Viviendas prefabricadas

Las viviendas unifamiliares prefabricadas

Condiciones urbanísticas y técnicas

El primer servicio arquitectónico que se requiere para poder erigir una vivienda unifamiliar aislada prefabricada es un completo Estudio sobre las condiciones urbanísticas que afectan al solar. Aunque el solar cuente con todas las infraestructuras urbanas necesarias para su clasificación como Suelo Urbano Consolidado y aunque el uso de vivienda unifamiliar aislada esté permitido, las conclusiones del Estudio urbanístico pueden llevar a desechar unos modelos de viviendas en pos de otros, puesto que siempre cabe la posibilidad de que algunos modelos no puedan implantarse sin incumplir la edificabilidad máxima, la ocupación máxima, la altura máxima o la separación mínima a linderos públicos o privados. De hecho, también es posible que ninguno de los modelos que pre-fabrica una empresa permita su implantación sin incurrir en incumplimientos urbanísticos, con lo que no quedará otra opción que elegir a otra empresa distinta. Por ello, aunque las empresas pre-fabricantes de viviendas dispongan de arquitectos en plantilla, será siempre más prudente que el Estudio sobre las condiciones urbanísticas aplicables al solar sea redactado por un arquitecto independiente, porque de ese modo se podrá escoger, en base a las conclusiones, el modelo idóneo de vivienda entre todos los fabricados por todas las empresas proveedoras disponibles en el mercado.

Requisitos técnicos

En realidad, las llamadas “viviendas prefabricadas” nunca son totalmente prefabricadas, pues necesitan siempre de una cimentación y de unas infraestructuras técnicas necesarias para conectar las instalaciones a las redes urbanas de abastecimiento de agua, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones y, en su caso, gas. Y eso sin contar con las obras que normalmente se necesitan para acondicionar el solar, como son el vallado, la pavimentación de accesos, el ajardinamiento o la instalación de piscina. Además, debido a que la vivienda puede pre-fabricarse en una localización muy distante, es posible que no cumpla la totalidad de los requisitos impuestos por la normativa técnica local, de modo que el modelo elegido puede requerir la incorporación de instalaciones adicionales, como la de ventilación o la de generación de agua caliente sanitaria mediante paneles solares, o que requiera aislamiento termo-acústico adicional en la totalidad o en parte de la envolvente edificatoria. De hecho, debido a la evolución constante de nuestra normativa técnica, cada vez más exigente, es muy posible que, aunque la empresa proveedora sea local, el modelo de vivienda fuese diseñado para cumplir requisitos técnicos que ya han quedado desfasados, con lo que será necesario implementar las mejoras que resulten exigibles. Por lo tanto, aunque optar por una vivienda prefabricada introduzca un alto grado de prefabricación en el proceso constructivo, lo cierto es que siempre será necesario acudir a los servicios profesionales de un arquitecto para que redacte un proyecto básico y de ejecución, obtenga el necesario visado colegial y dirija las obras. Y lo cierto es, también, que aunque la prefabricación pueda suponer un incremento en la calidad del producto final (si se elige bien el producto) y un acortamiento en los plazos de ejecución material, no supondrá un gran alivio para la carga de trabajo del arquitecto, al menos no en fase de proyecto, puesto que seguirá siendo imprescindible comprobar el correcto cumplimiento de toda la normativa técnica aplicable, así como diseñar, calcular, medir y presupuestar todas las mejoras necesarias para solucionar los incumplimientos que se detecten.

IndexARQ. Generación del índice del proyecto arquitectónico.

Manual de calidad del proyecto

Captura del sitio web del CSCAE

Manual de calidad del proyecto arquitectónico

Descripción y consideraciones prácticas

El Manual de calidad del proyecto arquitectónico es un documento redactado por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) que establece un estándar para la organización de la información que ha de componer los proyectos técnicos redactados por los arquitectos. El manual se presenta como documento de referencia para el control del cumplimiento de todo el ordenamiento jurídico y normativo aplicable a los proyectos de edificación, tanto de ámbito estatal como autonómico. La intención del CSCAE es que se trate de un documento en continuo proceso de actualización, incorporando las innovaciones normativas con periodicidad semestral.

Consideraciones para el arquitecto proyectista

Para el arquitecto proyectista, el empleo del Manual de calidad debería proporcionar una estructura ordenada al listado de todos los contenidos que actualmente se exige a sus proyectos, facilitando la integridad, la coherencia y la vinculación entre las distintas partes. El Manual de calidad del proyecto arquitectónico considera toda la normativa aplicable tanto en el ámbito estatal como en el autonómico, incluyendo normativas sectoriales. No obstante, hay que tener en cuenta que un proyecto arquitectónico completo debe siempre contener tantos anejos a la memoria como requiera la correcta definición y justificación de las obras proyectadas. Por otra parte, un proyecto arquitectónico puede ser desarrollado o complementado mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos, los cuales deben ser coordinados por el arquitecto proyectista e incorporados a la documentación del proyecto. Así pues, sigue siendo responsabilidad del arquitecto proyectista la vigilancia de la coherencia documental en cada nivel de redacción del proyecto, lo cual implica:

• coherencia entre los documentos que integran el proyecto
• coherencia entre el trabajo principal y los proyectos parciales u otros documentos técnicos.

Consideraciones para la Administración

Para la Administración, el Manual de calidad del proyecto arquitectónico constituye una herramienta que permite definir el contenido documental de los proyectos de promoción pública, facilitando la correcta redacción de las bases de licitación para la contratación de trabajos de redacción de proyectos y de ejecución de obras.

Consideraciones para el arquitecto de visado

Para las entidades de control de calidad, así como para el proceso de visado colegial y demás mecanismos de control documental, proporciona un marco de referencia fiable y actualizado. Es responsabilidad del arquitecto de visado la comprobación de los siguientes extremos:

• que cada requisito o exigencia está correctamente atendido en la Memoria y/o grafiado en los Planos, ajustándose al parámetro o valor normativo requerido
• que existe coherencia entre los distintos documentos que integran el proyecto, así como entre el proyecto principal y los proyectos parciales u otros documentos complementarios.

El programa de necesidades en el proyecto de edificación

Arquitecto Daniel Trujillano
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Proyecto y dirección de obras de edificación

El programa de necesidades

Arquitecto Daniel Trujillano

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Proyecto y dirección de obras de edificación

Vídeo 4: El Plan de seguridad y salud de la obra

Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
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Proyecto y dirección de obras de edificación en España

Vídeo 3: Dirección de obras – La dirección facultativa

Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
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Dirección de obras (XV)

La Dirección de obras (XV)

Consecuencias de la paralización de una obra. Incidencias climatológicas.

Cuando se paraliza una obra es necesario establecer las medidas de seguridad necesarias, a fin de evitar riesgos. La paralización debe comunicarse al Ayuntamiento. Si el constructor desobedece la orden de paralizar la obra, la Dirección facultativa debe acudir a las fuerzas de seguridad que resulten competentes.

Renuncia

Si la situación que motivó la paralización de las obras no se resuelve, el Director de la obra deberá presentar una renuncia que habrá de ponerse en conocimiento del Ayuntamiento que expidió la Licencia de obras. Si el promotor era privado, la renuncia deberá comunicarse también al Colegio oficial de arquitectos, y si era una Administración pública, al organismo competente.

Paralización por el constructor

También puede darse el caso de que sea el constructor quien paralice las obras. En tales ocasiones, la Dirección facultativa debe redactar un informe en el que se establezca si la paralización viene o no motivada por causas justificadas, y debe presentarlo al promotor. Dependiendo de las conclusiones del informe, puede llegar a producirse la rescisión del contrato con el constructor. Si se rescinde el contrato se deberá adoptar medidas de seguridad capaces de evitar daños a terceros durante el periodo que medie hasta la contratación de la nueva empresa constructora.

Paralización por el Coordinador de seguridad y salud

Si el Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra observa incumplimientos en las medidas de seguridad y salud, deberá advertir al contratista y dejar constancia en el Libro de incidencias. Si aprecia riesgo grave e inminente para la seguridad y la salud de los trabajadores, puede disponer la paralización de tajos independientes o, si lo considera necesario, de la totalidad de la obra. En estos casos, la paralización debe comunicarse:

• a la Inspección de trabajo y S. Social
• al contratista
• a los subcontratistas
• a los representantes de los obreros.

Las incidencias climatológicas

Las incidencias climatológicas pueden llegar a distorsionar el ritmo de las obras, y pueden ser usadas como justificación para retrasos en la ejecución, por lo que resulta aconsejable que el contrato formalizado entre el promotor y el constructor incluya cláusulas que establezcan el modo de afrontar estas situaciones. También conviene que los eventos climatológicos queden reflejados en el Libro de órdenes, haciendo mención del estado en que se encuentran las obras cuando se producen, de modo que las anotaciones permitan valorar hasta qué punto se encuentran justificados los retrasos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (X)

La Dirección de obras (X)

Libro de actas. Edificaciones colindantes. Modificaciones del proyecto. Laboratorios de control. Visado del Libro de órdenes.

Independientemente del Libro de órdenes y asistencias, puede ser aconsejable establecer, al inicio de las obras, un Libro de actas que sirva para dejar constancia de las incidencias producidas durante las visitas de obra. En las actas se refleja:

• la fecha de la visita y las personas intervinientes en la misma
• constancia de entrega de documentos
• órdenes dadas en obra
• constatación de materiales seleccionados, pudiendo incluir marcas comerciales y referencias
• visitas de personas ajenas a la obra
• conclusiones a partir de reuniones mantenidas con instaladores o contratistas.

Cuando se aporte planos nuevos deberá adoptarse las precauciones necesarias para evitar la consulta de los obsoletos.

Edificaciones colindantes

Puede ser conveniente que se haga mención en el Libro de órdenes del estado en que se encuentran las edificaciones y construcciones colindantes durante el replanteo, incluso adjuntando fotografías para que puedan servir como medio de prueba.

Modificaciones del proyecto

Las modificaciones respecto de lo especificado en el proyecto deben ser anotadas en el Libro de órdenes y asistencias, con expresión de la causa que las motiva (dificultades surgidas durante la ejecución o peticiones expresas por parte del promotor o el constructor). Cualquier incumplimiento respecto de lo establecido en el proyecto debe quedar consignado.

Laboratorios de control de calidad

Los laboratorios de control de calidad deben estar homologados, y deben acreditar la capacidad de sus medios materiales y humanos para la realización del trabajo contratado. Son obligaciones de los laboratorios:

• formalizar un contrato, normalmente con la empresa constructora, en el que se defina sus responsabilidades
• ofrecer asistencia técnica y entregar los resultados de sus ensayos a la constructora y al Director de la ejecución de la obra.

Visado del Libro de órdenes

Tras la finalización de las obras, el Libro de órdenes y asistencia debe ser remitido al Colegio de arquitectos, junto con el Certificado final de obras. Si alguna anotación tiene efecto en el posterior mantenimiento del edificio, se le deberá dar traslado al Libro del edificio.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (VI)

La Dirección de obras (VI)

Pasos previos. Proyecto de ejecución. Geotécnico y topográfico. Propietarios y usuarios.

Con carácter previo al inicio de la Dirección de obras se debe firmar un contrato específico con el promotor, en el que se establezca los siguientes aspectos:

• los datos del arquitecto y los del promotor
• la situación y el emplazamiento de la obra
• las características de las obras, con referencia al proyecto de ejecución
• el presupuesto estimado
• los honorarios establecidos y la forma de pago
• cláusulas reguladoras de posibles variaciones en cuanto a calidades, precios, plazos, etc.
• cláusulas relativas a la posible rescisión del contrato.

Si la Dirección de las obras se comparte entre varios técnicos, conviene que el contrato estipule las misiones, responsabilidades y honorarios a percibir por cada uno de ellos.

El proyecto de ejecución en la Dirección de obra

El Director de obra adquiere responsabilidad sobre el proyecto de ejecución aunque no sea el autor del mismo. Entre los documentos que componen el proyecto d ejecución, el Pliego de condiciones técnicas se muestra como una herramienta especialmente útil en la Dirección de la obra, dado que en él se establecen aspectos técnicos, de medición y de control.

Comprobación geotécnica y topográfica

Antes del inicio de las obras se debe comprobar la información geotécnica y topográfica utilizada en el proyecto. Puede ser conveniente realizar una comprobación del firme antes de ejecutar definitivamente la cimentación, especialmente en obras de elevado presupuesto.

Los propietarios y usuarios

El obligación del propietario conservar la edificación en buen estado, así como conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente. Es obligación de los usuarios, sean o no propietarios, utilizar adecuadamente el inmueble, de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento. La relación de la Dirección facultativa con los propietarios y usuarios termina cuando las obras finalizan, tras la firma del Acta de recepción, la liquidación económica y la entrega del Libro del edificio.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (IV)

La Dirección de obras (IV)

Jefe de obra. Encargado.

El Jefe de obra es la persona que representa a la empresa constructora, de modo que suele convertirse en el interlocutor del Director de obra. La Ley de Ordenación de la Edificación exige que el Jefe de obra sea un técnico que, por su titulación o experiencia, tenga capacidad adecuada para el tipo de obra que se pretende ejecutar. Suele ocurrir que en empresas constructoras pequeñas el Jefe de obra no tenga titulación, de modo que será su experiencia la que deba proporcionar los conocimientos suficientes para el desempeño de sus funciones. En empresas medianas y grandes, el Jefe de obra suele tener titulación, que puede ser de arquitecto superior, arquitecto técnico o ingeniero, siendo lo más frecuente que sean arquitectos técnicos. Las funciones básicas del Jefe de obra son:

• supervisar la ejecución de la obra, en contacto directo con el encargado
• controlar los costes
• planificar tiempos
• actuar como interlocutor ante las subcontratas
• representar a la empresa constructora en las reuniones que se produzcan con la Dirección facultativa y la propiedad, a no ser que intervenga un agente con cargo superior
• informar sobre la marcha de las obras
• designar al responsable de seguridad y salud en representación de la empresa
• formalizar la adquisición de materiales y la contratación de oficios
• presentar las certificaciones de obra, para su estudio y conformidad por la Dirección facultativa
• poner en conocimiento de la Dirección facultativa cualquier anomalía o incidencia que surja en la obra, y que pueda suponer irregularidades en la ejecución
• adoptar disposiciones para evitar la incursión de personas ajenas a la obra
• adoptar disposiciones para evitar incidentes perjudiciales para la seguridad de la obra.

El Encargado

Las funciones del Encargado de obra son:

• recibir materiales, firmando albaranes pero sin funciones de control técnico
• controlar la ejecución y el orden de los tajos
• controlar los distintos oficios, vigilando que no se produzca interferencias
• controlar acopios
• controlar las máquinas y herramientas.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (III)

La Dirección de obras (III)

Coordinador en materia de seguridad y salud. Tipos de constructores.

Cuando en la ejecución de una obra intervenga más de una empresa o trabajador autónomo, el promotor estará obligado a designar un Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra. De acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación, las titulaciones habilitantes para desempeñar la función de Coordinador de seguridad y salud en obras de edificación son las siguientes:

• arquitecto
• arquitecto técnico
• ingeniero
• ingeniero técnico.

El Coordinador de seguridad y salud asumirá las siguientes funciones:

• coordinar la aplicación de los principios generales de prevención y de seguridad en la toma de decisiones técnicas, con el fin de planificar los trabajos a desarrollar
• coordinar las actividades de la obra, con el fin de garantizar que los contratistas, subcontratistas y autónomos apliquen los principios de acción preventiva de manera coherente y responsable
• aprobar el Plan de seguridad y salud elaborado por el contratista y, en su caso, las modificaciones que se introduzca en el mismo
• organizar actividades empresariales
• coordinar las acciones de control de la aplicación correcta de los métodos de trabajo
• adoptar medidas para limitar el acceso a la obra.

Cuando la obra no es de gran complejidad, el promotor suele hacer recaer el nombramiento de Coordinador sobre alguno de los profesionales que integran la Dirección facultativa.

El constructor

Las empresas constructoras pueden responder a la siguiente clasificación:

• empresas pequeñas: tienen escasa infraestructura empresarial y suelen utilizar la subcontrata
• empresas medianas: cuentan con algún técnico en plantilla, que interviene como representante en la obra
• empresas grandes: cuentan con organigramas complejos compuestos por delegados, jefes de grupo, jefes de producción, etc.

Las empresas pequeñas suelen dedicarse a reformas en viviendas, locales y edificios públicos, construcción de viviendas unifamiliares y a pequeñas promociones de viviendas en bloque. Las medianas acceden a un mayor tipo de obras por concurso o subasta. Las grandes constructoras acceden a obras de elevado presupuesto.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Dirección de obras (I)

La Dirección de obras (I)

Responsabilidad. Sustitución.

El Director de obra es la máxima autoridad durante la ejecución de las obras, sea cual sea la modalidad en que se formalice su contratación. La Dirección de obras es una actividad profesional independiente dentro del proceso edificatorio, por ello resulta viable que en un mismo proyecto exista un arquitecto Proyectista y otro Director de la obra. También puede darse el caso de que una misma obra tenga varios directores, contratados de manera conjunta.

Responsabilidad del Director de obra

Si un arquitecto acepta dirigir unas obras y no es autor del correspondiente proyecto de ejecución, se verá obligado a asumir las responsabilidades derivadas de las deficiencias que pueda tener el proyecto, sin perjuicio de que pueda repetir posteriormente contra el proyectista. Por otra parte, cuando finalice la construcción deberá responsabilizarse, junto con el Director de la ejecución de la obra, de la veracidad de lo expuesto en el Certificado final de obras. Cuando se contrate a varios arquitectos como directores de obra, su responsabilidad será solidaria.

Sustitución del Director de obra

Si el promotor decide rescindir el contrato con su Director de obra, o éste último decide renunciar, el arquitecto que venga a aceptar el nuevo contrato tendrá que notificar su situación al colegio profesional y al arquitecto cesado, y su designación no pasará a ser efectiva hasta que no se materialice el cese, la sustitución o la renuncia del arquitecto sustituido. La sustitución deberá anotarse en el Libro de órdenes y asistencias. La responsabilidad del arquitecto saliente se limitará a la obra ejecutada bajo su dirección. El arquitecto entrante como Director de obra tendrá que asumir el proyecto y la parte de obra que se haya ejecutado. El trámite requiere la formalización de un Acta de aceptación y traspaso de competencias, en el que deberá constar el estado en que se encuentran las obras. El Acta de aceptación debe ser remitido al Colegio profesional. La sustitución del Director de obras debe ser notificada también al Ayuntamiento.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en España

Las habilitaciones del arquitecto

El arquitecto y los agentes de la edificación

Las habilitaciones del arquitecto en España

En España, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) prescribe con bastante claridad qué titulaciones se consideran habilitantes para desempeñar el papel de cada agente de la edificación, en función del uso al que se pretende destinar el edificio.

El arquitecto como proyectista y director de obra

El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.

El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.

La titulación del arquitecto le habilita tanto para ser proyectista como para ser director de obra en todos los casos a los que resulta de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación. Además, el arquitecto es el único profesional que puede ser tanto proyectista como director de obra en el caso de la construcción de edificios para los usos administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural (usos del grupo A de la LOE).

El arquitecto como director de la ejecución de la obra

El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

La titulación del arquitecto le habilita para ser director de la ejecución de la obra en los siguientes casos:

• En las obras que tengan por objeto construir un edificio cuyo uso principal pertenezca al grupo B de la LOE siempre que el director de obra no sea también arquitecto. Es decir, puede ser director de ejecución de la obra en edificios de uso aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones); del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación; siempre que el director de obra sea ingeniero o ingeniero técnico.
• En las obras que tengan por objeto construir un edificio cuyo uso principal sea aparcamiento o comercial (grupo C de la LOE), y ello a pesar de que actúe también como director de obra. Es decir que, de acuerdo con la LOE, un solo arquitecto puede ejercer como proyectista y luego ser simultáneamente director de obra y director de la ejecución de la obra en los edificios destinados a estacionamiento de vehículos y en las tiendas, los grandes almacenes, los centros comerciales, los mercados, las galerías comerciales, las lavanderías, los salones de peluquería, etc.

En las obras del grupo A, el director de la ejecución de la obra sólo puede ser arquitecto técnico, y lo mismo ocurre en las obras del grupo B en las que el director de obra es arquitecto.

El arquitecto como coordinador de seguridad y salud

La titulación del arquitecto le habilita tanto para desempeñar la función de coordinador de seguridad y salud en obras de edificación, durante la elaboración del proyecto y la ejecución de la obra, en todos los casos a los que resulta de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación.

Daniel Trujillano, arquitecto
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