Arquitecto Daniel Trujillano
Redacción de Expedientes de legalización de edificaciones y construcciones
miércoles, 20 de marzo de 2013
miércoles, 6 de marzo de 2013
Licencias de obra en Estepona (IV)
La licencia de obras en Estepona (IV)
Las Licencias de obras de edificación
Las licencias urbanísticas de obras de edificación pueden ser de obra mayor o de obra menor. La ejecución de obras o instalaciones menores no requiere la presentación de proyecto técnico. Se considera obras e instalaciones menores aquellas que reúnen los siguientes requisitos:
- su técnica es simple, y tienen escasa entidad constructiva y económica
- no alteran el volumen edificado ni el uso
- no afectan a la composición exterior del edificio
- no modifican el número de viviendas ni el de locales
- no afectan a las instalaciones ni a los servicios de uso común
- no afectan negativamente a las condiciones de habitabilidad, y tampoco las de seguridad
- no afectan a la cimentación ni a la estructura del edificio.
Si deja de cumplirse alguno de los requisitos listados, las obras son consideradas mayores.
Las Licencias de obra mayor
La Ordenanza municipal reguladora de la concesión de licencias urbanísticas considera los siguientes tipos de obra mayor:
- obras sobre edificios existentes, que pueden ser de restauración, de rehabilitación, de reestructuración, de ampliación o de acondicionamiento
- obras de nueva edificación, que pueden ser de reconstrucción, de sustitución o de nueva planta
- obras de demolición, que pueden ser de demolición total o de demolición parcial.
Licencia de obras parciales de edificación
El Ayuntamiento de Estepona puede otorgar licencias de obras parciales que autoricen la realización de fases concretas de un Proyecto básico de edificación. Dicha autorización requiere la presentación del Proyecto de ejecución de las obras que se refieran a la fase de que se trate, redactado por un técnico competente y visado por el Colegio profesional correspondiente.
Licencia urbanística de edificación por silencio administrativo
Las licencias urbanísticas de edificación obtenidas por silencio administrativo constituyen títulos jurídicos administrativos que autorizan a edificar conforme a lo establecido en la legislación urbanística. El silencio administrativo es negativo cuando la licencia solicitada es contraria a la ordenación territorial o urbanística, y también cuando se pretende intervenir sobre bienes o espacios catalogados siendo la propuesta contraria a las determinaciones contenidas en la correspondiente ficha de catálogo.
Redacción de Proyectos de edificación en Estepona y alrededores
martes, 5 de marzo de 2013
Licencias de obra en Estepona (III)
La licencia de obras en Estepona (III)
Tipos de licencias de obras. Licencias de obras de urbanización.
El Ayuntamiento de Estepona concede los siguientes tipos de licencias urbanísticas de obras:
- de urbanización
- de edificación
- de demolición.
A su vez, las licencias urbanísticas de obras de edificación se subdividen en los siguientes tipos:
- obras en edificios existentes
- obras de nueva edificación.
Las obras de edificación en edificios existentes pueden ser:
- de restauración
- de rehabilitación
- de reestructuración
- de ampliación
- de acondicionamiento.
Por último, las obras de nueva edificación pueden ser:
- de reconstrucción
- de sustitución
- de nueva planta.
Licencias de obras de urbanización
Si unas obras de urbanización no están incluidas en un Proyecto de urbanización específico y no pueden incorporarse como complementarias a ningún Proyecto de edificación, estarán sujetas a previa y preceptiva licencia de municipal. Para la concesión de dicha licencia, el Ayuntamiento de Estepona puede requerir la previa constitución de fianza, en garantía de reposición de pavimentos, eliminación de cables de suministros y demás obligaciones de limpieza y reparación de los desperfectos que con ocasión de las obras puedan producirse.
Si las obras corresponden a la ejecución de un Proyecto de urbanización, no precisarán licencia, puesto que se entenderán autorizadas con el acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto, y si se pueden incorporar como complementarias en un Proyecto de edificación, se entenderán aprobadas con la concesión de la licencia de obras de edificación.
En cualquier caso, si unas obras de urbanización afectan a una zona arqueológica con protección cautelar, será necesaria la intervención arqueológica, para lo cual se deberá obtener autorización previa por parte de la Consejería de cultura.
Obras ordinarias de urbanización
Ante proyectos de obras ordinarias de urbanización, puede instarse consulta vinculante sobre las condiciones necesarias para convertir una parcela en solar. Dicha consulta debe obtener respuesta antes de que transcurra un mes desde la fecha de la presentación de la solicitud del informe vinculante en el Registro general del Ayuntamiento de Estepona.
Daniel Trujillano, arquitecto
http://www.arquitectotrujillano.com
Redacción de Proyectos de urbanización, edificación y demolición en Estepona y alrededores
domingo, 17 de febrero de 2013
Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (II)
Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (II)
Certificado técnico para reconocimiento particularizado
El reconocimiento particularizado de edificación en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación es documento suficiente para poder contratar de manera definitiva los servicios que proporcionan las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y telecomunicaciones. Además, permite que la edificación reconocida tenga acceso al Registro de la propiedad, con la constancia de su situación particularizada. A partir de la obtención del reconocimiento, podrá empezar a autorizarse las obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.
El certificado de técnico competente
En la escritura de edificaciones declaradas al amparo de prescripción de infracción urbanística se suele incorporar un certificado de técnico competente relativo a la descripción y a la antigüedad de la obra. Para poder obtener la resolución de asimilado a las de fuera de ordenación, dicho certificado debe contener:
- la identificación del inmueble afectado, indicando su número de finca registral (si estuviera inscrita en el Registro de la propiedad) y su localización geográfica mediante referencia catastral
- la fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admisibles
- el uso a que se destina el inmueble
- dictamen acerca de si el inmueble reúne las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad para el uso a que se destina
- dictamen acerca de si la edificación cuenta o no con instalaciones de carácter autónomo, ambientalmente sostenibles y sujetas en todo caso a la normativa sectorial aplicable, para la prestación de los servicios básicos necesarios para desarrollar el uso
- si la edificación no cuenta con las instalaciones descritas, determinación de las obras necesarias e indispensables que se tendrían que realizar para poder dotar a la edificación de los servicios básicos.
Es decir que el procedimiento para obtener el reconocimiento de asimilado a la situación de fuera de ordenación requiere la redacción de un proyecto técnico, no de un simple certificado de antigüedad.
Edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación (I)
Edificios asimilados al régimen de fuera de ordenación (I)
Reconocimiento particularizado. Resolución y consecuencias.
El texto actual del Reglamento de disciplina urbanística de Andalucía especifica que las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de las cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo, quedan en situación de asimiladas al régimen de fuera de ordenación. En dicha situación, para la inscripción de la edificación en el Registro de la propiedad es necesario que el órgano competente, de oficio o a instancia de parte, otorgue el reconocimiento particularizado de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación. El procedimiento administrativo para obtener la resolución de “asimilado a la situación de fuera de ordenación” no es obligatorio y está sujeto al pago de una tasa.
Consecuencias del reconocimiento particularizado
Aunque obtener el reconocimiento particularizado de edificación en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación no supone la legalización de las obras, sí supone al menos un reconocimiento administrativo de las siguientes circunstancias:
- la existencia de la edificación
- la ausencia de expediente disciplinario
- la imposibilidad legal de que se adopte medida alguna de restablecimiento del orden jurídico perturbado y de reposición de la realidad física alterada
- la ubicación fuera de Suelo No Urbanizable de especial protección, de la Zona de influencia del litoral y de zonas destinadas a dotaciones públicas
- la ubicación en suelo sin riesgo cierto de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones ni demás riesgos naturales, tecnológicos ni de otra procedencia.
Las escrituras y el reconocimiento particularizado
No es necesario aportar el reconocimiento particularizado de edificación en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación para conseguir que se otorgue escritura. La resolución administrativa particularizada puede obtenerse con posterioridad al otorgamiento.
Resolución y silencio administrativo
El procedimiento administrativo para obtener el reconocimiento de asimilado a la situación de fuera de ordenación puede terminar en una resolución denegatoria. Además, el silencio administrativo es, en estos casos, negativo.
sábado, 16 de febrero de 2013
Los certificados de antigüedad (III)
Certificados acreditativos de la antigüedad de las edificaciones (III)
La justificación de la antigüedad. Propósito, limitaciones y visado. Legalización hipotecaria.
En los certificados de antigüedad de edificaciones y construcciones debe constar la justificación de la estimación de la antigüedad, la cual debe estar basada en el empleo de documentos como medio de prueba. Dichos documentos deben aportarse junto con el certificado.
Los documentos acreditativos
Entre los documentos que pueden servir de referencia para acreditar la antigüedad de los inmuebles se encuentran los siguientes:
- fotografías aéreas datadas, obtenidas de fuentes como el Ministerio de agricultura, pesca y alimentación, la Consejería de vivienda y ordenación del territorio o la Consejería de agricultura y pesca de la Junta de Andalucía
- planimetría perteneciente a instrumentos o figuras de planeamiento en la que se distinga claramente la edificación
- contratos de suministro de agua, electricidad o telecomunicaciones
- certificaciones catastrales.
Propósito del Certificado de antigüedad
Es conveniente que en el texto del Certificado de antigüedad se especifique el propósito para el cual se redacta.
Limitaciones del Certificado de antigüedad
Los Certificados de antigüedad nunca deben incluir aspectos relativos a la habitabilidad ni a la seguridad estructural de la edificación. Esos son aspectos propios de los Certificados de fin de obras que forman parte de los Expedientes de legalización. Por lo tanto, los Certificados de antigüedad no son documento suficiente para que se otorgue el reconocimiento particularizado de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación. Conviene que en el texto del certificado se indique expresamente que no se trata de un documento válido al efecto de legalizar el inmueble, para evitar confusiones en cuanto al alcance del mismo.
Visado colegial de los Certificados de antigüedad
De acuerdo con lo especificado en el Real Decreto 1000/2010, los Certificados de antigüedad no requieren visado colegial obligatorio, por no existir una relación de causalidad directa entre el trabajo profesional y la afectación a la integridad física y la seguridad de las personas.
Legalización hipotecaria
La inscripción registral de edificaciones con la infracción urbanística prescrita se ha dado en llamar “legalización hipotecaria”. Y se trata de un término desafortunado, puesto que propicia que el interesado interprete, erróneamente, que una vez conseguida, la edificación ya es legal. Lo cierto es que la “legalización técnica” (por diferenciarla de la hipotecaria) sólo se consigue cuando se acredita de manera adecuada que lo edificado cumple las condiciones exigibles de seguridad y habitabilidad. Un certificado de antigüedad no es un expediente de legalización, y sólo posibilita la inscripción registral de la obra nueva terminada, sin alterar su carácter ilegal.viernes, 15 de febrero de 2013
Los certificados de antigüedad (II)
Certificados acreditativos de la antigüedad de las edificaciones (II)
Documentos y acreditaciones. Limitaciones al derecho de propiedad.
Además del Certificado de antigüedad, si el uso principal de la edificación ilegal es el de vivienda, la inscripción registral por prescripción de la infracción urbanística requerirá la acreditación de la constitución del Seguro decenal, a no ser que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
- que el inmueble sea una vivienda promovida para uso propio del promotor, aunque la obligación de constitución del seguro renacerá si se produce la transmisión inter vivos dentro del plazo de diez años contados desde la finalización de las obras y el adquirente no exonera expresamente la constitución de la garantía
- que el tiempo transcurrido desde la fecha acreditada del final de las obras sea superior a diez años.
En cambio, se dispensa del requisito de aportación de los siguientes documentos:
- la Licencia de obras
- la Licencia de primera ocupación
- la acreditación del Libro del edificio.
En cuanto a la aportación del acto administrativo mediante el cual se declare la posible situación de fuera de ordenación, la Dirección General de los Registros y el Notariado interpreta que no es un requisito previo a la inscripción, sino que puede ser cumplido con posterioridad.
Limitaciones al derecho de propiedad
Cuando una edificación ha infringido de algún modo la normativa urbanística aplicable, aunque se autorice su inscripción en el Registro de la propiedad, siempre tendrá limitado el derecho de propiedad, puesto que probablemente no pueda obtener autorización para intervenciones de reforma, rehabilitación o mejora. Por ello, los Notarios y los Registradores tienen la obligación de colaborar para que en los supuestos de transmisión por escritura pública de edificaciones declaradas al amparo de prescripción, el tercero quede bien informado de lo que adquiere. Consecuentemente, las Notas simples deben informar si la edificación declarada e inscrita lo ha sido al amparo de prescripción de acción administrativa, y las Escrituras públicas deben informar si la finca se halla en situación de fuera de ordenación o asimilada.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de Certificados de antigüedad de edificaciones y construcciones
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