jueves, 14 de febrero de 2013

Los certificados de antigüedad (I)

BOE 261 31/10/2015

Certificados acreditativos de la antigüedad de las edificaciones (I)

Ley del suelo y Reglamento hipotecario. Plazos de prescripción. Constancia registral.


De acuerdo con el Texto refundido de la Ley del suelo, si una construcción, edificación o instalación se ha ejecutado ilegalmente pero han transcurrido ya los plazos de prescripción dentro de los cuales procedía adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que implicasen su demolición, será posible realizar la Declaración de obra nueva finalizada.

Reglamento hipotecario

Las normas complementarias al Reglamento hipotecario (R.D. 1093/97) otorgan al Registrador la facultad de inscribir en el Registro de la propiedad una obra nueva terminada cuando concurren los requisitos siguientes:
  • que se acredite adecuadamente la fecha de terminación de las obras y la descripción de la edificación
  • que la fecha acreditada suponga la prescripción de la infracción urbanística
  • que no conste anotado en el Registro el inicio de ningún expediente de disciplina sobre la finca.

El documento adecuado para acreditar la fecha de terminación y la descripción de las obras puede ser:
  • una certificación catastral
  • una certificación municipal
  • una certificación técnica
  • un acta notarial.

Los certificados de antigüedad o de prescripción urbanística hacen referencia a la “certificación técnica” descrita en el R.D. 1093/97. Se trata de documentos en los que un profesional certifica la antigüedad de una edificación o construcción, con el fin de posibilitar su inscripción registral como obra nueva. En ellos, el técnico se limita a acreditar la fecha de terminación de las obras y no se pronuncia en relación con el cumplimiento de las condiciones exigibles de seguridad y habitabilidad, así que no son documentos que permitan legalizar lo construido.

Los plazos de prescripción

El plazo en el que prescribe la acción de la Administración frente a casos de ejecución ilegal de construcciones, edificaciones e instalaciones viene determinado por la normativa autonómica. En Andalucía, dicha normativa es la que contiene la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que actualmente establece el plazo de prescripción en seis años, contados desde la completa terminación de las obras, a no ser que se trate de edificaciones realizadas en:
  • terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable de especial protección
  • terrenos incluidos en la Zona de influencia del litoral
  • espacios catalogados
  • parques, jardines, espacios libres o infraestructuras
  • reservas para dotaciones.

En todas las ubicaciones listadas, la acción de la Administración no prescribe.

La constancia registral

Entre los documentos cuya presentación permite inscribir en el Registro de propiedad la Escritura pública de declaración de obra nueva están las certificaciones expedidas por técnicos competentes, en las que conste la terminación de las obras en fecha determinada junto con una descripción de las mismas que coincida con la expuesta en la Escritura pública. Es lo que se conoce como “Certificados de antigüedad”, que han de ser redactados por arquitectos colegiados y que se utilizan para solicitar la inscripción.

Comprobaciones para la inscripción

En el acto de inscripción, además de recibir el certificado, el Registrador debe comprobar:
  • la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística
  • que el suelo no tiene carácter demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general.

Además, si la construcción, edificación o instalación está en situación de fuera de ordenación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable, el Registrador debe dar cuenta de la inscripción al Ayuntamiento.


Certificados de antigüedad de edificaciones y construcciones











Daniel Trujillano, arquitecto
Certificados de antigüedad de edificaciones y construcciones

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