Las licencias de obra en Marbella

Arquitecto Daniel Trujillano
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Proyecto y Dirección de obras en Marbella y alrededores

La licencia de obras en Marbella

Arquitecto Daniel Trujillano

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en Marbella y alrededores

Vídeo 4. La Licencia de obras en Marbella

Editado por el arquitecto Daniel Trujillano
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Proyecto y Dirección de obras en Marbella y alrededores

Licencias de obra menor en Mijas (II)

La licencia de obra menor en Mijas (II)

Condiciones de las Licencias de obra menor abreviada

En Mijas, las Licencias de obra menor abreviada están sujetas al cumplimiento de las siguientes condiciones:

• producen efectos entre el Ayuntamiento de Mijas y el sujeto a cuya actuación se refieran, pero no alteran las situaciones jurídicas privadas entre éste y las demás personas
• se entienden concedidas salvo derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros
• sólo se puede ejecutar las obras descritas por el solicitante, y sus dimensiones no pueden exceder de las comunicadas
• si se requiere modificaciones durante la ejecución de las obras, las mismas requerirán solicitud y obtención de la correspondiente autorización
• el interesado debe tener la solicitud sellada a disposición de los servicios municipales, y debe facilitar el acceso a la obra al personal de los mismos, para que puedan efectuar sus inspecciones y comprobaciones
• las obras deben iniciarse dentro del periodo comprendido entre los diez días hábiles y los tres meses, contados ambos desde la fecha de presentación de la solicitud
• las obras deben concluir antes de que transcurran seis meses contados desde la fecha de la solicitud
• antes de que se agoten los plazos determinados, el interesado podrá solicitar prórroga o aplazamiento para la ejecución de las obras, por una sola vez y por un plazo no superior al inicialmente acordado
• las obras no podrán ser contrarias a la legislación ni al planeamiento urbanístico, y deberán ajustarse a la solicitud presentada
• las obras cumplirán las disposiciones vigentes en materia de edificación
• se cumplirá las disposiciones vigentes sobre seguridad y salud en el trabajo, y se presentará Estudio de Seguridad y Salud cuando sea necesario
• la comunicación previa no podrá ser invocada con el fin de excluir o disminuir la responsabilidad civil o penal en que hubieran incurrido los titulares en el ejercicio de las actuaciones
• la comunicación previa podrá ser transmitida, pero el antiguo titular y el nuevo deberán comunicarlo por escrito al Ayuntamiento de Mijas
• los interesados estarán obligados a mantener las vías públicas y demás espacios colindantes en condiciones de seguridad, salubridad y limpieza, y deberán reparar los desperfectos causados por los trabajos realizados
• no se podrá colocar andamios, escaleras, máquinas, herramientas, útiles ni instrumentos de modo que puedan entorpecer el tránsito público de calles, plazas o paseos y que no dispongan de autorización específica.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para solicitudes de licencia de obra menor en Mijas y alrededores

Licencias de obra menor en Mijas (I)

La licencia de obra menor en Mijas (I)

Obra menor abreviada. Edificios catalogados y casco histórico. Establecimientos. Inicio. Obras no autorizadas.

El propósito de la vigente Ordenanza urbanística reguladora de la comunicación previa en obra menor abreviada es agilizar el otorgamiento de licencias de obras cuando lo que se pretende ejecutar son trabajos de escasa entidad que no requieren proyecto técnico. La ordenanza delimita los supuestos que pueden acogerse al procedimiento específico de concesión de licencias a obras menores abreviadas, y también define los trámites correspondientes, suprimiendo aquellos que resultan innecesarios para estas actuaciones sencillas que no requieren controles adicionales. El procedimiento especial que establece la ordenanza sirve para legitimar el inicio de la realización de determinadas actuaciones con sólo solicitarlo a la Administración municipal de Mijas, con las formalidades previstas. Si en el plazo de diez días hábiles el solicitante no recibe comunicación en contra, podrá comenzar las obras comunicadas.

Edificios catalogados y casco histórico

Las obras menores sobre edificios catalogados o pertenecientes al casco histórico de mijas no pueden ser tramitadas por el trámite abreviado.

Obras menores en establecimientos

Si las obras menores se refieren a edificaciones destinadas al ejercicio de actividades que requieren Licencia de apertura, la solicitud de Licencia de obra menor por trámite abreviado requerirá que el interesado acredite que cuenta con dicha Licencia de apertura.

Inicio de las obras

Si transcurre el plazo de diez días hábiles desde la solicitud de Licencia de obra menor abreviada y el solicitante no recibe notificación requiriendo documentación o indicando la necesidad de ajustarse al procedimiento de solicitud de Licencia de obra menor ordinaria, las obras podrán comenzar ajustándose a la solicitud, estimándose concluso el procedimiento.

Actuaciones no autorizadas

El procedimiento para obras menores abreviadas no otorga licencia para ninguna de las obras siguientes:

• las que van en contra de la legislación o del planeamiento urbanístico
• las que no estén contempladas en la solicitud
• aquellas en las que no es posible la notificación de subsanación o ajuste de la actuación, por causa de omisión, incorrección o falseamiento de datos en la solicitud.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación técnica para licencias de obra menor en Mijas y alrededores

Licencias de obra en Mijas

La licencia de obras en Mijas

Obras en Suelo Urbano. Definición de rasantes. Vivienda protegida. Uso hotelero.

De acuerdo con el documento vigente de adaptación parcial del PGOU de Mijas a la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, en Suelo Urbano Consolidado, el plazo para solicitar la Licencia de obras es de dos años contados a partir de la aprobación definitiva del PGOU, la cual se produjo el 26 de marzo de 2010.

Obras en Suelo Urbano No consolidado

En áreas de Suelo Urbano No Consolidado, el plazo de solicitud de licencia de obras es de tres años contados a partir de la adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico, una vez desarrollado el suelo por ejecución de las actuaciones recogidas en el programa del PGOU de Mijas.

Definición de rasantes

Cualquier solicitud de Licencia de obras que se refiera a una parcela que dé fachada a un vial no urbanizado requerirá la previa definición de la rasante, que será la resultante del Proyecto ordinario de obras o del Proyecto de urbanización que corresponda.

Licencias de obra para vivienda protegida

En el término municipal de Mijas, la concesión de las licencias de obra para las parcelas calificadas al uso de vivienda protegida exige la previa calificación del proyecto otorgada por la Consejería competente en materia de vivienda, o bien otro acto administrativo equivalente. Las parcelas calificadas al uso de vivienda protegida deben solicitar Licencia de obra en el plazo máximo de dos años contados a partir de la finalización de las obras de urbanización de la Unidad de ejecución en que se ubiquen. Si la promoción no puede acogerse a los beneficios del Plan andaluz de vivienda vigente, por estar éste agotado, el plazo para solicitar licencia podrá ser prorrogado por otros dos años.

Licencias de obra para uso hotelero

La solicitud de Licencias de obra para la construcción de edificaciones de uso hotelero requiere la presentación de la calificación provisional o del informe favorable otorgado por el Ministerio de transporte, turismo y comunicaciones, o por un ente autonómico equiparable.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras en Mijas y alrededores

Licencias de obra menor en Fuengirola (III)

La licencia de obra menor en Fuengirola (III)

Obra menor en exteriores. Otras obras. Tramitación y plazos. 

Si la obra exterior es de carácter menor se requerirá proyecto suscrito por técnico competente y visado, cuando proceda, por el correspondiente Colegio, en los siguientes casos:

• obras que afecten a fachadas de locales o a su acondicionamiento interior
• obras que supongan refuerzo, reparación o construcción de elementos estructurales.

El proyecto deberá contener la documentación que resulte necesaria para conocer la situación y el estado de la edificación existente, el alcance de las obras, con planos y presupuestos, y una justificación pormenorizada de las soluciones adoptadas.

Otras obras menores

Tienen consideración de obras menores:

• las realizadas en la vía pública que estén relacionadas con la edificación contigua
• las pequeñas obras de reparación y adecentamiento de edificios
• las obras en solares y patios.

Las solicitudes de Licencia para estas obras menores deben acompañarse de:

• petición suscrita por el promotor
• una memoria y un plano o croquis a escala, suscritos por el responsable técnico, descriptivos de la situación y de las características de las obras a realizar
• presupuesto
• si se trata de obras de adaptación de fachada, dos fotografías de la misma
• justificante del abono de las tasas.

Tramitación

En Fuengirola, las solicitudes de Licencia de obra menor siguen los siguientes trámites:

• entrada y registro general
• traslado y registro en la OMU de Fuengirola
• informe técnico
• redacción del documento en la OMU
• concesión o denegación mediante Decreto
• traslado al interesado.

Plazos de ejecución

Los plazos para la ejecución de obras menores en Fuengirola son los siguientes:

• un mes para el comienzo de las obras
• seis meses para su ejecución.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para solicitudes de Licencia de obra menor en Fuengirola y alrededores

Licencias de obra en Fuengirola (VI)

La licencia de obras en Fuengirola (VI)

Tramitación municipal de licencias de obras. Plazos para la ejecución. Vallados, marquesinas y redes.

En Fuengirola, las solicitudes de Licencias de obras inician los siguientes trámites:

1. entrada en el Registro general
2. traslado y registro en la Oficina municipal de urbanismo de Fuengirola
3. informes de los servicios de infraestructura
4. informe técnico.

Si el informe técnico es favorable, la licencia puede otorgarse según dos modalidades:

• por decreto: la Oficina municipal de urbanismo de Fuengirola redacta la licencia, se concede mediante Decreto y se traslada al interesado
• mediante acuerdo de órganos de gobierno: el expediente se traslada al órgano de gobierno que proceda, se redacta la licencia de acuerdo con la Oficina municipal de urbanismo, el Secretario la firma y se traslada al interesado.

Plazos para la ejecución de las obras

Si las ordenanzas de edificación o alguna reglamentación análoga no determinan los plazos para la ejecución de obras sujetas a licencia, se adoptará los siguientes:

• un año para el comienzo de las obras
• tres años para la finalización.

Los plazos se cuentan a partir de la fecha de notificación de la licencia.

Vallados de obra

El vallado deberá ejecutarse mediante paños ciegos de chapa galvanizada fijados sobre postes metálicos anclados al suelo en los siguientes casos:

• obras cuya duración prevista supera los tres meses
• obras en las que el Presupuesto de Ejecución Material supera los 120.000 €
• obras específicamente requeridas en la licencia de obras.

En los demás casos, el vallado podrá ser diáfano, mediante paños de malla galvanizada electrosoldada fijados sobre postes metálicos sobre durmientes prefabricados de hormigón. Las vallas diáfanas deberán contar con una malla que proteja contra el escape de polvo cuando se instalen en el casco urbano. En cualquier caso, la altura mínima será de 1,80 metros, y todos los materiales y sistemas de montaje deberán estar homologados. Queda prohibido el acopio de materiales fuera del vallado.

Marquesinas y redes

Para evitar la caída de materiales desde plantas altas se deberá instalar marquesinas, redes u otros elementos homologados para tal fin. Además, en las fases de obra en las que se pueda producir polvo se deberá disponer mallas que eviten su salida. Las mallas se fijarán convenientemente en todas las plantas y, si lo exige el texto de la Licencia de obras, deberán reproducir los alzados del edificio.

Cerramiento de terrazas

En Fuengirola, la realización de nuevos cerramientos requiere la obtención previa de Licencia de obras, para lo cual se exige la presentación de Proyecto técnico firmado por técnico competente y visado por el Colegio profesional que corresponda.

Reposición de bordillos y aceras

El promotor está obligado a la reposición de bordillos y aceras en los siguientes tipos de obra:

• obras de edificación de nueva planta
• ampliaciones, rehabilitaciones y reformas que tengan carácter de obra mayor.

La reposición debe ejecutarse en correspondencia con las fachadas y de acuerdo con las indicaciones del Servicio municipal que corresponda.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras en Fuengirola y alrededores

Licencias de obra en Fuengirola (II)

La licencia de obras en Fuengirola (II)

Proyectos técnicos. Obras de edificación. Gestión de residuos. Protección atmosférica y arqueológica.

El proyecto técnico que se requiere para poder obtener Licencia de obras o instalaciones en Fuengirola debe ser redactado por un técnico competente en razón del objeto y características de lo proyectado y, cuando sea exigible, debe presentarse visado por el Colegio profesional que corresponda.

Tipos de obras de edificación

A efectos de la definición en proyectos, las normas del PGOU de Fuengirola establecen los siguientes tipos de obras de edificación:

• obras en edificios existentes
• obras de nueva edificación
• obras de demolición.

Se considera obras en edificios existentes aquellas que se ejecutan sobre un edificio sin alterar la posición de sus fachadas y cubiertas y, por lo tanto, sin alterar el volumen de la edificación. Dependiendo de la medida en que afecten al edificio tendrán carácter puntual, parcial o general.

Plan de gestión de residuos

Con carácter general debe contemplarse la obligación de presentar por los promotores un Plan de gestión de los residuos que generarán, sobre todo en obras mayores. El plan debe contemplar la separación selectiva de los residuos generados en las obras, con respeto por lo establecido en el Decreto 1481/01 y de acuerdo con lo establecido en el Plan nacional de residuos de la construcción y demolición. La aprobación del plan se considera medida necesaria para la ejecución.

Protección atmosférica

En Fuengirola, cualquier actuación que necesite Licencia de obras deberá proceder, cuando las condiciones climatológicas sean desfavorables, a la humectación de cualquier material que pueda producir polvo.

Licencias de obras en Zona arqueológica

Para obtener una Licencia de obras en un solar perteneciente a Zona arqueológica tipo 2 se debe proceder del siguiente modo:

1. debe ejecutarse sondeos previos bajo dirección de un técnico arqueólogo, quien deberá emitir un informe arqueológico
2. la Comisión provincial de patrimonio deberá valorar el informe arqueológico y establecer si los resultados de los sondeos son positivos o negativos
3. dependiendo del resultado, los Servicios municipales de Fuengirola procederán a conceder o denegar la Licencia de obras.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de edificación en Fuengirola y alrededores

Licencias de obra en Fuengirola (I)

La licencia de obras en Fuengirola (I)

Suelo Urbano Consolidado y No Consolidado. Plazos. Edificios fuera de ordenación.

En Fuengirola, los propietarios de parcelas con aprovechamiento objetivo en Suelo Urbano Consolidado pueden solicitar Licencia de obras si las mismas cumplen la condición de solar. 

Suelo Urbano No Consolidado

La tramitación de Licencia de obras de edificación en ámbitos de Suelo Urbano No Consolidado requiere que, tras la aprobación del correspondiente Proyecto de reparcelación y de urbanización, las parcelas se urbanicen de forma completa para que alcancen la condición de solar, aunque se puede permitir la ejecución simultánea de las obras de urbanización y edificación si se cumplen los requisitos impuestos al efecto por las normas del Plan General de Ordenación Urbanística.

Plazos para la solicitud de Licencia de obras

El plazo máximo aplicable para la solicitud de Licencia de obras depende del tipo de suelo:

• Suelo Urbano Consolidado: la aprobación definitiva del vigente PGOU de Fuengirola se publicó el 22 de julio de 2010, por lo tanto la Licencia de obras correspondiente a todos los solares existentes en SUC que no estuviesen contenidos en actuaciones aisladas debió solicitarse antes del 22 de julio de 2012
• Suelo Urbano No Consolidado: para terrenos situados en SUNC sometidos a Estudio de detalle o actuación directa se debe solicitar Licencia de obras antes de que transcurran tres años desde la correspondiente aprobación definitiva
• Suelo Urbanizable Ordenado: los Proyectos de urbanización y la Solicitud de licencia de obras deben presentarse antes de que transcurra un año desde la aprobación del correspondiente Proyecto de reparcelación
• Suelo Urbanizable Sectorizado: se debe solicitar Licencia de obras en el plazo máximo indicado en las fichas urbanísticas del correspondiente Plan Parcial de Ordenación.

La Licencia de obras en situaciones fuera de ordenación

Las edificaciones existentes calificadas como fuera de ordenación sólo pueden obtener Licencias de obras para las intervenciones siguientes:

• obras interiores de conservación y mantenimiento
• obras exteriores de reforma menor para mantenimiento de fachadas
• obras especialmente dirigidas a eliminar las causas que provocaron la situación de fuera de ordenación
• intervenciones parciales de reparación o consolidación, siempre que no esté prevista la expropiación ni la demolición del inmueble, y tampoco la erradicación del uso, antes de que pasen 10 años contados desde la fecha de ejecución, o bien para las cuales el propietario haga constar en la solicitud su renuncia expresa al aumento de valor de expropiación derivado de la intervención y asuma los compromisos exigidos por las Normas urbanísticas del PGOU.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras en Fuengirola y alrededores

Licencias de obra menor en Vélez-Málaga

La licencia de obra menor en Vélez-Málaga

Peculiaridades

En Vélez-Málaga tienen consideración de obras menores:

• las ejecutadas en la vía pública, relacionadas con un inmueble contiguo
• las pequeñas obras de modificación, reparación o adecentamiento de edificios
• las obras en solares o patios.

Obras menores ordinarias

Son ejemplos de obras menores ordinarias las siguientes:

• construcción o reparación de vados en aceras, así como su supresión
• ocupación provisional de vía pública para una construcción
• montaje de quioscos prefabricados o desmontables para exposición y venta
• colocación de rótulos, banderas y anuncios luminosos
• instalación de anuncios, excepto los situados sobre la cubierta de los edificios
• colocación de postes
• colocación de toldos en planta baja, con fachada a vía pública
• instalación de marquesinas
• obras interiores en locales cuyo uso no sea residencial vivienda, siempre que no modifiquen la estructura
• reparación de cubiertas que implique sustitución parcial de materiales de cubrición
• reparación de fachadas de inmuebles sin interés histórico-artístico
• colocación de puertas
• colocación de rejas
• instalación de elementos mecánicos en fachadas
• construcción, sustitución o reparación de tuberías y desagües
• construcción de pozos y fosas sépticas
• modificación de balcones, repisas o elementos salientes
• apertura de huecos, sin afectar a elementos estructurales
• reparación de daños causados por accidente o deterioro de fachadas
• construcción de vallas.

Cuando las obras menores de reparación de cubiertas y azoteas afecten al armazón o estructura de las mismas requerirán Dirección de obra por técnico competente según los términos establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación y la normativa concordante.

Obras menores que requieren planos

Las obras menores listadas a continuación requieren la presentación de planos informativos firmados por un técnico competente y visados por su Colegio profesional:

• construcción de aseos en almacenes o locales comerciales
• construcción o modificación de escaparates ubicados en el recinto histórico-artístico y de respeto de Vélez-Málaga.

Obras menores que requieren proyecto técnico

Las obras menores listadas a continuación requieren la presentación de Proyecto técnico:

• reparación o construcción de elementos estructurales, entreplantas o refuerzo de pilares
• instalación de elementos mecánicos en terrazas o azoteas
• establecimiento de muros
• construcción de albercas, piscinas y depósitos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para licencias de obra menor en Vélez-Málaga y alrededores

Licencias de obra en Vélez-Málaga (III)

La licencia de obras en Vélez-Málaga (III)

Licencias de obra nueva, ampliación y reforma. Protección arqueológica. Edificios fuera de ordenación.

Además de la documentación exigida con carácter general, los proyectos técnicos que deben acompañar a la solicitud de Licencias de obra nueva deben contener la siguiente:

• memoria-resumen de los datos básicos del proyecto, describiendo los usos previstos y los admitidos por el PGOU de Vélez-Málaga
• plano de situación del inmueble a construir
• planos de plantas dedicadas a locales comerciales, oficinas y aparcamientos.

Licencias de obras de reforma o ampliación

Cuando las obras sean de ampliación o de reforma y afecten a la estructura del edificio, el proyecto técnico necesario para solicitar la Licencia de obras deberá incluir, además de los documentos exigidos con carácter general, documentación específica sobre estudios de las cargas existentes y las resultantes, con descripción de los apuntalamientos que hayan de efectuarse para la ejecución de las obras.

Licencias en zonas con protección arqueológica

En las zonas sometidas a protección arqueológica, las licencias de obras pueden quedar condicionadas a la realización de trabajos de investigación de la riqueza arqueológica del subsuelo, así como de extracción de elementos u objetos que merezcan conservación. La investigación arqueológica puede venir impuesta por el Plan General de Vélez-Málaga o por el Plan Especial de Protección y Reforma del Centro Histórico.

La Licencia de obras en edificios fuera de ordenación

Las únicas Licencias de obras que pueden obtenerse en edificios calificados como fuera de ordenación son las destinadas a autorizar las siguientes actuaciones:

• obras de conservación y mantenimiento
• obras exteriores de reforma menor
• obras dirigidas a eliminar las causas determinantes de la situación de fuera de ordenación, si es que ésta es subsanable
• obras parciales de reparación o consolidación, siempre que no esté prevista la expropiación del inmueble ni su demolición, y tampoco la erradicación del uso, antes de que pasen 15 años
• en casos en que esté prevista la expropiación, la demolición o la erradicación del uso antes de 15 años se permitirá la ejecución de obras parciales de consolidación o reparación si el propietario renuncia expresamente al aumento de valor de la expropiación y asume el compromiso de demoler  la obra en el momento en que lo acuerde el Ayuntamiento de Vélez-Málaga, sin derecho a indemnización.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras en Vélez-Málaga y alrededores

Licencias de obra en Vélez-Málaga (I)

La licencia de obras en Vélez-Málaga (I)

Documentos necesarios. Obras en locales o establecimientos.

La normativa urbanística que incluye el vigente Plan General de Ordenación Urbanística de Vélez-Málaga obliga a la obtención de previa licencia municipal a los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo. Entre tales actos, la normativa incluye:

• las obras de nueva planta
• las obras menores
• alteraciones en la estructura o el aspecto exterior de edificaciones existentes
• la modificación de usos edificatorios.

Documentación para solicitudes de Licencia de obras

En Vélez-Málaga, las solicitudes de Licencia de obras de nueva planta, al igual que las de ampliación o reforma de edificios existentes, deben presentarse acompañadas de los siguientes documentos:

• proyecto técnico visado, por duplicado
• cuando se requiera, copia del plano oficial acreditativo de haberse efectuado el señalamiento de alineaciones y rasantes
• cédula urbanística, si estuviere implantada
• en su caso, fotocopia del documento oficial de contestación a consultas efectuadas
• título de propiedad, cuando lo determine el Ayuntamiento de Vélez-Málaga.

Licencias de obras para locales o establecimientos

De acuerdo con la Ordenanza municipal de apertura de establecimientos donde se ejerzan actividades clasificadas, sitos en el término municipal de Vélez-Málaga, es preciso solicitar Licencia de obras junto con la Licencia de apertura cuando para el ejercicio de la actividad se requiera la ejecución de los siguientes tipos de obras:

• obras de ampliación o reforma sustancial del local o establecimiento
• obras de alteración o modificación sustancial de las condiciones de instalación destinadas específicamente al local o establecimiento.

En estos casos, la Licencia de obras queda condicionada al otorgamiento de la Licencia de apertura. Si se solicita Licencia de obras a ejecutar en un local o establecimiento y no se solicita conjuntamente la Licencia de apertura, el solicitante deberá hacer constar expresamente en su solicitud:

• que no solicita Licencia de apertura y
• que renuncia a ejercer cualquier tipo de reclamación que tenga por causa una posible denegación de la Licencia de apertura.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras en Vélez-Málaga y alrededores

Licencias de obra menor en Marbella (II)

La licencia de obra menor en Marbella (II)

Documentación necesaria. Centro Histórico. Caducidad.

Sea cual sea la entidad de las obras, la documentación necesaria para solicitar una licencia de obra menor en Marbella debe contener:

• un plano de situación de la parcela en el planeamiento
• una descripción de las obras que se pretende ejecutar
• medición y presupuesto desglosado de las distintas unidades de obra.

Si la ejecución de las obras requiere la instalación de andamios, elementos para técnicas alpinas, guindolas, grúas u otros medios auxiliares, se deberá obtener previamente la licencia municipal oportuna, para lo cual se deberá presentar:

• proyecto redactado por un profesional competente
• Estudio de Seguridad y Salud (ESS) o Estudio Básico (EBSS), según corresponda.

Obras menores en el Centro Histórico de Marbella

En las actuaciones consideradas como obras menores sobre inmuebles localizados en zonas de ordenanzas Núcleo Popular o Centro Histórico, las solicitudes de licencia deberán presentarse acompañadas de:

• plano de fachada existente
• fotografías del edificio y del entorno
• la documentación exigible con carácter general a las intervenciones de obra menor.

Plazo de caducidad de las licencias de obra menor

En Marbella, las Licencias de obra menor caducan y quedan sin efecto cuando las obras no se inician dentro del plazo de dos meses contados desde el día siguiente a la notificación del otorgamiento. También se consideran caducadas si, una vez iniciadas, las obras no prosiguen a ritmo normal.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Documentación para solicitudes de Licencia de obra menor en Marbella y alrededores

Licencias de obra en Marbella (V)

La licencia de obras en Marbella (V)

Vertido de escombros. Saneamiento. Protección arqueológica. Áreas de regularización.

En el término municipal de Marbella, los titulares de las Licencias de obras son responsables de que los vertidos de escombros generados en las mismas se realicen en vertederos autorizados por la Administración correspondiente.

Licencias de conexión a la red de saneamiento

El Reglamento del servicio de saneamiento de Marbella prescribe que la Licencia de conexión a la red de saneamiento municipal se debe tramitar junto con la Licencia de obras, formando parte de la misma. La concesión de acometidas de aguas residuales y pluviales para la ejecución de obras debe ser solicitada por el titular de la Licencia municipal de obras o por la empresa adjudicataria de las mismas.

Protección arqueológica preferente

La concesión de licencia municipal de obras para los actos de uso del suelo y subsuelo en yacimientos y zonas de riegos con cautela arqueológica está supeditada al cumplimiento de los niveles de intervención previa. En yacimientos de protección preferente, la concesión de licencia requiere la presentación de un informe con los resultados de la intervención arqueológica, visado por la Consejería de cultura de la Junta de Andalucía. Si las actividades arqueológicas han tenido resultado negativo y así lo expresa la Delegación provincial de cultura, el Ayuntamiento de Marbella podrá conceder la Licencia de construcción definitiva. La intervención arqueológica deberá concretarse en un informe arqueológico del terreno, documento que deberá ser aportado junto con la solicitud de la Licencia de obras.

Obras en áreas de regularización

Para que se pueda solicitar solicitud de Licencia de obras en una parcela perteneciente a un área de regularización, que esté calificada con usos privativos y que aún no haya sido edificada, se deberá cumplir los siguientes requisitos:

• que la solicitud se ajuste a las condiciones impuestas por el PGOU de Marbella en los planos de ordenación completa y en la ficha del área
• que se haya procedido a ejecutar las previsiones del PGOU en materia de gestión urbanística.

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Proyectos para la ejecución de obras en Marbella y alrededores

Licencias de obra en Marbella (IV)

La licencia de obras en Marbella (IV)

Suelo Urbano Consolidado y No Consolidado. BIC y CGPHA.

En Suelo Urbano Consolidado, los propietarios de las parcelas que cuenten con aprovechamiento objetivo pueden solicitar Licencia de obras siempre que se trate de parcelas que merezcan la condición de solar.

Licencias en Suelo Urbano No Consolidado

En las Unidades de Ejecución correspondientes a ámbitos de Suelo Urbano No Consolidado, el otorgamiento de Licencias de obras de edificación requiere:

1. que se apruebe el correspondiente Proyecto de reparcelación y de Urbanización
2. que la parcela en cuestión se urbanice completamente, hasta alcanzar la condición de solar.

Sólo se admite la ejecución simultánea de la urbanización y la edificación previo cumplimiento de las siguientes condiciones:

• que la ordenación detallada que legitime la actividad de ejecución se encuentre ya establecida
• que el Proyecto de urbanización esté ya aprobado
• que en base al estado de ejecución de las obras de urbanización, la Administración urbanística municipal de Marbella estime previsible que la parcela contará con todos los servicios necesarios para ostentar la condición de solar a la conclusión de la edificación
• que se presente compromiso para la ejecución de las obras de urbanización en los plazos previstos por el planeamiento de modo simultáneo a las de edificación
• que se presente compromiso de no utilizar la construcción en tanto no esté concluida íntegramente la obra de urbanización, así como de establecer tal condición en todas las cesiones del derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto
• que el solicitante de la licencia acredite la titularidad registral de la finca sobre la que se pretende construir
• que se preste fianza, por un importe suficiente para garantizar la ejecución de las obras de urbanización pendientes.

Obras sobre BIC y sobre inmuebles inscritos en el CGPHA

Las autorizaciones para obras que afecten a inmuebles declarados o incoados Bienes de Interés Cultural (BIC), requieren previa solicitud de autorización a la Consejería de cultura, y lo mismo se aplica a los inmuebles inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz (CGPHA). En este tipo de obras se requiere, para su autorización y licencia de obras, el aporte de un Proyecto de conservación redactado en conformidad con lo establecido en la Ley de patrimonio histórico de Andalucía y el Reglamento de protección y fomento.

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Redacción de proyectos de edificación en Marbella y alrededores

Licencias de obra en Marbella (II)

La licencia de obras en Marbella (II)

Documentación de las licencias de obras mayores de edificación

En Marbella, el Proyecto técnico que debe acompañar a las solicitudes de Licencia de obra mayor de edificación debe estar integrado, con carácter general, por la siguiente documentación:

1. Memorias

• Memoria expositiva del propósito del proyecto
• memoria expositiva de los datos del solar, con indicación de situación, forma, superficie, altimetría, vegetación, construcciones existentes y servicios urbanísticos disponibles
• memoria descriptiva de la edificación, con expresión de la solución adoptada e indicación de superficies útiles y construidas según usos en cada planta, diferenciando las superficies cerradas de las abiertas
• memoria urbanística, conteniendo la justificación del cumplimiento de las determinaciones sobre clasificación, calificación, gestión y desarrollo del PGOU, así como un estudio comparativo de la ordenanza de aplicación
• memoria constructiva y de calidades.

2. Planos

• Copia de los planos oficiales de gestión y calificación
• plano de parcelación, con el emplazamiento de la parcela
• plano topográfico original, que incluya el arbolado existente, si lo hubiere
• plano topográfico propuesto, con el acondicionamiento de la parcela y el emplazamiento de la edificación, con expresión de la cota de implantación de las plantas bajas
• planos de plantas, alzados y secciones, a escala y acotados, con el contenido y detalle necesarios para definir adecuadamente las obras a ejecutar.

3. Presupuesto

Estimación presupuestaria global de cada capítulo, oficio o tecnología.

4. Otros documentos

• En edificios con algún nivel de protección, se deberá aportar separata correspondiente a la definición del grado de intervención, incluyendo descripción gráfica y fotográfica de los elementos a proteger
• si se requiere, Proyecto de intervención arqueológica
• separata justificativa del cumplimiento de la Normativa de protección contra incendios
• ficha justificativa de la normativa vigente en materia de accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas
• planos descriptivos de la instalación de Infraestructura Común de Telecomunicaciones, debidamente acotados
• memoria acreditativa del cumplimiento de las normas de protección del medioambiente en materia de ruidos
• anexo de previsión de la duración máxima prevista para las obras, así como, en su caso, de los períodos parciales de ejecución
• plano definitorio de la zona de ocupación del dominio público, describiendo los servicios públicos afectados por la ejecución de las obras
• documentación específica exigida por razón del tipo de proyecto
• Cuestionario de estadística municipal y de fiscalía
• copia del título de propiedad
• documentos diligenciados por las empresas suministradoras, descriptivos de las acometidas de sus instalaciones.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de edificación en Marbella y alrededores

Licencias de obra en Marbella (I)

La licencia de obras en Marbella (I)

Legitimación de actos de edificación. Caducidad de las licencias. Documentación para obra mayor.

De acuerdo con las Normas urbanísticas que incluye el vigente PGOU de Marbella, los actos de edificación en parcelas que tengan condición de solar sólo pueden ser realizados por sus propietarios o por los titulares de derechos suficientes al efecto, y previa obtención de la Licencia de obras correspondiente.

Plazos de vigencia de las Licencias de obra

En Marbella, las Licencias de obras mayores de edificación, instalación o uso caducan y quedan sin efecto, sin derecho a indemnización, cuando los trabajos no comienzan dentro del plazo que establezca el texto de la licencia, que en ningún caso excederá de seis meses. La caducidad también se produce si, iniciadas las obras dentro del plazo otorgado, los trabajos no prosiguen a ritmo normal. Al igual que los trabajos que componen la obra principal, también deben iniciarse antes de que se agote el plazo otorgado para la Licencia de obra mayor las siguientes obras menores, de carácter parcial y preparatorio:

• las obras menores comprendidas en el proceso de edificación e instalación de las obras mayores, amparadas por la licencia otorgada como propias del ritmo normal de la obra
• las obras previas de demolición de construcciones existentes.

Si la obra principal comienza dentro de plazo pero las obras menores preparatorias no se inician, se deberá solicitar licencia específica para las mismas, por separado de la obra mayor.

Documentación para Licencias de obra mayor de edificación

Se considera obras de edificación las siguientes:

• obras de nueva planta
• obras de ampliación
• obras de reforma.

La tramitación de Licencias de edificación requiere la aportación de Proyecto técnico suscrito por técnico competente, con el contenido necesario y suficiente para que la Administración pueda:

• conocer el objeto y detalle de las obras para las cuales se solicita licencia
• verificar que dichas obras se ajustan a las determinaciones del planeamiento urbanístico en vigor.

En las licencias de obras mayores, las obras sólo pueden iniciarse previo cumplimiento de la obligación de aportar, en la medida en que resulten exigibles:

• documentos técnicos asociados a tecnologías específicas o instalaciones del edificio
• Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico de Seguridad y Salud, según corresponda
• proyecto técnico de Infraestructura Común de Telecomunicaciones.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras en Marbella y alrededores

Licencias de obra en Málaga (III)

La licencia de obras en Málaga (III)

Edificios protegidos y edificios fuera de ordenación

Antes de iniciar cualquier tipo de actuación sobre edificios con protección arquitectónica de grado I o II es necesario presentar solicitud de Licencia de obras, la cual debe incluir la siguiente documentación:

• levantamiento a escala del edificio preexistente
• descripción fotográfica del inmueble
• detalle pormenorizado de los usos edificatorios actuales
• descripción pormenorizada del estado del inmueble
• descripción de las características tipológicas del inmueble, así como de sus elementos de composición y orden arquitectónico, justificando su conservación en la intervención propuesta
• memoria justificativa de la conveniencia de las obras a ejecutar
• justificación de la adecuación de las obras propuestas a las características del entorno
• tratamiento y diseño de la fachada de la planta baja, que habrá de formar parte del proyecto
• alzado de los tramos de calle a que da fachada el edificio, mostrando el estado actual y el resultante de la intervención propuesta.

Licencias de obras en edificaciones fuera de ordenación

Generalmente, la calificación de una edificación existente como fuera de ordenación o en situación de asimilación a la de fuera de ordenación es causa de denegación de licencias de obras. No obstante, si el uso pretendido para la edificación o construcción es conforme con el ordenamiento urbanístico vigente, se puede obtener licencia de obras para los siguientes tipos de intervención:

• obras de reparación o adaptación, en la medida en que resulten necesarias para preservar la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido
• obras de conservación y mantenimiento
• obras exteriores de reforma menor
• obras dirigidas directamente a eliminar las causas determinantes de la situación de fuera de ordenación
• en la zona de servidumbre de tránsito, pequeñas reparaciones exigidas por la higiene, el ornato y la conservación, previa autorización de la Administración del Estado
• en el resto de la zona de servidumbre de protección, obras de reparación y mejora, previa autorización de la Administración del Estado, siempre que no impliquen aumento de volumen de las construcciones existentes y sin que el incremento de valor pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios.

Además, se otorga licencia para obras parciales y circunstanciales de consolidación o reparación en los siguientes casos:

• si no está prevista la expropiación ni la demolición del inmueble, ni tampoco la erradicación del uso, antes de que transcurran 5 años contados desde la fecha en que se pretende ejecutar la intervención
• si, estando prevista la expropiación o demolición del inmueble, o bien la erradicación del uso, antes de que pasen cinco años, el propietario, en su solicitud de licencia, renuncia expresamente al aumento de valor de expropiación que se derive de las obras e instalaciones que se pretende ejecutar.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyecto y Dirección de obras de edificación en Málaga y provincia

Licencias de obra menor en Estepona (V)

La licencia de obra menor en Estepona (V)

Resolución, plazos, control, inspección y final de obra

Tras la presentación de toda la documentación requerida para la solicitud de Licencia de obra menor en procedimiento simplificado, los servicios técnicos y jurídicos municipales la analizarán para comprobar su corrección. Tras el análisis, se deberá proceder de alguna de las siguientes formas:

• si la documentación aportada está completa y la actuación pretendida se adecua al ordenamiento jurídico y a las condiciones que autorizan la tramitación por procedimiento simplificado, se dará el visto bueno a la solicitud
• si la documentación aportada es insuficiente o presenta deficiencias subsanables, se requerirá al solicitante para que complete la documentación o subsane las deficiencias dentro del plazo máximo de diez días
• si se estima que la actuación pretendida no está incluida entre las previstas para ser tramitadas por procedimiento simplificado, o bien que no se ajusta al planeamiento o que supone incumplimientos no sustanciales del planeamiento o de la normativa vigente, se notificará al solicitante de que su solicitud va a pasar a tramitarse siguiendo el procedimiento general.

El plazo máximo para que los servicios técnicos y jurídicos opten por alguna de las tres opciones es de diez días contados desde la fecha de presentación de la documentación. Si transcurre el plazo otorgado para la subsanación de deficiencias y ésta no se realiza, se declarará la caducidad del procedimiento.

Plazos en el procedimiento simplificado para el otorgamiento de licencias de obra menor

Las obras autorizadas mediante el procedimiento simplificado deben comenzar dentro del plazo máximo de dos meses contados desde la fecha de otorgamiento de la Licencia de obra menor, y deben finalizar dentro del plazo máximo de seis meses, contados desde la misma fecha. Si se agota cualquiera de los dos plazos, la licencia caducará, a no ser que el interesado solicite prórroga o aplazamiento, por un plazo que podrá ser, como máximo, de un mes adicional para el comienzo de las obras y de tres meses adicionales para la finalización.

Control e inspección en el procedimiento simplificado

Las obras autorizadas mediante el procedimiento simplificado están sujetas a control e inspección municipal, destinados a comprobar que la ejecución se adecua a los términos de la solicitud y a los de la resolución de la Licencia de obra menor. Los servicios técnicos municipales tienen potestad para formular reparos de legalidad, seguridad o salubridad, los cuales pueden dar lugar, si procede, a la incoación de procedimientos de protección de la legalidad urbanística.

Final de obra en el procedimiento simplificado para licencias de obra menor

El final de las obras debe ser comunicado al Ayuntamiento de Estepona. Si los servicios técnicos municipales otorgan el visto bueno al estado en que ha quedado la vía pública, el Ayuntamiento procederá a la devolución de la fianza depositada.

Daniel Trujillano, arquitecto
http://www.arquitectotrujillano.com/lang1/estepona/obra-menor.html 
Documentación técnica para obra menor en Estepona y alrededores