Ocupación mediante Declaración responsable en Andalucía (III)

Declaración responsable para la ocupación o utilización en Andalucía (III)

Retirada del cartel de obra. Urbanización y edificación simultáneas. Ocupación parcial con incumplimientos. Contratación de servicios. Ocupación de obras no aptas.

Antes de la presentación de una Declaración responsable para la ocupación o utilización es necesario que el cartel que debe exponer toda la información sobre el título habilitante de la obra haya sido retirado. Si es preciso, el Ayuntamiento puede emitir una orden de ejecución para dicha retirada. La retirada del cartel puede ser también ejecutada de manera subsidiaria por los servicios municipales, a costa del promotor.

Urbanización y edificación simultáneas

En los casos de urbanización y edificación simultáneas, las declaraciones responsables de utilización u ocupación no causan efecto mientras no estén recepcionadas las obras de urbanización.

Ocupación parcial con incumplimientos

Si una parte del edificio es técnica y funcionalmente independiente y además cumple con la normativa urbanística, será posible obtener licencia de ocupación o utilización para la misma aunque el resto del edificio tenga incumplimientos, siempre que los mismos sean de escasa entidad. En esos casos, la ocupación o utilización no puede tramitarse mediante declaración responsable.

Contratación de servicios

Con independencia de si la ocupación o utilización se tramita mediante licencia o mediante Declaración responsable, las empresas suministradoras de electricidad, agua, gas y telecomunicaciones deberán exigir, junto con la licencia o declaración, el certificado técnico utilizado para el trámite. La licencia o la declaración debe ser exigida en el momento de la contratación provisional, y no puede ser sustituida por ningún acto o resolución administrativa, ni por manifestaciones particulares.

Ocupación de obras no aptas para su uso

Si se presenta Declaración responsable para la ocupación o utilización de una edificación que no cumple los requisitos necesarios para su uso, la Administración deberá imponer las medidas necesarias para que la ocupación o utilización cesen. Si las medidas no se imponen dentro del plazo máximo de seis meses contados desde la presentación de la declaración, la Administración será responsable de los perjuicios que su inacción ocasione a terceros, si bien podrá repercutir el importe de dichos perjuicios sobre el sujeto obligado a la presentación de la declaración.

Ocupación mediante Declaración responsable en Andalucía (II)

Declaración responsable para la ocupación o utilización en Andalucía (II)

Ocupación con licencia de obras. Edificaciones existentes. Ocupación parcial.

Si una edificación se construye con proyecto y licencia de obras, la declaración responsable para su ocupación o utilización debe presentarse acompañada de un Certificado acreditativo suscrito por un técnico competente. Dicho certificado debe dar fe de los siguientes extremos:

• de la completa y efectiva finalización de las obras
• de la conformidad de las obras ejecutadas con el proyecto al que se otorgó licencia
• en su caso, de la conformidad de las obras con las modificaciones declaradas y autorizadas.

Además del Certificado acreditativo se debe presentar:

• representación gráfica georreferenciada
• documentación justificativa de la puesta en funcionamiento de las instalaciones
• en su caso, certificación acreditativa de la correcta ejecución de las acometidas, emitido por las empresas suministradoras de servicios.

Declaración responsable para ocupación de edificaciones existentes

Si una edificación existente no requiere la ejecución de ninguna obra de reforma ni de adaptación, se puede tramitar Declaración responsable para su ocupación o utilización. En ese caso, la declaración debe presentarse junto con un Certificado descriptivo y gráfico suscrito por un técnico competente. Dicho certificado debe incluir los datos siguientes:

• la fecha de terminación de la obra
• una descripción del estado de conservación del edificio y de sus instalaciones
• la aptitud del edificio para su uso
• identificación catastral y registral
• representación gráfica georreferenciada
• condiciones urbanísticas vigentes
• documentación acreditativa del correcto funcionamiento de las instalaciones
• en su caso, certificación acreditativa de la viabilidad de las acometidas a las redes sin la ejecución de nuevas obras, emitida por las empresas suministradoras de servicios.

Declaración responsable para ocupación parcial

Si una parte de un edificio ha sido construida al amparo de una licencia urbanística o una declaración responsable, se podrá presentar Declaración responsable para su ocupación o utilización si se cumplen los requisitos siguientes:

• la parte a ocupar o utilizar es técnica y funcionalmente independiente, apta para su utilización sin detrimento de las demás
• en las demás partes del edificio, la ejecución de las obras está cumpliendo los plazos y demás determinaciones impuestas por la normativa aplicable
• la ocupación o utilización parcial no debe interferir en la finalización de las obras de manera significativa
• la parte a ocupar o utilizar ha sido ejecutada en completa conformidad con el proyecto al que se otorgó licencia y, en su caso, con las modificaciones autorizadas.

Las condiciones anteriores son igualmente exigibles en los casos en que la ocupación o utilización parcial se tramita mediante licencia.

Ocupación mediante Declaración responsable en Andalucía (I)

Declaración responsable para la ocupación o utilización en Andalucía (I)

Actos de ocupación y utilización. Licencia o Declaración responsable.

Entre los actos urbanísticos que están sujetos a intervención administrativa, sometidos a control municipal, están los de ocupación y utilización. En dichos actos, la intervención tiene por objeto comprobar que el uso previsto es conforme a la normativa y a la ordenación territorial y urbanística. También puede tener por objeto comprobar la adecuación urbanística al medio de intervención administrativa exigible. La ocupación se exige cuando el uso es vivienda, y la utilización, cuando es cualquier otro.

Ocupación mediante licencia

La ocupación y la utilización de edificios en suelo rústico están sujetas a la obtención previa de licencia urbanística. También se exige licencia cuando la edificación se emplaza en suelo urbano sometido a una actuación de transformación urbanística (mejora urbana o reforma interior).

Ocupación mediante declaración responsable

Entre los actos sujetos a declaración responsable están los siguientes:

• Ocupación o utilización de edificios construidos al amparo de una licencia de obras o tras la presentación de una declaración responsable de obras. La edificación debe estar acabada, ejecutada conforme a su título habilitante, y su destino debe ser conforme a la normativa de aplicación.
• Ocupación y utilización de edificios en suelo urbano NO sometido a actuaciones de transformación urbanística. La edificación debe ser conforme con la ordenación vigente o encontrarse en situación legal de fuera de ordenación. El trámite no procede si la edificación ha sido objeto de intervenciones posteriores a su construcción y ejecutadas sin título habilitante, a no ser que se complete previamente su legalización. Si se solicita la legalización y se presenta al mismo tiempo la documentación exigida para la ocupación o utilización, la misma resolución que otorgue la legalización podrá autorizar la ocupación o utilización, siempre que la misma no requiera la ejecución de obras de reforma o adaptación. Si las obras ejecutadas sin título habilitante pueden tramitarse mediante declaración responsable de obras, dicha declaración se podrá presentar al mismo tiempo que la declaración responsable para la ocupación o utilización.

SAFO en Andalucía (VII)

Situación Asimilada a Fuera de Ordenación en Andalucía (VII)

Resolución del procedimiento. Obras permitidas y prohibidas.

La resolución del procedimiento debe emitirse en un plazo máximo de seis meses. Si es favorable debe indicar:

• identificación de la edificación reconocida, o de la parte a la que se limita el reconocimiento, si procede
• reconocimiento de que el plazo para la adopción de medidas de protección de la legalidad territorial y urbanística está ya agotado
• reconocimiento de que el inmueble, o la parte reconocida, reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad que requiere su habitabilidad o uso
• reconocimiento de que el suelo en el que se emplaza la edificación no está afectado por procesos naturales o actividades antrópicas capaces de generar riesgos, acreditando, en su caso, la correcta ejecución de las medidas que hubiesen sido necesarias para mitigarlos o eliminarlos
• descripción de los servicios básicos y de telecomunicaciones disponibles, indicando las condiciones aplicables para el suministro de los mismos
• identificación de los procedimientos penales y/o sancionadores que afectan al edificio reconocido, si es que existen
• descripción del régimen jurídico aplicable a la edificación reconocida.

Si la resolución es denegatoria, el texto de la misma debe describir las causas de la denegación y el régimen que se aplica a la edificación a causa de ella. Si se agota el plazo máximo de seis meses y el Ayuntamiento no emite su resolución, la solicitud de reconocimiento deberá entenderse desestimada por silencio administrativo.

Obras permitidas

Una edificación reconocida en SAFO puede ser objeto de las intervenciones siguientes:

• obras de conservación
• obras de reforma
• obras de adecuación para las actividades a desarrollar
• cambios de uso o actividad, siempre que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.

Todas esas intervenciones están sujetas a licencia, a no ser que constituyan actuaciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran, por tanto, proyecto, en cuyo caso estarán sometidas a declaración responsable.

Obras prohibidas

En las edificaciones reconocidas en SAFO quedan prohibidas las intervenciones siguientes:

• las obras que incrementen la ocupación o el volumen edificado
• las obras que impliquen nuevos incumplimientos de la ordenación territorial y urbanística.

No obstante, se puede obtener exenciones si el proyecto acredita que no existe solución alternativa y que la intervención, tal y como se define, es necesaria para garantizar las condiciones de seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad, en cumplimiento de la normativa aplicable a los usos y actividades a desarrollar.

Servicios básicos autónomos

Si la edificación reconocida no tiene acceso a redes de saneamiento, gas, agua, electricidad o telecomunicaciones, su acceso a los servicios básicos se deberá resolver mediante instalaciones autónomas que sean ambientalmente sostenibles y que cuenten con las autorizaciones sectoriales aplicables.

SAFO en Andalucía (VI)

Situación Asimilada a Fuera de Ordenación en Andalucía (VI)

Exigencias en uso residencial. Procedimiento administrativo. Obras necesarias.

Cuando la edificación irregular tiene uso residencial, las condiciones de seguridad y salubridad deben incluir las siguientes:

• El inmueble debe incluir, como mínimo, una sala de estar y descanso, un equipo de cocina y un cuarto de aseo.
• No puede haber espacios habitables en el sótano.
• Todos los espacios habitables deben disponer de ventilación e iluminación natural a través de ventanas abiertas al exterior o a un patio. Sólo se permite habitaciones sin ventana si se trata de aseos o dependencias auxiliares.

Procedimiento administrativo

Para que un interesado inicie el procedimiento administrativo destinado a la declaración de la SAFO debe presentar su solicitud acompañada de la documentación técnica necesaria. Tras el registro de la solicitud, el Ayuntamiento debe solicitar informe a las entidades administrativas afectadas. Dichas entidades deben informar en relación con los aspectos siguientes:

• posible afección a terrenos de dominio público, y régimen aplicable al respecto, si procede
• existencia o ausencia de procedimientos sancionadores de restablecimiento de la legalidad
• posible existencia de riesgos naturales o antrópicos.

Si puede haber afección al dominio público marítimo-terrestre o sus zonas de servidumbre, el Ayuntamiento debe solicitar informe a la Administración competente en materia de costas. Si la edificación puede afectar a la ordenación territorial, se debe solicitar informe a la Consejería competente en materia de ordenación del territorio. Tras el estudio de la documentación técnica, de todos los informes recabados y de los antecedentes que obren en el Ayuntamiento, los servicios técnicos y jurídicos emitirán sus informes, favorables o desfavorables.

Obras necesarias

Si procede, los informes de los servicios técnicos municipales deberán describir las obras que estimen necesarias para que la edificación irregular cumpla con los requisitos para el reconocimiento de su situación, y luego deberán pronunciarse acerca de su correcta ejecución. Si es necesaria la ejecución de obras, el Ayuntamiento emitirá la correspondiente orden, estableciendo un plazo concreto para la presentación del proyecto técnico, si resulta preceptivo, y otro para la finalización de la intervención. Durante el tiempo que transcurre entre la orden de ejecución y la terminación de las obras, el procedimiento de declaración queda en suspensión. Las obras ordenadas pueden ser de los tipos siguientes:

• las necesarias para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad
• las necesarias para mantener el ornato público o reducir el impacto paisajístico
• las necesarias para paliar o mitigar riesgos naturales o antrópicos, en la medida en que su ejecución corresponda al interesado o bien pueda ser asumida por él.

Corresponde al interesado comunicar la terminación de las obras. Tras la comunicación, el Ayuntamiento podrá dictar su resolución.

SAFO en Andalucía (V)

Situación Asimilada a Fuera de Ordenación en Andalucía (V)

Documentación técnica. Condiciones de seguridad y salubridad.

Cuando se solicita reconocimiento de SAFO, se debe presentar un documento que debe estar suscrito por un técnico competente y que debe tener el contenido siguiente:

1. Identificación catastral y registral del inmueble a reconocer. Si no hay datos, se debe indicar la localización sobre cartografía oficial georreferenciada.
2. Clase y categoría del suelo sobre el que se emplaza la edificación, según el planeamiento vigente. Si procede, se indicará el régimen aplicable conforme al instrumento de ordenación que estuviera vigente cuando las obras se completaron.
3. Identificación de los riesgos asociados al emplazamiento.
4. Características del inmueble, indicando su superficie construida, su altura en número de plantas, su tipología edificatoria, las características constructivas básicas y el uso.
5. Fecha de terminación, debidamente acreditada mediante medios de prueba válidos en Derecho.
6. Certificado del cumplimiento de las condiciones mínimas exigibles de seguridad y salubridad, garantes de la habitabilidad y de la aptitud para el uso.
7. Si la edificación se emplaza en una parcelación urbanística, se debe describir la parcela, mediante certificación municipal, certificado técnico, acta notarial o certificación catastral.
8. Identificación de procedimientos penales, sancionadores y de protección de la legalidad que afecten al inmueble a reconocer. Si no se tiene constancia de ninguno, se debe presentar una declaración responsable que manifieste que el titular no tiene conocimiento de su existencia.

Condiciones de seguridad y salubridad

Si no hay normativa municipal que defina las condiciones de seguridad y salubridad, se aplicará las siguientes:

1. La edificación no puede tener lesiones estructurales que supongan un riesgo para sus usuarios o para terceras personas, o que puedan afectar a predios colindantes.
2. La edificación no puede tener lesiones relacionadas con la presencia de humedades capaces de afectar a la salud de los usuarios.
3. La edificación debe tener abastecimiento de agua y suministro eléctrico, y las instalaciones correspondientes deben posibilitar las dotaciones mínimas exigibles y ajustarse a la normativa aplicable. La aptitud de las aguas para el consumo humano debe quedar garantizada, sea cual sea su procedencia.
4. La edificación debe contar con un sistema funcional de evacuación de aguas residuales, dotado de un sistema de depuración capaz de impedir la contaminación del terreno y de las aguas subterráneas o superficiales. Si la instalación de saneamiento es autosuficiente, el sistema debe estar homologado y su mantenimiento debe haber sido formalizado mediante contrato.

SAFO en Andalucía (IV)

Situación Asimilada a Fuera de Ordenación en Andalucía (IV)

Edificaciones irregulares. Definición y reconocimiento de la SAFO. Servicios y obras.

Una edificación irregular es cualquier construcción o instalación ejecutada en ausencia de título urbanístico habilitante o contraviniendo las condiciones impuestas en un título urbanístico obtenido.

Definición de SAFO

Si una edificación irregular está terminada y ha transcurrido ya el plazo para el ejercicio de medidas de protección de la legalidad territorial y urbanística (artículo 153 de la Ley 7/2021), estará en Situación de Asimilada a Fuera de Ordenación (SAFO), sea cual sea la clase de suelo en el que se emplaza y el uso edificatorio que tenga asociado. También pueden quedar en SAFO las edificaciones ejecutadas al amparo de licencias o títulos declarados nulos, siempre que haya transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección, contando dicho plazo desde la fecha de la terminación. No es necesario que la situación afecte al edificio completo: si la edificación irregular se concreta en una parte que constituye una unidad funcional y constructiva independiente, la SAFO podrá quedar limitada a dicha parte, siempre que se cumplan los requisitos aplicables.

Servicios básicos y obras

Las edificaciones irregulares no pueden acceder a los servicios básicos hasta que se dicta la resolución administrativa de reconocimiento de SAFO. Tampoco se puede ejecutar en ellas obra alguna. Estas limitaciones están asociadas a la edificación y deben mencionarse de manera expresa en cualquier resolución destinada a hacer constar la situación urbanística en el Registro de la propiedad.

Reconocimiento de la SAFO

Corresponde al Ayuntamiento la instrucción y resolución del procedimiento administrativo destinado al reconocimiento de la SAFO. A tal efecto, el Ayuntamiento puede desarrollar una ordenanza específica, en cumplimiento del Reglamento de la LISTA (Decreto 550/2022).

Requisitos para el reconocimiento

Para que se pueda reconocer la SAFO de una edificación irregular se debe cumplir los requisitos siguientes:

• El plazo para la adopción de medidas de protección de la legalidad territorial y urbanística debe haberse agotado.
• La edificación debe reunir las condiciones exigibles de seguridad y salubridad asociadas al uso al que está destinada. Si las condiciones exigibles están definidas en la normativa municipal, se aplicarán esas, y si no están definidas, se aplicará las que establece el artículo 407 del Reglamento de la LISTA.
• El suelo en el que se emplaza la edificación no está afectado por riesgos naturales, tecnológicos ni de otro tipo (erosión, desprendimiento, corrimiento, inundación, etc.), o bien ha sido objeto de alguna intervención destinada a mitigarlos, en cumplimiento de exigencias impuestas por la Administración competente.

SAFO en Andalucía (III)

Situación Asimilada a Fuera de Ordenación en Andalucía (III)

Utilización y actividad. SAFO y Registro. Obras permitidas. Contratación de servicios. Legalización.

El reconocimiento de SAFO requiere que la edificación reúna las condiciones mínimas de seguridad y salubridad que son necesarias para su utilización. Eso no significa que un edificio reconocido cumpla también, de manera automática, las condiciones necesarias para desarrollar en él ninguna actividad. Si la actividad a desarrollar requiere autorización, se tendrá que tramitar y obtener de manera independiente.

SAFO y Registro

Cuando se obtiene la Declaración de SAFO, el registrador de la propiedad debe insertar una nota marginal en el folio correspondiente a la finca declarada.

Obras permitidas y obras prohibidas

En las edificaciones en situación asimilada a fuera de ordenación no se permite la ejecución de ninguna actuación que agrave el incumplimiento de la normativa territorial o urbanística. No se permite la ejecución de obras que aumenten la ocupación ni el volumen edificado, así que los proyectos de ampliación están expresamente prohibidos, salvo que vengan motivados por la ejecución de elementos auxiliares exigidos por alguna normativa sectorial aplicable. Los edificios declarados en SAFO sólo pueden obtener licencia para las intervenciones siguientes:

• cambios de uso compatibles con la ordenación territorial y urbanística
• obras de conservación y consolidación
• obras de reforma.

Contratación de servicios urbanos en SAFO

La resolución administrativa relativa a la declaración de SAFO tiene el mismo efecto que la licencia de ocupación o utilización, a los efectos de la contratación definitiva de los servicios prestados por las empresas suministradoras de electricidad, agua potable, gas y telecomunicaciones. Por lo tanto, es suficiente para que los contratos puedan formalizarse.

Legalización y SAFO

Si una edificación irregular es incompatible con la ordenación urbanística vigente, no se podrá obtener su legalización. No obstante, si se demuestra que las obras se completaron antes del comienzo del plazo para restablecer la legalidad territorial y urbanística (artículo 153 de la Ley 7/2021), el Ayuntamiento podrá declarar la caducidad de la acción y permitir la tramitación de un procedimiento para reconocimiento de SAFO. La declaración del transcurso del plazo puede realizarse a solicitud del interesado.

SAFO en Andalucía (II)

 

Situación Asimilada a Fuera de Ordenación en Andalucía (II)

Servicios básicos y obras. Legalización y parcelación en SAFO.

Si un edificio que ha obtenido reconocimiento de SAFO no tiene acceso a los servicios básicos de saneamiento, abastecimiento de agua, suministro de electricidad o suministro de gas, o tiene alguno de esos accesos pero lo ha obtenido sin contar con las autorizaciones preceptivas, se puede solicitar la conexión o autorización que le falte siempre que no se requiera la ejecución de más obras que las necesarias para acceder a las redes existentes. Para obtener la autorización, las compañías suministradoras de los servicios deben acreditar la viabilidad de la conexión, garantizando el cumplimiento de la normativa sectorial que corresponda. Si a un inmueble le corresponde reconocimiento de SAFO, las empresas suministradoras de electricidad, agua potable, gas y telecomunicaciones deben exigir, para la contratación definitiva de sus servicios, la resolución administrativa referente a la Declaración de la situación. Hasta que se produce la resolución, las edificaciones irregulares no pueden acceder a los servicios básicos, y las únicas obras que se puede ejecutar en ellas son las ordenadas por el Ayuntamiento, que vendrán siempre motivadas por la salvaguarda de las condiciones de seguridad y salubridad.

SAFO y legalización

El reconocimiento de SAFO no implica la legalización de la edificación, y no tiene efecto sobre los procedimientos de restablecimiento del orden jurídico incoados.

SAFO y parcelación

Si la intervención irregular de edificación estuvo asociada a una intervención de parcelación, la Declaración de SAFO afectará tanto al edificio como a su parcela. Si la parcela registral o la parcela catastral contienen más de un edificio, la parcela de la edificación reconocida quedará definida por los linderos existentes, los cuales deben quedar identificados en la declaración. El reconocimiento de SAFO afecta también a parcelas con título declarado nulo, aunque no afectará a las resoluciones judiciales que procedan en cada caso. Si el suelo es rústico, la Declaración de SAFO tiene la misma eficacia que la Licencia urbanística exigida para porciones segregadas de fincas rústicas que se destinan a fines industriales o a otros no agrarios (artículo 25 de la Ley 19/1995), y queda sujeta a la caducidad prevista para las licencias de segregación.

Arquitecto Daniel Trujillano
https://www.arquitectotrujillano.com/safo/home.html
Redacción de documentación para reconocimiento de SAFO

SAFO en Andalucía (I)

Situación Asimilada a Fuera de Ordenación en Andalucía (I)

Reconocimiento de SAFO. Seguridad, salubridad y riesgos. Plazos.

Todos los edificios irregulares terminados respecto de los cuales ya no se puede adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restitución del orden jurídico perturbado, por haberse agotado el plazo para su aplicación, están en situación de asimilados a fuera de ordenación, sea cual sea su uso edificatorio y con independencia del tipo de suelo en el que se ubiquen. Se trata de una condición asociada de manera automática al edificio, pero debe ser reconocida por el Ayuntamiento. Si el plazo máximo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística no se ha agotado aún, no se podrá obtener el reconocimiento, y tampoco se podrá obtener si la edificación no reúne las condiciones mínimas que garantizan su seguridad y salubridad, o si se emplaza en un suelo afectado por procesos naturales o actividades antrópicas capaces de generar riesgos.

Seguridad y salubridad

Para que una edificación irregular pueda obtener reconocimiento de SAFO (Situación Asimilada a Fuera de Ordenación) debe reunir las condiciones mínimas de seguridad y salubridad que requiere la habitabilidad y el uso al que está destinada. No obstante, el procedimiento aún podrá prosperar si el Ayuntamiento ordena la ejecución de las obras necesarias para alcanzar las condiciones de seguridad y salubridad y la intervención correspondiente se completa con éxito antes de la resolución. En los ámbitos tradicionales de las viviendas-cueva, las condiciones mínimas de seguridad y salubridad deben establecerse reglamentariamente.

Riesgos

El reconocimiento de SAFO no puede obtenerse cuando el edificio se emplaza en un suelo afectado por procesos naturales o actividades antrópicas generadores de riesgo de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otras catástrofes. No obstante, el procedimiento podrá desarrollarse y llegar a buen término si antes de la resolución se ejecuta las medidas correctoras impuestas por la Administración competente a fin de evitar los riesgos identificados.

Plazo de tramitación

El reconocimiento de SAFO requiere una tramitación que no debe durar más de seis meses y que debe concluir en una resolución. El procedimiento exige el aporte de informes y autorizaciones sectoriales, así como la sustanciación de los procedimientos penales que puedan afectar al edificio. Si se agota el plazo de seis meses y no se emite resolución, la solicitud de reconocimiento se debe entender desestimada por silencio administrativo.

Arquitecto Daniel Trujillano

https://www.arquitectotrujillano.com/safo/home.html

Redacción de documentos para reconocimiento de SAFO