Viviendas para fines turísticos en Andalucía (II)

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Las viviendas para fines turísticos en Andalucía (II)

Explotador. Régimen. Características, tipos y capacidad.

Se entiende que el explotador de la vivienda con fin turístico es el propietario, a no ser que en la Declaración responsable se haya designado a otra persona, que deberá contar con título jurídico habilitante al efecto. El explotador es responsable de la correcta prestación del servicio ante la Administración y ante los usuarios.

Régimen jurídico

Cuando el alojamiento en una vivienda tiene fin turístico, se considera servicio turístico, sujeto al cumplimiento de:

• la Ley 13/2011
• el Decreto 28/2016
• la normativa sectorial aplicable.

Ninguna vivienda con fin turístico puede discriminar a sus clientes en base a su sexo, religión, ideología o tendencias. Por otra parte, todos los usuarios quedan obligados al cumplimiento de las obligaciones que les impone la Ley 13/2011, especialmente en lo referente a las reglas de convivencia. De hecho, el incumplimiento de las obligaciones mencionadas puede llegar a facultar al explotador para expulsar de la vivienda a los usuarios dentro de un plazo de 24 horas.

Características

Una vivienda con fin turístico se caracteriza por:

• su ubicación en suelo de uso residencial, dentro de Andalucía
• la habitualidad y finalidad turística de su oferta.

Se entiende que concurren habitualidad y finalidad turística cuando la comercialización o promoción se desarrolla a través de canales de oferta turística, entendiendo como tales:

• las agencias de viaje
• las empresas organizadoras de servicios turísticos
• cualquier canal en el que sea posible reservar un alojamiento.

Tipos

Las viviendas con fin turístico pueden ser de dos tipos:

• completas
• por habitaciones, en cuyo caso el propietario debe residir en la vivienda.

Capacidad máxima

El número máximo de plazas ofertadas en una vivienda con fin turístico depende del tipo:

• en viviendas completas, 15 plazas
• en viviendas por habitaciones, 6 plazas.

En ninguno de los dos tipos puede haber habitaciones con más de 4 plazas. En todo caso, el número máximo de plazas quedará limitado, además, por lo que establezca la Licencia de ocupación.

Viviendas para fines turísticos en Andalucía (I)

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Las viviendas para fines turísticos en Andalucía (I)

Decreto 28/2016. Objetivos, exigencias y exclusiones.

El pasado día 11 de Mayo de 2016 entró en vigor el Decreto 28/2016, sobre viviendas con fines turísticos en Andalucía. El propósito de dicho Decreto es la regulación de las viviendas destinadas al alojamiento de turistas en el medio urbano, y los objetivos de dicha regulación son:

• garantizar unos niveles mínimos de calidad y seguridad para los usuarios de las viviendas de alojamiento turístico en el medio urbano
• proteger la seguridad ciudadana, mediante el correcto registro de los datos identificativos de los usuarios en libros de registro y en partes de entrada de viajeros
• proteger el medio ambiente y el entorno urbano, en pos de un desarrollo sostenible
• eliminar la clandestinidad, el fraude y la competencia desleal en la actividad, mediante la disposición de un censo de viviendas turísticas inscritas obligatoriamente en el Registro de turismo de Andalucía (RTA)
• otorgar a la Administración turística andaluza potestades para la inspección de las actividades y la aplicación de sanciones a las actuaciones irregulares.

El decreto considera dos categorías de viviendas para uso turístico:

• las que se ofrecen en su totalidad
• las que se ofrecen para alojamiento por habitaciones.

Exigencias

El nivel de exigencia que se impone a las viviendas con fines turísticos es más reducido que el que se impone a otros alojamientos turísticos. En estas viviendas se vigila más aspectos como:

• la prestación del servicio
• la dotación de un nivel de calidad básico
• la atención a los usuarios
• el derecho de los usuarios a estar bien informados.

Exclusiones

El Decreto 28/2016 no es de aplicación en los siguientes casos:

• viviendas que se cedan sin contraprestación económica
• viviendas contratadas por periodos de duración superior a dos meses
• viviendas ubicadas en el medio rural, que deben regularse por aplicación de lo establecido en la Ley 13/2011 y del Decreto 20/2002
• conjuntos de tres o más viviendas, que deben regularse por aplicación de lo establecido en el Decreto 194/2010.

Categorías de casas rurales en Andalucía

Casas rurales en Andalucía - Categoría básica y superior from Arquitecto Daniel Trujillano

Daniel Trujillano, arquitecto
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Proyectos de edificación para establecimientos de alojamiento en el medio rural

Categorías y tipos de casas rurales en Andalucía

Daniel Trujillano, arquitecto
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Proyectos de edificación para turismo rural en Andalucía

Las casas rurales en Andalucía (III)

Establecimiento apto para categoría superior y alojamiento no compartido

La casa rural en Andalucía (III)

Establecimientos de categoría superior

Para los establecimientos de categoría superior y alojamiento no compartido, los requisitos son los siguientes:

• los establecidos para los establecimientos de categoría básica y alojamiento compartido
• el salón-comedor debe tener una superficie mínima de 15 metros cuadrados, más dos metros cuadrados adicionales por usuario a partir del tercero
• la calefacción debe ser capaz de mantener una temperatura mínima de 21º C en el salón-comedor y 19º C en el resto del edificio, con sistema regulador de temperatura
• la cocina debe ser independiente, aunque puede ser cocina-comedor (si existe salón independiente), y debe tener cuatro fuegos, horno u horno-microondas y lavadora
• la superficie mínima de los dormitorios debe ser 10 m2 en habitaciones simples, 14 m2 en habitaciones dobles y 18 m2 en habitaciones triples
• las camas individuales deben tener unas dimensiones mínimas de 190x90 cm, y las dobles, de 190x140 cm
• cada dormitorio debe tener un armario, un espejo de medio cuerpo, una silla o sillón por usuario, un escritorio y elementos decorativos
• todos los cuartos de baño deben tener una superficie mínima de 3,5 m2, y deben tener calefacción
• debe haber un baño completo cada 4 plazas (bañera, bidé, inodoro y lavabo)
• en caso de que se instale acumulador de agua caliente, su capacidad debe ser de 20 litros por ocupante, a 90º C
• uso preferente de materiales naturales y de elementos tradicionales tanto en la construcción como en la decoración, el mobiliario y los equipamientos.

Establecimiento de categoría superior y alojamiento compartido

Para los establecimientos de categoría superior y alojamiento compartido, los requisitos son los siguientes:

• los establecidos para los establecimientos de categoría superior y alojamiento no compartido
• debe haber un área de estar de uso exclusivo para los clientes
• en caso de haber cocina a disposición de los clientes, debe ser independiente de la cocina del propietario
• los usuarios deben tener a su disposición los ingredientes necesarios para preparar su desayuno
• todos los dormitorios deben contar con cuarto de baño integrado en la habitación, si bien su equipamiento puede limitarse a ducha, inodoro y lavabo si existe adicionalmente un baño común con bañera, bidé, inodoro y lavabo.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de edificación para turismo rural en Andalucía

Las casas rurales en Andalucía (I)

La casa rural en Andalucía (I)

Definición, requisitos, categorías y tipos

En Andalucía, los establecimientos turísticos de alojamiento en el medio rural responden a la siguiente clasificación:

• casas rurales
• establecimientos hoteleros y apartamentos rurales
• complejos rurales (viviendas turísticas de alojamiento rural)
• otros establecimientos turísticos.

Casas rurales y viviendas rurales

Puede parecer que las denominaciones “casa rural” y “vivienda turística de alojamiento rural” hacen referencia al mismo concepto. De hecho, ambas definiciones se refieren a edificaciones situadas en el medio rural que, por sus especiales características de tipicidad y construcción, prestan el servicio de alojamiento, pero la  Ley 12/1999 establece que las casas rurales deben ofrecer servicios complementarios, además del alojamiento. Esa distinción produce la exención para los titulares de las viviendas turísticas de alojamiento rural de la obligación de inscribir sus inmuebles en el Registro de turismo de Andalucía.

Requisitos de las casas rurales

Las casas rurales en Andalucía deben reunir los siguientes requisitos:

• deben ser viviendas independientes, si bien pueden incluir edificaciones dependientes como cuartos de apero, cuadras, cobertizos u otras similares
• no puede haber más de 3 viviendas en un mismo edificio
• la capacidad de alojamiento no puede superar las 20 plazas.

Categorías

Las casas rurales se clasifican en:

• categoría básica
• categoría superior, para la cual se establecen prescripciones y requisitos adicionales.

La clasificación en una categoría implica la necesidad de dotación de determinadas instalaciones y equipamientos, los cuales deben mantenerse en todo momento en buen estado de conservación y funcionamiento. Las prescripciones específicas de las viviendas turísticas de alojamiento rural deben ser, al menos, las establecidas para las casas rurales de categoría básica.

Tipos de alojamiento

Tanto en la categoría básica como en la superior, las casas rurales pueden ser:

• de alojamiento compartido
• de alojamiento no compartido, en los que una persona responsable proporciona sus datos de contacto a los usuarios y realiza visitas periódicas para cuidar la reposición de agua, la reposición de combustible y el buen estado de las instalaciones.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Proyectos de casas rurales en Andalucía