Modificación de la ordenanza de licencias para actuaciones comunicadas en Marbella (III)

 

Modificación de la ordenanza de actuaciones comunicadas en Marbella (III)

Documentación técnica. Actuaciones que precisan facultativo. Acondicionamiento y reforma de locales.

Para que una intervención pueda tramitarse como actuación comunicada en Marbella, el presupuesto total de ejecución material no puede superar los 10.000 euros. Tampoco se permite que supere ese límite la suma de las actuaciones sometidas a licencia y las exentas, ni la suma de las actuaciones que se pretende ejecutar y las que se haya ejecutado en fechas recientes.

Documentación técnica mínima

Tras la modificación, la ordenanza de actuaciones comunicadas establece el siguiente contenido mínimo para la documentación técnica que ha de presentarse en todo caso:

• documentación acreditativa del pago de la tasa municipal y del impuesto sobre construcciones
• referencia catastral o plano de situación en el PGOU
• descripción de los trabajos
• mediciones y presupuesto
• si los trabajos requieren la instalación de andamios, guindolas o técnicas de trabajo vertical, se deberá aportar documentación técnica que defina dichos medios, incluyendo el correspondiente Estudio de seguridad y salud o Estudio básico de seguridad y salud.

Documentación técnica en obras que requieren un facultativo

La documentación técnica en intervenciones que requieren la intervención de un técnico es, en líneas generales, la siguiente:

• Memoria
• Planos
• Mediciones y presupuesto
• Estudio de seguridad y salud
• Estudio de gestión de residuos.

A su vez, la Memoria debe contener:

• Memoria descriptiva
• Memoria constructiva, que justifique el ajuste de la intervención al vigente DB SI, el DB SUA y el decreto andaluz de accesibilidad
• Anejos de cálculo de la estructura y de las instalaciones.

Por otra parte, los planos deben incluir:

• situación en el PGOU de Marbella
• plantas del estado actual y del modificado, amuebladas, con cotas y superficies
• alzados y secciones del estado actual y del modificado
• accesibilidad
• estructura
• instalaciones
• protección contra incendios
• definición constructiva.

En cuanto a la gestión de residuos, el productor debe constituir una fianza o garantía que asegure su corrección. Dicha fianza o garantía se calcula como un porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material de las obras:

• en obras de demolición, el 2%
• en obra nueva, el 1%
• en excavaciones, el 2%
• en combinaciones de los anteriores, se asigna a cada partida el porcentaje correspondiente.

Acondicionamiento o reforma de locales

Las obras de acondicionamiento o reforma de locales comerciales requieren el aporte de documentación específica que depende del tipo de actividad proyectada:

• si la actividad está sometida a calificación ambiental, será preciso presentar solicitud de licencia de obras y documentación acreditativa del otorgamiento de licencia de instalación
• si la actividad no está sujeta a calificación ambiental pero requiere licencia de apertura, se deberá presentar solicitud de licencia de obras y copias de los informes favorables emitidos al obtener licencia de instalación.

Desmoches, podas y desbroces

Las solicitudes de licencia para desmoche, podas de mantenimiento y reducción de copa de árboles y palmeras deben presentarse acompañadas de un reportaje fotográfico acreditativo del estado inicial del arbolado. Las de desbroce de parcelas deben ir también acompañadas de reportaje fotográfico, acreditativo del estado inicial de la parcela.

Actuaciones exentas de licencia de obras

Entre las intervenciones de reparación y renovación que no requieren la intervención de ningún facultativo, no afectan a la estructura y no requieren andamios ni otros medios de trabajo vertical, las que figuran a continuación no precisan tampoco la obtención previa de licencia de obras:

• trabajos de impermeabilización, revestimiento y pintura que no cubran más de 150 m2 en total
• trabajos de apertura o modificación de huecos, siempre que no se ejecuten en el centro histórico y no afecten a más de una vivienda o local
• trabajos de carpintería, siempre que no se ejecuten en el centro histórico
• instalaciones y equipamientos, siempre que no afecten a más de una vivienda o local, y que la superficie afectada sea inferior a 100 m2
• reparación de infiltraciones en cubiertas y terrazas, siempre que la superficie reparada no supere los 100 m2
• trabajos de pintura interior
• trabajos de pintura exterior, siempre que no se emplacen en el centro histórico
• trabajos de limpieza, desbroce y ajardinamiento de parcelas, siempre que no incluyan movimiento de tierras y que no afecten al arbolado.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/marbella/obra-menor.html

Documentos técnicos para intervenciones de obra menor en Marbella

Actuación comunicada en Marbella (III)

Actuaciones comunicadas en Marbella (III)

Documentación necesaria. Procedimiento.

La documentación para Actuación comunicada debe contener, como mínimo:

• comprobantes del pago de la tasa municipal y del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras
• descripción de las obras a realizar
• medición y presupuesto desglosado de las unidades de obra
• si no se dispone de referencia catastral, se aportará plano de situación de la parcela
• si se requiere la instalación de andamios, guindolas, grúas o similares, o bien el uso de técnicas alpinas, se aportará proyecto técnico que contenga Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico de seguridad y Salud, según proceda.

Si la intervención consiste en el acondicionamiento o reforma de un local abierto al público, la documentación necesaria incluirá el impreso de Estadística de construcción de edificios (Mod. C.E.-1). Además se requerirá documentación adicional que dependerá de las circunstancias que concurran:

• si la actividad prevista está sujeta al trámite de calificación ambiental, la solicitud de licencia de obras deberá presentarse acompañada de la correspondiente licencia de instalación, ya otorgada
• si la actividad no está sujeta al trámite de calificación ambiental, pero está obligada a la obtención de licencia municipal de apertura, la solicitud de licencia de obras deberá presentarse acompañada de copia de todos los informes favorables implicados en el trámite de obtención de la licencia de instalación.

Por último, si la intervención consiste en el desmoche, poda o mantenimiento de árboles o palmeras, o en la reducción de su copa, o bien en el desbroce de parcelas, la solicitud de licencia deberá presentarse acompañada de un reportaje fotográfico a color, descriptivo del estado actual.

Procedimiento

Toda Actuación comunicada estará sometida a intervención administrativa. La licencia se concederá de forma tácita si llegan a transcurrir 15 días hábiles contados desde el siguiente día hábil a aquel en que se haya presentado la documentación necesaria y durante ese tiempo el Ayuntamiento de Marbella no requiere documentación adicional y tampoco comunica su resolución denegatoria. En el caso de que el Ayuntamiento se pronuncie para requerir la subsanación de deficiencias técnicas, el plazo de 15 días pasará a contabilizarse desde el siguiente día hábil a aquel en que se formalice la subsanación.

Licencias de obra en Mijas

La licencia de obras en Mijas

Obras en Suelo Urbano. Definición de rasantes. Vivienda protegida. Uso hotelero.

De acuerdo con el documento vigente de adaptación parcial del PGOU de Mijas a la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, en Suelo Urbano Consolidado, el plazo para solicitar la Licencia de obras es de dos años contados a partir de la aprobación definitiva del PGOU, la cual se produjo el 26 de marzo de 2010.

Obras en Suelo Urbano No consolidado

En áreas de Suelo Urbano No Consolidado, el plazo de solicitud de licencia de obras es de tres años contados a partir de la adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico, una vez desarrollado el suelo por ejecución de las actuaciones recogidas en el programa del PGOU de Mijas.

Definición de rasantes

Cualquier solicitud de Licencia de obras que se refiera a una parcela que dé fachada a un vial no urbanizado requerirá la previa definición de la rasante, que será la resultante del Proyecto ordinario de obras o del Proyecto de urbanización que corresponda.

Licencias de obra para vivienda protegida

En el término municipal de Mijas, la concesión de las licencias de obra para las parcelas calificadas al uso de vivienda protegida exige la previa calificación del proyecto otorgada por la Consejería competente en materia de vivienda, o bien otro acto administrativo equivalente. Las parcelas calificadas al uso de vivienda protegida deben solicitar Licencia de obra en el plazo máximo de dos años contados a partir de la finalización de las obras de urbanización de la Unidad de ejecución en que se ubiquen. Si la promoción no puede acogerse a los beneficios del Plan andaluz de vivienda vigente, por estar éste agotado, el plazo para solicitar licencia podrá ser prorrogado por otros dos años.

Licencias de obra para uso hotelero

La solicitud de Licencias de obra para la construcción de edificaciones de uso hotelero requiere la presentación de la calificación provisional o del informe favorable otorgado por el Ministerio de transporte, turismo y comunicaciones, o por un ente autonómico equiparable.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras en Mijas y alrededores

Licencias de obra en Fuengirola (VI)

La licencia de obras en Fuengirola (VI)

Tramitación municipal de licencias de obras. Plazos para la ejecución. Vallados, marquesinas y redes.

En Fuengirola, las solicitudes de Licencias de obras inician los siguientes trámites:

1. entrada en el Registro general
2. traslado y registro en la Oficina municipal de urbanismo de Fuengirola
3. informes de los servicios de infraestructura
4. informe técnico.

Si el informe técnico es favorable, la licencia puede otorgarse según dos modalidades:

• por decreto: la Oficina municipal de urbanismo de Fuengirola redacta la licencia, se concede mediante Decreto y se traslada al interesado
• mediante acuerdo de órganos de gobierno: el expediente se traslada al órgano de gobierno que proceda, se redacta la licencia de acuerdo con la Oficina municipal de urbanismo, el Secretario la firma y se traslada al interesado.

Plazos para la ejecución de las obras

Si las ordenanzas de edificación o alguna reglamentación análoga no determinan los plazos para la ejecución de obras sujetas a licencia, se adoptará los siguientes:

• un año para el comienzo de las obras
• tres años para la finalización.

Los plazos se cuentan a partir de la fecha de notificación de la licencia.

Vallados de obra

El vallado deberá ejecutarse mediante paños ciegos de chapa galvanizada fijados sobre postes metálicos anclados al suelo en los siguientes casos:

• obras cuya duración prevista supera los tres meses
• obras en las que el Presupuesto de Ejecución Material supera los 120.000 €
• obras específicamente requeridas en la licencia de obras.

En los demás casos, el vallado podrá ser diáfano, mediante paños de malla galvanizada electrosoldada fijados sobre postes metálicos sobre durmientes prefabricados de hormigón. Las vallas diáfanas deberán contar con una malla que proteja contra el escape de polvo cuando se instalen en el casco urbano. En cualquier caso, la altura mínima será de 1,80 metros, y todos los materiales y sistemas de montaje deberán estar homologados. Queda prohibido el acopio de materiales fuera del vallado.

Marquesinas y redes

Para evitar la caída de materiales desde plantas altas se deberá instalar marquesinas, redes u otros elementos homologados para tal fin. Además, en las fases de obra en las que se pueda producir polvo se deberá disponer mallas que eviten su salida. Las mallas se fijarán convenientemente en todas las plantas y, si lo exige el texto de la Licencia de obras, deberán reproducir los alzados del edificio.

Cerramiento de terrazas

En Fuengirola, la realización de nuevos cerramientos requiere la obtención previa de Licencia de obras, para lo cual se exige la presentación de Proyecto técnico firmado por técnico competente y visado por el Colegio profesional que corresponda.

Reposición de bordillos y aceras

El promotor está obligado a la reposición de bordillos y aceras en los siguientes tipos de obra:

• obras de edificación de nueva planta
• ampliaciones, rehabilitaciones y reformas que tengan carácter de obra mayor.

La reposición debe ejecutarse en correspondencia con las fachadas y de acuerdo con las indicaciones del Servicio municipal que corresponda.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras en Fuengirola y alrededores

Licencias de obra en Fuengirola (V)

La licencia de obras en Fuengirola (V)

Definición de obra mayor. Documentación. Obras de conservación o mantenimiento.

En Fuengirola se considera obras mayores las caracterizadas por técnica compleja y cierta entidad constructiva y económica que supongan alteración de:

• el volumen de edificaciones
• el uso objetivo de las instalaciones y servicios de uso común
• el número de viviendas y locales, o bien de las plazas de alojamiento turístico
• el diseño exterior
• la cimentación o la estructura
• la habitabilidad o seguridad de las construcciones o los edificios
• la seguridad de las instalaciones.

Las obras no clasificables como mayores se considerarán menores.

Documentación para solicitar Licencia de obra mayor

En Fuengirola, las solicitudes de Licencia de obra mayor deben incluir los siguientes documentos:

• instancia debidamente cumplimientada, con la identificación del promotor, del constructor y de los técnicos intervinientes en el proyecto y en la dirección de las obras, y con indicación del tipo de obra, de la situación, del presupuesto, de las superficies construidas y del número de viviendas, aparcamientos, locales y oficinas
• Certificado de intervención de aparejador o arquitecto técnico
• Cuestionario de estadística según modelo oficial
• dos ejemplares del proyecto
• Estudio de Seguridad, en obras que lo requieran
• último recibo abonado del I.B.I.
• comprobante de la autoliquidación correspondiente.

El expediente puede iniciarse presentando Proyecto básico, pero la Licencia de obras no se otorgará hasta que se presente Proyecto de ejecución. La documentación técnica debe informar del plazo establecido para la ejecución de las obras, el cual se contará desde la firma del acta de Tira de cuerdas.

Documentación para obras de conservación o mantenimiento

Además del contenido general que se exige a los proyectos de obras a ejecutar en edificaciones existentes, si las obras proyectadas son de conservación o mantenimiento y se prevé alterar alguna de las características básicas del aspecto del inmueble, tales como materiales, textura, color, etc., se deberá aportar la documentación adicional necesaria para justificar y describir la solución proyectada, poniéndola en comparación con la situación original.

Obras exteriores

Las obras exteriores requieren que se justifique que la solución proyectada es la menos lesiva para la configuración exterior y presenta homogeneidad con obras análogas.

Obras de reforma y restauración

Los proyectos de obras de reforma o restauración de edificaciones existentes deben diferenciar claramente los elementos que se conservan, los que desaparecen y los que se pretende reconstruir.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de edificación en Fuengirola y alrededores

Licencias de obra en Fuengirola (II)

La licencia de obras en Fuengirola (II)

Proyectos técnicos. Obras de edificación. Gestión de residuos. Protección atmosférica y arqueológica.

El proyecto técnico que se requiere para poder obtener Licencia de obras o instalaciones en Fuengirola debe ser redactado por un técnico competente en razón del objeto y características de lo proyectado y, cuando sea exigible, debe presentarse visado por el Colegio profesional que corresponda.

Tipos de obras de edificación

A efectos de la definición en proyectos, las normas del PGOU de Fuengirola establecen los siguientes tipos de obras de edificación:

• obras en edificios existentes
• obras de nueva edificación
• obras de demolición.

Se considera obras en edificios existentes aquellas que se ejecutan sobre un edificio sin alterar la posición de sus fachadas y cubiertas y, por lo tanto, sin alterar el volumen de la edificación. Dependiendo de la medida en que afecten al edificio tendrán carácter puntual, parcial o general.

Plan de gestión de residuos

Con carácter general debe contemplarse la obligación de presentar por los promotores un Plan de gestión de los residuos que generarán, sobre todo en obras mayores. El plan debe contemplar la separación selectiva de los residuos generados en las obras, con respeto por lo establecido en el Decreto 1481/01 y de acuerdo con lo establecido en el Plan nacional de residuos de la construcción y demolición. La aprobación del plan se considera medida necesaria para la ejecución.

Protección atmosférica

En Fuengirola, cualquier actuación que necesite Licencia de obras deberá proceder, cuando las condiciones climatológicas sean desfavorables, a la humectación de cualquier material que pueda producir polvo.

Licencias de obras en Zona arqueológica

Para obtener una Licencia de obras en un solar perteneciente a Zona arqueológica tipo 2 se debe proceder del siguiente modo:

1. debe ejecutarse sondeos previos bajo dirección de un técnico arqueólogo, quien deberá emitir un informe arqueológico
2. la Comisión provincial de patrimonio deberá valorar el informe arqueológico y establecer si los resultados de los sondeos son positivos o negativos
3. dependiendo del resultado, los Servicios municipales de Fuengirola procederán a conceder o denegar la Licencia de obras.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de edificación en Fuengirola y alrededores

Licencias de obra en Fuengirola (I)

La licencia de obras en Fuengirola (I)

Suelo Urbano Consolidado y No Consolidado. Plazos. Edificios fuera de ordenación.

En Fuengirola, los propietarios de parcelas con aprovechamiento objetivo en Suelo Urbano Consolidado pueden solicitar Licencia de obras si las mismas cumplen la condición de solar. 

Suelo Urbano No Consolidado

La tramitación de Licencia de obras de edificación en ámbitos de Suelo Urbano No Consolidado requiere que, tras la aprobación del correspondiente Proyecto de reparcelación y de urbanización, las parcelas se urbanicen de forma completa para que alcancen la condición de solar, aunque se puede permitir la ejecución simultánea de las obras de urbanización y edificación si se cumplen los requisitos impuestos al efecto por las normas del Plan General de Ordenación Urbanística.

Plazos para la solicitud de Licencia de obras

El plazo máximo aplicable para la solicitud de Licencia de obras depende del tipo de suelo:

• Suelo Urbano Consolidado: la aprobación definitiva del vigente PGOU de Fuengirola se publicó el 22 de julio de 2010, por lo tanto la Licencia de obras correspondiente a todos los solares existentes en SUC que no estuviesen contenidos en actuaciones aisladas debió solicitarse antes del 22 de julio de 2012
• Suelo Urbano No Consolidado: para terrenos situados en SUNC sometidos a Estudio de detalle o actuación directa se debe solicitar Licencia de obras antes de que transcurran tres años desde la correspondiente aprobación definitiva
• Suelo Urbanizable Ordenado: los Proyectos de urbanización y la Solicitud de licencia de obras deben presentarse antes de que transcurra un año desde la aprobación del correspondiente Proyecto de reparcelación
• Suelo Urbanizable Sectorizado: se debe solicitar Licencia de obras en el plazo máximo indicado en las fichas urbanísticas del correspondiente Plan Parcial de Ordenación.

La Licencia de obras en situaciones fuera de ordenación

Las edificaciones existentes calificadas como fuera de ordenación sólo pueden obtener Licencias de obras para las intervenciones siguientes:

• obras interiores de conservación y mantenimiento
• obras exteriores de reforma menor para mantenimiento de fachadas
• obras especialmente dirigidas a eliminar las causas que provocaron la situación de fuera de ordenación
• intervenciones parciales de reparación o consolidación, siempre que no esté prevista la expropiación ni la demolición del inmueble, y tampoco la erradicación del uso, antes de que pasen 10 años contados desde la fecha de ejecución, o bien para las cuales el propietario haga constar en la solicitud su renuncia expresa al aumento de valor de expropiación derivado de la intervención y asuma los compromisos exigidos por las Normas urbanísticas del PGOU.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras en Fuengirola y alrededores

Licencias de obra en Vélez-Málaga (III)

La licencia de obras en Vélez-Málaga (III)

Licencias de obra nueva, ampliación y reforma. Protección arqueológica. Edificios fuera de ordenación.

Además de la documentación exigida con carácter general, los proyectos técnicos que deben acompañar a la solicitud de Licencias de obra nueva deben contener la siguiente:

• memoria-resumen de los datos básicos del proyecto, describiendo los usos previstos y los admitidos por el PGOU de Vélez-Málaga
• plano de situación del inmueble a construir
• planos de plantas dedicadas a locales comerciales, oficinas y aparcamientos.

Licencias de obras de reforma o ampliación

Cuando las obras sean de ampliación o de reforma y afecten a la estructura del edificio, el proyecto técnico necesario para solicitar la Licencia de obras deberá incluir, además de los documentos exigidos con carácter general, documentación específica sobre estudios de las cargas existentes y las resultantes, con descripción de los apuntalamientos que hayan de efectuarse para la ejecución de las obras.

Licencias en zonas con protección arqueológica

En las zonas sometidas a protección arqueológica, las licencias de obras pueden quedar condicionadas a la realización de trabajos de investigación de la riqueza arqueológica del subsuelo, así como de extracción de elementos u objetos que merezcan conservación. La investigación arqueológica puede venir impuesta por el Plan General de Vélez-Málaga o por el Plan Especial de Protección y Reforma del Centro Histórico.

La Licencia de obras en edificios fuera de ordenación

Las únicas Licencias de obras que pueden obtenerse en edificios calificados como fuera de ordenación son las destinadas a autorizar las siguientes actuaciones:

• obras de conservación y mantenimiento
• obras exteriores de reforma menor
• obras dirigidas a eliminar las causas determinantes de la situación de fuera de ordenación, si es que ésta es subsanable
• obras parciales de reparación o consolidación, siempre que no esté prevista la expropiación del inmueble ni su demolición, y tampoco la erradicación del uso, antes de que pasen 15 años
• en casos en que esté prevista la expropiación, la demolición o la erradicación del uso antes de 15 años se permitirá la ejecución de obras parciales de consolidación o reparación si el propietario renuncia expresamente al aumento de valor de la expropiación y asume el compromiso de demoler  la obra en el momento en que lo acuerde el Ayuntamiento de Vélez-Málaga, sin derecho a indemnización.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras en Vélez-Málaga y alrededores

Licencias de obra en Vélez-Málaga (I)

La licencia de obras en Vélez-Málaga (I)

Documentos necesarios. Obras en locales o establecimientos.

La normativa urbanística que incluye el vigente Plan General de Ordenación Urbanística de Vélez-Málaga obliga a la obtención de previa licencia municipal a los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo. Entre tales actos, la normativa incluye:

• las obras de nueva planta
• las obras menores
• alteraciones en la estructura o el aspecto exterior de edificaciones existentes
• la modificación de usos edificatorios.

Documentación para solicitudes de Licencia de obras

En Vélez-Málaga, las solicitudes de Licencia de obras de nueva planta, al igual que las de ampliación o reforma de edificios existentes, deben presentarse acompañadas de los siguientes documentos:

• proyecto técnico visado, por duplicado
• cuando se requiera, copia del plano oficial acreditativo de haberse efectuado el señalamiento de alineaciones y rasantes
• cédula urbanística, si estuviere implantada
• en su caso, fotocopia del documento oficial de contestación a consultas efectuadas
• título de propiedad, cuando lo determine el Ayuntamiento de Vélez-Málaga.

Licencias de obras para locales o establecimientos

De acuerdo con la Ordenanza municipal de apertura de establecimientos donde se ejerzan actividades clasificadas, sitos en el término municipal de Vélez-Málaga, es preciso solicitar Licencia de obras junto con la Licencia de apertura cuando para el ejercicio de la actividad se requiera la ejecución de los siguientes tipos de obras:

• obras de ampliación o reforma sustancial del local o establecimiento
• obras de alteración o modificación sustancial de las condiciones de instalación destinadas específicamente al local o establecimiento.

En estos casos, la Licencia de obras queda condicionada al otorgamiento de la Licencia de apertura. Si se solicita Licencia de obras a ejecutar en un local o establecimiento y no se solicita conjuntamente la Licencia de apertura, el solicitante deberá hacer constar expresamente en su solicitud:

• que no solicita Licencia de apertura y
• que renuncia a ejercer cualquier tipo de reclamación que tenga por causa una posible denegación de la Licencia de apertura.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras en Vélez-Málaga y alrededores

Licencias de primera ocupación en Marbella

La licencia de primera ocupación en Marbella

Plazo, documentación e inspección

En Marbella, los titulares de Licencias de obras deben comunicar la finalización de las obras a la Administración urbanística municipal. Dicha comunicación debe efectuarse en el plazo máximo de 15 días, mediante solicitud de Licencia de primera utilización u ocupación, uso o puesta en servicio.

Documentación para solicitudes de licencia de primera ocupación

Junto con el escrito de solicitud, los titulares deben presentar:

• certificado expedido por el facultativo director de las obras, visado por su Colegio profesional, en el que se acredite la fecha de terminación, la correspondencia entre lo ejecutado y lo proyectado (o entre lo ejecutado y las modificaciones autorizadas del proyecto) y la aptitud de lo construido para su utilización
• certificado final de las obras de urbanización que se hubiesen ejecutado simultáneamente con las de edificación, cuando la ejecución correspondiese a los particulares
• si no se presentaron junto con la solicitud de Licencia de obras, planos acotados de la cimentación ejecutada, con indicación precisa de sus características y con inclusión de las redes de albañales, arquetas y sifones
• documentación acreditativa del cumplimiento de las condiciones de protección contra incendios en los edificios
• certificado expedido por el director de las obras, acreditativo del cumplimiento de las condiciones exigidas por la normativa de accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas
• documento acreditativo de que lo ejecutado ha sido dado de alta a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
• copia de la notificación correspondiente al otorgamiento de la licencia de obras
• informes favorables o autorizaciones pertinentes de las empresas concesionarias o responsables de los servicios urbanísticos
• autorizaciones pertinentes otorgadas por otras administraciones públicas.

Inspección de comprobación

Tramitada la comunicación de la finalización de las obras, el servicio técnico municipal competente realizará una inspección destinada a comprobar si lo ejecutado se ajusta estrictamente al proyecto aprobado, a las condiciones de la licencia y a las prescripciones de los normas urbanísticas, las ordenanzas municipales y demás disposiciones reguladoras.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para solicitudes de Licencia de ocupación en Marbella y alrededores

PD4. Trámites para la ocupación de construcciones ilegales en Andalucía

Trámites para la ocupación de edificaciones ilegales en Andalucía from Arquitecto Daniel Trujillano

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Redacción de Expedientes de legalización de obras en Andalucía

Info 05. Ocupación o utilización de edificaciones ilegales en Andalucía

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Redacción de expedientes de legalización de edificios en Andalucía

Vídeo 8: Ocupación o utilización de construcciones ilegales en Andalucía

Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
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Redacción de Expedientes de legalización de obras en Andalucía

Legalización y ocupación en Andalucía (I)

La ocupación de edificaciones legalizadas en Andalucía (I)

Expedientes de legalización y Licencias de ocupación

En Andalucía, tanto si se ha construido contando con Licencia de obras como si no, tras la terminación de las mismas será necesario obtener autorización administrativa para su ocupación y/o utilización con destino al uso previsto. Dicha autorización se formalizará mediante una Licencia de ocupación cuando el uso del edificio es residencial vivienda, y mediante una Licencia de utilización cuando se trate de cualquier otro uso.

Licencia de ocupación o utilización en edificaciones con Licencia de obras

Cuando la edificación ha sido construida contando con Licencia de obras, el otorgamiento de la Licencia de ocupación o utilización requerirá la comprobación de que las obras terminadas se ajustan a la misma, por ello se requiere la presentación de una Declaración de conformidad de las obras con el proyecto y la documentación relativa al funcionamiento de las instalaciones, a entregar junto con el Certificado final de obras. Si resulta que lo ejecutado no se ajusta a la Licencia de obras, el otorgamiento de la Licencia de ocupación o utilización requerirá la previa (o simultánea) legalización de las obras, o bien la reposición de la realidad física alterada.

Licencia de ocupación o utilización en edificaciones sin Licencia de obras

La legalización de obras ejecutadas sin licencia, o quebrantando las condiciones de una licencia obtenida, reestablece el orden jurídico perturbado, por mor de su carácter sustitutorio de la Licencia de obras, pero no presupone por sí misma la obtención de licencia de ocupación o utilización, la cual tendrá que ser objeto de otro trámite administrativo. De hecho la legalización ni siquiera requiere que las obras se encuentren terminadas, al contrario de lo que ocurre con la ocupación. También se requerirá la obtención de Licencia de ocupación o utilización para las edificaciones terminadas reconocidas en Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación (SAFO).

Ajuste a la normativa urbanística

No es atribución de la Licencia de ocupación o utilización la comprobación del cumplimiento de la normativa urbanística, aunque para otorgar Licencia de ocupación o utilización a partes terminadas que sean técnica y funcionalmente independientes del resto se exigirá que dichas partes cumplan con la normativa urbanística y que el resto de la edificación no presente desajustes urbanísticos significativos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de Expedientes de legalización de obras

Licencias de obra en Marbella (V)

La licencia de obras en Marbella (V)

Vertido de escombros. Saneamiento. Protección arqueológica. Áreas de regularización.

En el término municipal de Marbella, los titulares de las Licencias de obras son responsables de que los vertidos de escombros generados en las mismas se realicen en vertederos autorizados por la Administración correspondiente.

Licencias de conexión a la red de saneamiento

El Reglamento del servicio de saneamiento de Marbella prescribe que la Licencia de conexión a la red de saneamiento municipal se debe tramitar junto con la Licencia de obras, formando parte de la misma. La concesión de acometidas de aguas residuales y pluviales para la ejecución de obras debe ser solicitada por el titular de la Licencia municipal de obras o por la empresa adjudicataria de las mismas.

Protección arqueológica preferente

La concesión de licencia municipal de obras para los actos de uso del suelo y subsuelo en yacimientos y zonas de riegos con cautela arqueológica está supeditada al cumplimiento de los niveles de intervención previa. En yacimientos de protección preferente, la concesión de licencia requiere la presentación de un informe con los resultados de la intervención arqueológica, visado por la Consejería de cultura de la Junta de Andalucía. Si las actividades arqueológicas han tenido resultado negativo y así lo expresa la Delegación provincial de cultura, el Ayuntamiento de Marbella podrá conceder la Licencia de construcción definitiva. La intervención arqueológica deberá concretarse en un informe arqueológico del terreno, documento que deberá ser aportado junto con la solicitud de la Licencia de obras.

Obras en áreas de regularización

Para que se pueda solicitar solicitud de Licencia de obras en una parcela perteneciente a un área de regularización, que esté calificada con usos privativos y que aún no haya sido edificada, se deberá cumplir los siguientes requisitos:

• que la solicitud se ajuste a las condiciones impuestas por el PGOU de Marbella en los planos de ordenación completa y en la ficha del área
• que se haya procedido a ejecutar las previsiones del PGOU en materia de gestión urbanística.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos para la ejecución de obras en Marbella y alrededores

Licencias de obra en Marbella (IV)

La licencia de obras en Marbella (IV)

Suelo Urbano Consolidado y No Consolidado. BIC y CGPHA.

En Suelo Urbano Consolidado, los propietarios de las parcelas que cuenten con aprovechamiento objetivo pueden solicitar Licencia de obras siempre que se trate de parcelas que merezcan la condición de solar.

Licencias en Suelo Urbano No Consolidado

En las Unidades de Ejecución correspondientes a ámbitos de Suelo Urbano No Consolidado, el otorgamiento de Licencias de obras de edificación requiere:

1. que se apruebe el correspondiente Proyecto de reparcelación y de Urbanización
2. que la parcela en cuestión se urbanice completamente, hasta alcanzar la condición de solar.

Sólo se admite la ejecución simultánea de la urbanización y la edificación previo cumplimiento de las siguientes condiciones:

• que la ordenación detallada que legitime la actividad de ejecución se encuentre ya establecida
• que el Proyecto de urbanización esté ya aprobado
• que en base al estado de ejecución de las obras de urbanización, la Administración urbanística municipal de Marbella estime previsible que la parcela contará con todos los servicios necesarios para ostentar la condición de solar a la conclusión de la edificación
• que se presente compromiso para la ejecución de las obras de urbanización en los plazos previstos por el planeamiento de modo simultáneo a las de edificación
• que se presente compromiso de no utilizar la construcción en tanto no esté concluida íntegramente la obra de urbanización, así como de establecer tal condición en todas las cesiones del derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto
• que el solicitante de la licencia acredite la titularidad registral de la finca sobre la que se pretende construir
• que se preste fianza, por un importe suficiente para garantizar la ejecución de las obras de urbanización pendientes.

Obras sobre BIC y sobre inmuebles inscritos en el CGPHA

Las autorizaciones para obras que afecten a inmuebles declarados o incoados Bienes de Interés Cultural (BIC), requieren previa solicitud de autorización a la Consejería de cultura, y lo mismo se aplica a los inmuebles inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz (CGPHA). En este tipo de obras se requiere, para su autorización y licencia de obras, el aporte de un Proyecto de conservación redactado en conformidad con lo establecido en la Ley de patrimonio histórico de Andalucía y el Reglamento de protección y fomento.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de proyectos de edificación en Marbella y alrededores

Licencias de obra en Marbella (III)

La licencia de obras en Marbella (III)

Documentación de los expedientes. Revisión. Licencias para establecimientos.

En Marbella, cada Expediente de licencia de edificación constituye un documento integral formado por:

• el proyecto técnico
• las eventuales modificaciones que se introduzcan en el proyecto a lo largo de la tramitación del expediente
• la documentación técnica precisa para la obtención de las autorizaciones e informes sectoriales pertinentes
• la documentación técnica necesaria para el inicio de las obras.

Tras la autorización del proyecto técnico y antes del inicio de las obras será necesario aportar aquellos documentos técnicos destinados al desarrollo de tecnologías específicas e instalaciones del edificio, entre los cuales se incluye, con carácter general:

• proyecto de cimentación y estructura
• proyecto de instalaciones
• documentos técnicos referidos a oficios
• Pliegos de condiciones técnicas generales y particulares
• estado de Mediciones y presupuesto, obtenido por aplicación de precios unitarios de obra
• Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico de Seguridad y Salud, según proceda
• proyecto de Infraestructura Común de Telecomunicaciones.

Toda la documentación técnica aportada con posterioridad a la aprobación del proyecto técnico deberá concordar con el mismo, bajo responsabilidad del promotor y del proyectista, quienes deberán suscribir un Acta administrativa al efecto.

Revisión administrativa

Tras recibir la documentación técnica, la Administración efectúa una revisión en la que verifica:

• si la documentación está completa
• si ha sido suscrita por un técnico competente
• si ha recibido visado colegial.

Si la Administración detecta alguna carencia, requerirá al peticionario para que la subsane dentro de un plazo otorgado al efecto y siempre antes del inicio de las obras.

Licencia de obras para establecimientos

Si el proyecto de edificación se refiere a un inmueble destinado específicamente a establecimientos, la concesión de la Licencia de obras requerirá la autorización previa de la Licencia de instalación. Por otra parte, si se estima que los establecimientos acogerán actividades potencialmente molestas, incómodas o peligrosas, el proyecto deberá contener datos suficientes para justificar que se ajusta a cuanto determina la legislación medioambiental vigente.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras en Marbella y alrededores

Licencias de obra en Marbella (I)

La licencia de obras en Marbella (I)

Legitimación de actos de edificación. Caducidad de las licencias. Documentación para obra mayor.

De acuerdo con las Normas urbanísticas que incluye el vigente PGOU de Marbella, los actos de edificación en parcelas que tengan condición de solar sólo pueden ser realizados por sus propietarios o por los titulares de derechos suficientes al efecto, y previa obtención de la Licencia de obras correspondiente.

Plazos de vigencia de las Licencias de obra

En Marbella, las Licencias de obras mayores de edificación, instalación o uso caducan y quedan sin efecto, sin derecho a indemnización, cuando los trabajos no comienzan dentro del plazo que establezca el texto de la licencia, que en ningún caso excederá de seis meses. La caducidad también se produce si, iniciadas las obras dentro del plazo otorgado, los trabajos no prosiguen a ritmo normal. Al igual que los trabajos que componen la obra principal, también deben iniciarse antes de que se agote el plazo otorgado para la Licencia de obra mayor las siguientes obras menores, de carácter parcial y preparatorio:

• las obras menores comprendidas en el proceso de edificación e instalación de las obras mayores, amparadas por la licencia otorgada como propias del ritmo normal de la obra
• las obras previas de demolición de construcciones existentes.

Si la obra principal comienza dentro de plazo pero las obras menores preparatorias no se inician, se deberá solicitar licencia específica para las mismas, por separado de la obra mayor.

Documentación para Licencias de obra mayor de edificación

Se considera obras de edificación las siguientes:

• obras de nueva planta
• obras de ampliación
• obras de reforma.

La tramitación de Licencias de edificación requiere la aportación de Proyecto técnico suscrito por técnico competente, con el contenido necesario y suficiente para que la Administración pueda:

• conocer el objeto y detalle de las obras para las cuales se solicita licencia
• verificar que dichas obras se ajustan a las determinaciones del planeamiento urbanístico en vigor.

En las licencias de obras mayores, las obras sólo pueden iniciarse previo cumplimiento de la obligación de aportar, en la medida en que resulten exigibles:

• documentos técnicos asociados a tecnologías específicas o instalaciones del edificio
• Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico de Seguridad y Salud, según corresponda
• proyecto técnico de Infraestructura Común de Telecomunicaciones.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras en Marbella y alrededores

Licencias de obra en Málaga (III)

La licencia de obras en Málaga (III)

Edificios protegidos y edificios fuera de ordenación

Antes de iniciar cualquier tipo de actuación sobre edificios con protección arquitectónica de grado I o II es necesario presentar solicitud de Licencia de obras, la cual debe incluir la siguiente documentación:

• levantamiento a escala del edificio preexistente
• descripción fotográfica del inmueble
• detalle pormenorizado de los usos edificatorios actuales
• descripción pormenorizada del estado del inmueble
• descripción de las características tipológicas del inmueble, así como de sus elementos de composición y orden arquitectónico, justificando su conservación en la intervención propuesta
• memoria justificativa de la conveniencia de las obras a ejecutar
• justificación de la adecuación de las obras propuestas a las características del entorno
• tratamiento y diseño de la fachada de la planta baja, que habrá de formar parte del proyecto
• alzado de los tramos de calle a que da fachada el edificio, mostrando el estado actual y el resultante de la intervención propuesta.

Licencias de obras en edificaciones fuera de ordenación

Generalmente, la calificación de una edificación existente como fuera de ordenación o en situación de asimilación a la de fuera de ordenación es causa de denegación de licencias de obras. No obstante, si el uso pretendido para la edificación o construcción es conforme con el ordenamiento urbanístico vigente, se puede obtener licencia de obras para los siguientes tipos de intervención:

• obras de reparación o adaptación, en la medida en que resulten necesarias para preservar la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido
• obras de conservación y mantenimiento
• obras exteriores de reforma menor
• obras dirigidas directamente a eliminar las causas determinantes de la situación de fuera de ordenación
• en la zona de servidumbre de tránsito, pequeñas reparaciones exigidas por la higiene, el ornato y la conservación, previa autorización de la Administración del Estado
• en el resto de la zona de servidumbre de protección, obras de reparación y mejora, previa autorización de la Administración del Estado, siempre que no impliquen aumento de volumen de las construcciones existentes y sin que el incremento de valor pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios.

Además, se otorga licencia para obras parciales y circunstanciales de consolidación o reparación en los siguientes casos:

• si no está prevista la expropiación ni la demolición del inmueble, ni tampoco la erradicación del uso, antes de que transcurran 5 años contados desde la fecha en que se pretende ejecutar la intervención
• si, estando prevista la expropiación o demolición del inmueble, o bien la erradicación del uso, antes de que pasen cinco años, el propietario, en su solicitud de licencia, renuncia expresamente al aumento de valor de expropiación que se derive de las obras e instalaciones que se pretende ejecutar.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en Málaga y provincia

Licencias de obra en Málaga (II)

La licencia de obras en Málaga (II)

Tipos de obras de edificación. Gestión de residuos.

La Normativa urbanística del PGOU de Málaga define los siguientes tipos de obras de edificación:

• obras de nueva edificación
• obras en edificios existentes
• obras de demolición.

Las obras de nueva edificación

Entre las obras de nueva edificación se distingue los siguientes tipos:

• obras de reconstrucción, que tienen por objeto la reedificación de un edificio preexistente, en el mismo emplazamiento y reproduciendo sus características morfológicas
• obras de sustitución, que tienen por objeto la demolición de una edificación existente y la construcción de una nueva en su lugar
• obras de nueva planta, a construir sobre solares vacantes
• obras de ampliación, destinadas a incrementar el volumen construido o la ocupación en planta de una edificación existente.

Las obras en edificios existentes

Obras en edificios existentes son aquellas que se ejecutan en el interior del inmueble o en sus fachadas exteriores, pero sin modificar la posición de los planos de fachada ni del plano de cubierta, es decir, sin alterar el volumen de la edificación. Se considera obras en edificios existentes:

• las obras de conservación o mantenimiento, destinadas exclusivamente al mantenimiento del edificio en correctas condiciones de seguridad, salubridad y ornato
• las obras de restauración, destinadas a la recuperación de las condiciones originales del inmueble
• las obras de rehabilitación, destinadas a la puesta del edificio en condiciones adecuadas de uso, manteniendo sus características estructurales, tipológicas y ornamentales
• obras de renovación, que afectan a los elementos estructurales del edificio y causan modificaciones importantes en la morfología.

Licencia de obras y gestión de residuos

Con el otorgamiento de la Licencia de obras se establece la obligación del Director de la obra de velar por la correcta gestión de los residuos, así como por la procedencia de los aportes de préstamo, mediante la comprobación de los albaranes y registros del constructor. El Certificado final de obras debe hacer referencia al cumplimiento de dicha obligación.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto de obras de edificación en Málaga y provincia