya posee o que considera adquirir
• obtener aprobaciones previas requeridas para la construcción, mediante servicios como la redacción de proyectos de parcelación, estudios de detalle o modificaciones parciales del planeamiento
• ayudar a su cliente a coordinar una mudanza, mediante la redacción de inventarios de muebles y equipos
• ayudar al cliente en la consecución de un uso más eficiente del espacio que ya posee, averiguando si puede resultar conveniente una reforma o bien una rehabilitación o una ampliación del edificio
• evaluar un proyecto antes de comenzar la construcción, identificando mejoras necesarias y sus costes
• proporcionar servicios de interiorismo y decoración
• facilitar la contratación del amplio repertorio de consultores especialistas necesarios actualmente para los proyectos de construcción
• ayudar a un cliente en la obtención de financiación
• proporcionar servicios completos de gestión de proyecto (Project management), a través del proceso completo de erigir y luego usar el edificio

En definitiva, la lista de servicios que un arquitecto puede proporcionar es prácticamente interminable.

Daniel Trujillano, arquitecto
http://www.arquitectotrujillano.com
Servicios arquitectónicos profesionales

Servicios arquitectónicos tradicionales

Los servicios tradicionales del arquitecto

El encargo arquitectónico tradicional

Un repertorio típico de “servicios tradicionales” para un proyecto puede incluir:

• ayudar al cliente a comprender y articular sus necesidades y aspiraciones, y desarrollar el conjunto formal de requisitos para el proyecto: el Programa de necesidades
• ayudar al cliente a establecer un presupuesto y un programa realistas y factibles para el proyecto
• proporcionar al cliente una lista con la información necesaria del emplazamiento (levantamiento topográfico, estudio geotécnico…) y asistir al cliente en la obtención de esa información cuando se solicite
• preparar un análisis detallado de los requerimientos de las autoridades que tengan jurisdicción, ya sean urbanísticos o edificatorios
• preparar un Anteproyecto mostrando el diseño conceptual o esquemático, a menudo varias alternativas
• repasar el Anteproyecto con el cliente, y asistirle a la hora de optar por el diseño más apropiado
• reconfirmar el programa y el presupuesto
• desarrollar el Anteproyecto seleccionado con más detalle hasta formalizar el Proyecto básico, el cual se utilizará para solicitar la licencia de obras
• si es preciso, obtener y coordinar servicios de ingeniería
• preparar el Proyecto de ejecución, que estará compuesto por planos y especificaciones detallados que se utilizarán para determinar el presupuesto de contrata  y construir el proyecto
• ayudar al cliente a decidir el método de construcción más apropiado
• ayudar al cliente a obtener ofertas de empresas constructoras, y ejecutar el contrato de construcción apropiado
• realizar la dirección de obras, efectuando una revisión general durante la construcción para asegurar que el proyecto se construye en conformidad general con los planos y especificaciones del proyecto de ejecución
• junto con el arquitecto técnico, certificar los pagos al constructor cuando se venzan
• identificar deficiencias en las obras y facilitar su corrección
• ayudar al cliente a adquirir el proyecto completo, y entregarle unas Instrucciones de uso y mantenimiento que le muestren cómo usar el edificio y sus instalaciones
• asistir al cliente a la hora de conseguir reparaciones en garantía si surgen problemas.

Daniel Trujillano, arquitecto
http://www.arquitectotrujillano.com
Servicios arquitectónicos profesionales

Los expedientes de legalización (I)

La legalización de edificaciones (parte I)

La legalización como método para reponer el orden jurídico perturbado

Cuando se ejecuta una construcción sin disponer de la correspondiente licencia de obras o bien contraviniendo las condiciones de una licencia de obras concedida, se perturba el orden jurídico. El tipo de solución necesaria para restablecer ese orden jurídico perturbado depende de si las obras realizadas son o no compatibles con la ordenación vigente. Si las obras ejecutadas no son compatibles con la ordenación vigente, la única manera de reponer el orden jurídico es la  reposición a su estado originario de la realidad física alterada, lo cual implicará demoler lo que se ha construido; pero si lo ejecutado es compatible con la ordenación, existe otra solución: la legalización de las obras realizadas.

Plazo para instar la legalización

Cuando se requiere a un promotor la legalización de unas obras ejecutadas sin licencia (o contraviniendo las condiciones de una licencia concedida) éste debe instar la legalización en un determinado plazo que, en Andalucía, es de dos  meses. Ese plazo puede ser ampliable en atención a la complejidad del proyecto.

Tras instar la legalización

Hay que tener presente que, aun habiendo instado la legalización, es posible que se acabe ordenando la demolición de lo construido: si se insta la legalización y resulta denegada, procederá reponer la realidad física alterada y, por tanto, demoler la construcción, y lo mismo ocurrirá si, tras instar la legalización, resulta  su improcedencia legal por disconformidad de los actos con las determinaciones de la legislación y de la ordenación urbanística  aplicables.

Multas por incumplimiento

Si transcurrido el plazo otorgado para que el promotor legalice las obras, éste no insta la legalización, procederá la imposición de  sucesivas multas coercitivas. En Andalucía, la cuantía de dichas multas es, en cada ocasión (las  multas se imponen por periodos  mínimos de un mes), del 10% del valor de las  obras ejecutadas, con un mínimo de 600 euros.

El procedimiento sancionador

Cuando se aprecia la presunta comisión de una infracción urbanística, se procede a la incoación, instrucción y resolución de un procedimiento sancionador. Este procedimiento se instruye y se resuelve con independencia del procedimiento derivado del requerimiento para que se  inste la legalización de las obras, pero de forma coordinada.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/legalizacion
Redacción de Expedientes de legalización de obras

Los expedientes de legalización (II)

La legalización de edificaciones (parte II)

El servicio profesional de redacción de expedientes de legalización

Los expedientes de legalización de edificaciones se aplican a construcciones que se ejecutaron sin la intervención de un arquitecto.

Documentación técnica y administrativa

Por lo general, los expedientes de legalización se refieren a obras que se ejecutaron sin proyecto, de modo que la documentación técnica y administrativa que precisan equivale a la suma de las que componen un Proyecto básico y de ejecución y una Dirección de obras, con la excepción de documentos como el Pliego de condiciones, las  Mediciones o el Libro de órdenes.

Normalmente, un expediente de legalización estará integrado por los siguientes  documentos:

• Memoria descriptiva, memoria justificativa y memoria constructiva
• Justificación del cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE)
• Justificación del cumplimiento de otros reglamentos y disposiciones (accesibilidad, telecomunicaciones…)
• Anejos a la memoria (protección contra incendios, cálculo de instalaciones, eficiencia energética…)
• Plano de situación, plano de emplazamiento, plano de urbanización, planos de planta, planos de alzados y secciones, planos de estructura, planos de instalaciones…
• Resumen de presupuesto
• Instrucciones de uso y mantenimiento
• Certificado del arquitecto
• Certificado conjunto arquitecto-aparejador, en los casos en los que legalmente sea obligatorio
• Fotografías de todas las fachadas exteriores

Legalización de obras inacabadas

Es importante señalar que si las obras no están totalmente finalizadas, el expediente debe plantearse como “Legalización de obras ejecutadas y proyecto de terminación”. En ese caso, será necesario diferenciar claramente las partes ejecutadas de aquellas que se encuentran pendientes de terminar y presentar la documentación completa correspondiente a un Proyecto básico y de ejecución para estas últimas.

Los honorarios profesionales

Normalmente, los honorarios profesionales que corresponden  al servicio de redacción de expedientes de legalización de edificaciones se calculan por analogía con el baremo que hubiera correspondido en el caso de haberse contratado el proyecto de obra de nueva planta.

La necesidad de visado

De acuerdo con la legislación vigente en la actualidad (ver Real Decreto 1000/2010 de 5 de agosto), en el procedimiento administrativo de legalización de obras de edificación es obligatorio que tanto el proyecto de  ejecución de la edificación como el certificado final de obra se entreguen visados por el Colegio oficial de arquitectos.











Daniel Trujillano, arquitecto
http://www.arquitectotrujillano.com/legalizacion
Redacción de Proyectos de legalización de obras

Vea también: Los expedientes de legalización (I)

El valor del arquitecto

Cómo establecer una relación profesional productiva con su arquitecto

La contribución del arquitecto

En España, la Ley de Ordenación de la Edificación detalla los casos concretos en los que se debe contratar a un arquitecto. Sin embargo, aun donde no se requiera por ley, la consulta a un arquitecto siempre le ayudará a asegurar que su proyecto edificatorio tenga tanto éxito como sea posible. Tenga en cuenta que cuando se contrata a un profesional se elige a una persona con conocimiento especializado basado en una intensiva preparación académica combinada con normas técnicas y éticas.

Profesionales en el campo de la edificación

El proceso constructivo puede llegar a ser complejo y desafiante. Probablemente será necesario tomar muchas decisiones, las cuales tendrán un gran impacto sobre el resultado final. Un buen arquitecto puede aliviarle el camino ayudándole a evitar direcciones equivocadas y conduciéndole hasta soluciones creativas e innovadoras. Los arquitectos conocen perfectamente los métodos de trabajo de la industria de la construcción y la legislación y las normas aplicables, y pueden guiarle en cada paso del proyecto. Contratar a un arquitecto responsable le proporcionará tranquilidad. Su arquitecto le puede ayudar a gestionar el diseño,  la construcción y el presupuesto. Puede encargarse de gestionar el proyecto y coordinar el trabajo de consultores y contratistas.

El valor de un arquitecto

Cualquiera que sea su proyecto, ya se trate de construir un edificio de nueva planta o bien de reformar, rehabilitar o ampliar un edificio existente, un buen arquitecto otorgará valor a su proyecto. La contribución del arquitecto al edificio se extiende más allá de la forma y de la estética. Puede influir en la percepción, el rendimiento y el valor de lo construido. Un arquitecto puede proyectar un edificio, redactar un planeamiento o diseñar un interior a la medida de las necesidades de su cliente, actuales y futuras; puede crear entornos no sólo productivos sino también placenteros de visitar y de habitar. Consultar a un arquitecto en las etapas más tempranas del proyecto abre las puertas a ahorros en los costes, tanto de construcción como del funcionamiento del edificio, a través de soluciones de diseño innovadoras. Un buen arquitecto puede interpretar sus ideas con imaginación y crear espacios que podrán ser usados,  disfrutados y valorados durante décadas. Los arquitectos están preparados para sacar el máximo partido del emplazamiento, de las condiciones urbanísticas, de los sistemas constructivos y de las normas y leyes aplicables para maximizar lo que usted puede conseguir con su presupuesto. Además, un arquitecto suficientemente capacitado puede llegar a reducir el consumo del edificio proyectado a lo largo de la vida útil del mismo.

El Programa de necesidades en la Arquitectura (I)

Programa de necesidades (I)

Función del Programa de necesidades del proyecto

El programa de necesidades es un documento escrito que será interpretado espacial y técnicamente por el arquitecto.

Objetivo del programa de necesidades

En principio, el objetivo del programa de necesidades es comunicar las expectativas del promotor al arquitecto. Debe centrarse más en requisitos prácticos que en detalles. No se trata de definir el diseño, sino de proporcionar un marco claro para el desarrollo de un diseño que satisfaga las necesidades y aspiraciones del promotor. Debe ser claro y carecer de ambigüedades, y debe proporcionar una descripción coherente del proyecto, la cual pueda ser entendida por las personas que deban utilizarlo. También debe identificar claramente los objetivos y prioridades principales.

Puntos clave del programa de necesidades

El programa de necesidades debe conseguir:

• Establecer la visión que el promotor tiene del proyecto: motivaciones y expectativas a corto, medio y largo plazo,  tanto para el promotor como para los demás implicados.
• Determinar la autoridad en la toma de decisiones en cuanto al diseño y en cuanto a los costes
• Definir las funciones del edificio terminado, los usos y los usuarios.
• Exponer los requerimientos prácticos para la relación entre los espacios propuestos, centrándose en requisitos de rendimiento en vez de en detalles.
• Establecer los criterios de diseño: relación con el entorno, estilo, materiales...
• Establecer límites de presupuesto: costes máximos, financiación... Si se dispone de Estudio de viabilidad, los costes definidos en él proporcionarán una línea de base para todo el proyecto.
• Proporcionar información pertinente acerca del contexto de financiación.
• Establecer plazos: fechas clave.
• Comunicar tanta información acerca de las circunstancias actuales del edificio o terreno como se disponga.

La selección del arquitecto

Seleccionando al arquitecto para su proyecto

Investigación y primera toma de contacto

A la hora de seleccionar a un arquitecto, la selección directa es el método más utilizado para los proyectos más pequeños. Usted puede seleccionar a su arquitecto sobre la base de la pericia especial requerida, la reputación, la familiaridad con el lugar, el conocimiento personal o una recomendación. Los procesos de selección basados en la calidad son los utilizados por comités de edificación en representación de instituciones, corporaciones o agencias públicas y privadas.

El portafolio del arquitecto

Trate de ver un portafolio de trabajos realizados, pero no se desanime si no encuentra en él el estilo arquitectónico que usted busca. En esta etapa inicial es común que el cliente tema que el arquitecto le imponga sus propios gustos e ideas, sin embargo, normalmente el principal objetivo del arquitecto será seguir de cerca el programa de necesidades y materializar las aspiraciones de su cliente.

Las cualificaciones profesionales del arquitecto

Infórmese acerca de las cualificaciones y de la experiencia de su arquitecto. En general, su arquitecto deberá estar colegiado, es decir, ser miembro registrado en alguno de los colegios oficiales de arquitectos de España. La colegiación garantiza la existencia de una titulación universitaria admitida en nuestro país. Además, normalmente será necesario que su arquitecto haya contratado un seguro de responsabilidad civil con cobertura apropiada a la escala y tipo de los trabajos que emprende.

Toma de contacto

Si su arquitecto dispone de página web, visítela, normalmente podrá encontrar en ella toda la información que usted necesita conocer. Después, contacte con él, suminístrele el programa de necesidades (ver post en este mismo blog) y suficiente información acerca del emplazamiento. No es buena idea presentarle ningún tipo de croquis, si es que quiere disfrutar del beneficio de un enfoque tan fresco como sea posible. Averigüe si está disponible para el encargo y, si lo está, concierte una entrevista.

La entrevista

Tenga en cuenta que la buena arquitectura necesita colaboración y diálogo. Una primera reunión con el arquitecto puede darle una idea de si la química entre ustedes será correcta y puede darle pistas acerca del grado compatibilidad en cuanto al estilo, enfoque y personalidad. La entrevista será más productiva si se desarrolla en el lugar de emplazamiento del proyecto. Haga provisión del tiempo suficiente para aclarar todas las dudas que puedan surgir. No pida que le presenten croquis previos, el propósito de la entrevista sólo es evaluar el enfoque del arquitecto, sus pensamientos iniciales. Cualquier diseño definitivo en esta etapa carecería del diálogo necesario. Pregunte cómo plantearía el proyecto, cómo recopilaría información, establecería prioridades y tomaría decisiones. Pregunte qué temas considera que son más importantes en el proyecto y cuáles son los mayores desafíos. No subestime la importancia de la empatía, procure que su arquitecto comparta sus objetivos y expectativas para el proyecto. Al final, el resultado que usted busca es un proyecto que cumpla con sus sueños y con sus requerimientos prácticos y funcionales. Tales proyectos son el resultado de una relación de trabajo positiva y constructiva entre clientes informados y arquitectos capacitados.

Acuerdo, negociación y contrato

El acuerdo profesional

Formalizando el encargo

Cualquier negocio o relación profesional está obligada a ser más exitosa y gratificante cuando existe una comprensión clara de las expectativas de las partes. La relación entre cliente y arquitecto no es una excepción. El acuerdo que usted firme con su arquitecto detallará el alcance y el coste de los servicios que necesitará. La claridad en los servicios profesionales, honorarios, plazos y procedimientos es vital para la relación que usted va a establecer con su arquitecto. Normalmente, el contrato que le ofrezca su arquitecto comprenderá un breve menú de servicios y una hoja de condiciones relacionadas con el encargo.

Negociación

Una vez que se ha alcanzado un acuerdo sobre el ámbito de los servicios y el plan de trabajo, su arquitecto preparará y presentará una propuesta de honorarios para su consideración. Si la propuesta de honorarios se acepta, ambas partes sellarán el acuerdo mediante la firma del contrato.

En cambio, si usted decide que los honorarios no encajan en su planificación económica, puede intentar discutir la eliminación de servicios, reduciendo consecuentemente los honorarios hasta que le resulten aceptables. Sin embargo, tenga en cuenta que si bien podría ser tentador sencillamente seguir reduciendo niveles de servicio a fin de bajar los honorarios profesionales, al final usted es el más interesado en asegurarse de que su arquitecto sea capaz de proporcionar el nivel de servicio necesario para protegerle a usted y a su inversión, y de que pueda alcanzar los niveles de servicio establecidos por la profesión.

El contrato

Una vez que usted ha establecido la gama de servicios que su arquitecto le proporcionará, los honorarios que usted le pagará, y las demás responsabilidades que cada uno tendrá relacionadas con el proyecto, será el momento de plasmarlo todo por escrito. Su arquitecto puede redactar el acuerdo basándose en las negociaciones y discusiones que usted haya mantenido con él.

Los contratos que redactan los arquitectos suelen ser documentos estándar que han sido usados y probados durante años, y que tratan de conseguir un equilibrio justo entre los intereses del arquitecto y los de su cliente. Acostumbran a ser documentos flexibles que pueden ser adaptados para cubrir un amplio repertorio de tipos de proyecto y procedimientos.

El contrato que usted firme con su arquitecto debe incluir los servicios a proporcionar, los honorarios por esos servicios, las responsabilidades del cliente y los términos y condiciones aplicables. Debe ser un documento equilibrado, que trate a ambas partes justamente, y debe estar diseñado para evitar conflictos si se descubren discrepancias entre las expectativas de cada uno. Es recomendable que el contrato presente una estructura desglosada del trabajo a realizar y una lista detallada de tareas para facilitar el desarrollo de los servicios. Una estructura desglosada del trabajo define y personaliza mejor los servicios y honorarios del proyecto. Además sirve como herramienta de gestión del proyecto durante su ejecución.

Cuando reciba el documento de contrato, es conveniente que dedique usted un tiempo a repasar detenidamente su texto. Repase cuidadosamente cada cláusula para asegurarse de que comprende los detalles, y aclare cualquier malentendido. En determinadas circunstancias, puede ser aconsejable que solicite asesoramiento legal al respecto.

Daniel Trujillano, arquitecto
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Proyecto y dirección de obras de edificación

10. Desarrollando el diseño

Creando arquitectura

Dando forma al programa

Tras contratar al arquitecto, el programa de necesidades comenzará a ser desarrollado y probado a través de dibujos y especificaciones. Su arquitecto dará una respuesta meditada y razonada al programa de necesidades, explorando las posibilidades, los costes y las limitaciones. Es posible que al dar forma al programa, su arquitecto proponga ciertas alteraciones en el mismo. Usted debe darse cuenta de que se trata de un proceso creativo e interactivo. El énfasis del programa de necesidades se altera a medida que el proyecto se desarrolla. En cualquier caso, los objetivos que usted declaró en el programa siempre ayudarán a guiar el proceso.

Controlando los costes

Si existe Estudio de viabilidad, los costes definidos en el mismo proporcionarán una línea de base para todo el proyecto. Su arquitecto siempre acompañará sus propuestas de diseño con estimaciones de presupuesto.

Gestión del proyecto

El proyecto tendrá que ser adecuadamente gestionado. Asegúrese de que una sola persona se convierte en el punto de contacto con el arquitecto y de que esa persona acarrea autoridad suficiente en las reuniones de proyecto. A lo largo de todo el proceso constructivo, su arquitecto podrá aconsejarle acerca de todos los temas relacionados con el planeamiento urbanístico, las normas constructivas y la legislación aplicable; podrá representarle ante las distintas autoridades competentes; podrá aconsejarle la forma más apropiada de contratar la construcción y solicitar ofertas de empresas constructoras. Una vez que las obras hayan comenzado, adoptará el papel de Director de obra.

Daniel Trujillano, arquitecto
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Proyecto y dirección de obras de edificación